por Equipe TownSq | jul 9, 2021 | Síndicos
➡ Não existe um piso estabelecido para o salário de sindico profissional. Com isso, os valores podem variar conforme a carga horário, número de unidades e demais fatores. O salário médio está entre R$1,5 mil a R$ 4 mil mensais, podendo chegar a R$ 15 mil por mês.
Não é por acaso que Jorge Ben, na música W/Brasil, manda chamar o síndico. É o gestor quem é responsável por organizar e manter a ordem do condomínio. O cargo exige uma capacidade administrativa, relacionamento interpessoal e, principalmente, comprometimento com as regras estabelecidas pela convenção do condomínio.
Em meio a tantas responsabilidades, surge a dúvida: síndico recebe salário?
As exigências do trabalho do síndico de condomínio vêm aumentando à medida que os empreendimentos se tornam cada vez maiores e mais complexos. Condomínios como os que temos hoje exigem muito mais tempo, conhecimento e dedicação por parte do gestor.
Em consequência, houve um crescimento no número de síndicos que recebem alguma forma de remuneração ou isenção da cota condominial.
Nesta publicação, vamos explicar sobre como funciona o salário do síndico e o que diz o Código Civil sobre remuneração de síndico. Ainda, vamos explicar o que deve ser feito no âmbito tributário. Veja então:
Quem pode ser síndico de condomínio?
Essa é uma dúvida muito comum. Há quem acredite que apenas moradores podem ser síndicos, o que não é verdade. O síndico pode ser morador? Sim, mas há também o síndico profissional, como mostraremos agora.
Síndico morador
Também chamado de “síndico orgânico”, o síndico morador é aquele que possui vínculo com o condomínio, sendo ele um condômino, morador ou inquilino de alguma unidade do empreendimento.
Quando o condomínio possui um síndico morador, o mais comum é oferecer uma remuneração indireta a ele.
Síndico profissional
Por sua vez, o síndico profissional é o gestor que não tem nenhum vínculo com o condomínio. Ou seja, não é morador, nem inquilino e muito menos condômino. Esse tipo de síndico é um profissional qualificado especializado na área de gerenciamento de condomínios.
Nesses casos, o pagamento do salário do síndico é feito através de remuneração direta. Ainda não existe piso estabelecido para esta profissão, mas os valores variam conforme a carga horário, número de unidades e demais fatores. Logo, o quanto custa contratar um síndico profissional varia entre R$1,5 mil a R$ 4 mil mensais, podendo chegar a R$ 15 mil por mês pela prestação de serviços.
Quando uma pessoa não pode ser síndico?
Esse é um questionamento muito comum em condomínios. Afinal, quem não pode ser síndico. Para ser síndico é fundamental que a pessoa tenha conhecimento de gerenciamento, caso contrário, as chances de lograr êxito na função serão minimizadas.
Normalmente é a assembleia que decide quem é ou será o síndico, escolhendo entre um síndico morador ou profissional. Para que o morador assuma o cargo, ele precisa estar com suas contas em dia, uma vez que inadimplentes não podem assumir esse papel.
Além disso, condôminos que estejam movendo qualquer tipo de ação contra o condomínio também não podem ser síndicos, uma vez que isso se enquadraria como conflito de interesses.
O que é preciso para ser um síndico profissional?
Para ser síndico profissional. é preciso conhecimento prévio sobre maneiras de atender demandas condominiais. Além disso, o síndico profissional deve ser munido das seguintes habilidades:
- Inteligência emocional para enfrentar crises e promover uma resolução de conflitos
- Conhecimento em administração, contabilidade, finanças, recursos humanos, direito trabalhista e demais questões jurídicas
- Cultivar o bom relacionamento com condôminos e funcionários
- Organização
- Disciplina para trabalhar de forma autônoma e independente
Por se tratar de uma profissão que não regulamentada, não é necessário cursar uma faculdade ou ter alguma certificação básica para atuar como síndico profissional. Entretanto, um certificado é algo importante no processo de se tornar um síndico profissional. Existem diversas instituições que oferecem cursos de síndico profissional – uma delas é a TownSq, que não apenas oferece cursos online de capacitação, como também oferece a melhor certificação da área e acesso facilitado a tecnologia de última ponta para condomínios.
Qual a função do síndico?
O síndico não possui apenas uma função específica, mas uma série delas, que são determinadas pelo Art. 1.348 do Código Civil brasileiro. com base nessa documentação, pode-se afirmar que as funções do síndico são:
- Convocações de reuniões de assembleia;
- Representar o condomínio em juízo ou fora dele;
- Ser porta-voz e defender os interesses comuns dos condôminos;
- Notificar a existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
- Cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;
- Cuidar da conservação e a guarda das áreas comuns do condomínio;
- Prestar serviços de manutenção e, ao identificar problemas na infraestrutura ou equipamentos, mandar repará-los;
- Elaboração da previsão orçamentária anual;
- Realizar a prestação de contas obrigatória – anualmente e quando exigida;
- Fiscalizar o pagamento das taxas condominiais;
- Impor e cobrar multas e advertências quando necessário.
Quais são as responsabilidades de ser síndico?
O síndico é o escudeiro do condomínio. Quando houver um conflito de interesse, ele sempre irá atuar como representante ativo ou passivo do condomínio, segundo o art. 1348 do Código Civil. É de sua responsabilidade gerenciar todos os gastos, manter as contas em dia, cobrar inadimplentes, preocupar-se com a segurança das áreas comuns, ajudar na solução de conflitos, zelar pelo patrimônio, etc.
Ser síndico significa ter responsabilidade legal pelo que acontece dentro do condomínio. Portanto, a atuação ou a omissão dele pode ocasionar em responsabilização por qualquer prejuízo ao condomínio e seus moradores, como consta no Código Civil, Lei 10.406/2002.
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O que diz a lei?
Apesar do que muitos pensam, a legislação brasileira não determina a exigência do pagamento do salário de síndico, muito menos define quanto ganha um síndico. Da mesma forma, o Código Civil não informa se subsíndico tem salário ou quem tem direito a isenção de condomínio.
Logo, é a convenção que define se o condomínio fornecerá algum tipo de remuneração ou benefício ao síndico. E essa questão só poderá entrar em vigor se for discutida e aprovada pela assembleia geral. Ou seja, o condomínio só pode pagar salário ao síndico ou oferecer um abono da taxa condominial ao gestor com o aval dos condôminos.
Salário de síndico: tipos de síndico e remuneração
Agora que você já sabe quais são os direitos do síndico conforme o Código Civil, entenda quais são os tipos mais comuns de remunerações de síndico e, ainda, quais são os tipos de síndico que podem oferecer serviços aos condomínios.
Veja os dois tipos de remuneração que um síndico pode receber:
Remuneração direta
Muitas vezes chamada de salário de síndico, a remuneração direta, na verdade, é uma compensação financeira que será recebida pelo síndico. Seu termo oficial é pró-labore de síndico.
Não há lei que sugira um piso ou teto para o mesmo, então os valores são estipulados pelo próprio condomínio. Em média, o salário de um síndico fica entre de dois a cinco salários mínimos. No entanto, esse preço varia conforme o número de unidades, carga horária de trabalho e volume de obras a serem realizadas no condomínio.
Remuneração indireta
A remuneração indireta é quando o condomínio opta por não cobrar o valor da taxa condominial do síndico. Determinados condomínios ainda oferecem um desconto parcial no valor mensal da taxa. Desse modo, o abono é considerado como uma forma de agradecimento pelos serviços prestados.
Porém, é importante esclarecer que liberar o síndico do pagamento da taxa de condomínio não inclui outras taxas, como por exemplo pagamento de segunda-chamada ou fundo de reserva.
Como calcular o salário do síndico?
Conforme citado anteriormente, a lei do síndico não determina a exigência de um pagamento de salário, dessa forma, é a convenção que define se o síndico terá salário e qual será o montante do mesmo.
Síndico tem direitos trabalhistas?
O síndico é considerado por lei um contribuinte individual (Lei 10.666/03), ou seja, ele não está inserido nas regras que correspondem à CLT (Consolidação das Leis do Trabalho). Desse modo, não há nada que garanta a ele os direitos trabalhistas exclusivos àqueles profissionais com carteira assinada.
Todavia, existem algumas obrigações que o síndico precisa realizar em relação ao síndico:
Tributação e as obrigações relacionadas ao condomínio
Apesar de não receber os benefícios trabalhista de um contratado em regime CLT, o síndico é segurando obrigatório da previdência social. Logo, é de obrigação da fonte pagadora (condomínio) o recolhimento da contribuição.
Entenda:
- Há o desconto de 11% do total da remuneração paga, a título de INSS.
- O condomínio também está obrigado a contribuir para a Previdência em relação à remuneração do síndico, sendo seu percentual de 20%.
- Existe o caso em que nem o condomínio nem o síndico ficam isentos do pagamento de INSS: quando o síndico comprova que como empregado de outra empresa contribui com a cota máxima do INSS.
O síndico que tiver isenção da cota condominial ou remuneração direta deve incluir o benefício na sua declaração de Imposto de Renda como “outras receitas”, uma vez que o valor é referente a um pagamento por serviço prestado. Se essa receita ultrapassar os R$ 6 mil anuais, deve ser declarada na DIRF.
Além disso, existem outros direitos dos síndicos que devem ser respeitados pelo condomínio. São eles:
Férias
O síndico tem direito a férias, desde que essas sejam realizadas conforme as normas definidas pela assembleia geral e pela convenção do condomínio. Durante o período de férias o síndico, é o subsíndico quem assume o cargo.
Contrato
No momento da contratação de um síndico profissional, é necessário assinar um contrato de prestação de serviços. Dessa forma, formaliza-se a relação entre as duas partes. Assim, também é possível estabelecer qual será o valor da remuneração paga ao síndico, quais são os dias de horários de trabalho do profissional, entre outras questões.
Síndico tem direito a 13o salário?
Apesar de ter direito à previdência social, o síndico não possui os demais direitos e benefícios de trabalhadores com carteira assinada, como 13º salário, reajustes salariais periódicos, etc.
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Por mais que pagamento do salário de síndico não seja obrigatório, é extremamente importante que o condomínio respeite o papel deste profissional ou morador e lhe dê todo o suporte necessário para que o seu trabalho ocorra corretamente e com tranquilidade.
por Ingrid Flores | jun 28, 2021 | Síndicos
Hoje é o Dia Internacional do Orgulho LGBT, uma data muito importante para todas as comunidades, inclusive a do seu condomínio. Não, você não leu errado.
Isso porque é muito provável que existam moradores da comunidade LGBT fazendo parte das moradias que você administra. E o seu dever enquanto síndico é prezar pelo conforto, a segurança e a boa convivência de todos no condomínio. Independentemente da orientação sexual, é claro.
Em junho de 2019, o STF criminalizou oficialmente a homofobia, que passou a ser punida de acordo com o Art. 20 da Lei 7.716/89 (Lei Antirracismo). Sendo assim, “é um crime inafiançável e imprescritível segundo o texto constitucional e pode ser punido com um a cinco anos de prisão e, em alguns casos, multa”.
Ainda assim, vemos muitas notícias de manifestações homofóbicas em condomínios de todo o país:
Portanto, se houver situações de desrespeito de qualquer nível no seu condomínio, é necessário estar preparado(a) para mediar os conflitos e saber como proceder para manter a harmonia entre os moradores. Ou mesmo para fazer as denúncias necessárias, pois, como mencionamos anteriormente, estamos falando de um crime. Isso soa como um desafio? Tudo bem, pois nós estamos aqui para ajudar!
Neste artigo, você vai poder conferir algumas dicas para lidar da melhor forma com indesejáveis conflitos movidos por homofobia, além de alguns exemplos de situações que podem acontecer, assim como algumas sugestões para administrá-las. Confira:
Noções básicas para lidar com homofobia no condomínio
Primeiramente, vale ressaltar que a sigla LGBT (ou também LGBTQIA+) diz respeito a pessoas lésbicas, gays, bissexuais e transgênero, grupos historicamente marginalizados e excluídos da representatividade social.
E por que celebrar o Dia Internacional do Orgulho LGBT no dia 28 de junho? Porque a palavra orgulho é, neste caso, um antônimo de vergonha, que foi usada ao longo da história para controlar e oprimir indivíduos LGBT. O movimento teve início lá em 1969, em Nova Iorque, e foi o primeiro de muitos passos em busca da igualdade de direitos dessa comunidade.
Portanto, para lidar com qualquer situação referente a homofobia, fique atento(a) a alguns fatores fundamentais:
1. Exercite empatia
É importante lembrar do papel da empatia na hora de mediar um conflito, pois muitas vezes você pode não ter nenhuma vivência parecida com a da vítima. Em outras palavras, principalmente caso você não seja parte da comunidade LGBT, não se baseie somente na sua experiência para medir a gravidade da situação. Pratique a escuta ativa, use da comunicação não violenta, reflita e pense bastante antes de responder.
2. Lembre-se da Lei
O STF aprovou a criminalização da homofobia em 2019. Portanto, qualquer ataque, seja verbal ou físico, motivado por preconceito a pessoas gays, lésbicas, bissexuais ou transsexuais precisa ser tratado com extrema seriedade. Se um furto no condomínio é sério para você e para a sua comunidade, considere tomar providências semelhantes quando esse outro tipo de crime acontece dentro do condomínio.
3. Preconceito não é opinião
Mesmo quando o preconceito é um sintoma das limitações de uma pessoa (falta de conhecimento ou idade avançada, por exemplo), ainda assim, não pode ser considerado opinião. A forma como você, síndico, vai lidar com a manifestação de preconceito do condômino pode variar conforme o que você conhece desse indivíduo, mas lembre-se de que nenhuma iniciativa homofóbica deve ser minimizada. Mesmo que você tenha uma ótima relação com o morador acusado de homofobia, de igual forma é papel do síndico tomar providências e prezar pelo conforto de todos no condomínio.
Como lidar com reclamações homofóbicas
É bastante comum que moradores enviem reclamações para a gestão a respeito de diversas questões que não deveriam considerar um problema, como casais homoafetivos circulando de mãos dadas ou qualquer outra mínima manifestação de afeto. Há registro de vizinhos que criaram conflito porque se incomodaram com a presença da bandeira do movimento LGBT exposta na janela de outros moradores.
Em casos desse tipo, é papel do síndico mediar e esclarecer que não existem razões para queixas. Se não quiser entrar em discussão com a pessoa que fez a reclamação indevida, apoie-se no argumento da legislação, que garante o direito de expressão de pessoas homossexuais. E também no fato de que toda e qualquer pessoa que está vivendo no condomínio tem o direito de fazê-lo sem ser importunada.
Xingamentos e ofensas homofóbicas entre vizinhos
Se for o caso de você precisar intervir em um conflito direto entre os vizinhos, lembre-se de que é provável que a pessoa que está manifestando preconceito não enxergue que está errada. Em geral, as pessoas não querem admitir que têm preconceitos, então tentar mediar a situação acusando-as diretamente de homofobia pode ser ainda pior.
Faça perguntas que levem o próprio morador a entender que está agindo por discriminação, como:
- “Mas por que isso lhe incomoda?”
- “Disseram-lhe algo ofensivo?”
- “Se se tratasse de um casal formado por um homem e uma mulher, essa situação lhe causaria algum desconforto?”
Conduza a conversa para que a pessoa se dê conta, ao invés de acusá-la diretamente. Procure preservar a segurança de todos e se atente ao temperamento dos condôminos. Se perceber que alguma das partes está se exaltando, tente manter a serenidade e não hesite em chamar as autoridades se for necessário.
Ameaças e casos de violência por homofobia no condomínio
Já se o caso no seu condomínio envolver manifestações ainda mais graves, como ameaças e ou até mesmo violência física, o síndico deve recorrer às autoridades e denunciar o crime de homofobia e de agressão através de um boletim de ocorrência na delegacia mais próxima, ou na delegacia online da Polícia Civil do seu estado.
Não se esqueça de que você deve fazer tudo o que você faria por vítimas de quaisquer outros crimes, pois o bem-estar dos moradores é de sua responsabilidade.
Ninguém deve, nem precisa viver sob ameaça no lugar que escolheu para morar. Como dissemos antes, homofobia e outros tipos de preconceitos não podem ser considerados “opiniões discordantes”, uma vez que invadem o espaço e a liberdade de expressão alheios.
Atente-se aos chamados e às denúncias que os condôminos realizarem e procure se manter informado sobre os direitos e deveres que você, como gestor do condomínio, deve cumprir diante de conflitos como esse.
Deixe claro que o condomínio que você administra deve respeitar a diversidade e promova, assim, um ambiente de igualdade entre todos.
👉 Mais informações sobre a comunidade LGBT e sobre como proceder diante de casos de homofobia no condomínio:
por Ingrid Flores | maio 13, 2021 | Síndicos
Quando se pensa em comunidade condominial, é comum lembrar apenas dos condôminos e seus dependentes. No entanto, os inquilinos compõem uma parcela extremamente importante do convívio dentro do condomínio.
Apesar de não possuírem poder de voto em reuniões de assembleia visto que não são proprietários do imóvel, é fundamental que o síndico mantenha um bom relacionamento com essas pessoas que alugam os imóveis do condomínio.
Principalmente porque são os inquilinos que estão diariamente no condomínio, frequentando as áreas comuns e convivendo com os vizinhos. Isso, além de contribuir no pagamento das despesas ordinárias do condomínio.
Devido à importância desse relacionamento síndico e inquilinos, separamos um momento para reunir 6 dicas de como o síndico deve lidar com inquilino para garantir a segurança, o conforto e a qualidade de vida de todos os que frequentam o ambiente.
Para esse artigo, conversamos com alguns síndicos com experiência na área e que nos auxiliaram com dicas para manter uma boa relação com aquele indivíduo que aluga um imóvel. Aproveite!
Os Síndicos Certificados TownSq entrevistados para este artigo foram:
- Hermes Garcia: completa 6 anos atuando como síndico neste ano, 2021. Trabalha com condomínios residenciais e comerciais na cidade de Belo Horizonte (MG).
- Rodrigo Lay Pedrosa Rosa: atua há 3 anos como síndico profissional. Compõem a equipe da Loremberg Condominial, presente há 5 anos no mercado condominial de Porto Alegre (RS) e Litoral Norte do RS, com 28 condomínios na carteira.
Mantenha uma comunicação aberta
Para dar início à nossa lista de dicas, vamos falar sobre comunicação. Mais do que manter uma comunicação, é fundamental que o síndico faça o esforço de se manter aberto a receber o contato dos inquilinos.
Na prática, isso significa ser cordial, cumprimentar e conversar com os inquilinos durante as visitas ao condomínio, e fazer questão de que tenham acesso aos seus canais de comunicação.
Em outras palavras: não distinguir entre inquilinos, moradores e condôminos. Todos devem se sentir confortáveis para entrar em contato com .você quando for necessário.
➡ Você sabe a diferença entre inquilino, condômino e morador? Confira:
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Inquilino é aquela pessoa que aluga um espaço (também chamada de locatário)
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Condômino é o proprietário do imóvel.
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Morador é a pessoa que habita o imóvel, podendo ser dependente do proprietário ou o próprio inquilino.
Você, síndico, também deve se sentir confortável para entrar em contato com inquilinos, evitando envolver o dono do imóvel sem motivos graves.
Por exemplo: para notificar sobre uma falta de luz ou interrompimento da água na unidade, você pode contatar o inquilino diretamente, sem precisar da burocracia de contatar o proprietário para que ele repasse a informação ao inquilino.
Agora, se você tem dúvida sobre qual a forma mais adequada para entrar em contato com inquilinos, não existe uma única resposta. Os canais de contato variam conforme o condomínio, a administração e o próprio síndico.
Conforme a recomendação do Síndico Certificado da TownSq Hermes Garcia, que atua em Belo Horizonte (MG), o ideal é entrar em contato com os inquilinos “sempre de forma direta, seja por telefone ou aplicativo”.
Já Rodrigo Lay Pedrosa Rosa, Síndico Certificado TownSq que atua em Porto Alegre (RS), diz que é dever do condomínio investir em ferramentas que permitam o alcance da informação à comunidade condominial como um todo, sempre de forma clara e objetiva.
Esclareça as normas do condomínio aos inquilinos
Essa talvez seja a dica mais importante quando o assunto é relacionamento síndico e inquilinos. E, vamos ser honestos, também a que causa mais problemas, não é?
“A dificuldade existe quando o inquilino não tem o comportamento adequado e se sente no direito de infringir as normas estabelecidas. Isto gera incômodos e conflitos que têm de ser resolvidos de forma rápida e eficaz”, resumiu bem o Síndico Hermes Garcia.
É crucial que o síndico e sua gestão deixem claro quais são as normas determinadas pelo condomínio, começando pelas regras do Regimento Interno.
Basicamente, o documento é a base para todas as interações que envolvem o dia a dia no condomínio, como horário de silêncio, horário de mudança, circulação de pets no condomínio, vagas de garagem e outros.
Como explica o Síndico Rodrigo Lay Pedrosa Rosa, é necessário lembrar aos inquilinos de que eles são parte integrante daquela comunidade e que também cabe a eles manter a harmonia na convivência.
Saiba como lidar com conflitos
Essa é uma dica que serve para todos que tem interesse em trabalhar como síndico. É imprescindível estudar métodos de comunicação e sobre como lidar com conflitos – tanto para lidar com inquilinos, quanto para lidar com todos os demais integrantes da comunidade condominial.
Condomínios são espaços de convivência humana. Por isso, é natural que ocorram conflitos eventualmente. Mesmo que a gente torça para que todos os seus condomínios sejam tranquilos, é necessário saber lidar com esse tipo de problema.
Para o Síndico Rodrigo, o ideal é “atender o inquilino de forma humanizada, respeitando seu desconhecimento [das normas], para direcionar o caminho correto para saná-las”.
Uma das principais técnicas de comunicação para solucionar conflitos é a Comunicação Não Violenta, que leva em conta o lado humanizado das relações e discussões. Você pode aprender sobre esse métodos na prática lendo este artigo.
Ao lidar com conflitos entre condôminos e inquilinos, é recomendável que o síndico se mantenha atuante para mediar a situação, evitar que excessos sejam cometidos e, se possível, indicar o caminho para resolver o problema. Por exemplo: indicar para as partes solicitarem auxílio na imobiliária onde foi feita a locação do imóvel, para convocar uma reunião de assembleia, buscar auxílio jurídico, etc.
Síndico possa indicar o caminho correto também. Ex: indicar para as partes solicitarem auxilio a imobiliária onde alugaram o apartamento. Segundo o Síndico Hermes, o síndico deve “estar presente e atuante quando excessos são cometidos, e também estar aberto ao diálogo para trazer o inquilino para o seu lado”. Esse lado, é claro, é o lado da harmonia no condomínio.
Resolva os problemas com agilidade
Além de saber administrar a comunicação e os conflitos que podem vir a ocorrer, um bom síndico sabe que jogar o problema para debaixo do tapete só aumenta o estresse.
“Quando ocorre [algum problema], a atuação tem de ser imediata – seja por um telefonema, comunicado ou notificação e assim a normalidade é restabelecida. Na minha opinião, quando o síndico atua de imediato, não deixando que a situação perdure, o controle é mantido”, sintetizou bem o Síndico Hermes.
Deixar claro as obrigações do condomínio perante os inquilinos (e vice-e-versa)
Apesar de parecer semelhante à questão 2, a dica 5 está relacionada a obrigações e deveres que o condomínio tem para com os inquilinos, bem como o inverso (obrigações dos inquilinos para com o condomínio). Uma coisa que causa muitas dúvidas entre inquilinos é:
O que é obrigação do condomínio e o que é obrigação do proprietário do imóvel?
Para o Síndico Rodrigo, seus 3 anos atuando como síndico profissional, isso normalmente é reflexo de uma relação entre o inquilino e proprietário que não é muito bem intermediada:
“Já recebemos diversos tipos de questionamentos, o que a meu ver, identifica que a relação inquilino e proprietário não é intermediada da forma correta. Um exemplo clássico são as manutenções referentes às unidades autônomas, onde o inquilino, por não ter sido informado previamente e nem ter sua dúvida esclarecida por quem compete (imobiliária), acaba reportando ao síndico ou zelador do prédio”.
Confira quais manutenções da unidade devem ser gerenciadas pelo condomínio, pelo proprietário e pelo inquilino:
Condomínio:
- Manutenção e estado de conservação das áreas comuns do condomínio. Ex: salão de festas, quadras esportivas, saunas, espaços gourmets, academias.
- Em caso de condomínios verticais: reparos e manutenções referentes à estrutura do prédio, rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e energia elétrica, calefação e refrigeração.
- Quando há vazamento causado por problemas na rede central de água, que pertence ao condomínio.
Proprietário da unidade:
- Reparos relacionados a problemas anteriores à locação do imóvel são responsabilidade do proprietário.
- Manutenções que agregam algum tipo de melhoria ou valorização do imóvel e que serão permanentes. Ex: troca de piso, troca de janela, instalação de box, entre outras.
- Conserto de problemas decorrentes de instalações internas e da estrutura do imóvel, como infiltrações, troca de tubulações hidráulicas e registros gerais, problemas na fiação elétrica, vazamentos de gás, descupinização, problemas na caixa d’água e calhas, problemas no telhado, problemas em ar condicionado e aquecedores para o qual não há medidas preventivas.
Inquilino:
- O inquilino deve pagar por consertos feitos para corrigir danos ao imóvel causados por si mesmo, seus dependentes, familiares ou convidados. O imóvel deve ser entregue ao final do contrato de locação em perfeitas condições, da mesma forma como estava quando teve início o contrato de aluguel.
- Manutenções e reparos causados por uso são de responsabilidade do inquilino, como troca de lâmpadas e soquetes, troca de luminárias, troca de resistência de chuveiros, dedetização preventiva, troca de miolo de fechadura, manutenções preventivas de ar condicionado e aquecedores.
- Se o inquilino quiser efetuar qualquer tipo de modificação que altera a forma interna ou externa do imóvel, ele deve entrar em contato e pedir autorização por escrito ao proprietário. Se o pedido for negado, a modificação é proibida.
Leia sobre a Lei do Inquilinato (Lei 8245) e os deveres e direitos do inquilino neste artigo.
Invista em métodos de comunicação ágil
Por fim, mas não menos importante, a nossa última dica refere-se a investir em métodos de comunicação ágil para comunicar-se com os inquilinos.
Para evitar perder o controle de uma situação de conflito ou ruído de comunicação com inquilinos, é primordial que o síndico tenha a capacidade de se comunicar rapidamente com as pessoas – como citamos anteriormente.
Portanto, a melhor forma de garantir essa agilidade de performance, é investindo em ferramentas que permitam que isso aconteça.
Como resumiu muito bem o Síndico Rodrigo:
Nos anos que trabalhei em corporações, observei que a comunicação interna falhava muito aos colaboradores, e isto gera fofoca e insegurança nas relações. Ao atuar em condomínios, vi a cena repetir-se, no entanto, como a rotina condominial é imprevisível e dinâmica, precisamos sair de dentro do condomínio e perceber as oportunidades de melhoria ali escancaradas e pouco observadas.
A Loremberg Condominial enxergou isso, e viu que a comunicação interna como algo necessário, fundamental para o fortalecimento das relações humanas, e firmou parceria com a TownSq, oferecendo aos condomínios uma ferramenta para melhoria na comunicação interna.
Enfim, a relação síndico e inquilino não deve ser diferente da relação síndico e condômino, visto que ambas as partes são essenciais para o bom funcionamento do condomínio. E você? Como é feita a comunicação com os inquilinos no seu condomínio? Deixe seu depoimento nos comentários! 😄
por Denys Hupel | maio 6, 2021 | Síndicos
➡ Não existe nenhum empecilho legal que proíba um inquilino de ser eleito síndico do condomínio. O Art. 1.347 do Código Civil deixa claro que o cargo de síndico não precisa ser exercido exclusivamente por condôminos. Sendo assim, o inquilino pode ser sindico do condomínio.
Você sabe se inquilino pode ser síndico do condomínio? Essa é uma questão que ainda causa muita confusão Brasil à fora. Para dar fim às especulações, resolvemos montar esse artigo explicando o que diz a legislação sobre o assunto.
Inquilino pode ser síndico?
A resposta é sim. Não existe nenhum empecilho legal que proíba um inquilino de ser eleito síndico do condomínio.
Inclusive, o Art. 1.347 do Código Civil deixa claro que o cargo de síndico não precisa ser exercido exclusivamente por condôminos. Confira o artigo na íntegra:
Art. 1.347. A assembléia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.
Sendo assim, inquilinos podem atuar como síndicos do condomínio sem problema algum.
Se a convenção ou estatuto do condomínio contêm uma cláusula que proíbe inquilinos a se candidatar ao cargo, esta medida deve ser ignorada. Pois, no final das contas, nenhum documento interno pode contrariar leis municipais, estaduais ou federais.
Da mesma forma, a legislação brasileira não proíbe inquilinos de serem integrantes do conselho fiscal do condomínio. Entretanto, a lei não é tão específica sobre esse tema. O Art. 1.356 define apenas que:
Art. 1.356. Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela assembléia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico.
Portanto, quando o assunto é inquilinos no conselho fiscal do condomínio, deve-se seguir as recomendações da convenção.
Porém, inquilinos podem participar de reuniões de condomínio?
De acordo com o Art. 24 da Lei 4.591/64, o inquilino pode participar da reunião de assembleia desde que:
- O proprietário ou procurador da unidade não esteja presente
- Tenha como comprovar a locação
O inquilino pode, inclusive, votar em pautas relacionadas a questões ordinárias do condomínio. Alguns exemplos de questões ordinárias são escolha de síndico e previsão orçamentária referentes a despesas ordinárias, aprovação do valor da cota condominial, entre outras.
A procuração em condomínio só se faz necessária quando a convenção do condomínio exige. Você pode conferir mais informações sobre a procuração lendo este artigo.
Afinal, quem pode ser síndico?
Conforme deixa claro o artigo 1.347 do novo Código Civil, qualquer pessoa física ou jurídica pode exercer a função do síndico de um condomínio. Ou seja: locatários, proprietários e ocupantes podem assumir a tarefa.
Da mesma forma, contratar um síndico profissional, sem vínculo algum com o condomínio, é totalmente legal – e também recomendada.
Quem não pode ser síndico?
Existem algumas pessoas que não podem assumir o papel de síndico. É proibido apenas que magistrados assumam o cargo. Essas categorias não podem exercer a função de nenhuma forma, nem como síndicos profissionais ou síndicos moradores.
Inadimplentes também não podem atuar como síndicos. O Art. 1.335 determina que apenas condôminos quites possuem o direito de votar e participar de deliberações da assembleia.
Portanto, se o Código Civil determina que o inadimplente não pode votar e participar de uma reunião de assembleia, como ele poderá gerenciá-la e ainda prestar contar?
Além disso, é inadmissível que o síndico seja réu e autor de uma ação de inadimplência, em virtude do choque de interesses.
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por Ingrid Flores | abr 28, 2021 | Síndicos
Imagine a seguinte situação: ocorre um problema no elevador do edifício. O zelador liga para o síndico que, por sua vez, entra em contato com a empresa de manutenção de elevadores.
Feito o contato com a empresa prestadora de serviço, o síndico precisa dar aos moradores a notícia de que eles precisarão usar as escadas para subir e descer os andares.
Para isso, o síndico liga para a administradora do condomínio pedindo que seja feito um comunicado aos moradores. O funcionário que o atende repassa a demanda para o administrador responsável pelo condomínio em questão.
Depois de receber a demanda, o gestor da administradora enfim envia através de um email a circular para os moradores do condomínio.
Geralmente, o tempo desde o contato do síndico até o envio do comunicado para os moradores leva ao menos 24 horas.
Nesse meio tempo, a empresa de manutenção já:
- Chegou ao condomínio ✅
- Analisou a situação ✅
- Realizou os ajustes que o elevador precisava ✅
- Fez os testes necessários ✅
- E, por fim, liberou o elevador para uso ✅
Isso tudo, em menos de 24 horas.
Já o síndico…
Ao longo dessas 24 horas, já recebeu uma série de mensagens dos moradores. Afinal, eles estão incomodados com o inconveniente de chegar em casa após um dia de trabalho e descobrir essa surpresa indesejada.
Acima de tudo, os moradores também querem saber quais foram as providências tomadas para resolver a situação com urgência.
Tudo isso ocorreu dentro das 24 horas antes de o comunicado ser emitido pela administradora.
Ou seja, quando os moradores forem notificados sobre a situação do elevador, o problema já terá sido resolvido. Quando o comunicado chegar, o elevador já estará funcionando perfeitamente e, consequentemente, não há mais necessidade do comunicado.
O comunicado se torna defasado antes mesmo de ser entregue aos moradores. Isso já aconteceu com você, certo? Assim fica complicado fazer uma gestão de qualidade no condomínio.
Essa era a realidade de Vitor Urias Angelo, síndico que atua na Região Metropolitana da cidade de São Paulo. Era… Todo esse cenário mudou quando ele passou a usar aplicativos nos condomínios que administra.⠀⠀⠀⠀⠀⠀⠀⠀
- Região: Região Metropolitana de São Paulo.
- Atua em quantos condomínios: 8 condomínios.
- Tipo de condomínio que gerencia: Residencial de variados padrões.
- Quantas unidades têm os condomínios: Entre 14 e 252 unidades.
- Qual sistema para condomínios utiliza? Aplicativo TownSq (Plano Essencial).
- Antes do app: mínimo de 16 visitas por semana, duas por condomínio.
- Depois do app: máximo de 8 visitas, uma por condomínio.
- Tempo para enviar avisos antes do app: no mínimo 24 horas. Dependia da administradora.
- Depois do app: avisos enviados em segundos.
De um mínimo de 24 horas para enviar comunicados, a poucos segundos para conseguir avisar todos os moradores utilizando o aplicativo.
A história de Vitor Angelo se repete com inúmeros síndicos do Brasil, tanto os profissionais, quanto os moradores.
Atuando como síndico profissional há 11 anos, ele se viu fazendo um malabarismo para seguir entregando um serviço de qualidade para sua carteira de clientes.
Atender mais de um condomínio localizados em áreas diferentes da Região Metropolitana de São Paulo não é tão simples assim. E a situação fica ainda mais complicada quando são 8 condomínios ao todo, com distâncias de 30 km, 40 km até 100 km entre si.
Além de ter de lidar com gastos de combustível, pedágio e manutenção do carro, que também era usado como carro particular do síndico, o translado de Vitor acaba tomando outro bem muito valioso para sua prosperidade financeira: seu tempo.
“Com pandemia, o trajeto está mais tranquilo, então eu chego lá em 30, 40 minutos. Mas sem a pandemia, dava uma média de 1h30 pra chegar até o condomínio. Eu sempre procurava ir na parte da manhã para garantir o tempo de 1h30 de retorno. Se eu deixo para retornar no final do dia, pego o horário de pico aqui em SP e aí esquece. Nem Jesus sabe o tempo que a gente leva pra voltar. Pode ser 2, 3, 4 horas…”, contou o síndico.
Semanalmente, Vitor visitava cada condomínio ao menos 2 vezes para conseguir resolver todas as demandas rotineiras. Fazendo os cálculos, isso significa que Vitor gastava ao menos 6h para ir e voltar de um só condomínio.
6h essas que poderiam ser investidas em melhorias para os condomínios, cursos de capacitação, busca por novos clientes e muito mais.
Infelizmente, com uma agenda tão cheia e sem recursos tecnológicos fica complicado ser mais rápido na comunicação com funcionários, moradores e resolução de problemas no condomínio.
A solução? Agilizar a comunicação para canais digitais com o auxílio de aplicativo para condomínio.
Com a contratação do serviço de aplicativo para condomínio TownSq, o síndico Vitor pôde reduzir em torno de 48 horas por semana de todos os seus processos, se calcularmos o tempo de visita nos condomínios fora de São Paulo capital e deslocamento para as visitações.
“Hoje, eu costumo realizar as visitas uma média de 1 vez por semana. Antes eu fazia 2 visitas na semana. (…) Tem dias que a gente consegue resolver as demandas em menos tempo e aí fica no condomínio atendendo morador, tirando alguma dúvida, melhorou bastante. Agora a gente tem mais tempo para atender o morador”, explicou Vitor.
Ou seja, 48h por semana, cerca de 192h por mês, 2.496h economizadas em um ano. Dá pra fazer muita coisa com este tempo, certo?
Com o app para condomínios, Vitor e seus funcionários podem pré-agendar as manutenções e vistorias que serão realizadas no dia da visitação.
Assim, sua agenda fica organizada e acessível aos funcionários e moradores do condomínio em questão, que naturalmente se organizam para usar o dia da visita para conversar com o síndico, tirar alguma dúvida ou solicitar alguma demanda.
Basicamente, Vitor cortou o dia da visitação pela metade, mas duplicou sua produtividade. “Antes eu ia nos condomínios 2 dias na semana e mesmo assim não tinha tanto tempo quanto eu tenho hoje, com só 1 dia de visita”, explica o síndico.
Ao economizar tempo no seu dia a dia, Vitor pôde se permitir traçar estratégias para ampliar os negócios e crescer na carreira.
“Antes eu atenderia no máximo 10 condomínios, 1 pela manhã e 1 na parte da tarde. Hoje, se fosse analisar, dá pra atender um pouquinho mais se porventura surgir oportunidade na carteira.”
Do mesmo modo, os benefícios não melhoraram somente a rotina do síndico. A percepção dos condôminos e moradores em relação ao trabalho feito no condomínio também progrediu.
Começando pelo fato de que eventos como o citado lá no começo do texto, sobre o comunicado levando pelo menos um dia inteiro para chegar até os moradores, não ocorrem mais.
Todos os comunicados e mensagens enviados pelo síndico e colaboradores do condomínio chegam aos moradores em questão de segundos. Sem a necessidade de intermediários. Logo, sem espera desnecessária.
Além disso, Vitor conta que os condôminos se tornaram mais empoderados ao notificar reparos necessários na propriedade. Agora, eles usam o próprio aplicativo para avisar o síndico ou o zelador de que há uma manutenção a ser feita.
O que antes do aplicativo era solucionado em questão de dias ou semanas, hoje os próprios moradores ajudam a resolver. “Fica tudo na palma da mão. Não só da nossa, mas na do morador também, não é?”, comenta Vitor.
O síndico também relembra uma vez em que um morador acusou que havia uma torneira pingando dentro do condomínio. Ao invés de se deslocar até a portaria para avisar o zelador ou equipe de porteiros, o próprio morador abriu um chamado dentro do TownSq.
Em seguida, o zelador viu o chamado e em pouco tempo realizou a troca da torneira e enviou uma mensagem no aplicativo avisando que o reparo já havia sido feito. Isso tudo, antes mesmo do síndico abrir o aplicativo e ler as mensagens.
“Isso é algo que talvez fosse levar até meses para ser notado. O zelador poderia não ter visto o problema; o morador poderia não avisar a zeladoria, pois teria que passar na portaria, e muitas vezes eles só andam de carro, então nem vão à portaria. A água iria ficar lá pingando e a gente ia perceber quando? Provavelmente só quando chegasse a conta de água. Aí teríamos que sair pelo condomínio procurando onde era problema e aí até achar a torneira… Ou seja, além do gasto do meu tempo e do tempo do zelador, teria também a questão do gasto com água desnecessário, o desperdício da própria água.”
Resumindo: todo mundo saiu ganhando nessa equação.
Agora eu faço uma pergunta para você que está nos lendo: quanto custa o seu tempo? Solucione problemas do condomínio com mais agilidade e arrume tempo para ampliar sua carteira. Saiba mais sobre o TownSq, aplicativo de comunicação para condomínio.
por Ingrid Flores | mar 22, 2021 | Síndicos
Conflitos entre vizinhos, ou até entre condôminos e administração, são mais comuns do que se gostaria. Seja por reclamações por barulho, por divergência na reserva ou na utilização de áreas comuns, ou até mesmo por questões pessoais, é frequente a necessidade da intervenção do síndico para resolução de problemas.
Buscando auxiliar os síndicos a resolver essas situações da melhor maneira, reunimos algumas dicas focadas em comunicação eficiente e clara, tornando a convivência no condomínio ainda melhor. Afinal, queremos que “vizinhança” seja sinônimo de comunidade para você!
O que você vai ver neste artigo:
A importância da comunicação no condomínio
A clareza na comunicação é fundamental para evitar conflitos em comunidade. Uma ideia mal comunicada pode ser a fonte de problemas, em muitos casos, totalmente desnecessários. Portanto, o síndico tem uma grande responsabilidade também nesse aspecto.
Cabe ao administrador fazer com que as informações mais importantes cheguem até os condôminos, tanto através de circulares e outros comunicados oficiais, quanto no convívio no dia a dia. Ao mesmo tempo, é fundamental que a gestão não privilegie um condômino mais do que outro quando o assunto são as novidades no condomínio.
Quando se trata de problemas de comportamento ou denúncias de descumprimento das regras do condomínio, uma comunicação eficiente pode resolvê-los direta ou indiretamente. Vale lembrar: mesmo em desentendimentos entre moradores, é função do síndico mediar os dois lados, ajudar a encontrar uma solução e garantir que as regras da convenção e do regimento interno do condomínio serão respeitadas. Porém, não é seu papel decidir qual das partes está certa ou errada.
Comunicação eficiente entre síndico e condôminos
Quando a comunicação entre síndicos e condôminos não tem obstáculos, é muito mais simples resolver conflitos, assim como evitá-los. Se os moradores não conseguem reportar um problema à gestão, ou vice-versa, ele não pode ser resolvido.
Para garantir que o fluxo de informações entre os moradores e a gestão funcione, é importante estabelecer primeiramente os canais de comunicação.
Em condomínios que possuem o aplicativo TownSq essa questão é mais simples, já que tudo pode ser centralizado no app. Mesmo usuários que não conferem as notificações no smartphone podem receber todas as novidades no e-mail ou na versão para computador do aplicativo.
Porém, em gestões que não contam com recursos como aplicativo para condomínio, é dever do síndico avaliar junto aos moradores qual é o melhor canal de comunicação, podendo ser:
- E-mail
- Telefone
- Mural de avisos
- Grupo no WhatsApp
Para isso, deve-se reunir os contatos de todos os condôminos e garantir que as informações alcancem a todos – e sem ruídos. Lembre-se: uma comunicação clara evita problemas desnecessários.
Princípios da comunicação não-violenta
Você já ouviu falar em comunicação não-violenta? Trata-se de um método para se comunicar evitando ataques e defesas, baseado em empatia e em escolhas mais pacíficas no modo de se expressar. E é também uma ótima estratégia para se comunicar enquanto gestor.
Segundo psicólogo americano Marshall Rosenberg, criador desta abordagem:
“A comunicação não-violenta também assume que todos compartilham o mesmo, as necessidades humanas básicas, e que cada uma de nossas ações são uma estratégia para atender a uma ou mais dessas necessidades”.
As situações de conflito no condomínio podem ser super simples e fáceis de resolver, ou mesmo complexas e passíveis de auxílio de terceiros (advogados, psicólogos e profissionais de RH). Ao se deparar com elas, é essencial que o síndico recorra a mecanismos como os da comunicação não-violenta, fazendo com que o diálogo seja o primeiro recurso na resolução.
Gestão de conflitos no condomínio
Trouxemos aqui algumas sugestões para evitar o surgimento de conflitos no condomínio. Às vezes, mesmo com toda a preparação do síndico, não é possível evitar divergências entre condôminos e outras pessoas que circulam pela comunidade.
Se o síndico se deparar com situações assim, o primeiro passo é sempre o diálogo. Converse com as partes e procure entender o que aconteceu. Os conceitos e as práticas da mediação podem ser aplicadas aqui. No curso da Certificação Premium TownSq, por exemplo, são disponibilizadas duas aulas que tratam desse tema.
Se mesmo mediando a situação não for solucionada, pode ser que os envolvidos levem a questão para a assembleia.
Pode ser que a questão seja resolvida assim, mas para isso o síndico precisa conduzir a reunião de maneira a permitir a participação das partes, deixando claro que a solução não significa a vitória de um lado sobre o outro, ou a satisfação de ambas as partes.
Certamente, todos terão de ceder um pouco para permitir que a situação seja superada.
Lembre-se também que o síndico não é especialista em tudo e não é capaz de resolver todos os conflitos. Alguns vão permanecer por um bom tempo, outros vão desaparecer da memória dos envolvidos. O que deve ser constante é o comprometimento do síndico em buscar uma solução através do diálogo, deixando claro que decidir quem está certo ou quem está errado não é seu papel.
