por Denys Hupel | ago 21, 2018 | Obras e Manutenções
Infiltração e impermeabilização são dois assuntos que sempre causam transtorno para os síndicos. O primeiro é um dos problemas mais comuns no condomínio, que provoca desconforto em todos os envolvidos. O segundo, é um assunto técnico que muitos síndicos ainda não dominam muito bem.
Queremos descomplicar a sua vida, por isso a TownSq vai explicar noções básicas sobre infiltrações e impermeabilização no condomínio, incluindo dicas para que você não seja passado para trás por prestadores de serviço.
O que é infiltração?
Infiltrações são penetrações de água nas paredes, teto, piso e demais ambientes. Estão no topo da lista dos problemas mais chatos de resolver, pois danifica a estrutura da edificação, aumenta os custos da conta de água, e, se não for resolvido prontamente, pode trazer muitos prejuízos no bolso e na saúde do condomínio e dos condôminos envolvidos.
Como detectar uma infiltração?
Infiltrações no condomínio podem trazer uma série de problemas ao condomínio e, por isso, é muito importante que o síndico esteja atento aos primeiros indícios. Existem alguns sinais que apontam a possibilidade de infiltração:
- Umidade na parede
- Manchas escuras no teto e paredes
- Pintura descascando ou com bolhas
- Rachaduras no teto
- Azulejos soltos
- Presença de mofo
- Rodapés soltos e/ou manchados
Para sanar qualquer dúvida, peça para que o zelador dê uma conferida no local para confirmar (ou não) a suspeita de infiltração no condomínio. Se realmente for um vazamento, é necessário entrar em contato imediatamente com um prestador de serviços para resolver o problema. Também é importante notificar as unidades vizinhas sobre o vazamento.
Como resolver infiltrações no condomínio?
Infiltração no teto
Para resolver uma infiltração no teto, a primeira coisa a fazer é identificar por onde a água está entrando. Não perca tempo querendo corrigir o reboco, forro ou pintura antes de encontrar o foco da infiltração.
No caso de coberturas, a infiltração pode estar no telhado. É comum que as telhas passem por um processo de desgaste natural, ressequem e quebrem, criando brechas na barreira que protege a laje da água da chuva.
Nessas situações, a solução é corrigir o telhado com reparos pontuais, aplicar telhas com vedação ou, se o quadro for mais grave, refazer todo o telhado ao invés de apostar em obras paliativas que não solucionam o problema.
Infiltração na laje
O método mais tradicional de impermeabilização de laje é com a manta asfáltica. Indicada para lajes que não terão tráfego de pessoas (apenas para manutenção), a manta asfáltica é composta por uma mistura de asfalto com outros minerais e pode ser aplicada por qualquer empresa com mão-de-obra especializada. Por ser uma prática bastante comum no país, é necessário que o síndico tome cuidado na hora de contratar o serviço.
Algumas outras tecnologias que podem resolver infiltrações na laje são: aplicação de mantas aluminizadas, mantas ardosiadas, sistemas feitos com poliéster flexível e em silicone.
Infiltração na parede
Novamente, antes de sair corrigindo as marcas visíveis de infiltração nas paredes, é importante descobrir a origem real do vazamento. Infiltração na parede quase sempre é um sintoma de um vazamento em outro local, então busque a origem do problema. Às vezes o real responsável pela umidade na parede é uma laje que foi mal impermeabilizada ou um vazamento nas tubulações de água ou esgoto.
Fissuras e rachaduras nas paredes externas e internas do condomínio podem causar infiltrações devido às chuvas, o que resulta em bolhas na pintura, bolor e manchas nas paredes da unidade. Nesse caso, o problema só será resolvido quando as rachaduras forem corrigidas.
Infiltração na caixa d’água
A limpeza da caixa d’água deve ser feita pelo menos a cada seis meses e o síndico deve utilizar esse momento para conferir se não há indícios de vazamentos, como manchas esbranquiçadas e cristais de sair no lado de fora da aparelhagem. Se algum desses fatores surgirem na caixa d’água do condomínio que você gerencia, entre em contato com uma empresa especializada.
Recomendamos utilizar uma Planilha de Controle do Condomínio para nunca esquecer dessas manutenções periódicas de extrema importância.
Infiltração na fachada do prédio
Muitas vezes as infiltrações ocorrem na fachada do prédio, especialmente se for um edifício mais antigo. Habitualmente, esses problemas acontecem devido a microfissuras nas paredes devido a ação do tempo, da chuva, sol, frio e calor que acaba dilatando os materiais.
Tudo isso faz com que o reboco da fachada se desprenda, permitindo que a água entre. Antes de começar a obra, confira se não há nenhuma calha entupida ou cano mal vedado. Se não, indica-se retirar o reboco e refazê-lo utilizando um impermeabilizante. Revestir a parede com cerâmica também pode ser útil.
E quando a infiltração ocorre em um imóvel alugado?
A Lei do Inquilinato determina que o proprietário deve arcar com as despesas quando a infiltração ocorre apenas na unidade e é resultado do desgaste natural da estrutura. Agora, se a infiltração surgiu por causa de uma reforma ou mudança feita pelo inquilino, aí é ele quem deve pagar pelo conserto.
O condomínio só deve assumir a responsabilidade com o reparo dos danos de infiltração se o estrago ocorrer ou tiver origem em alguma área comum, como piscina, caixa d’água, paredes externas, laje, salão de festas, garagem, entre outros.
Resumindo, a melhor forma de resolver problemas de infiltração no condomínio é a manutenção e conferência periódica das calhas, canos, drenos, condutores de águas pluviais, laje e caixa d’água de seis em seis meses e investir em um bom sistema de impermeabilização do condomínio.
O que é impermeabilização?
Impermeabilização é a técnica de proteger uma área de um imóvel contra a ação da água. O processo é feito com a aplicação de produtos específicos e impede a ocorrência de infiltrações e vazamentos, aumentando a vida útil do patrimônio e garantindo a qualidade de vida no local.
Como funciona a impermeabilização em condomínios?
A primeira coisa a fazer é entrar em contato com empresas especializadas. Nenhuma impermeabilização pode ser orçada sem uma vistoria técnica, então aproveite para conferir se as empresas contatadas oferecem inspeções gratuitas.
Durante essa inspeção serão avaliadas as áreas com pontos de vazamentos e também é entregue o orçamento informando o tipo de material que será utilizado. Existem diversas técnicas de impermeabilização para condomínios, portanto o valor e o tempo de obra podem variar de acordo com método escolhido.
Além disso, também é interessante contratar um engenheiro independente para fazer uma vistoria no condomínio antes de fechar negócio com qualquer empresa. Muitas vezes, as prestadoras de serviço oferecem soluções que resolvem apenas os sintomas da infiltração – e não a causa real.
Chamar um especialista para dar seu parecer pode trazer mais economia para o condomínio e diminuir os riscos de segurança para os moradores.
Quando devem ser feitas as impermeabilizações no condomínio?
Levando em consideração que tudo possui um período de vida útil, é importante destacar que toda e qualquer impermeabilização deverá passar por manutenções periódicas. Em geral, é importante que o condomínio esteja prevenido financeiramente para substituir os sistemas de impermeabilização a partir do 10º ano após a instalação – mas o tempo varia de acordo com a técnica utilizada e as recomendações do fabricante e da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC).
Apesar de ser uma prática bastante comum, não é recomendável esperar passar o período de chuvas para dar início a um processo de impermeabilização. Muitos síndicos preferem esperar as chuvas para que as infiltrações se tornem mais evidentes, mas isso pode danificar ainda mais a edificação. Quando houver uma suspeita de infiltração, deve-se agir logo.
Como escolher uma empresa para cuidar da infiltração e impermeabilização?
Antes de fechar negócio, o síndico ou o responsável pelo condomínio deve conferir os seguintes aspectos:
- Se a empresa tem profissionais habilitados pelo Conselho Regional de Engenharia e Agronomia (CREA) ou Conselho de Arquitetura e Urbanismo (CAU) da região;
- Se a empresa segue as normas técnicas da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas);
- Se a empresa oferece garantias, já que infiltrações são problemas que podem retornar caso o trabalho não seja bem feito.
O Instituto Brasileiro de Impermeabilização (IBI) disponibiliza uma relação de empresas aplicadoras associadas e com profissionais treinados e capacitados para aplicar impermeabilização em condomínios.
O condomínio em que você atua está com problema de infiltração? Avise os condôminos utilizando o nosso modelo de Carta de Notificação de Vazamentos, totalmente gratuita.
por Denys Hupel | ago 20, 2018 | Síndicos
Seguro condominial é algo que pagamos torcendo para nunca precisar usá-lo. Entretanto, acidentes e imprevistos acontecem quando menos esperamos e é exatamente por isso que o condomínio precisa contar com uma boa garantia contra todos os tipos de danos e contratempos.
Para trazer clareza sobre o assunto, preparamos esse artigo que explica tudo sobre seguros para condomínio, quais são os tipos de coberturas disponíveis e muito mais. Confira:
Lei sobre seguro condominial
De acordo com o Art. 1.346 do Código Civil, é obrigatória a contratação de um seguro para condomínios residenciais, comerciais e mistos contra o risco de incêndio ou destruição total ou parcial.
Já a Lei do Condomínio, de nº 4.591/64, determina prazos, multas e deixa explícito que deve englobar todas as unidades e partes comuns do condomínio:
Art. 13. Proceder-se-á ao seguro da edificação ou do conjunto de edificações, neste caso, discriminadamente, abrangendo todas as unidades autônomas e partes comuns, contra incêndio ou outro sinistro que cause destruição no todo ou em parte, computando-se o prêmio nas despesas ordinárias do condomínio.
Parágrafo único. O seguro de que trata este artigo será obrigatoriamente feito dentro de 120 dias, contados da data da concessão do “habite-se”, sob pena de ficar o condomínio sujeito à multa mensal equivalente a 1/12 do imposto predial, cobrável executivamente pela Municipalidade.
Art. 14. Na ocorrência de sinistro total, ou que destrua mais de dois terços de uma edificação, seus condôminos reunir-se-ão em assembleia especial, e deliberarão sobre a sua reconstrução ou venda do terreno e materiais, por quórum mínimo de votos que representem metade, mais uma das frações ideais do respectivo terreno.
Como a legislação foca em edifícios, as regras para condomínios horizontais onde cada morador é responsável pela construção da própria casa são diferentes. Nesses empreendimentos, o condomínio oferece amparo apenas para as áreas comuns, como portaria, salão de festas, playground.
Apesar de a legislação determinar que o serviço deve ser contratado em até 120 dias após a concessão do documento que permite a moradia no local, não é recomendável que se inicie a ocupação do empreendimento sem o seguro condominial.
Além disso, de acordo com a Lei nº 4.591 – Art. 22, é o síndico quem responde ativa e passivamente, em juízo ou fora dele, por qualquer inadequação ou insuficiência de seguro constatada. Em outras palavras, o síndico é responsável por toda e qualquer coisa que acontece no condomínio, boas e ruins. Isso deve ser levado em consideração na hora de selecionar as apólices pelo condomínio.
O que o seguro condominial deve cobrir?
O plano contratado deve abranger toda a área do condomínio vertical, incluindo áreas comuns e autônomas. A lei determina apenas que se tenha resguardo contra incêndio e destruição, deixando em aberto as outras situações a qual o condomínio deve ser assegurado.
Como sempre, melhor prevenir do que remediar! A cobertura deve ser adequada às necessidades do condomínio, portanto o indicado é que sejam contratadas apólices que garantam proteção contra todas as situações que o empreendimento está sujeito, todas as possíveis intempéries que podem ocorrer, como:
- Queda de raios no terreno do condomínio
- Roubos, furtos e assaltos
- Explosões
- Danos elétricos
- Quebra de vidros
- Ações de vendavais
- Impacto de veículos
- Queda de aeronaves
Também é importante que o seguro para condomínio inclua itens de responsabilidade civil – do condomínio e do síndico. Isso fornecerá amparo financeiro caso ocorra algum acidente ou sinistro que façam o empreendimento e seu responsável serem responsabilizados judicialmente.
Entenda os tipos de cobertura de seguro para condomínio
Os seguros para condomínios têm como ponto de partida as coberturas básicas e obrigatórias, que se dividem em simples e ampla. Cada seguradora possui especificações próprias, mas trouxemos alguns exemplos:
Cobertura básica simples: geralmente, oferece apenas ressarcimento de prejuízos causados por incêndio, queda de raio no terreno onde o condomínio está localizado e explosões de qualquer tipo.
Cobertura básica ampla: normalmente fornece ressarcimento contra outros riscos que causem dano material ao imóvel além de incêndio, explosão e raios, como quedas de aeronaves, vendaval, desmoronamento, alagamentos, entre outros.
Todas os planos podem ser atualizados e incrementados com coberturas adicionais para corresponder à situação do condomínio.
Quem paga o seguro do condomínio?
Seguro para condomínio é considerado uma despesa ordinária e deve ser julgado como parte da manutenção do estabelecimento e cobrado no extrato da taxa condominial. Ou seja, o custo é rateado entre os moradores.
Apesar de ser uma questão de transparência administrativa, o síndico não tem a obrigação de consultar a assembleia antes de contratar o serviço de seguro básico para o condomínio. Só é necessário convocar uma reunião de assembleia no caso de o condomínio optar por apólices extras que tornam o valor total mais caro.
Renovação do seguro do condomínio
As renovações devem ser feitas de forma contínua e sem interrupções, seguindo as regras estabelecidas no contrato com a seguradora e com base na convenção do condomínio. Habitualmente, as coberturas de seguros para condomínio têm duração de um ano.
É o síndico quem é o responsável por renovar o seguro do condomínio. Se a renovação não for feita dentro dos prazos corretos, o condomínio fica à mercê de acidentes e multas pela infração.
Lembre-se sempre de pesquisar e comparar preços entre seguradoras antes de renovar o seguro condominial levando em consideração não apenas o custo, mas também as propostas, coberturas estipuladas e condições gerais do contrato.
Erros mais comuns na contratação de seguro condominial
Existem uma série de erros recorrentes ao utilizar seguros para condomínios. Separamos algumas das situações mais comuns:
- Contratar reparos sem a autorização da seguradora: não há reembolso de despesas efetuadas sem a permissão da empresa. Se o problema ocorrer em um equipamento ou instalação resguardada pelo contrato, notifique a seguradora e peça autorização antes de permitir o conserto – mesmo que seja uma situação de crise;
- Não oferecer informações completas: ao notificar a seguradora de algum problema, o síndico deve informar as circunstâncias do ocorrido, data e hora, quais foram os bens atingidos e incluir os dados de todos os envolvidos;
- Mentir na hora de informar o sinistro: todas as informações repassadas à seguradora devem ser honestas. Não tente manipular a verdade atribuindo ao evento causas inventadas para que o acidente se enquadre nas cláusulas do contrato;
- Não declarar acidentes que ocorrem dentro dos apartamentos: todas as áreas do condomínio são resguardadas pelo seguro. Se a cobertura cobre o incidente que ocorreu na área autônoma, ele poderá ser amparado pela apólice. Um exemplo disso é em caso de incêndio dentro de uma unidade ou vidros quebrados por causa de vendaval;
- Indicar que o morador faça orçamento de conserto de veículo: a seguradora possui uma lista de oficinas credenciadas para reparo de veículos que sofrem algum tipo de dano dentro do condomínio. Nada de pedir orçamentos prévios aos condôminos, deixe isso com a seguradora;
- Achar que a seguradora é responsável por danos causados por desgaste de equipamentos: não tente transferir para a seguradora os custos de manutenção de equipamentos que já estão chegando ao fim de sua vida útil. Na maioria das vezes, empresas de seguro acabam negando pedidos deste tipo.
Seguro para condomínio é coisa séria e todo o processo de contratação e renovação deve ser acompanhado com cautela pelo síndico, buscando sempre colocar a qualidade de vida dos moradores em primeiro lugar.
Nunca esqueça de renovar o seguro do condomínio utilizando uma Planilha de Controle de Condomínio, totalmente grátis.
por Denys Hupel | ago 15, 2018 | Legislação
A chegada do eSocial para condomínios vem trazendo mudanças na rotina dos síndicos de todo o país. Obrigatório desde julho de 2018, o novo sistema ainda é motivo de dúvidas e inseguranças por parte de quem trabalha com administração de condomínios.
Para te ajudar a sanar as principais dúvidas, preparamos uma publicação especialmente sobre o eSocial. Neste artigo, você vai aprender
eSocial: o que é?
O Sistema de Escrituração Digital das Obrigações Fiscais, Previdenciárias e Trabalhistas, mais conhecido como eSocial, é uma plataforma do Governo Federal através do qual empregadores comunicam informações dos funcionários, de forma totalmente online e em tempo real. FGTS, folha de pagamento, contribuições previdenciárias, avisos prévios e acidentes de trabalho são alguns dos itens que são comunicados através do sistema.
Instaurado pelo decreto nº 8373 de 2014, a iniciativa reúne a Receita Federal, a Caixa Econômica Federal, o INSS e o Ministério do Trabalho.
Com o eSocial, o empregador não precisa mais preencher dezenas de formulários e declarações para cada um dos órgãos citados. O programa engloba todas as entregas, unificando a comunicação entre condomínio e Governo.
A intenção do eSocial é reduzir a burocracia, padronizar e agilizar o processo de administração da contabilidade do condomínio, além de buscar evitar abusos por parte dos empregadores.
Como funciona o eSocial para condomínio?
O eSocial é a plataforma digital por onde será entregue toda a documentação trabalhista, fiscal e previdenciária do condomínio. Ao todo, passam a ser 15 obrigações fiscais recolhidas periodicamente pelo novo sistema:
- GFIP – Guia de Recolhimento do FGTS e de Informações à Previdência Social;
- CAGED – Cadastro Geral de Empregados e Desempregados para controlar as admissões e demissões de empregados sob o regime da CLT;
- RAIS – Relação Anual de Informações Sociais;
- LRE – Livro de Registro de Empregados;
- CAT – Comunicação de Acidente de Trabalho;
- CD – Comunicação de Dispensa;
- CTPS – Carteira de Trabalho e Previdência Social;
- PPP – Perfil Profissiográfico Previdenciário;
- DIRF – Declaração do Imposto de Renda Retido na Fonte;
- DCTF – Declaração de Débitos e Créditos Tributários Federais;
- QHT – Quadro de Horário de Trabalho;
- MANAD – Manual Normativo de Arquivos Digitais;
- Folha de pagamento;
- GRF – Guia de Recolhimento do FGTS;
- GPS – Guia da Previdência Social.
Ao acessar o site do eSocial, é possível criar uma conta para o condomínio ao clicar em “Primeiro acesso?”, no canto inferior da página. Deve-se fornecer o CNPJ do condomínio, além do CPF e data de nascimento do responsável – no caso, o síndico.
Se o condomínio conta com uma administradora, não haverá muito impacto no dia a dia do síndico. A prestadora de serviços ficará responsável por preencher e enviar todas as informações dos funcionários através da plataforma.
Qual o prazo para o condomínio aderir ao eSocial?
O anúncio feito pelo Diário Oficial da União, em 2016, sobre empresas com faturamento inferior a R$ 78 milhões – incluindo assim, condomínios – determinou que o prazo para aderir ao eSocial seria até 1º de julho de 2018.
Para que essa transição seja feita com calma e atenção, a Receita Federal organizou uma série de etapas para condomínios aderirem ao novo sistema:
Fase 1 – julho de 2018: condomínios devem estar registrados e ter cadastro e tabelas atualizadas.
Fase 2 – setembro de 2018: Condomínios começam a ser obrigados a enviar informações sobre os funcionários e seus vínculos trabalhistas, incluindo detalhes como admissões, desligamentos e afastamentos.
Fase 3 – novembro de 2018: Torna-se obrigatório o envio das folhas de pagamento do condomínio.
Fase 4 – janeiro de 2019: Ocorre a substituição da Guia de informações à Previdência Social (GFIP) e compensação cruzada.
Fase 5 – janeiro de 2019: Deve-se enviar os dados sobre a segurança e saúde dos trabalhadores do condomínio.
Os condomínios que não cumpriram o prazo de envio das informações por meio do eSocial estarão sujeitos a penalidades e pagar multas.
eSocial: Multas que podem ser cobradas
Para o condomínio estar adequado à plataforma, é necessário seguir as obrigações trabalhistas, previdenciárias e fiscais e cumprir fielmente os prazos que o sistema oferece. Não enviar ou atrasar o envio das informações, é razão para que o condomínio receba uma multa administrativa.
Como a fiscalização no programa é feita em tempo real, não é possível adicionar informações retroativas. Todas as obrigações fiscais do condomínio devem ser adicionadas ao sistema com antecedência, tomando o cuidado para não cometer nenhum erro durante o processo.
Confira os prazos e multas do eSocial para condomínios:
Admissão de funcionários (CAGED)
Antigamente, o CAGED era submetido até o sétimo dia do mês após a contratação. Hoje, a admissão precisa ser enviada até o final do dia que antecede o início do trabalho do funcionário no condomínio. Se o condomínio seguir prazo estipulado, poderá ter de pagar a multa prevista no artigo 47 da CLT, que varia entre R$ 402,53 a R$ 937,00 por empregado, dobrada por reincidência.
Comunicação de Acidente de Trabalho (CAT)
Se um empregado sofrer um acidente de trabalho, o condomínio deve noticiar o fato via CAT ao INSS, independentemente de o funcionário ter de se afastar ou não do serviço. O comunicado deve ser enviado até o primeiro dia útil seguinte ao acidente ou, em caso de falecimento, imediatamente após o fato. Se isso não for seguido, o valor da multa pode variar entre o limite mínimo e o limite máximo do salário de contribuição, dobrando de valor em caso de reincidência.
Atestado de Saúde Ocupacional (ASO)
O condomínio deve exigir a realização dos seguintes exames médicos nos empregados: admissional, periódico, retorno ao trabalho, mudança de função e demissional. Se esses exames não foram realizados e não forem computados, a multa pode ser entre R$ 402,53 a R$ 4.025,33.
Alterações de dados cadastrais e contratuais
Manter os dados dos funcionários atualizados no eSocial é uma obrigação do condomínio. Qualquer modificação no contrato de trabalho também deve ser notificada à plataforma, como determina o artigo 41, parágrafo único da CLT. A multa pode custar R$ 402,54 por empregado.
Afastamento temporário
Condomínios precisam notificar quando um empregado se afasta do trabalho por motivo de férias, licença-maternidade, auxílio-doença, entre outros. A falta de atualização sobre esse quesito pode render punição de valor entre R$ 1.812,87 a R$ 181.284,63.
Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS)
Condomínios que não fizerem o depósito do FGTS, esquecerem de contabilizar a contribuição ou fizerem após a notificação, podem ser multadas em R$ 10,64 a R$ 106,41 por empregado, com multa que pode ser dobrada em caso de reincidência ou fraude.
Relação Anual de Informações Sociais (RAIS)
Não entregar o RAIS acarreta em multa ao condomínio com valor mínimo de R$ 425,64 (acrescido de R$ 106,40 por bimestre de atraso) e valor máximo de R$ R$ 42.564,00.
Folha de pagamento
Condomínios que não enviarem o documento seguindo as normas do eSocial podem ser multados em valores a partir de R$ 1.812,87.
Quais os principais desafios do eSocial?
O sistema online exige uma maior organização e planejamento dos gestores do condomínio, que deverão reunir todos os dados com antecedência – já que o eSocial possui prazos e cobranças rígidos. O síndico também deve ficar antenado na possibilidade de a plataforma estar indisponível devido à manutenções temporárias ou falhas técnicas.. Nada de deixar as coisas para a última hora!
Se o condomínio conta com administradora ou assessoria contábil, o trabalho do síndico é acompanhar de perto a empresa durante esse momento de adaptação ao eSocial e nos meses que o procedem. O síndico é o responsável final pelo condomínio, então precisa trabalhar como um supervisor da implementação do eSocial.
Para os síndicos que estão tendo dificuldade de entender como usar a plataforma, o governo disponibilizou um Manual de uso e um tutorial de como consultar as guias pagas.
Quer saber mais sobre legislação sobre condomínios? Conheça todos os artigos de lei sobre condomínios.
por Denys Hupel | ago 7, 2018 | Gestão Condominial
Impugnação de assembleia em condomínio é um mal que assombra muitos síndicos. Imagine a seguinte situação: chegou a hora de realizar a Assembleia Geral Ordinária do condomínio. O síndico faz a convocação com antecedência e passa dias organizando o conteúdo que será apresentado aos moradores.
Chega o momento da reunião de assembleia, são realizadas as votações propostas e orçamentos são aprovados. Mas passado algum tempo, a assembleia é cancelada. Todo o trabalho feito, assim como as decisões tomadas naquele evento são anuladas e precisam ser refeitas. Péssimo, não é mesmo?
Porém, acontecimentos como esse podem ser evitados! Quer aprender sobre impugnação de assembleias e descobrir como você pode evitar que isso aconteça no condomínio que você gerencia? Pois vamos lá:
O que é impugnação de assembleia de condomínio?
Antes de tudo, precisamos compreender o que quer dizer o termo. ‘Impugnação’ significa contestação. Em termos jurídicos, ‘impugnação’ é ato de “contrariar expondo suas razões de oposição a determinada ideia”. É um ato de contestação, de oposição, visando anular e desfazer os efeitos de uma decisão. No contexto do condomínio, a impugnação de uma reunião de assembleia quer dizer anular o evento e todas as decisões tomadas nele.
Como funciona a impugnação de assembleia de condomínio?
Toda e qualquer reunião de assembleia do condomínio deve seguir certas regras para que seja válida. Se essas normas não foram obedecidas à risca, corre-se o risco de acontecer a impugnação de assembleia.
Geralmente, o pedido de anulação de assembleia acontece quando um ou mais condôminos ficam insatisfeitos com as decisões tomadas ou com a performance do síndico. Para isso, os moradores buscam encontrar erros cometidos pelos síndicos na hora de convocar a assembleia.
De forma geral, as condutas inadequadas mais comuns que levam à impugnação de assembleia de condomínio são:
- Não notificar todos os condôminos sobre a convocação de assembleia (Art. 1.354);
- Permitir que condôminos inadimplentes votem (Art. 1.335);
- Não redigir a ata da assembleia de forma correta e de acordo com o Código Civil;
- Permitir que representantes de condôminos votem sem apresentar procuração;
- Alterar convenção do condomínio com menos de 2/3 dos votos dos moradores;
- Deixar de convocar reunião de assembleia solicitada por 1/4 dos condôminos;
- Impedir a eleição de um síndico não morador para o condomínio (Art. 1.347).
Quando se pede a impugnação de uma assembleia, é necessário ter provas de que a reunião não foi feita seguindo as normas do Código Civil e do regimento interno do condomínio.
Caso sejam comprovadas falhas na reunião de assembleia ou na entrega da ata, a impugnação pode ser feita ao entrar com uma ação no Poder Judiciário, solicitando que o juiz anule a assembleia com base em provas.
Prazo para a impugnação de assembleia de condomínio
O pedido de impugnação à Justiça deve ser feito em até 60 dias após a Assembleia Geral Ordinária. Caso a reunião seja uma Assembleia Geral Extraordinária, o prazo diminui para 20 dias.
A opção mais amistosa (e mais barata) para anular a reunião de assembleia, é pedir ao síndico que seja organizada uma nova reunião de assembleia para revogar as medidas tomadas anteriormente. Caso o síndico se recuse, 1/4 dos condôminos podem reivindicar uma reunião de assembleia, como explica o artigo 1.355.
Como evitar que uma assembleia seja impugnada?
Para evitar que a assembleia seja impugnada, é necessário fazer tudo seguindo as regras da convenção e regimento interno do condomínio, assim como o Código Civil – Capítulo Condomínios.
O síndico deve seguir os seguintes passos:
- Atenção na hora de fazer a convocação: o artigo 1.354 determina que a assembleia não poderá ser deliberada se todos os condôminos não tiverem sido convocados. Para evitar isso, faça questão de pedir assinatura de todos os moradores no momento do recebimento da convocação. Em caso de convocação de assembleia enviada via Correios, garanta que seja utilizado Aviso de Recebimento (AR). O aviso também deve ser exposto em um ambiente de grande circulação no condomínio, como portaria e elevadores;
- Descreva o tema da reunião de assembleia: os assuntos que serão tratados na reunião de assembleia devem ser listados minuciosamente no edital de convocação. Os temas – como aprovação de orçamento para obras, destituição de síndico, multas, alterações no regimento interno, entre outros – precisam ser listados. Se a convocação cita “assuntos gerais”, estes só podem ser discutidos, mas não votados. Se a assembleia tratar de algum assunto que não foi listado na convocação, ela pode ser anulada;
- Convoque a assembleia respeitando o prazo mínimo: confira a convenção para checar qual o prazo estipulado pelo condomínio. Caso não houver nenhuma especificação, o Código Civil estabelece que a convocação seja enviada pelo menos dez dias antes da assembleia;
- Identifique os participantes da assembleia: todos devem assinar a lista de presença, além de indicar nome e unidade do condomínio. O síndico deve aproveitar esse momento para conferir as procurações dos representantes de condôminos, além de conferir se não há algum inadimplente presente – estes não poderão votar em assembleia, segundo o artigo 1.335 do Código Civil;
- Conduzir a assembleia da forma correta: cada reunião deve contar com duas chamadas e só deve ser iniciada após a realização da segunda chamada. A ordem dos assuntos tratados deve seguir a lista utilizada no edital da convocação de assembleia, o mesmo que foi distribuído aos condôminos e exposto nas áreas comuns do condomínio;
- Cumprir o quórum de votação de cada assunto: para cada assunto há uma quantidade de votos necessários para aprovação. Por exemplo, o número de votos a favor para aprovar uma obra no condomínio varia de acordo com a necessidade desta. O artigo 1.341 do Código Civil divide as obras em três categorias: Necessárias, Úteis ou Voluptuárias. Entenda melhor as diferenças de cada uma dessas categorias nesta publicação;
- Monte uma ata completa: todos os assuntos tratados pela assembleia devem ser relatados na ata, seguindo a ordem em que foram abordados. O documento precisa ser claro e objetivo e contar com a assinatura pelo presidente e pelo secretário da mesa. Ao final, uma cópia da ata deverá ser encaminhada para cada condômino – presente ou não na reunião.
Respeitar as regras do Código Civil evita a impugnação da assembleia do condomínio, então estude bastante todos os artigos de lei sobre condomínios.
Ao organizar a reunião de assembleia no seu condomínio de forma prática e seguindo as regras, você pode utilizar gratuitamente o nosso Modelo de Convocação de Assembleia!
por Denys Hupel | ago 1, 2018 | Financeiro
Contribuição sindical em condomínio residencial é um assunto que ainda traz muitas dúvidas aos síndicos Brasil à fora. Como deve ser feita? Quanto custa? É obrigatório? Como síndico, você deve ter essas respostas na ponta da língua!
O objetivo deste artigo é explicar com detalhes o que é o recolhimento de contribuição sindical em condomínios e desmistificar esse assunto que ainda causa muita dor de cabeça. Vamos lá?
O que é contribuição sindical em condomínio?
A contribuição sindical em condomínio atende por muitos nomes: imposto ou encargo sindical e também Contribuição Sindical Urbana. Resumindo, a contribuição sindical em condomínio é um valor pago ao sindicato dos condomínios e sindicato de funcionários de condomínios da região.
O valor pago com a contribuição sindical em condomínio é utilizado para regulamentar a ação profissional da classe e é a principal forma de arrecadação dos sindicatos e categorias do país. A quantia é dividida entre:
- 60% para o sindicato do estado;
- 15% às federações;
- 5% às confederações;
- 10% às centrais sindicais;
- 10% ao Ministério do Trabalho, que será depositada aos recursos do Fundo de Amparo ao Trabalhador (FAT).
Os sindicatos são responsáveis por proteger e resguardar os trabalhadores, garantindo que seus direitos – humanos e trabalhistas – sejam respeitados.
No caso da taxa sindical em condomínios, os encargos são pagos para o sindicato patronal (dos condomínios residenciais e comerciais) e ao sindicato voltado aos trabalhadores de edifícios e condomínios, como zelador, porteiros, faxineiros, vigias, ascensoristas, garagistas, entre outros. Este último não deve ser pago por condomínios que não possuem funcionários.
A contribuição sindical em condomínio foi estipulada pelo artigo 8º, inciso IV da Constituição Federal e pelo artigo 578 da Consolidação das Leis do Trabalho. Entretanto, a questão foi modificada pela Lei 13.467 de 2017, que fez a contribuição sindical deixar de ser de valor obrigatório para se tornar em algo facultativo, desde que tenha autorização expressa e prévia do destinatário.
Cada estado ou município possui um sindicato responsável, por isso o síndico deve pesquisar e contatar o órgão da região caso o condomínio tenha interesse em realizar o recolhimento da contribuição sindical do condomínio.
Como é feita a contribuição sindical em condomínio?
Para simplificar as informações sobre como fazer o pagamento da contribuição sindical em condomínio, vamos dividir o assunto em duas partes: contribuição sindical patronal e contribuição sindical de funcionários.
Contribuição sindical patronal
- É feita ao sindicato dos condomínios da região, uma vez por ano;
- Pagamento é feito em janeiro, diretamente ao sindicato;
- O valor é calculado a partir do Capital Social (o valor estabelecido pelo condomínio no momento de sua inauguração) e data de fundação do condomínio – alguns sindicatos oferecem uma tabela de cálculo de contribuição, como esta do Sindicato da Habitação do Rio Grande do Sul (Secovi RS).
Contribuição sindical de funcionários
- É feita ao sindicato dos funcionários de condomínios, uma vez por ano;
- Pagamento é feito em abril, com débito na folha de pagamento referente aos dias de trabalho em março;
- O valor equivale a um dia de salário do trabalhador.
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É obrigatório fazer contribuição sindical em condomínio?
Apesar de ser um tributo previsto na Constituição Federal, a Reforma Trabalhista tornou opcional a contribuição sindical em condomínio. Ou seja, condomínios não são mais obrigados por lei a pagar impostos aos sindicatos.
Antigamente, empreendimentos que não efetuavam esse pagamento passavam por cobrança na justiça e podiam até ter o alvará revogado. Hoje, a legislação determina que o condomínio e o funcionário não têm mais esse compromisso com os sindicatos.
A nova lei trabalhista foi sancionada em julho de 2017 e entrou em vigor em novembro do mesmo ano. Por ser algo que ainda é recente, especialistas indicam ter cautela na hora de optar por não pagar a taxa sindical em condomínio.
Antes de decidir abolir o pagamento do encargo, é importante que o síndico pesquise a convenção coletiva da categoria – dos funcionários e do condomínio na região. Caso o documento demonstrar que é obrigatório o pagamento da contribuição sindical, o sindicato pode vir a cobrá-lo judicialmente. Então tenha atenção e pesquise bem antes de tomar uma decisão!
Apesar de ser uma questão polêmica e cheia de novidades, a contribuição sindical em condomínio não é nenhum bicho de sete cabeças.
Como você lida com esse assunto no seu condomínio? Conte para a gente nos comentários!
