por Marcell | ago 17, 2021 | Gestão Condominial
O que acontece quando um morador se comporta de maneira antissocial, tornando a convivência com a comunidade intolerável? Ou quando o condômino deixa de pagar as taxas condominiais a ponto de criar um rombo gigantesco no orçamento do condomínio? Em última instância, moradores e condôminos podem ser expulsos do condomínio.
Essa não é uma prática comum, sendo reservada para casos extremos. E é um juiz quem decide como será restringido o acesso ao condomínio.
Aqui você vai entender os motivos que levam a uma expulsão, como acontece esse processo e qual é o papel do síndico lidando com essa questão.
O que é a expulsão do condomínio?
Segundo o advogado especialista em Direito Condominial Thiago Badaró, a expulsão acontece quando a Justiça entende que um membro do condomínio “não pode mais conviver dentro daquele conjunto de moradores”. Badaró, sócio-fundador da Nardes Badaró Advocacia, lembra que a expulsão só pode acontecer na etapa de execução de uma sentença favorável à remoção.
Isso significa que o síndico sozinho ou a comunidade não é capaz de expulsar um condômino por decisão própria.
Como expulsar um morador do condomínio?
Na legislação de condomínios não existe nenhuma regra para expulsão de membros da comunidade. O que existe é uma série de deveres que o condômino deve cumprir. Em último caso, o não cumprimento desses deveres pode acarretar na expulsão do condômino.
Para Badaró, uma expulsão pode ser provocada por “circunstâncias das mais variadas, desde perturbação da ordem, desrespeito constante à convenção de condomínio e questões de agressão”.
Para Thiago Badaró, advogado e professor da ESA OAB/SP, “a quebra do pacto de convívio” é o elemento capaz de possibilitar uma expulsão.
Como falamos acima, a decisão de expulsão pode ser tomada somente por um Juiz ou uma corte, caso a questão seja levada às instâncias superiores. Não é possível dizer com certeza quando um condômino pode ser expulso, pois essa decisão é tomada analisando cada caso.
Observando o histórico de decisões sobre a questão, encontramos diferentes situações:
Em 2019, um casal foi expulso de um condomínio de alto padrão da capital paulista. A decisão veio depois que os condôminos se comportaram de maneira antissocial, tornando inviável a convivência com o restante da comunidade. Uma vez expulso, o casal colocou o apartamento para locação.
Também em São Paulo, uma decisão do Tribunal de Justiça do estado, em 2021, determinou que uma moradora não poderia ser expulsa do condomínio. Mesmo concordando que a moradora apresentou um “comportamento antissocial e agressivo contra os demais moradores”, o entendimento do relator do caso foi que não havia amparo na lei para a expulsão.
A solução oferecida, então, foi a aplicação de multas em valores altos, com o objetivo de provocar a mudança no comportamento.
Enquanto isso, no Tribunal do Distrito Federal (TJDFT), a 4ª Turma Cível decidiu que uma reunião de assembleia é necessária para expulsar um condômino pelo seu comportamento antissocial. O magistrado destacou que o direito de propriedade do condômino não é absoluto e que o condomínio tomou as medidas necessárias para controlar a situação.
Quando o inquilino pode ser expulso do condomínio?
O inquilino não possui a propriedade da unidade condominial. Quando ele apresenta um comportamento antissocial reiterado ou vai contra qualquer determinação da convenção ou regimento interno, tornando a situação irremediável, o condomínio pode obrigá-lo a sair da comunidade. Para isso, o síndico deve notificar o proprietário, que poderá rescindir o contrato de locação.
Agora, quando o inquilino deixa de pagar a taxa condominial, quem vai sofrer as consequências é o proprietário. Isso porque as dívidas do inquilino ficam em nome da unidade, e o proprietário é o responsável por ela. Por isso a importância do condômino se manter informado sobre a situação da sua unidade perante o condomínio.
Como acontece o processo de expulsão?
Vamos nos ater aqui à expulsão do condômino, que costuma ser mais complexa. Mais uma vez, é importante ter em mente que não existe nada de definitivo na lei a respeito da expulsão do condômino.
O que pode existir é uma interpretação judicial que permita a expulsão. Ou seja, o condomínio – e o síndico, como representante legal da comunidade – deverá entrar na justiça com o pedido de expulsão e provar que essa medida é necessária. O condômino terá o direito de se defender.
Seguindo a decisão tomada no Tribunal do Distrito Federal e o entendimento do STJ a respeito do assunto, segundo o Dr. Badaró, uma reunião de assembleia se faz necessária para discutir se o condomínio deveria ou não acionar a justiça.
A reunião é importante também para que os outros condôminos estejam cientes da situação, afinal de contas são os recursos do condomínio que serão usados para entrar na justiça pedindo a expulsão do vizinho.
Caso a situação vá parar no tribunal e os magistrados entenderem que o condômino em questão é culpado pelo estrago feito ao condomínio, o juiz decidirá também quais serão os termos dessa expulsão.
O que acontece com o condômino expulso?
Como mencionamos acima, cada caso é um caso e é o juiz quem decidirá como essa expulsão acontecerá. O que observamos na prática é o seguinte: o condômino fica proibido de viver no condomínio, mas ele continua sendo o proprietário do imóvel. O que costuma ocorrer, então, é o aluguel do imóvel ou a sua venda.
A diferença, então, está nos direitos de posse e de propriedade. O primeiro está relacionado ao uso do imóvel e o segundo à propriedade dele. Assim, o condômino expulso perde o direito de posse, o direito de viver no imóvel, mas permanece com o direito de propriedade, continua sendo o dono daquela unidade.
Quando a inadimplência pode causar a expulsão no condomínio?
Aqui, como em qualquer caso de expulsão do condômino, esse recurso deve ser aplicado em último caso. Casos de inadimplência no condomínio são comuns, mas não são todos os inadimplentes que acabam proibidos de viver no condomínio.
Isso porque a primeira atitude quando o síndico se depara com um condômino inadimplente é observar o que a convenção diz. Cada condomínio tem a sua convenção, mas o que se observa no mercado é a cobrança de multa e juros para o condômino que atrasou o aluguel.
Se a solução não surtir efeito, é hora de entrar na justiça. E, ao contrário do que muitos imaginam, o processo é menos burocrático do que parece. O síndico ou a administradora podem procurar um advogado, após “reunir recibos em atraso e atas de reunião para comprovar débitos, e depois pode entrar com ação de execução”.
A ação de cobrança judicial então vai parar na mesa de um juiz que define o valor a ser cobrado. O condômino devedor deverá pagar esse valor em 72h e também arcar com as custas do processo.
Veja aqui como funciona a cobrança judicial de dívidas do morador inadimplente
Quando o comportamento antissocial pode causar a expulsão do condomínio?
O inciso IV do artigo 1.336 do Código Civil cita como um dos deveres do condômino “não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes”.
Quando o condômino age contrariando esse preceitos, ou outras regras definidas no regimento interno e convenção, o síndico pode aplicar uma multa. Novamente, o primeiro passo é consultar os documentos do condomínio, de olho nas orientações para aplicação de multas.
Quando as multas já não são mais suficientes para impedir o comportamento antissocial do condômino, é preciso pensar em medidas judiciais para resolver a situação. Nesse momento, o síndico deve procurar os conselheiros e também a orientação de um advogado especialista em direito condominial. É com o aconselhamento deles que o síndico vai decidir qual será o próximo passo, se o caminho a seguir deve ser o de expulsão.
O que o síndico deve fazer nessas situações?
Como vimos, casos de expulsão de condôminos acontecem em situações graves, quando o diálogo já não funciona mais. Portanto, é papel do síndico também procurar resolver os conflitos antes que cheguem em um ponto irreversível de animosidade. Para isso existem estratégias como a comunicação não violenta, a mediação, entre outros.
Lembrando que o síndico não precisa fazer nada sozinho: ele pode contar com a ajuda de profissionais especializados em medição, advogados, etc.
Agora, quando o diálogo não funcionou e a única opção é remover o morador ou condômino, o papel do síndico é, em primeiro lugar, o de representar a comunidade.
Lembrando que é o síndico o responsável civil e legal do condomínio, é ele quem defende os interesses coletivos (Art. 1.348, II, Código Civil). E se o interesse da comunidade é o de expulsar um condômino, então o síndico deve trabalhar nesse sentido, sempre com o apoio de um advogado especializado.
O síndico morador pode ser expulso do condomínio?
Caso o síndico seja condômino ou morador do condomínio, ele poderá ser expulso sim. Novamente, a expulsão só poderá acontecer mediante decisão judicial. E a expulsão do síndico morador é diferente da sua remoção do cargo. A remoção do síndico acontece somente pela destituição.
Você é síndico e quer realizar uma reunião de assembleia para discutir multas, inadimplência ou até a expulsão de um condômino? Baixe aqui o modelo de convocação.
por Ingrid Flores | jun 25, 2021 | Gestão Condominial
Além de alterar a rotina da comunidade e a logística de higienização, há mais uma coisa que foi afetada diretamente pela pandemia de Covid-19: as reuniões de assembleia dos condomínios. O que antes era presencial, agora se tornou digital. E uma coisa é certa – as reuniões de assembleia virtual chegaram para ficar.
Mesmo com a flexibilização das reuniões presenciais em condomínios, é possível que muitos condôminos prefiram seguir realizando as reuniões virtuais para discutir questões do condomínio.
Deste modo, é crucial que os síndicos se mantenham a par sobre essa nova modalidade de reunião de assembleia, bem como entendam quais são as boas práticas desse tema.
Sem mais delongas, vamos ao que interessa: tudo o que você precisa saber sobre reuniões de assembleia virtual:
O que é uma reunião de assembleia virtual?
Antes de entrarmos em questões mais aprofundadas, é necessário esclarecer o básico. Reunião de assembleia virtual é uma reunião de assembleia de condomínio realizada em um ambiente digital, via internet.
Ou seja: ao invés de realizar a tradicional assembleia presencial, reunindo os condôminos em uma área comum do condomínio, o síndico reúne todos através de uma plataforma online.
A prática é popularmente chamada de assembleia virtual, assembleia digital, reunião de condomínio online, entre outros termos.
A modalidade se popularizou com a pandemia do novo Coronavírus, momento em que juntar diversas pessoas em um mesmo ambiente se tornou arriscado para a saúde de todos.
Como funciona assembleia virtual?
Agora que já explicamos o que é a assembleia virtual de condomínio, vamos à parte prática. Como o síndico pode fazer uma reunião de assembleia virtual para o condomínio? Como funcionam essas reuniões digitais do condomínio?
Em primeiro lugar, é preciso fazer a convocação, que é obrigatória. Ela deve ser enviada a todos os condôminos. Caso contrário, decisões tomadas na assembleia poderão ser invalidadas.
Apesar de muitas pessoas considerarem que assembleias virtuais de condomínio podem simplesmente ser realizadas em ferramentas de videoconferências como o Google Meet, Zoom Meetings ou Skype, na realidade existem outras plataformas mais adequadas e seguras para realizá-las.
Para ter total segurança de que a assembleia virtual está de acordo com a legislação, o condomínio precisa garantir a validade da ata condominial. E isso envolve contar com assinaturas eletrônicas para certificação digital.
Essa assinatura eletrônica é gerada a partir da escrita de uma assinatura na tela de um computador, tablet ou celular, além de ser uma medida necessária para criar a certificação digital do condomínio.
Uma plataforma digital segura para realizar assembleias virtuais para condomínios é a TownSq, app de assembleia virtual e gestão de condomínios referência na área.
Através de uma plataforma segura e que identifique os participantes e seus votos, bem como a autorização dessa modalidade de reunião de assembleia na convenção.
A grande vantagem dessas ferramentas focadas em condomínios é que elas já oferecem a infraestrutura digital necessária para garantir a praticidade, a funcionalidade e o suporte exigido para garantir à comunidade e ao síndico uma boa experiência.
Tipos de assembleia virtual para condomínio
Como explicamos anteriormente, existe mais de uma forma de realizar uma assembleia virtual para o condomínio que você administra.
Além de saber se irá usar uma chamada de vídeo ou uma enquete, o síndico precisa entender quais são os formatos de assembleia virtual que existem e qual se adequa melhor ao condomínio em questão.
A seguir, entenda as diferentes modalidades:
Assembleia ao vivo
Assim como um artista ou um professor se apresentam em tempo real através de uma live nas redes sociais, a assembleia virtual ao vivo funciona da mesma forma.
Os participantes acessam um site ou plataforma específica em um horário marcado, e assistem o encontro orquestrado pelo síndico. O acesso à reunião pode ser liberado apenas com uma senha ou via convite pré-enviado.
Nesses casos, os condôminos participam do debate através de um chat, onde podem digitar suas mensagens e compartilhar suas opiniões. Se a reunião estiver ocorrendo em uma plataforma de videoconferência, os participantes também têm a opção de participar através de vídeo ao vivo.
Assembleia aberta
Diferente da ao vivo, a assembleia aberta não necessita da presença online de todos os participantes ao mesmo tempo. Ela ocorre por 1, 2 ou mais dias – conforme o que o síndico achar mais adequado.
Nesse formato de reunião de assembleia, o síndico e sua equipe disponibilizam todos os materiais e documentos necessários para que os condôminos possam ter informações completas para discutir e, por fim, votar sobre algum assunto.
Para isso, é normal que a gestão condominial use enquetes para averiguar a opinião da assembleia, bem como preparem materiais de apresentação e até mesmo vídeos pré-gravados para repassar todas as informações necessárias sobre o tema.
Essa é a opção ideal para debater e deliberar sobre questões pontuais, como:
- Obras Necessárias e Úteis a serem realizadas no condomínio, como: Impermeabilização da laje por motivo de infiltração, aquisição de sistema de segurança, troca e reparo do para-raio, pintura de fachada sem alteração de cor, restauração dos jardins, modernização do sistema de elevadores, entre outros.
- Aprovação de prestação de contas do condomínio, normalmente realizada durante a Assembleia Geral Ordinária (AGO).
Essa modalidade de assembleia condominial é feita com ferramentas específicas. Isso significa que o condomínio precisa estar registrado na plataforma para que todos tenham acesso a uso.
Assembleia híbrida
Por fim, temos a assembleia híbrida. Como o próprio nome já explica, esse tipo de reunião de assembleia condominial funciona um pouquinho como cada uma das opções anteriores.
A assembleia híbrida conta com algum tipo de vídeo ou apresentação realizada ao vivo, mas também possui a parte “independente”, podendo possuir uma enquete ou outra forma de os condôminos expressarem suas opiniões sem necessariamente estarem online ao mesmo tempo.
Essa é uma modalidade de assembleia virtual que tende a agradar gregos e troianos, visto que todos os condôminos têm direito de optar pela forma como preferem comparecer.
Portanto, parte dos condôminos pode acompanhar de forma presencial, enquanto os demais podem acompanhar e participar do debate à distância.
A assembleia híbrida pode funcionar como o evento em si, e também como uma prévia da reunião de assembleia, servindo como uma forma de afinar as pautas que serão discutidas no encontro.
Ficou claro quais são os tipos de assembleias virtuais que existem? Ok, então vamos conferir o que diz a lei sobre as reuniões de assembleia virtuais.
Reunião de assembleia virtual é legal?
Respondendo de forma objetiva, sim. Reunião de assembleia virtual é legal perante a lei.
Em 12 de junho de 2020, foi aprovado a Lei 14.010 que autoriza a realização de reuniões virtuais para os seguintes fins:
- Eleição, reeleição e destituição do síndico
- Aprovação do orçamento
- Contribuição dos condôminos
- Prestação de contas
Essa lei é resultado da evolução do Projeto de Lei 1.179 (PL 1179/2020), medida emergencial que previa a realização de encontros condominiais virtuais até o dia 30 de outubro de 2020.
A intenção, na época, era totalmente de caráter emergencial, visto que buscava encontrar uma forma de não atrapalhar o andamento das gestões condominiais perante às exigências da lei brasileira.
Leia o que diz a legislação sobre o assunto:
LEI Nº 14.010, DE 10 DE JUNHO DE 2020
CAPÍTULO VIII – DOS CONDOMÍNIOS EDILÍCIOS
Art. 12. A assembleia condominial, inclusive para os fins dos arts. 1.349 e 1.350 do Código Civil, e a respectiva votação poderão ocorrer, em caráter emergencial, até 30 de outubro de 2020, por meios virtuais, caso em que a manifestação de vontade de cada condômino será equiparada, para todos os efeitos jurídicos, à sua assinatura presencial.
Parágrafo único. Não sendo possível a realização de assembleia condominial na forma prevista no caput, os mandatos de síndico vencidos a partir de 20 de março de 2020 ficam prorrogados até 30 de outubro de 2020.
Art. 13.É obrigatória, sob pena de destituição do síndico, a prestação de contas regular de seus atos de administração.
Para acessar a Lei 14.010 em sua íntegra, acesse o Código Civil diretamente no site do Governo Brasileiro. Para isso, é só clicar aqui.
Aplicativo para assembleia virtual
Aplicativos para condomínios já são ferramentas conhecidas no mercado condominial. No entanto, não são todos os apps que oferecem um serviço completo para o condomínio. Porém, com o aplicativo TownSq é possível ter assembleia virtual no seu condomínio.
É uma ferramenta completa, que garante uma comunidade mais engajada, segurança e economia de tempo de trabalho do síndico.
Além de oferecer todas as ferramentas necessárias para realizar a assembleia virtual no seu condomínio, também oferecemos a possibilidade de orientação personalizada pré, durante e pós-reunião.
Ainda, o aplicativo TownSq também fornece:
- O extrato da conta do condomínio disponível 24h
- Livro de ocorrências online
- Reserva de áreas de lazer pelo celular
- Controle de entregas e autorização para visitantes
Bom, a assembleia virtual veio para ficar. Cabe a você saber se está realmente preparado para ela.
por Denys Hupel | jun 23, 2021 | Gestão Condominial
São nas reuniões de assembleia que o futuro do condomínio é decidido. Por isso, a participação dos condôminos é tão importante nessas decisões. Isso faz com que muitos síndicos se esforcem atrair mais participantes para esses encontros e garantir o quórum necessário para aprovar projetos importantes que serão fundamentais para o condomínio, além de discutir situações pertinentes do dia a dia que impactam a vida de todos os moradores.
Pensando nisso, resolvemos listar algumas dicas que podem ajudar você a aumentar a participação dos moradores na reunião de assembleia do seu condomínio. Aproveite!
Mescle os assuntos da reunião
A primeira dica é bastante útil e pode ajudar atrair mais participantes para a assembleia. Muitas vezes quando a Assembleia Geral Ordinária (AGO) é dominada por um único tema pode acabar afastando os moradores.
Por isso, na hora de montar a pauta da próxima reunião tente mesclar os assuntos que serão tratados, inclua temas importantes como melhorias para o condomínio, obras a serem feitas, previsão orçamentária e ajustes nas normas de convivência.
Evite discutir assuntos fora da pauta
As reuniões de assembleia são momentos muito aguardados tanto pelos moradores como pela administração do condomínio. Por isso, as pautas da reunião são montadas e notificadas com antecedência.
Uma dica para evitar que as reuniões se tornem tumultuadas (e corram o risco de serem impugnadas) é evitar a discussão de pautas não planejadas.
Utilize metodologias de mediação de discussões para guiar o andamento do debate da assembleia e evite transtornos.
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Cumpra o horário estabelecido
Muitas pessoas evitam participar de reuniões de assembleias por saberem que elas acabam se alongando mais do que deveriam. Uma forma de evitar que isso aconteça é seguir rigorosamente os horários de início e término. Pontualidade é algo que certamente vai atrair mais condôminos.
Convoque com antecedência
O dia a dia de todos é sempre muito corrido e, por vezes, é difícil encontrar espaço na agenda para participar das reuniões da assembleias do condomínio. Uma forma de garantir que todos os moradores consigam se planejar para participar de todas é convocar as AGOs com o máximo de antecedência possível, cerca de dez dias antes é um bom prazo.
Nessa hora a tecnologia é sua maior aliada. Utilizar softwares e aplicativos de gestão de condomínio para comunicar todos os moradores é uma excelente alternativa.
Capriche no edital de convocação
É no edital de convocação que você precisa convencer os moradores a participar da reunião de assembleia. Nele, devem constar os assuntos que serão tratados, além de local, data, horário de início e duração do evento.
Também vale destacar no edital a importância da presença dos condôminos nas decisões do condomínio. Além disso, o edital permite que todos saibam dos assuntos que serão tratados e se preparem para tirar suas dúvidas durante a reunião.
Escolha com cuidado a data e o horário
A data e horário da reunião de assembleia serão determinantes para a quantidade de pessoas presentes. Como síndico, você deve conhecer os moradores do seu condomínio e saber quais dias e horários são mais efetivos para que todos consigam participar. Por isso, tenha esse cuidado e planeje com inteligência o dia que irá realizar a reunião.
Outra dica é evitar marcar em datas próximas a feriados, noites de jogos de futebol e finais de semana. Também é muito importante não marcar as reuniões durante o horário comercial. O horário mais comum para a realização das AGOs é geralmente às 20 horas.
Defina um cronograma de reuniões
Uma excelente forma de ajudar os moradores a se programar para as próximas reuniões de assembleia é criar um cronograma com as próximas datas. Isso ajuda os condôminos a saberem com antecedência para estar presentes.
Crie regras para a reunião
Uma boa maneira de garantir que todas as pautas sejam tratadas e que o debate não se estenda mais do que o prazo determinado é definir regras para a reunião.
Algumas regras que podem ser definidas são:
- Manter os celulares desligados ou no modo silencioso
- Não interromper quem está com a palavra
- Levantar a mão para solicitar a palavra
- Não discutir questões pessoais
- Definir uma ordem de discussão das pautas
Ofereça um ambiente confortável
Se no seu condomínio existem espaços de convivência diferenciados, uma boa alternativa para atrair mais participantes é realizar as reuniões nesses ambientes. Isso, além de garantir mais conforto aos condôminos, pode demonstrar que sua gestão está preocupada em realizar ações diferentes e que engajem os moradores.
Deixe alguma alimentação à disposição
Essa dica não é obrigatória, mas pode ser um excelente e delicioso atrativo para as reuniões. Oferecer algum tipo de coffee break, como café, água, iogurte, biscoitos e torradinhas pode ser um diferencial para as reuniões e atrair mais participantes.
Planeje dinâmicas de integração
É muito comum em condomínios maiores que os moradores de todas unidades acabem não se conhecendo. Por isso, uma boa dica é antes de iniciar a reunião é realizar algum tipo de dinâmica de integração entre os presentes. Isso, além de criar um clima mais leve, pode trazer frutos para o futuro do condomínio.
O que achou das nossas dicas? Qual estratégia você implantou no seu condomínio para atrair mais participantes para as reuniões de assembleia? Conte pra gente nos comentários.
por Marcell | jun 22, 2021 | Gestão Condominial
Em meio a todas as mudanças que atingem o condomínio nesse período de pandemia, síndicos têm se questionado bastante a respeito da reunião virtual de assembleia. Nada mais justo, visto que o contexto de isolamento social fez reacender uma discussão que já era antiga dentro do mercado condomínio, a respeito da validade desse formato de reunião de assembleia de condomínio.
Continue lendo essa publicação para aprender sobre quais as condições legais para a realização de uma reunião virtual de assembleia de condomínio, bem como saber como proceder caso o seu condomínio precise realizar uma do tipo.
O que diz a legislação sobre reunião virtual de assembleia?
A Lei 14.309/22, sancionada pelo presidente Jair Bolsonaro no dia 09/03/22, permite que as reuniões de assembleias e votações em condomínios aconteçam à distância, por meio da internet, ou híbrida, com presença física e virtual.
O texto da lei explica que essa concessão permitirá que as assembleias e as reuniões das pessoas jurídicas com administração coletivas assegurem os mesmos direitos a todas as pessoas, mesmo que elas não estejam presentes. É importante destacar que as reuniões de assembleia só poderão acontecer virtualmente caso não haja nenhuma proibição na convenção. A partir de agora, a convocação, além de trazer as informações tradicionais, também deverá explicar:
- como será o acesso à reunião de assembleia;
- como acontecerão as manifestações;
- e, por fim, como as votações acontecerão.
Um outro ponto importante apresentado na lei fala sobre a conexão da internet. O texto explica que a administração do prédio não poderá ser responsabilizada caso a internet dos condôminos passe por algum problema técnico durante a reunião.
E, por fim, a assembleia virtual também deverá obedecer às regras sobre instalação, funcionamento e encerramento previstas na convocação.
Projeto de Lei 1.179 agora é Lei 14.010
Em 12 de junho de 2020, o PL 1179/2020 foi aprovado com restrições e tornou-se a Lei 14.010. Foram vetados os seguintes artigos: 4, 6, 7, 9, 11, 17, 18 e 19.
Por conter restrições, é fundamental entender quais foram as alterações organizadas pelos constituintes.
Saiba o que foi decidido com a aprovação da Lei 14.010 o artigo especial assinado pelo Dr. Eduardo Zaponi Rachid, advogado especializado em Direito Condominial:
Passado o período emergencial da pandemia de Covid-19, é crucial que todo síndico conheçam melhor a prática de reunião virtual de assembleia para condomínios.
Pensando nisso, trazemos aqui um passo a passo das etapas necessárias para tornar a reunião virtual uma realidade no condomínio que você gerencia. Conheça a seguir.
Tornando a assembleia virtual uma realidade no condomínio
Convidamos Thiago Badaró, advogado, especialista e professor de Direito Condominial na ESA/OAB, para dar seu parecer sobre o tema.
Na época, em abril de 2020, Dr. Badaró já havia participado de ao menos uma reunião virtual de assembleia.
Mesmo antes da aprovação do projeto por parte do legislativo, o advogado orientava seus clientes a seguirem em frente com as reuniões de assembleia virtual, uma vez que o Código Civil e a Lei 4.591 não preveem a forma como a reunião da assembleia deve acontecer.
No entanto, o advogado ressalta que faz parte do dever do síndico ter cuidado com os membros da comunidade que apresentam dificuldade com a tecnologia ou que não possuem acesso à internet.
1ª Passo – Entender o que o condomínio quer
Como primeiro passo, o especialista indica que o síndico realize de uma espécie de censo no condomínio. Pode ser organizado uma enquete no aplicativo do condomínio, fazer os condôminos preencherem formulários digitais ou não.
Assim, será possível identificar o interesse dos moradores em participarem da reunião virtual e solucionar eventuais barreiras tecnológicas e de infraestrutura apontadas pela comunidade.
Em condomínios que contam com o aplicativo para condomínios TownSq, o síndico pode realizar essa pesquisa através da funcionalidade Enquete.
2º Passo – Resolvendo problemas de conexão com internet
Se a maioria das respostas for positiva para a realização de uma reunião virtual de condomínio, o síndico pode partir para o segundo passo. Isto é, assegurar a disponibilidade de internet WiFi (sem cabos,) nas áreas comuns do condomínio.
Essa medida somente é necessária quando há algum ou outro condômino que não possui internet em sua unidade. Logo, essa é a tarefa crucial de garantir o acesso de todos os condôminos à reunião de assembleia virtual.
3º Passo – Vencendo as dificuldades com a tecnologia
O próximo e terceiro passo é solucionar o problema de condôminos que apresentam dificuldade com tecnologias ou que não compreenderam corretamente do que se trata uma reunião virtual e como participar dela. Até pode parecer redundante, mas quem já é síndico sabe… Sempre há aquele condômino que se sente confuso ou fora d’água ao usar um computador, tablet ou celular.
Portanto, o síndico deve procurar maneiras de possibilitar a participação de todos, pode promover até um tutorial para explicar os procedimentos da reunião. O síndico pode gravar um vídeo explicando como usar a plataforma, pode agendar um uso experimental com os moradores (como uma espécie de demonstração).
4º Passo – Validar o voto dos condôminos em ata
Para finalizar, o síndico deve procurar o cartório para verificar como proceder com a validar o voto dos condôminos, que vai variar de acordo com o cartório.
Alguns reconhecem autenticações realizadas por softwares que oferecem esse serviço de assembleia virtual, outros exigem um token do morador, uma espécie de certificação digital validada pela Receita Federal, semelhante ao e-CPF.
Enfim, é chegado o momento da reunião propriamente dita. Uma vez finalizada e com a ata preenchida, o síndico pode optar por registrá-la em cartório. Thiago reconhece que a prática tem sido adotada. Especialmente, recomendamos como forma de tornar o documento público e deixá-lo a disposição de quem precisar.
Ressaltamos que, em todo esse processo, é importante que o síndico receba orientação jurídica, preferencialmente de profissionais com experiência no assunto, que possam indicar também softwares e outras questões técnicas da realização da reunião.
Foram úteis essas dicas? Você continua com dúvidas a respeito da realização virtual de reuniões de assembleia? Então deixe sua dúvida e opiniões abaixo.
por Ingrid Flores | maio 28, 2021 | Gestão Condominial
Com os moradores passando mais tempo em casa, é natural que aumente o número de entregas de mercadorias no condomínio. Consequentemente, é fundamental que o síndico e sua equipe saibam como organizar a gestão dessas encomendas.
Assim, reduzem as reclamações e conflitos com os moradores, evitam-se brechas na segurança do condomínio e a sobrecarga de trabalho dos funcionários da portaria.
E, acima de tudo, evitam-se situações como a que ocorreu em São Paulo, em que a Justiça condenou que um condomínio pagasse indenização no valor de R$ 10 mil a um entregador de aplicativo após falsa acusação de que não havia sido feita uma entrega solicitada por morador. Nesse artigo, você vai aprender:
O que diz a lei sobre entrega de mercadorias em condomínios?
Apesar de ser um assunto de extrema importância, as normas legais são um tanto quanto escassas. Você pode ler o que diz a lei, na íntegra, a seguir.
Mas antes, é importante destacar que as normas sobre a entrega de pacotes precisam fazer parte da Convenção e/ou Regimento Interno do condomínio.
É crucial que essa legislação condominial interna traga informações detalhadas de como deve ocorrer o recebimento de uma entrega no condomínio, explicando todas as etapas que devem ser cumpridas até que a encomenda chegue às mãos do morador em questão.
Confira agora o que a lei federal determina sobre entrega de pacotes em condomínios:
➡ Lei nº 6.538 de 22 de Junho de 1978 – Art. 22:
Conforme estipulado pelo Artigo 22 da Lei nº 6.538, que dispõe sobre Serviços Postais, são os responsáveis pelo edifício que respondem em caso de extravio ou violação de correspondências e encomendas.
Leia a lei na íntegra:
Dispõe sobre os Serviços Postais.
Art. 22º – Os responsáveis pelos edifícios, sejam os administradores, os gerentes, os porteiros, zeladores ou empregados são credenciados a receber objetos de correspondência endereçados a qualquer de suas unidades, respondendo pelo seu extravio ou violação.
Fonte: JusBrasil
Em outras palavras, isso significa que o síndico pode vir a ser responsabilizado por perdas e problemas relativos a entregas de encomendas no condomínio. Do mesmo modo, demais funcionários do condomínio – como porteiros e zeladores, também podem vir a ser responsabilizados.
➡Lei nº 6.538 de 22 de Junho de 1978 – Art. 20:
A legislação também define que condomínios residenciais verticais que não possuam portaria são obrigados a possuir caixas de correspondência individuais, que possam ser acessadas pelos funcionários dos Correios e demais serviços de entrega.
Dispõe sobre os Serviços Postais.
Art. 20 – Nos edifícios residenciais, com mais de um pavimento e que não disponham de portaria, é obrigatória a instalação de caixas individuais para depósito de objetos de correspondência.
Fonte: JusBrasil
Como dissemos anteriormente, é essencial que a Convenção e Regimento Interno do condomínio tragam informações detalhadas sobre o processo de receber e entregar uma encomenda de pacote para um morador.
Para definir essas regras, você pode ler o capítulo a seguir, selecionar as práticas que combinam com o seu condomínio e levar essas ideias à uma reunião de assembleia do condomínio.
Assim, todos os condôminos podem discutir e votar nos processos que considerarem mais adequados.
Como evitar problemas no recebimento de encomendas no condomínio?
Ao traçar um plano para organizar o recebimento de encomendas e entrega de pacotes na portaria, há alguns detalhes que o síndico e os condôminos precisam ficar atentos. São eles:
- É permitida a entrada de entregadores dentro do condomínio? Por exemplo: o entregador pode entrar no condomínio e ir até a porta da unidade para efetuar a entrega?
- Se é permitida a entrada, existe um horário limite para isso? Ex: entregadores só podem entrar no condomínio das 8h até às 18h.
- Se o entregador não pode entrar no condomínio, o morador precisa obrigatoriamente buscar o produto na portaria? Imediatamente após a chegada do produto? Há um prazo específico de tempo?
- Como o porteiro deve avisar aos moradores sobre entregas de pacotes? Pelo interfone? Ou por registro em aplicativos específicos?
Todas essas questões devem ser analisadas e discutidas junto com os condôminos, preferencialmente através de uma enquete ou em reunião de assembleia.
Além disso, é necessário refletir sobre outros 3 detalhes sobre a entrega de pacotes no condomínio.
Os 3 detalhes são:
1. Haverá um local para armazenamento de pacotes recebidos no condomínio? Se sim, onde? Há espaço suficiente no condomínio? Vale a pena dispor de um ambiente apenas para isso?
2. Atualização do Regimento Interno e Convenção – já citamos acima, mas sempre vale a pena ressaltar. Todas as decisões tomadas em reunião de assembleia sobre o recebimento de encomendas e repasse para moradores deverão ser votadas e adicionadas à Convenção e Regimento Interno do condomínio. Deste modo, as decisões se tornam parte do regramento do condomínio e estarão disponíveis para todos os moradores, quando for necessário.
3. Treinamento de porteiros e demais funcionários – após organizar todo o processo envolvendo a chegada de encomendas, é fundamental que a gestão repasse as novas regras àqueles que trabalham na “linha de frente” do condomínio: os funcionários, especialmente os da portaria.
Por fim, o último detalhe que o síndico precisa atentar ao traçar um plano de gestão de entrega de pacotes no condomínio é:
Como será feito o registro dessas entregas?
Muitos condomínios fazem uso de Livros de Ocorrências ou de Registro, onde os porteiros devem escrever as informações sobre o pacote à mão ou em uma planilha virtual semelhante a este Modelo Gratuito de Controle de Visitantes do condomínio. Outra opção ainda mais prática é o condomínio contar com um aplicativo que organiza a entrega de encomendas, como o TownSq.
Resolva de uma vez os problemas com entregas
Enquanto alguns condomínios optam por usar papel e registros feitos à mão, já existe uma opção mais simples para registrar e organizar a entrega de encomendas e pacotes no condomínio. É o TownSq.
Esse aplicativo para condomínios permite pré-autorizar a entrada de visitantes e avisar os moradores sobre suas entregas.
Quando elas chegam no condomínio, o porteiro avisa o morador e ele recebe uma notificação no aplicativo. Assim, ele não precisa descer correndo para receber a encomenda e o entregador permanece do lado de fora do condomínio.
Ao chegar na portaria, o porteiro pode tirar foto do morador recebendo o seu pacote. Deste modo, nenhuma das partes precisa se aproximar muito, nem tocar na mesma tela – algo excelente em uma época de pandemia.
Caso o condomínio ou o morador prefira, também é possível pegar a assinatura digital do morador na hora da busca do pacote.
Além disso, o aplicativo TownSq também possui a função “Portaria”, na qual os moradores e condôminos criam autorizações de entrada em segundos, permitindo o acesso de visitantes e prestadores de serviços. O visitante apresenta um código na entrada do condomínio e é liberado. Simples, não é?
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por Ingrid Flores | abr 23, 2021 | Gestão Condominial
De uma coisa podemos ter certeza: a portaria de condomínio foi uma das áreas de convívio mais afetadas com a chegada da pandemia de Covid-19 no Brasil.
Síndicos e síndicas de todo país tiveram de se virar nos 30 para organizar a logística do hall de entrada dos condomínios. Sempre buscando preservar a saúde dos moradores, funcionários e demais integrantes da comunidade condominial, é claro.
Para auxiliar nesse processo, preparamos este artigo com orientações para o síndico sobre como manter a portaria em segurança contra roubos e contaminação neste momento tão sensível. Continue lendo para saber mais. 😷💚
Uso obrigatório de máscara nas áreas comuns do condomínio
Bom, para começar o nosso artigo, vamos falar sobre aquilo que está há mais de um ano na cabeça do brasileiro – literalmente.
Faz parte do trabalho do síndico garantir que o uso de máscaras dentro das dependências do condomínio seja obrigatório. A máscara se torna ainda mais essencial na portaria, onde há um grande fluxo de pessoas. É aquela história: é melhor prevenir do que remediar. Além de ser uma questão de segurança à saúde para todos, o uso obrigatório de máscaras é também uma forma do condomínio respeitar os decretos e normas municipais e estaduais em vigor no momento – que variam bastante conforme a região.
Importante explicar que garantir que cada condomínio respeite as determinações dos decretos vai além da saúde dos moradores na pandemia.
Conforme determina Art. 1348 do Código Civil, o síndico tem o dever de prezar pela segurança e qualidade de vida dos moradores e isso também inclui seguir as determinações de saúde indicadas pelos governos municipal e estadual para evitar a propagação do Coronavírus.
Logo, o síndico também pode vir a responder civil e criminalmente por problemas ocorridos durante a sua gestão. Novamente, é melhor pecar pelo excesso do que correr risco de o condomínio ser multado.
Por isso, o síndico deve:
- Instalar cartazes instruindo o uso correto das máscaras em todas as áreas comuns. Coloque ao menos um cartaz na portaria do condomínio, bem como nos elevadores e demais ambientes de circulação.
- Fornecer máscaras adequadas para os funcionários.
- Instruir a equipe de portaria e de segurança sobre como usar o equipamento e também sobre como informar moradores e prestadores de serviço sobre o uso correto da máscara.
- Autorizar que visitantes sem máscaras sejam proibidos de adentrar no condomínio.
- O síndico e sua equipe têm o direito de chamar as autoridades locais (guarda civil ou polícia) caso algum morador se recuse a respeitar as normas estipuladas em decreto. A falta de colaboração pode ser passível de multa.
Ainda, é fundamental relembrar os funcionários que não deve-se nunca permitir a entrada de indivíduos usando máscaras ou acessórios que cobrem o rosto de forma que impeça a identificação em caso de crimes. Como por exemplo: capacete de moto, toucas ninja, bandanas, máscara de fantasias, etc.
Fiscalização de entregas no condomínio
Você sabia que o número de entregas em condomínios cresceu mais de 117% durante a pandemia? O isolamento fez com que a venda através de sites de e-commerce e serviços de delivery decolasse.
Assim, a presença de entregador de aplicativo e pacotes na portaria do condomínio se tornou algo ainda mais frequente no dia a dia.
A entrega de correspondências no TownSq, sistema para condomínios, apenas no mês de agosto de 2020 quase chegou a 60 mil, representando 225% a mais do que dados de agosto do ano anterior.
Com isso, é importante que exista uma logística e fiscalização para a entrega de pacotes e pedidos na portaria.
Coisas que o síndico precisa atentar sobre entregas no condomínio:
- É permitida a entrada de entregadores dentro do condomínio?
- Se é permitida, existe um horário limite para isso? Ex: entregadores só podem entrar no condomínio das 8h até às 18h.
- Se o entregador não pode entrar no condomínio, o morador precisa obrigatoriamente buscar o produto na portaria? Imediatamente após a chegada do produto? Há um prazo específico de tempo?
- Em caso de entrega de comida em que o morador já efetuou o pagamento via internet, o porteiro está autorizado a receber o pedido?
- O porteiro tem autorização para colocar a encomenda do morador no elevador, para que ele retire em seu andar?
- Os moradores podem previamente autorizar a entrada do entregador através de interfone ou aplicativo de comunicação do condomínio?
- Como o porteiro deve avisar aos moradores sobre entregas de pacotes? Pelo interfone? Ou por registro em aplicativos específicos?
Como você pode ver, a entrega de comida e pacotes na portaria não é algo tão simples assim quanto se pensa, ainda mais no caso de condomínios de grande porte.
Em adição a todas essas perguntas acima, é importante que o condomínio possua um registro de entregas. Pode ser um livro de registro, onde os porteiros devem escrever as informações à mão ou uma planilha virtual semelhante a este Modelo Gratuito de Controle de Visitantes do condomínio.
Fica ainda mais fácil se o condomínio possuir um aplicativo de comunicação, como o TownSq. Nesse caso, o app envia uma notificação ao morador sobre a chegada do pedido à portaria. Ao chegar na portaria, o porteiro tira foto do morador recebendo o seu pacote.
Nenhuma das partes precisa se aproximar muito, nem tocar na mesma tela. E o condomínio tem a garantia de que a entrega foi realizada para a pessoa correta.
Caso o condomínio prefira, também é possível pegar a assinatura digital do condômino na hora da busca do pacote.
Leia mais:
Reserva de espaços comuns com agendamento prévio
Por ser um vírus que se propaga através do ar, muitas regiões interromperam o uso de áreas comuns condominiais sem reserva prévia por parte dos condôminos.
Deste modo, condomínios precisaram organizar a reserva para uso desses ambientes, como salões de festa, academias, playgrounds, espaços gourmet, entre tantos outros espaços compartilhados.
Esse agendamento pode ser realizado de forma manual ou então através de um app para condomínio. Você pode conferir mais informações sobre como organizar a reserva da academia do condomínio lendo este artigo
Supervisionar a entrada de prestadores de serviço no condomínio
Mais do que apenas fiscalizar a chegada de entregadores e entregas de pacotes no condomínio, outro fator fundamental para a segurança de todos é a supervisão da entrada dos prestadores de serviço nas portarias de condomínio.
Pesquisas indicam que o número de reformas em apartamentos aumentou consideravelmente ao longo do ano de 2020, o primeiro ano da pandemia de Coronavírus.
Como consequência disso, é natural que a presença de prestadores de serviço dentro dos condomínios aumente também.
Em vista disso, o condomínio precisa ter uma atenção redobrada em relação a presença desses prestadores de serviço – tanto no quesito de saúde e higienização, quanto na questão de segurança.
O ideal é que condôminos que forem realizar reformas em suas unidades entrem em contato com a administração do condomínio para notificar dia, hora e quantos prestadores precisarão ser liberados na portaria.
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Servir de exemplo para os condôminos
Por fim, a última dica que temos para síndicos que prezam pela segurança física e sanitária dos seus condôminos é: seja exemplo.
Independente de você ser síndico morador ou síndico profissional, você deve atentar sempre a seguir e incentivar as normas de segurança enquanto estiver no condomínio.
Portanto: use máscara, lave as mãos com frequência, faça uso de álcool gel quando não puder lavar as mãos e pratique o distanciamento de ao menos 1,5 m ao conversar com outra pessoa.
Da mesma forma como um professor é visto como referência aos seus alunos, o síndico é a referência principal de um condomínio. Então nada de dar mal exemplo, combinado?
Se possível, indicamos que o síndico faça:
- Realize checkups constantes com as equipes de funcionários e auxiliares de administração para manter os treinamentos de segurança em dia.
- Disponibilize álcool gel nas dependências do condomínio.
- Mantenha os moradores atualizados sobre os decretos da região através do envio de comunicados.
Obrigada por ler nosso artigo até o final! Você tem mais alguma dica para garantir a segurança da portaria do condomínio durante essa época de pandemia? Conta pra gente nos comentários! Abraço.
