Quando se fala em terceirização de serviços, existem dois grupos: o que é contra e o que é a favor. Questões como direitos e deveres dos prestadores de serviços, a quem recorrer caso o serviço seja mal executado e possível precarização do trabalho são os principais argumentos de quem é contra a terceirização de serviços.
Porém, quem é a favor relata maior agilidade, economia, serviço bem-feito e flexibilidade na hora de contratar os serviços. É claro que, quando se trata do âmbito condominial, esse debate também é cercado de incertezas e preocupações; por isso, trouxemos algumas vantagens da terceirização de serviços dentro do mundo dos condomínios. Acompanhe a leitura!
O que é a terceirização de serviços?
Terceirização do trabalho ou serviços é o processo onde uma empresa contrata outra empresa para realizar determinado serviço, em vez de contratar os colaboradores individualmente. Quando se terceiriza um trabalho, é estabelecida uma relação B2B, ou “business to business”, que significa empresa para empresa.
Pode terceirizar serviços quando se trata de condomínios?
A legislação permite o trabalho terceirizado em condomínios, inclusive, se o síndico quiser, pode terceirizar 100% do quadro de funcionários. O que é preciso ter em mente é consultar a legislação vigente para saber quais são as regras deste tipo de vínculo e como elas podem impactar no momento da contratação de uma empresa terceirizada.
O foco desse artigo é sobre as vantagens desse modelo de contratação, mas antes de entrar nesse mérito, vale lembrar que o síndico precisa ficar de olho em alguns pontos, como:
– Realizar vários orçamentos e não escolher a empresa somente por ser a mais barata;
– Verificar se é uma empresa idônea, que paga os funcionários em dia e todos os encargos trabalhistas;
– Pedir todas as certificações de quitação de débitos junto ao INSS, FGTS, prefeitura, Receita Federal, entre outros órgãos;
– Pedir referências sobre as empresas para outros condomínios.
Quais as vantagens da terceirização de serviços para a gestão condominial?
Dentro da gestão condominial, existem divergências quanto à liberação de serviços terceirizados, pois enquanto alguns defendem que a qualidade do serviço não é boa, outros afirmam que a economia e a qualidade são pontos fundamentais para a escolha dessa modalidade de prestação de serviço.
Separamos abaixo as principais vantagens da terceirização de serviços na gestão condominial:
Economia: com a terceirização de serviços, é possível reduzir custos com salários, encargos trabalhistas, treinamentos e aquisições de equipamentos. Permite também um melhor planejamento financeiro, com custos fixos e previsíveis e elimina a necessidade de investir em infraestrutura para os funcionários.
Eficiência e Qualidade: ao contrário do que muita gente pensa, as empresas terceirizadas são especializadas em cada área, oferecendo serviços de alta qualidade. Assim, garantem profissionais experientes e treinados garantem um serviço mais eficiente e seguro.
Redução da Burocracia: a empresa terceirizada assume a responsabilidade pela gestão de pessoal, como recrutamento, seleção, treinamento e administração de funcionários. Com isso, o condomínio se livra de tarefas administrativas complexas, como lidar com encargos trabalhistas e obrigações legais.
Maior Segurança e Tranquilidade: empresas terceirizadas são responsáveis por fornecer profissionais com qualificação e experiência adequadas. Outra vantagem é a maior segurança jurídica para o condomínio, pois a empresa assume os riscos trabalhistas.
É importante salientar que a terceirização não é uma solução mágica para todos os problemas da gestão condominial. O síndico precisa escolher empresas sérias e qualificadas, com experiência no ramo e que ofereçam um bom custo-benefício.
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Um novo condomínio foi desenvolvido, passou por um grande trabalho de divulgação e marketing e resultou em um sucesso de vendas. Com todas as unidades inspecionadas e aprovadas e com a assembleia de instalação realizada, é hora de receber os novos moradores e realizar a primeira assembleia no condomínio.
É nessa hora que a dúvida chega e não se sabe muito como fazer, quais métodos seguir e como documentar adequadamente. Então, continue a leitura desse artigo porque vamos trazer os pontos fundamentais sobre a primeira assembleia em um condomínio!
O que é a primeira assembleia no condomínio?
A primeira assembleia consiste em reunir os condôminos para definir pautas importantes, direitos, deveres e demais demandas condominiais. Sua importância é pautada em esclarecer todas as regras daquele condomínio, reforçar a importância de seguir as regras que constam na convenção e no regimento interno, bem como esclarecer os pontos fundamentais para uma boa convivência.
Por ser a primeira assembleia realizada após a instalação do empreendimento, os condôminos e mesmo o síndico (caso não seja profissional) podem ter dúvidas sobre a condução da reunião, número mínimo de pessoas participantes, o que abordar e como argumentar, mas não é motivo para pânico. Nesses casos, todas as orientações para as assembleias seguintes foram passadas na assembleia de instalação.
Qual a diferença entre assembleia de instalação e primeira assembleia?
Quando se trata de um condomínio novo, a assembleia de instalação é realizada com o objetivo de formalizar o término das obras e planejar a entrega das unidades autônomas e áreas comuns aos futuros proprietários. Na assembleia de instalação, feita pela construtora/incorporadora, é eleito um síndico, formaliza-se a convenção do condomínio e demais normas. Neste artigo, você encontra todos os detalhes sobre a assembleia de instalação.
Já a primeira assembleia no condomínio é quando o síndico eleito reúne os condôminos pela primeira vez após todos estarem em posse de seus imóveis no empreendimento, e é realizada para reforçar as normas definidas na assembleia de instalação e definir demais temas que vão direcionar os moradores desse momento em diante.
Como realizar a primeira assembleia no condomínio
A convocação da primeira assembleia do condomínio deve ser feita pelo síndico por meio de correspondência ou circular aos moradores com informações básicas como data, local e a lista de assuntos que serão debatidos. Lembre-se que somente os assuntos que forem citados no documento podem ser votados e debatidos.
É importante expor uma cópia da convocação em um ambiente de grande circulação no condomínio, como elevadores e hall de entrada. O prazo para enviar as convocações é definido pela convenção do condomínio. Caso não conste o prazo no documento, recomenda-se enviar o convite com pelo menos dez dias de antecedência.
O que debater na primeira assembleia no condomínio
Por ser a primeira assembleia realizada no empreendimento, muitos condôminos chegam com dúvidas sobre as principais regras de utilização dos espaços, hábitos permitidos e proibidos, horário para a realização de determinadas atividades, etc. Portanto, esses temas podem ser prioridade nessa primeira reunião de assembleia.
Os principais temas trabalhados nesses casos são relacionados a:
Mudança (horário, organização, como permitir a entrada dos responsáveis pelo serviço, etc.);
Áreas comuns (horário de utilização, volume máximo permitido de sons, boas práticas e ações de bom senso);
Salão de festas (como reservar, quem pode utilizar, horário de utilização, taxa de limpeza, atividades proibidas/permitidas);
Animais de estimação (responsabilidades dos tutores, se possui alguma punição em caso de incidentes).
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Imagine a seguinte situação: você está preparando um almoço de família. A carne já está no fogo quando você percebe que está faltando alguma coisa: a bebida! E agora, o que fazer? Largar tudo e dirigir até o supermercado mais próximo ou pedir por aplicativo? E se eu te contar que existe uma 3ª opção ainda mais prática e que não demora quase nada? A resposta é: minimercado em condomínio.
Fazer mercado sem nem precisar sair do condomínio já é uma realidade. Em uma época em que a agilidade e praticidade são imperativas e onde muitas pessoas fazem home office, os mercados e lojas de conveniência dentro dos condomínios têm se popularizado cada vez mais por todo o país. Mas como funciona ter um mercado no condomínio?
Aqui na TownSq, estamos sempre atentos às tendências do mercado condominial, e dessa vez não seria diferente. Neste artigo, você vai descobrir todas as informações que o síndico precisa saber para os mercadinhos em condomínio e saber se vale a pena investir em um para o condomínio que você administra. Continue a leitura!
Como funciona um minimercado em condomínio?
Mercado dentro do condomínio, mercadinho em condomínio, minimercado, minimercado em condomínio, minimarket, loja de conveniência condominial… Os nomes que dão a ele são vários, mas a ideia é bem simples e basicamente a mesma para todos: o mercadinho em condomínio permite a venda de alimentos e produtos dentro do próprio condomínio.
Basicamente, o morador pode pegar o elevador, descer até o térreo e ir até a área comum onde estão localizadas as gôndolas de supermercado e um caixa eletrônico. Lá, o morador pode escolher os produtos que deseja e comprá-los. Tudo isso sem sair do condomínio.
O mercado é abastecido com frutas, alimentos não-perecíveis, chocolates, itens de padaria, papel higiênico, salgadinhos, entre outros. Até bebidas alcoólicas podem ser vendidas (apenas para moradores maiores de 18 anos).
A loja em si é totalmente autônoma. Isso significa que o condomínio não precisa ter funcionários trabalhando no caixa, no estoque ou operadores no local. Os mercadinhos em condomínio funcionam seguindo o modelo de negócio honest market (tradução: mercado da honestidade).
O termo honestidade porque todo o processo de compra e pagamento é feito com base na confiança. Tudo é feito pelo próprio morador do condomínio, desde a escolha do produto até o pagamento via aplicativo ou cartão de crédito – sem a supervisão de ninguém, exceto das câmeras de segurança.
Passo a passo: como montar um minimercado em condomínio?
Em geral, a instalação do minimercado em condomínio ocorre da seguinte maneira:
1. O síndico(a) analisa as empresas que prestam esse serviço na região, selecionando ao menos 3 orçamentos. 2. As propostas e orçamentos são apresentados em reunião de assembleia, passando pelo voto e avaliação dos condôminos. 3. Tomada a decisão em reunião de assembleia, o condomínio cede um espaço vazio em uma das áreas comuns para a empresa instalar o mercadinho.
O formato do mercadinho é definido de acordo com o espaço disponível dentro do prédio residencial, o perfil dos moradores do condomínio, a empresa escolhida e demais questões particulares.
Da mesma forma, a responsabilidade sobre questões como a realização das obras de instalação e manutenção dos equipamentos varia conforme o acordo fechado com a empresa prestadora do serviço. Em sua maioria, a instalação não é cobrada pelas empresas.
Quais os tipos existentes de mercado dentro do condomínio?
Conforme a ideia foi se popularizando, mais iniciativas nesse formato foram aparecendo. Em geral, não é necessário possuir muito espaço livre para instalar um minimercado em condomínio. Indica-se que é necessário ao menos 2m² livres em alguma área comum do condomínio, podendo ser no hall de entrada, recepção, corredor ou até mesmo em uma vaga de garagem.
O layout do mercado que será instalado no condomínio é definido conforme o espaço disponível e pelas exigências dos condôminos.
Para deixar mais claro, separamos aqui os layouts mais recorrentes de mercadinhos em condomínio:
O minimercado em condomínio se parece com uma loja de conveniência, com prateleiras de alimentos e geladeiras com bebidas.
O mercado é montado para simular uma visita ao supermercado, com grandes corredores, carrinho e cestinhas de compras, seção hortifruti, etc. Ideal para condomínios residenciais com bastante espaço extra.
O mercado fica localizado dentro de um container, normalmente instalado em uma parte do estacionamento do condomínio. Bom para condomínios horizontais, onde o container pode ocupar o espaço de uma vaga de garagem.
Também há opções mais compactas, em que o espaço do mercado se resume a uma ou duas prateleiras que contam apenas com itens essenciais. Ideal para condomínios com uma infraestrutura reduzida.
O mercado dentro do condomínio também pode ser constituído apenas por algumas geladeiras, como se fossem aquelas máquinas de venda de refrigerante. Indicado para condomínios comerciais.
Vale a pena investir em um mercadinho para o condomínio?
Essa é a primeira pergunta que o(a) síndico(a) deve se perguntar antes de levar o tema para ser debatido em uma reunião de assembleia. Para simplificar, listamos aqui algumas vantagens de contar com um mercadinho no condomínio:
Comodidade: conforme explicou Douglas Pena, CRO e sócio da Minha Quitandinha – empresa parceira da TownSq, que fornece minimercados abertos 24 horas por dia dentro de condomínios: “além da praticidade, segurança e comodidade, na Minha Quitandinha, o cliente não tem qualquer tipo de contato com funcionários. Tudo é feito pelo próprio consumidor, desde a escolha do produto até o pagamento via aplicativo”.
Sem precisar sair de casa para comprar produtos do dia a dia, os moradores se expõem menos, reduzindo as chances de contaminação.
Praticidade e acessibilidade: além disso, a possibilidade de poder comprar alimentos sem precisar sair do condomínio permite que não seja necessário fazer estoque de alimentos. Assim, não há riscos de os alimentos vencerem na despensa das residências, nem a obrigação de ir ao supermercado fazer compras trabalhosas.
Deste modo, o mercadinho acaba sendo uma vantagem para condomínios localizados em áreas afastadas do comércio, bem como torna a compra de insumos mais acessível para idosos, pessoas com deficiência (PCD) e trabalhadores com pouco tempo disponível.
Uma renda extra para o condomínio: dependendo da empresa selecionada para fornecer o serviço de mercado ou loja de conveniência dentro do condomínio, não há custos de instalação e o condomínio ainda adquire uma renda extra. Esse é o caso da Minha Quitandinha.
“Para os condomínios, ter este tipo de mercado autônomo não gera nenhum custo, muito pelo contrário, é uma excelente oportunidade para gerar cashback que pode ser utilizado em benfeitorias para o próprio condomínio, além de valorizar o empreendimento como um todo e os imóveis dos moradores”, resumiu o CRO Douglas Pena.
O cashback citado por Douglas é um reembolso, em que uma porcentagem da quantia arrecadada na venda dos produtos será devolvida ao condomínio. Seguindo essa lógica oferecida pela Minha Quitandinha, o(a) síndico(a) e nem a administradora do condomínio precisam se envolver ativamente com a logística da loja.
“O síndico e a administradora não têm nenhum envolvimento, apenas recebem os elogios ao oferecer essa comodidade aos condôminos”, simplificou Douglas Pena, CRO e sócio da Minha Quitandinha.
No entanto, se o condomínio não possuir espaço nas áreas comuns ou possuir uma grande taxa de inadimplência, não vale a pena investir em uma iniciativa como essa.
Enfim, essas são todas as informações que um síndico precisa saber sobre os mercadinhos em condomínio, essa nova tendência que parece que veio para ficar – e trazer ainda mais conforto e valorização para a vida em condomínio.
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Será que um condomínio pode vir à falência? Apesar de não possuir personalidade empresarial, um condomínio pode sim apresentar graves problemas financeiros que causem medidas judiciais.
Para saber o que acontece se o condomínio falir, se isso é passível de punição e como evitar que essa ação aconteça, preparamos o artigo abaixo para mobilizar tanto os síndicos quantos os condôminos, a fim de manter as finanças do condomínio saudável. Continue a leitura e aproveite para compartilhar com os seus contatos!
Afinal, é possível o condomínio vir à falência? Como isso pode acontecer?
Um condomínio, apesar de possuir um CNPJ, não possui personalidade empresarial.
De acordo com a lei, um condomínio é comparado a uma entidade específica, considerando sua natureza jurídica: um condomínio não tem personalidade jurídica nem exerce atividade econômica com ou sem fins lucrativos.
Baseado na falta de característica empresarial de um condomínio, algumas correntes jurídicas defendem que não é possível o condomínio falir, mas sim entrar em recuperação judicial.
Mesmo assim, isso só pode acontecer em caso de todas as medidas legais se esgotarem e o caixa do condomínio não se recuperar.
Funciona assim: o montante devido deve ser rateado pela quantidade de frações ideais, e cada proprietário deve quitar o valor referente à própria fração ideal.
O responsável pela falência do condomínio pode ser punido?
Como evitar que um condomínio passe por graves problemas financeiros?
Como dito neste artigo, não é possível o condomínio falir, mas sim passar por um grande problema financeiro a ponto de não ter dinheiro em caixa e acumular dívidas.
Para que isso não aconteça, é importante manter o caixa do condomínio saudável e evitar gastar com medidas desnecessárias.
Ao notar que o caixa do condomínio está deficitário, o síndico deve:
Renegociar contratos com fornecedores: é importante analisar quais serviços podem ser adiados e, caso sejam serviços referentes à manutenção obrigatória ou preventiva, ver a possibilidade de trocar de fornecedor ou negociar o valor do serviço. Mas atenção: o barato pode sair caro, então é importante analisar com cuidado para que a redução de custo não venha acompanhada da redução de qualidade do serviço prestado;
Aluguel de espaço das áreas comuns: o aluguel da parte superior de condomínios para a instalação de antenas voltadas para o serviço de telecomunicações pode gerar renda e ajudar a equilibrar o caixa condominial;
Cobrança dos inadimplentes: os condôminos precisam ter em. mente que as taxas condominiais são fundamentais para manter o bom funcionamento do condomínio. O síndico deve recorrer a todos os dispositivos previstos em lei para garantir que os condôminos paguem em dia as taxas obrigatórias;
Corte de despesas desnecessárias: a pintura da fachada precisa ser feita nesse momento? É realmente necessária a adoção de um paisagismo luxuoso? E decorar o hall, vai trazer algum benefício além de um ambiente mais “instagramável”? Despesas que não são urgentes ou que não comprometem a segurança do condomínio caso sejam deixadas de lado podem e devem ser revistas, pelo bem do condomínio;
Analisar um possível desvio de verba: aqui, o papel cabe ao conselho fiscal, que deve fiscalizar se o síndico não está desviando dinheiro do caixa do condomínio. Em caso de comprovação da irregularidade, as providências cabíveis devem ser adotadas.
Quer conhecer a melhor maneira de administrar bem o caixa do condomínio?
Em qualquer área profissional, é perfeitamente comum não se adaptar ao trabalho de determinado profissional e ter que solicitar um cancelamento de contrato ou fim da relação trabalhista. Com o síndico não é diferente; os condôminos percebem quando o responsável por administrar o condomínio acaba tomando decisões erradas ou inadequadas? Mas, caso precisar, como denunciar um síndico de condomínio?
Sim, porque pode ter momentos que apenas uma reclamação ou conversa pontual não vai resolver a situação, e a denúncia se far’a necessária. Por isso, nós listamos as situações em que o síndico pode ser denunciado, como fazer e quais as medidas tomar após a denúncia. Continue a leitura para entender!
De acordo com o Código Civil, o síndico pode ser denunciado?
A resposta é sim. O Código Civil estabelece no artigo 1.349 que “a assembleia, especialmente convocada para o fim estabelecido no § 2o do artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio“.
Para simplificar, a lei afirma que, quando o síndico viola as regras do condomínio, colocando em risco o patrimônio do empreendimento ou até mesmo a vida dos condôminos, ele pode e deve ser responsabilizado, causando a sua destituição.
Em quais casos o síndico pode ser denunciado?
O síndico, seja ele profissional ou morador, pode ser denunciado nos seguintes casos:
Desvio de dinheiro do condomínio;
Não convocar assembleias;
Falta de cumprimento das obrigações fiscais (deixar de pagar os impostos, por exemplo);
Negligenciar as manutenções obrigatórias, como extintores de incêndio, tubulação de gás, sistema elétrico, entre outros;
Não informar os condôminos sobre processos judiciais;
Descumprir as normas da convenção e do regimento interno;
Superfaturamento dos orçamentos, ou seja, colocar na nota fiscal um valor acima do que foi realmente cobrado e embolsar a diferença;
Violação dos direitos trabalhistas dos funcionários;
Crimes previstos na lei, como racismo, injúria racial, agressão física, sexual e/ou verbal, ameaça, calúnia, difamação, etc.
Como denunciar um síndico de condomínio sem correr riscos?
A maneira correta de denunciar um síndico de condomínio é reunir provas de que ele realmente infringiu gravemente alguma regra. A primeira medida é registrar a reclamação conta o síndico no livro de ocorrências do condomínio. Se isso não causar efeito, o condômino deve comunicar o conselho fiscal do condomínio que, por sua vez, deve convocar uma assembleia, expor a situação e votar pela permanência ou saída do síndico.
É necessário reunir ¼ dos condôminos e fazer um abaixo-assinado para a saída do síndico. Com as assinaturas em mãos, vem a convocação de uma assembleia por meio de edital. É importante ter no documento o motivo explícito da reunião, sendo que a convocação deve chegar ao conhecimento de todos os condôminos.
Para destituir o síndico, o quórum deve ser maioria absoluta dos presentes na assembleia, ou seja, 50% mais um. Lembre-se: a votação só deve acontecer depois que todos os fatos, acusações e provas forem expostos na reunião; além disso, todos esses eventos devem constar na ata e uma cópia com a decisão deve ser enviada a todos os condôminos e moradores.
Assim que um síndico for destituído do cargo, o subsíndico é quem deve assumir a gestão, mas, se por alguma razão isso não for possível, o condomínio precisa convocar uma nova assembleia, com a intenção de convocar um novo síndico.
