por Aryane Teixeira | dez 7, 2021 | Legislação
A EFD-Reinf é uma obrigação fiscal importante para a gestão condominial, especialmente no que diz respeito à prestação de serviços terceirizados.
Neste ano, houveram mudanças significativas para os condomínios, em relação às obrigações fiscais. Continue lendo para entender melhor!
O que é EFD-Reinf para condomínios?
EFD-Reinf, ou Escrituração Fiscal Digital de Retenções e Outras Informações Fiscais, é um dos módulos do SPED (Sistema Público de Escrituração Digital) e se trata de um complemento do e-Social, que diz respeito à prestação de serviços terceirizados, como:
- limpeza;
- jardinagem;
- portaria;
- segurança;
- e construção civil.
Essa obrigação faz parte do bloco do Sped Fiscal, que é processo de escrituração digital do governo, e tem como principal objetivo permitir que o INSS acesse mais facilmente as informações de notas fiscais dos trabalhos realizados.
Ou seja, ele concentra as informações convenientes à contribuição previdenciária, retenção do imposto de renda e das contribuições sociais.
Esta é uma forma de unificar o sistema utilizado para recebimento das informações, a fim de reduzir o volume de declarações e facilitar o cumprimento das obrigações pelos condomínios.
Para cumprir essa obrigação fiscal, é necessário que o condomínio possua um certificado digital para transmitir as informações e gerar a guia de pagamento.
Por que o condomínio precisa fazer a declaração da EFD-Reinf?
A Receita Federal instaurou a obrigatoriedade da EFD-Reinf para quatro grupos, como consta na Instrução Normativa RFB nº 2043/21, sendo que os condomínios estão enquadrados no terceiro grupo.
Caso haja atraso no prazo de entrega, de não entrega ou informações incorretas ou omitidas, o condomínio poderá receber multas automáticas, que podem variar de acordo com a situação, impossibilitando a emissão da Certidão de Regularidade da Receita Federal do Brasil (certidão negativa), podendo culminar, inclusive, em ação de Execução Fiscal.
Qual a multa da EFD-Reinf?
- de 2% ao mês calendário ou fração, incidentes sobre o montante de tributos informados na EFD-Reinf, ainda que integralmente pagos, no caso de falta de entrega da declaração ou entrega após o prazo, limitada a 20%;
- de R$ 20 para cada grupo de 10 informações incorretas ou omitidas;
- de R$ 200 no caso de omissão de declaração sem ocorrência de fatos geradores;
- de R$ 500 se o sujeito passivo deixar de apresentar a declaração no prazo fixado ou apresentá-la com incorreções ou omissões.
Quais serão as novas obrigações dos condomínios a partir de agora?
Para os integrantes do grupo 3, como é o caso dos condomínios, a partir de novembro de 2021 (com pagamento em dezembro) passa a ser obrigatória a EFD-Reinf mensalmente.
Por meio da EFD-Reinf é gerada a DCTFweb. Na DCTFweb, é gerada uma guia contendo as informações de impostos de funcionários e de terceiros, passando a ficar tudo unificado.
Atualmente, o único imposto de folha e de terceiros que será unificado é o do INSS. Futuramente, serão os demais impostos, como o PIS, COFINS, CSLL e IR.
Em outras palavras: INSS de incidente sobre a Folha de Pagamento e INSS retido de NF, serão pagos na mesma guia.
Essa guia deixa de ser GPS, Guia da Previdência Social, e passa a ser uma DARF, Documento de Arrecadação de Receitas Federais.
A EFD-Reinf, junto ao eSocial, abrirá espaço para substituição de informações solicitadas em outras obrigações acessórias, como a DIRF, a GFIP, a RAIS e o CAGED.
A DCTFweb deve ser gerada até o dia 15 de cada mês, enquanto a guia DARF gerada deverá ser paga até o dia 20 de cada mês. Caso o dia 15 seja feriado ou caia em um final de semana, a DCTF deverá ser antecipada.
Para condomínios sem movimento de imposto retido, a informação é feita uma vez em Janeiro.
Quais informações devem ser declaradas pelos condomínios
- serviços referentes à conservação, como limpeza, lavagem, serviços de manutenção, jardinagem, manutenção de piscinas, limpeza de decks, etc;
- serviços de vigilância e segurança;
- construções de adição ou manutenção dos espaços;
- serviços de natureza rural, como irrigação ou dedetização de pragas;
- outras informações, como as datas da NF, valor da NF e impostos retidos.
Checklist para elaboração da EFD-Reinf
- Organize os documentos do seu condomínio. Organização é um ponto importante quando se trata de gestão condominial. Por isso, nós indicamos que você coloque em local de fácil acesso, documentos como a convenção do condomínio, o regimento interno, a última ata da diretoria, uma atualização do CNPJ do condomínio no QSA e os documentos do síndico;
- Verifique a situação fiscal do condomínio na Receita Federal. Nesta verificação, você poderá saber se o condomínio possui alguma pendência ou dívida que possam afetar o CNPJ. Caso ele já esteja inapto, com essa verificação já será possível buscar resolver o problema;
- Tenha ciência do tempo de mandato do síndico. Esse acompanhamento permite que você evite atualizar as informações do condomínio junto à Receita Federal com atraso;
- Crie processos para receber as notas fiscais e guardar registros. Você deve guardar as notas fiscais dos prestadores de serviço e criar uma rotina de recebimento das notas fiscais, bem como de todos os recibos;
- Certifique-se de que possui um certificado do tipo A1. É muito importante ter um certificado digital, que poderá ser próprio ou via procuração eletrônica emitida para a administradora ou contador. A nossa recomendação é que você tenha um certificado do tipo A1, que é digital, ao contrário do tipo A3, que é físico;
- Utilize sistemas de apoio. Para auxiliar nessas atividades, você poderá contar com a tecnologia para garantir a automação da sua gestão de contratos, gestão financeira, gestão das notas fiscais, etc. Sempre lembrando de manter esta tecnologia atualizada.
Você conseguiu compreender o que é a EFD-Reinf, a sua importância e mudanças em 2021/2022? Caso reste alguma dúvida, é só deixar abaixo.
por Aryane Teixeira | nov 12, 2021 | Legislação
A declaração anual de quitação de débitos do condomínio é um documento que comprova que os condôminos não possuem débitos junto ao condomínio até a sua data de emissão. Com a proposta aprovada pela Câmara dos Deputados, a emissão deste documento passa a ser obrigatória. Continue lendo!
Esta declaração pode ser emitida pelo síndico, a pela administradora do condomínio ou pela empresa de contabilidade, e deve ser assinada pelo síndico e entregue aos condôminos.
Com ela em mãos, o proprietário da unidade condominial não precisa, obrigatoriamente, guardar todos os comprovantes de pagamento das taxas condominiais do período anterior à data de emissão da declaração e pode utilizar apenas este documento como comprovante.
Em caso de compra e venda do imóvel, a declaração também é importante, pois a averbação da escritura só será feita após a apresentação deste documento que comprova a quitação do condomínio.
No entanto, até pouco tempo atrás a legislação que regulamenta a prestação de contas, a lei 12.007/2009, não tornava obrigatória a emissão da declaração anual de quitação de débitos do condomínio.
Veja o que muda com a proposta recém aprovada pela Câmara dos Deputados.
O que muda na rotina do síndico com a proposta aprovada pela Câmara dos Deputados
O projeto de lei 451/20, aprovado pela Comissão de Constituição e Justiça (CCJ) da Câmara dos Deputados, tramitou em caráter conclusivo e poderá ser encaminhado ao Senado, a menos que haja algum recurso para análise pelo Plenário.
Até o momento, no entanto, o texto foi aprovado e foi acrescentado entre as competências do síndico a obrigação de fornecer, anualmente, a declaração de quitação de débitos do condomínio aos condôminos.
Ou seja, o que antes não passava de uma recomendação, agora se enquadra como uma das obrigações do síndico e também como um direito dos condôminos, caso ele tenha pago todos os débitos do ano de referência.
A proposta aprovada pelo CCJ modifica o que está estabelecido no Código Civil e, de acordo com o relator do processo, deputado Luis Miranda (DEM-DF), pode ser considerada uma mudança notável.
Ele afirma:
“O projeto pretende, também nas relações condominiais, acabar com a necessidade de os condôminos guardarem todos os comprovantes de pagamento mensais relacionados ao condomínio, como o pagamento de eventuais taxas extras e taxa condominial mensal. O condômino que estiver com os pagamentos em dia receberá do síndico essa declaração, que valerá sobre todas as outras. O resultado é benéfico, pois aumenta a segurança jurídica dos envolvidos e reduz a burocracia.”
Além disso, o texto do Projeto de Lei 451/20 na íntegra também argumenta que esta obrigação tornará a conservação dos documentos destinados à finalidade de comprovação de pagamento mais simples, pois a quitação relativa a cada mês dificulta a comprovação por parte dos condôminos.
Em um prazo de cinco anos, por exemplo, que é o limite para realizar a cobrança de despesas condominiais, um condômino teria que guardar cerca de 60 comprovantes.
Com a nova proposta ele guarda apenas 5 comprovantes de pagamento e, desta forma, garante meios mais eficazes de proteger o seu patrimônio em processos executivos.
É importante destacar que o texto não diz se existem punições em caso de descumprimento da obrigação. No entanto, faz sentido que o síndico se organize e inclua esta atividade nas suas obrigações de final de ano para evitar quaisquer problemas futuros.
Como fazer a declaração de quitação de débitos condominiais?
Dito isso, provavelmente você deve estar se perguntando como fazer a declaração de quitação no seu condomínio, certo?
Esta não é uma atividade tão complexa quanto parece, mas exigirá atenção e organização do síndico para encontrar todos os dados e preenchê-los da maneira correta.
É importante que esta declaração tenha os seguintes dados:
- nome do síndico;
- assinatura do síndico;
- nacionalidade;
- estado civil;
- profissão;
- número do CPF;
- número do RG;
- informe do condômino;
- localização do condômino (AP, quadra ou nº do imóvel);
- nome do condomínio;
- nome do condômino;
- CPF do condômino;
- data (dia/mês/ano);
- UF do município do condomínio.
Veja este modelo da declaração de quitação de débitos condominiais
[CIDADE-UF ONDE FICA O CONDOMÍNIO], [DIA] de [MÊS] de [ANO].
Certidão Negativa de Débito Condominial
Declaro, para todos os fins de direito, que o(a) Sr(a), [NOME DO PROPRIETÁRIO], inscrito no CPF sob o nº. [Nº DO CPF DO PROPRIETÁRIO], proprietário(a) da unidade [Nº DO APARTAMENTO], do Condomínio [NOME DO CONDOMÍNIO], inscrito no CNPJ sob o nº. [Nº DO CNPJ DO CONDOMÍNIO], situado na [NOME DA RUA OU AVENIDA], nº [Nº DO IMÓVEL] – [BAIRRO] – [CIDADE] – [UF] – CEP [XXXXX-XXX], está quite com suas contribuições condominiais até o mês de [MÊS] de [ANO], que teve vencimento no dia [DIA] de [MÊS] de [ANO].
Por ser expressão da verdade, dou fé e firmo a presente.
__________________________________________
[NOME DO SÍNDICO] – Síndico do [NOME DO CONDOMÍNIO]
_________________________________________
[NOME DO RESPONSÁVEL PELA ADMINISTRADORA] – Responsável pela Administradora
Basta copiar o texto acima e adicionar os dados nos locais indicados entre colchetes e, em seguida, enviar para os respectivos condôminos.
Se você gostou deste artigo, mas ainda ficou com alguma dúvida, basta fazer um comentário abaixo e nós vamos responder.
por Marcell | ago 30, 2021 | Legislação
A discussão sobre o chamado “passaporte da vacina”, a exigência de vacinação para acessar determinados lugares, surge quando mais de 60% da população brasileira já tomou a primeira dose e quase 30% está completamente imunizada. Alguns municípios e instituições já definiram que vão restringir o acesso dos não imunizados.
No Rio de Janeiro, a prefeitura vai obrigar, a partir de 1º de setembro, a comprovação de vacinação para acesso a academias, clubes, estádios, cinemas, pontos turísticos, entre outros. Florianópolis segue a mesma iniciativa, proibindo os não vacinados de frequentarem bares, hotéis e eventos. Existem também universidades públicas exigindo vacinação completa para o retorno presencial.
E nos condomínios? O síndico pode proibir que moradores não vacinados frequentem áreas de lazer? E essa proibição pode ser aplicada em quais áreas? Essas questões esquentaram o debate entre especialistas em direito condominial e aqui nós oferecemos respostas para guiar o síndico em meio à discussão.
O condomínio pode proibir o morador não vacinado de frequentar áreas de lazer?
A resposta ainda não é clara, pois até o momento não existe nenhuma legislação ou decisão de tribunal específica a respeito do tema. No entanto, diferentes especialistas já apresentaram argumentos contra e a favor da proibição.
Aqueles que acreditam na validade do passaporte da vacina citam a decisão do STF que proíbe os cidadãos de serem forçados a se vacinar, mas permite que restrições sejam aplicadas aos não vacinados.
Os advogados Julio Brotto e Pedro Gallotti, fazem parte desse grupo. Em artigo publicado na Folha de S. Paulo, eles defendem que o interesse coletivo prevalece sobre o interesse individual e citam uma decisão do STJ para defender a tese. Em ambos os casos, do passaporte da vacinação e da decisão do STJ sobre AirBnb no condomínio, o interesse do coletivo de condôminos prevalece sobre o interesse individual do condômino.
Outros artigos publicados por advogados nos portais Conjur e Migalhas corroboram com a ideia.
O advogado e sócio-fundador da Nardes Badaró Advocacia, Thiago Badaró, defende uma posição mais cuidadosa. Para ele, a questão chave nessa discussão são os direitos constitucionais do condômino. Segundo Badaró, “a convenção ou as decisões da assembleia jamais podem contrariar as leis e tampouco a Constituição Federal”.
O Professor da ESA/OAB-SP cita decisões prévias do STJ, que permitem aos devedores a utilização de áreas comuns do condomínio, para mostrar que o limite entre os direitos do condômino e os interesses da comunidade é complexo.
Segundo Badaró, “para que o síndico consiga adotar uma medida restritiva ao morador, precisa existir a comprovação de que aquele morador traz algum risco para o condomínio”. E o síndico precisa ter provas concretas de que o morador apresenta esse risco. Um exemplo seria um teste comprovando que o morador está infectado pela Covid-19.
Assim, a atitude mais adequada de um(a) síndico(a) nessa situação é procurar o aconselhamento de um advogado. E, novamente, como ainda não existem leis ou decisões da justiça claras a respeito do tema, a adoção do passaporte da vacina em um condomínio pode parar em um tribunal.
Se a proibição for permitida, como ela deve acontecer?
Os especialistas que mencionamos acima apontam a convenção e o regimento interno do condomínio como documentos onde essa proibição deve estar presente. No caso da convenção, é necessária a aprovação em reunião de assembleia de dois terços (⅔) dos condôminos para estabelecer a regra.
A proibição se estende a todas as áreas comuns ou somente às áreas de lazer?
A proibição em questão aqui se aplica somente às áreas de lazer do condomínio: academia, salão de festas, quadra esportiva, etc. Isso porque o Código Civil não permite que os condôminos e moradores tenham o seu direito de acessar áreas comuns como corredores e o hall de entrada restringido:
Art. 1.331, §2º – O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.
Art. 1.331, §4º – Nenhuma unidade imobiliária pode ser privada do acesso ao logradouro público.
Qual deve ser a posição do síndico nesse assunto?
O papel do síndico em meio a essa discussão deve ser de cautela, como destacou Badaró. A importância de uma assistência jurídica fica clara aqui. Portanto, a orientação aos síndicos é que procurem conversar com a sua comunidade a respeito do passaporte da vacina. O síndico pode, inclusive, promover uma campanha de conscientização sobre a vacinação no condomínio.
E talvez essa seja uma discussão desnecessária no seu condomínio, caso todos os moradores estejam vacinados. O aplicativo TownSq pode ajudar a obter essa informação através da função “enquete”. Ela permite que o gestor pergunte o status de vacinação dos moradores, um primeiro passo para saber se a adoção do passaporte da vacina é interessante para o condomínio.
Problemas no grupo de WhatsApp do condomínio? Entenda porque síndicos estão adotando o aplicativo TownSq para a comunicação do condomínio
por Equipe TownSq | jul 9, 2021 | Legislação
A locação de imóveis em condomínios através da plataforma digital Airbnb, e outras de locação por temporada, costumeiramente é tema de discussão nos condomínios. Especialmente pela falta de definição sobre o assunto que, muitas vezes, não está previsto na própria Convenção e demais normativas internas condominiais.
Isso normalmente ocorre porque existe um constante conflito de interesses entre os condôminos que residem e os condôminos que apenas são proprietários de imóveis, mas não são residentes – como no caso dos veranistas, que locam suas unidades com o intuito lucrativo em temporadas, finais de semana e feriados.
Quer saber melhor o que é o Airbnb e como ele afeta os condomínios?
Para os condôminos moradores, essas locações implicam diretamente no seu direito de vizinhança, em questões como: segurança, ordem e sossego. Portanto, para preservar o bem comum, não deveriam ser autorizadas.
Por outro lado, os condôminos que alugam seus imóveis por meio de aplicativos se baseiam no direito de propriedade absoluto, previsto na Constituição Federal como base para a livre utilização das suas propriedades, assim como os previstos no Código Civil que reforçam o direito de liberdade e usar a sua propriedade.
Neste sentido, é importante pontuar que:
ainda que o proprietário da unidade habitacional esteja coberto pelo direito de propriedade, que dentro do condomínio não é absoluto, mas relativo quando há a necessidade de respeitar o direito dos seus vizinhos, ele estará sujeito às normas condominiais, bem como preso à suas finalidades econômicas e sociais do condomínio.
Em decisão recente do Recurso Especial nº 1.819.075- RS, a Quarta Turma do STJ entendeu que, caso a convenção do condomínio preveja a destinação residencial das unidades, os proprietários não poderão alugar seus imóveis por meio de plataformas digitais como o Airbnb, resultando em flagrante mudança de destinação para fins lucrativos, o que desvirtua a natureza da previsão Convencional.
De acordo com o colegiado, esse sistema de reserva dos imóveis pela plataforma digital caracteriza uma espécie de contrato atípico de hospedagem, diferente da locação por temporada e da hospedagem oferecida por empreendimentos hoteleiros, que possuem regulamentações específicas.
No entanto, o entendimento do STJ não é definitivo, tampouco aplicado a todos os casos. Mas fica demonstrada a necessidade de discussão e adequação das convenções condominiais de acordo com a vontade da coletividade de manter ou não esta prática.
É de extrema importância que o síndico e administradoras estejam sempre atentos a temas relevantes como estes, de preferência, com suporte técnico especializado de modo a tornar os critérios mais objetivos. Assim, pacificando ao máximo a vida em condomínio e evitando eventuais litígios, sempre com a concordância da coletividade.
Aproveite e assista também em vídeo Dr. Thiago Badaró explicando sobre Airbnb e condomínio:
*Artigo escrito por Dr. Thiago Badaró
*Thiago Badaró é advogado da área Condominial e Imobiliária, bem como Professor na Escola Superior de Advocacia (ESA-OAB).
por Denys Hupel | abr 22, 2021 | Legislação
As novas possibilidades de aluguel de unidades estão deixando os síndicos e condôminos de cabelo em pé. Tudo porque quando um morador aluga seu apartamento ou parte dele em um serviço como Airbnb está compartilhando não apenas seu espaço, mas todo o condomínio. Será que lugares como os condomínios estão preparados para esse estilo colaborativo? Afinal, é permitido Airbnb em condomínios residenciais?
Não existe uma resposta simples para essa pergunta, já que há uma linha tênue que separa o direito de uso da propriedade privada (o apartamento) e o interesse coletivo de quem mora em condomínio.
No caso, esse debate foi reacendido com a decisão da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) que votou pela possibilidade de um condomínio em Porto Alegre (RS) proibir uma moradora de locar o apartamento dela por meio da plataforma.
Essa é a decisão jurídica mais importante sobre o tema até o momento no país. Antes da decisão da 4ª Turma do STJ, as deliberações eram de tribunais estaduais, órgãos que estão abaixo na hierarquia jurídica em relação ao STJ. Também é fundamental ressaltar que a essa decisão em questão ainda pode ser recorrida para o Supremo Tribunal Federal (STF).
Logo, existem alguns direcionamentos que podem ajudar a responder essa questão de uma vez por todas. Entenda qual é a situação do aluguel por Airbnb em condomínios e conheça os detalhes do caso que aconteceu no Sul.
O que é Airbnb?
O Airbnb é uma plataforma online de hospedagem pela qual pessoas comuns podem alugar um quarto ou a casa inteira por um período.
Em outras palavras, o Airbnb permite que pessoas como eu e você possamos divulgar um quarto ou todo um imóvel para pessoas na internet.
A intenção é que os hóspedes deixem de se sentir como turistas ou visitantes, mas experimentem a cidade como moradores locais.
Diferente de hotéis ou pousadas, o aluguel via Airbnb não tem nenhum tipo de vínculo com o mercado turístico e hoteleiro.
Através do Airbnb você pode:
- Alugar ou compartilhar quarto, ter um quarto inteiro ou todo o imóvel.
- É possível informar as regras da casa no anúncio.
- Anfitrião e hóspede são avaliados por número de estrelas (semelhante ao Uber).
- Os pagamentos são feitos pela plataforma no cartão de crédito.
A empresa Airbnb foi fundada em 2008 por 3 jovens nos Estados Unidos, e logo ganhou o mundo. E, assim como o Uber causou um grande impacto sobre o sistema de táxi, a criação do Airbnb mexeu com a indústria do turismo em todos os cantos.
Atualmente, a plataforma online possui mais de 6 milhões de anúncios de espaços para alugar em 191 países, além de possuir cerca de 2 milhões de hóspedes – conforme explica o site oficial da empresa.
Existe uma lei que proíba o Airbnb em condomínios residenciais?
A resposta mais simples para essa pergunta é: não. Porém existem alguns fatores que precisam ser observados e que causam polêmica neste tópico.
Em seu site, o Airbnb cita uma série de decisões de tribunais favoráveis à prática intermediada pela empresa. Todas essas decisões dizem respeito a casos onde o condomínio tentou proibir a prática em suas unidades, seja através da inclusão de dispositivos na convenção ou da aprovação de proibições em assembleia.
Também em seu site, a empresa aponta textos presentes na Constituição, na Lei do Inquilinato, no Código Civil e na Lei 4.592/64 que garantem a legalidade da prática. Todos esses trechos legislativos estão relacionados ao direito dos proprietários de usarem de sua propriedade como quiserem.
Por outro lado, alguns juristas citam que as locações residenciais são regidas pela Lei 8.245/1991, também chamada de Lei do Inquilinato, que tem previsto a locação por temporada por um período de até 90 dias.
Airbnb em condomínios não é unanimidade no mundo
O uso de Airbnb em condomínios não é um consenso no Brasil, e também é centro de debate em outras cidades do mundo.
Lugares como São Francisco (EUA), Barcelona e Lisboa tentam conter o avanço de residências que acabam tendo o uso exclusivo para locações por temporada.
A existência desse tipo de locação encarece os aluguéis e cria um mercado desregulado, o que impacta no turismo local e nos residentes fixos dessas cidades.
Em Berlim, na Alemanha, já foi proibido o aluguel de casas e apartamentos pelo aplicativo na cidade. A intenção era conter o valor dos aluguéis que cresceu nos últimos anos. A multa prevista para quem aluga o apartamento pela plataforma podia chegar a 100 euros. A medida foi atenuada em 2018, quando a cidade passou a permitir a prática.
Já na cidade de Nova York, o aluguel por menos de 30 dias é permitido somente se o morador do imóvel permanecer lá – conforme foi regulamentado em 2016.
Enquanto isso, em Paris, os proprietários que querem alugar seus imóveis para visitantes devem pedir uma autorização para a prefeitura.
Airbnb regulamentado no Brasil
São pouquíssimas as leis em relação ao Airbnb em território nacional. Por sua vez, existe um Projeto de Lei correndo no Senado (PL 2474/2019). Redigido por Ângelo Coronel (PSD-BA), o PL propõe que a prática só seria possível se o condomínio concordar.
- Saiba mais sobre o PL 2474/2019 aqui.
Já a cidade de Caldas Novas (GO) é o primeiro município brasileiro a passar uma lei sobre o Airbnb. É a Lei complementar 99/2017.
A medida determina que aluguéis através do Airbnb devem seguir regras da lei geral do turismo.
Dessa forma, proprietários e plataformas são obrigados a recolher ISS. Do mesmo modo, o código de defesa do consumidor passa a definir os direitos de quem aluga.
- Leia sobre a Lei complementar 99/17 de Caldas Novas (GO) neste artigo.
Contudo, recentemente houve uma decisão tomada pela Quarta Turma do Supremo Tribunal Judicial (STJ) acerca de uma situação no Rio Grande do Sul envolvendo o Airbnb. Entenda o caso a seguir.
Entenda o caso: STJ proíbe condômina de alugar no Airbnb
Como comentei anteriormente, o debate sobre Airbnb em condomínios foi reacendido após o resultado de um processo judicial relacionado a um condomínio na cidade de Porto Alegre.
A história
Vizinhos reclamavam sobre a alta rotatividade de estranhos que se hospedavam em um apartamento específico, que era alugado através do Airbnb pela proprietária. Ainda, as reclamações citavam que esses hóspedes ganhavam cópia da chave do portão de entrada e tinham acesso às dependências do edifício.
Depois dessa série de reclamações, o condomínio decidiu agir e foi decidido que a proprietária em questão estava proibida de sublocar seu imóvel através da plataforma online.
A justificativa foi que a prática feria as normas internas impostas a todos os moradores do local. Não contente com a decisão do condomínio, condômina optou por entrar com processo judicial. No entanto, a justiça local deu razão ao condomínio na época.
Como consequência disso, a proprietária recorreu ao STJ, argumentando que a ocupação do imóvel por pessoas externas e distintas durante curtos espaços de tempo não tira a característica residencial do condomínio.
O julgamento no STJ
Apesar de não possuir nenhum tipo de ligação com o caso, a empresa Airbnb pediu ao STJ para que participasse do julgamento alegando que a proibição por parte do condomínio era ilegal.
Em síntese, o relator do processo foi o ministro Luís Felipe Salomão. Para o magistrado, proibir a exploração econômica do próprio imóvel afronta o direito de propriedade garantido na Constituição. Deste modo, a decisão judicial e o pedido do condomínio afrontaram o exercício do direito de propriedade.
O processo teve fim em 20 de Abril de 2021, quando a 4ª Turma do STJ deu ganho de causa ao condomínio.
O recurso movido pela proprietária foi negado por maioria dos votos. Com isso, foi determinado que a condômina deve-se abster de oferecer alojamento e hospedagem mediante locação de quartos e prestação de serviços no local.
O voto que levou o condomínio a vencer a causa foi o do ministro Raul Araújo, que considerou que a hospedagem da unidade por curtas temporadas fere caráter residencial do condomínio e às determinações impostas pela convenção condominial.
Ou seja, no entendimento da maioria dos ministros da 4ª Turma, a destinação de locações através do Airbnb não é residencial e pode ser proibida pelo condomínio.
No entanto, os ministros ressaltaram durante o julgamento que o caso não proíbe a oferta e uso de serviços de hospedagem como o Airbnb. Entendeu-se que é possível estender os poderes da convenção de condomínio diante do exercício do direito de propriedade.
Em outras palavras: nessa briga específica entre convenção do condomínio versus direito de propriedade, quem ganhou foi a convenção.
O que a decisão significa?
Essa é a primeira vez que a Justiça brasileira conclui que o condomínio tem o direito de permitir ou não o aluguel de imóveis através de plataformas independentes como o Airbnb.
Essa vitória do condomínio em questão pode vir a servir como precedente para que outros condomínios venham a decidir situações similares. Porém, é fundamental ressaltar que todo caso tem suas particularidades.
Ainda, a proprietária e o Airbnb ainda podem recorrer da decisão no Supremo Tribunal Federal (STF), então há chances de essa história ganhar uma segunda parte.
No fechamento na votação na 4ª Turma do STJ, o ministro Antonio Carlos Ferreira comentou o seguinte:
“Esse processo talvez não seja bom para extrair abrangência maior porque existem diversas formas e modalidades de locação: pode ser só parte do imóvel, locação integral, locação por temporada. E é indiferente a forma da oferta. Cada edifício tem uma característica própria.”
Na prática, como o condomínio pode lidar com o Airbnb?
Na maioria dos condomínios residenciais, os apartamentos não têm permissão para explorar comercialmente as unidades. Normalmente isso consta na convenção do condomínio.
Caso os moradores cheguem a conclusão que é necessário proibir a locação na plataforma é recomendado que isso seja feito em uma reunião de assembleia, considerando quórum de 2/3 dos condôminos presentes na reunião.
Todavia, é importante considerar que cada caso é um caso e cada condomínio possui suas particularidades. Se os condôminos não considerarem um problema a presença de hóspedes do Airbnb em suas áreas comuns, isso não deve ser visto como um empecilho.
Enquanto não houver uma legislação específica focada no aluguel através de Airbnb em condomínio, não há uma única forma correta de tratar desse assunto.
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por Ingrid Flores | fev 12, 2021 | Legislação
Obrigações tributárias como DIRF e RAIS sempre são motivo de preocupação para os síndicos. Afinal, faz parte do trabalho deles garantir que a gestão fiscal do condomínio esteja com tudo dentro dos conformes.
Por serem entregas importantes, é fundamental que o síndico entenda o que é DIRF e RAIS, como fazer a declaração dessas obrigações e, claro, estar informado quanto aos prazos impostos pela Receita Federal.
Portanto, montamos este artigo com as informações fundamentais sobre DIRF e RAIS para condomínios. Vamos lá?
O que é DIRF?
Antes de mais nada, é essencial explicar o que é DIRF e qual a sua finalidade. DIRF é a sigla para Declaração de Imposto de Renda Retido na Fonte.
Essa obrigação contábil tem a finalidade de fiscalizar o Imposto de Renda. Ela deve ser entregue anualmente, sempre na segunda quinzena de fevereiro.
É obrigatório o condomínio declarar DIRF?
Realizar a declaração da DIRF é obrigatória para todas as fontes pagadoras. Ou seja, todas as instituições que realizaram algum tipo de pagamento ao longo do ano anterior têm obrigação de fazer essa declaração.
Deste modo, condomínios que contratam prestadores de serviços com Nota Fiscal têm a obrigação de declarar a DIRF.
Esses prestadores de serviços podem incluir:
- Síndico (quando recebe remuneração)
- Empresa terceirizada
- Empresa auxiliar de administração
- Funcionários CLT ou PJ
- Prestadores de serviço em geral
O que é RAIS?
RAIS é a sigla para Relações Anuais de Informações Sociais. Assim sendo, o RAIS serve para fiscalizar as contratações feitas por condomínios e empresas no país.
Conforme as normas, deve-se entregar o RAIS ao Ministério do Trabalho anualmente, através do site do órgão.
É obrigatório o condomínio entregar RAIS?
Da mesma forma como é obrigatório entregar o DIRF, o condomínio também tem a obrigação de entregar o RAIS. Na realidade, todas as instituições com CNPJ devem entregar a RAIS, tendo ela contratado ou não funcionários no último ano.
Leia mais:
Qual o prazo para declarar DIRF e RAIS? (Ano 2021)
Por serem obrigações tributárias distintas, DIRF e RAIS possuem datas limites diferentes – e o síndico precisa estar atento a esse detalhe.
No ano de 2021, as datas limites para fazer a declaração da DIRF e do RAIS são:
- Prazo final DIRF: 26 de fevereiro de 2021
- Prazo final RAIS: 17 de março de 2021
É relevante destacar que essas datas mudam anualmente, então o síndico precisa estar atento às notícias da área condominial. Para isso, recomendo assinar a nossa Newsletter. É só informar seu e-mail na área demarcada em verde, no topo da tela deste artigo.
O que acontece se o condomínio não declarar DIRF e RAIS?
Como nos explicou Bárbara Garcia, Head de Operações da Porter Contabilidade, condomínios que não cumprirem com a entrega da DIRF podem ser intimados pela Receita Federal a entregar a declaração além de pagar uma multa de 2% sobre o valor declarado ou o mínimo de R$ 500.
A profissional salienta ainda que:
“A não entrega ou até mesmo o atraso na entrega da declaração, além da punição, o descumprimento da obrigação pode ainda prejudicar a terceiros, funcionários e fornecedores, que dependem do informe de rendimentos gerado pela DIRF para fazer sua declaração de Imposto de Renda”.
Já no caso da RAIS, a não entrega desta declaração, assim como a DIRF, acarreta em multa e também pode impedir o saque de benefícios pelos funcionários, como o abono salarial e até mesmo o recente auxílio emergencial.
A multa em particular tem valor mínimo de R$ 425,64 acrescidos de R$ 106,40 por bimestre de atraso, de acordo com informações da Receita Federal.
Por isso, é fundamental ficar atento à data limite para não atrapalhar outros contribuintes.
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Qual é a melhor forma de o condomínio realizar essas declarações corretamente?
Naturalmente, o síndico tem o direito de realizar a declaração e entrega da DIRF e do RAIS como achar mais adequado – seja de forma independente, por conta própria, ou através de um contador ou escritório de contabilidade.
Para declarar as obrigações por conta própria, o síndico pode pesquisar na internet como é feito todo o processo. No entanto, sugerimos sempre que o síndico conte com ajuda de especialistas na área. Assim, evita-se qualquer problema, multa ou advertência ao condomínio devido a falta de conhecimento.
Independente de agir sozinho ou com auxílio de profissionais da área, o síndico atual precisará estar como representante legal do condomínio junto à Receita Federal. Ou seja, o condomínio precisa estar com a situação regularizada e atualizada no órgão governamental.
Além disso, a entrega dessas obrigações fiscais precisa ser feita com um certificado digital. Por isso, o condomínio precisa possuir um certificado digital próprio ou deverá fornecer uma procuração eletrônica a alguém que possua um certificado – como um contador autônomo ou escritório contábil.
Por fim, a contadora Bárbara Garcia também destaca uma questão que o síndico deve estar atento para realizar essas declarações corretamente:
“Sempre que o condomínio estiver cogitando a troca de administradora, é importante sempre solicitar que seja disponibilizado à nova administradora: a declaração e o recibo de entrega da última declaração, e também relatórios que possam auxiliar na coleta de informações para preenchimento e/ou conferência das declarações”.
Seu condomínio já está com as declarações prontas? Me conta nos comentários!
