Responsabilidade do síndico: veja as funções e obrigações

por Denys Hupel | dez 18, 2019 | Síndicos

Você sabe quais são as responsabilidades do síndico? Além de cuidar do bem-estar dos moradores, o profissional ainda precisa lidar com a administração do condomínio. São diversas as responsabilidade do síndico perante o condomínio. Responsabilidades que demonstram a importância do síndico em todos os condomínios.

Nesse artigo, vamos resolver dúvidas sobre quais são as funções do síndico no condomínio, a responsabilidade civil do síndico no condomínio edilício e várias outras. Você vai entender também porque o conhecimento dessas e outras questões da profissão de síndico é importante para que síndicos atuem em mais condomínios.

Qual o papel do síndico de condomínio?

O síndico é responsável juridicamente pelo Condomínio. Assim, pode-se afirmar que o síndico é o órgão administrativo mais importante do condomínio, uma vez que ele atua em caráter permanente na administração do edifício.

Além disso, o síndico tem também o papel de mandatário, uma vez que foi eleito para a  administração do edifício em Assembleia Geral Ordinária dos condôminos. O síndico representa ativa e passivamente o condomínio, em juízo ou fora dele, respondendo pelos atos necessários à defesa dos interesses comuns. Por isso, a ata da reunião da assembleia para a eleição do síndico deve conter o mandato de até dois anos e ser levada a registro no Cartório de Registro de Documentos. O síndico representa toda a comunidade condominial, ainda que eleito por maioria de votos.

Ainda nesse sentido, o síndico não é empregado do condomínio, nem locador de serviços, mesmo que receba remuneração por desenvolver suas funções. Por isso, não se aplicam a ele as normas da legislação trabalhista, nem aquelas estabelecidas pela locação de serviços.

“É crucial que todos – tanto os condôminos, quanto o interessado no cargo – entendam que o síndico sempre vai responder pelos atos praticados enquanto administrador do condomínio”, relembra o CEO e cofundador da TownSq, João David. Ou seja, ser síndico é um cargo de exímia responsabilidade.

Funções fundamentais do síndico

As funções fundamentais do síndico são determinadas pelo Art. 1.348 do Código Civil brasileiro. É de responsabilidade do síndico perante o condomínio:

• Convocar reuniões de assembleia;
• Representar o condomínio em juízo ou fora dele;
• Ser porta-voz e defender os interesses comuns dos condôminos;
• Notificar imediatamente a assembleia sobre a existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
• Cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;
• Cuidar da conservação e a guarda das áreas comuns do patrimônio;
• Prestar serviços de manutenção e, ao identificar problemas na infraestrutura ou equipamentos, mandar repará-los;
• Elaborar previsão orçamentária anual;
• Realizar a prestação de contas obrigatória – anualmente e quando exigida;
• Fiscalizar o pagamento das taxas condominiais, buscando evitar a inadimplência;
• Impor e cobrar multas e advertências caso seja necessário;
• Garantir a contratação do seguro é de responsabilidade civil do síndico, bem como guardar a apólice de seguro do condomínio.

Além das responsabilidades objetivas do síndico citadas acima, também são deveres desse gestor manter as contas do condomínio em dia e prezar pela segurança e qualidade de vida dos moradores. Também, faz parte da responsabilidade civil síndico a apólice seguro. Com todas essas funções, fica claro que o síndico precisa se qualificar e estudar bastante para ser eleito em condomínios.

Responsabilidade civil e criminal do síndico

Quando eleito o síndico passa a dispor de dois tipos distintos de responsabilidade a civil e a criminal, que abordaremos a seguir.
Saiba o que diz a legislação:

Art. 1.348. Compete ao síndico:

[…] II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;

Responsabilidade civil

A responsabilidade do síndico no Código Civil é determinada pelo item II do artigo 1.348, que indica que o síndico é o representante oficial do condomínio, de forma ativa ou passiva. É de responsabilidade do síndico realizar ações em defesa do patrimônio, dos direitos e dos interesses do condomínio e dos condôminos.
Resumido em outras palavras, qualquer problema que acontecer com o condomínio pode resultar na responsabilização do síndico. 

Responsabilidade criminal

Caso o profissional não cumpra seus deveres de forma adequada ou cause dano à administração do condomínio, ele também poderá ter de responder civil e criminalmente.

Algumas ações do síndico que podem levar a processo civil ou criminal:

• Crimes contra a honra (calúnia, difamação, injúria);
• Quando ocorre prejuízo aos condôminos ou a terceiros;
• Negligenciar a cobrança de condôminos inadimplentes;
• Apropriação indébita de fundos do condomínio;
• Apropriação indébita de verbas previdenciárias dos funcionários;
• Exposição de condôminos inadimplentes (danos morais);
• Realizar obras sem a devida autorização da assembleia, quando necessária;
• Acidentes com funcionários em horário de trabalho;
• Negligência na manutenção do condomínio e de equipamentos;
• Por fim, também existe a responsabilidade civil do síndico por omissão.

Dessa forma, a responsabilidade do ex-síndico sai de vigor no momento que a documentação com o nome do novo gestor é aprovada em cartório.

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Responsabilidade do síndico na prestação de contas

A prestação de contas é uma das principais obrigações do cargo de síndico. Conforme indica a legislação, deve ser feita uma vez por ano ou eventualmente quando exigida.

Ao prestar contas, o síndico deve ordenar e justificar todas as movimentações financeiras realizadas durante a sua gestão. Portanto, é essencial que o profissional esteja munido de toda a documentação necessária para comprovar os custos. Ao todo, são cinco relatórios que devem estar na pasta de prestação de contas: do orçamento, de receitas, de despesas, de inadimplência e balancete mensal.

Caso seja identificado uma discrepância nos valores da arrecadação e das despesas comprovadas, o síndico poderá ser acionado civil e criminalmente. Se for comprovada desvio de verbas, o profissional pode responder pelo crime de apropriação indébita de fundos do condomínio. O ato ilícito tem pena de um a quatro anos de prisão e multa, conforme o Art. 168 do Código Penal.

Para evitar problemas, o síndico deve seguir as seguintes instruções:

• Sempre exigir notas fiscais e recibos de prestadores de serviço;
• Guardar todas as contas pagas;
• Trabalhar em conjunto com o conselho fiscal do condomínio;
• Verificar a contabilidade todos os meses;
• Guardar comprovantes de pagamentos e benefícios dos funcionários;
• Manter o arquivo e as contas do condomínio organizadas.

Não prestar contas é ilegal e pode servir como motivação para que os condôminos se organizem para pedir a destituição do síndico.

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Responsabilidade do síndico com obras e reformas

Quando o assunto é realizar reformas e obras no condomínio, existe uma série de obrigações que o síndico deve cumprir. Mesmo que seja considerado o porta-voz do condomínio, o síndico não pode sair fazendo o que bem entende com o imóvel. Certos tipos de obras só podem ser realizados com a devida autorização da assembleia.

De acordo com a legislação, obras no condomínio são divididas em três tipos: Necessárias/Urgentes, Úteis e Voluptuárias.

Obras Necessárias ou urgentes

Focam em conservar o imóvel. Se os custos não forem altos, não é necessário pedir a aprovação da assembleia. Se os gastos forem elevados, precisa ser aprovada pela maioria dos presentes na reunião de condomínio. Exemplos: retoque da pintura da fachada, modernização do sistema de elevadores.

Obras Úteis

Buscam melhorar a qualidade de vida dos moradores. Precisam passar pela aprovação da assembleia, com votos da maioria dos condôminos. Exemplos: implantação de medidas para individualização da água, instalação de sistema de segurança.

Obras Voluptuárias

São as reformas voltadas para o embelezamento do condomínio e lazer dos moradores. Só podem ser realizadas com aprovação por dois terços dos condôminos. Exemplos: reformas estéticas no salão de festas, contratação de um projeto de paisagismo.
É obrigatório seguir a jurisprudência sobre a responsabilidade civil do síndico em relação às obras e reformas no condomínio. Evite problemas na hora de realizar reformas no condomínio levando em consideração as seguintes dicas:

• Sempre respeite as votações mínimas determinadas pelo Código Civil;
• Obedeça às deliberações tomadas pela assembleia;
• Ao contratar uma empresa, confira se ela tem registro nos órgãos regionais responsáveis;
• Exija que a empresa contratada possua seguro contra acidentes e seguro de vida para os funcionários;
• Pesquise bem a prestadora de serviço antes de fechar negócio, peça garantias e indicações.

O profissional que trabalha como síndico lida com grandes deveres perante o condomínio. Afinal, grandes poderes trazem grandes responsabilidades para o síndico. Lembre-se de sempre seguir as regras e atuar com base na transparência e ética!

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Por que contratar síndico profissional para o seu condomínio

por Denys Hupel | ago 13, 2019 | Síndicos

Todo condomínio precisa de um síndico. Isso você já sabe, certo? Mas o que talvez você não saiba ainda é que muitos condomínios têm decidido investir em um profissional capacitado e dedicado, que seja capaz de cumprir as demandas cada vez mais exigentes dos condomínios e que ofereça um salto de qualidade na gestão do prédio. Pensando nisso, listamos seis benefícios que comprovam por que contratar um síndico profissional para o seu condomínio é uma ótima escolha

6 motivos para contratar um síndico profissional para o seu condomínio

Qualificação

Os condomínios estão cada vez mais complexos e com demandas cada vez maiores, por isso, o primeiro benefício de um síndico profissional para o seu condomínio é a qualificação desse profissional.
O Síndico Profissional é um trabalhador que se especializou e qualificou para gerir condomínios. Sua área de especialização vai desde gestão financeira, pessoas e administração. Ou seja, seu condomínio vai contar com um profissional altamente capacitado para realizar todas as demandas e necessidades dos moradores.

Disponibilidade

O síndico morador é uma pessoa muito voluntariosa, que dedica o seu tempo livre para organizar o condomínio. Acontece que na maioria desses casos essa pessoa já conta com outro emprego e não consegue se dedicar inteiramente ao prédio.
Já o síndico profissional é diferente, ele é um profissional dedicado e exclusivo para a rotina do condomínio. Ele está disponível em tempo integral para resolver os problemas, fiscalizar obras, montar o planejamento do condomínio, cuidar da saúde financeira e ouvir as necessidades dos moradores.

• Conheça um pouco mais da rotina de um síndico profissional

Ferramentas

Por se tratar de um especialista em gestão de condomínios, o síndico profissional tem à seu dispor as melhores ferramentas de gestão e acompanhamento do condomínio. Ele conta com ferramentas e processos que fazem o seu trabalho ser mais produtivo e rápido.
Geralmente, em seu arsenal de ferramentas ele conta com aplicativos para comunicação com os moradores, softwares de gestão financeira, além de planilhas de acompanhamento do dia a dia do prédio.

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Gestão de pessoas e conflitos

Outra vantagem de contar com um profissional para gerir o condomínio é que ele é especialista em resolver e mediar conflitos entre os moradores. Esse profissional conhece as melhores técnicas para resolver problemas e está sempre procurando que o desejo de todos os moradores seja atendido.

Transparência na gestão

Um dos maiores benefícios de contratar um síndico profissional é, sem dúvida nenhuma, a transparência nas contas e ações do condomínio.

Uma das principais responsabilidades desse profissional é realizar uma gestão transparente e que preze pelo bem da saúde financeira do prédio em primeiro lugar. Por isso, ele procura sempre manter todos os moradores cientes da situação financeira do condomínio e realiza ações e investimentos planejados.

Um plus que muitos profissionais têm buscado para sua gestão é oferecer ainda mais transparência nas contas do condomínio com uma administradora digital. Esse modelo de administradora oferece acesso às contas e situação financeira para todos os moradores, que podem acompanhar digitalmente todas as movimentações.

Planejamento

Uma das responsabilidades do síndico é realizar o planejamento do condomínio. É ele o responsável por listar as demandas e necessidades dos moradores, elencar prioridades, criar um plano de ação, definir prazos e acompanhar o andamento das atividades.

Quando seu condomínio conta com um síndico profissional, garante que uma pessoa altamente qualificada e especialista elabore esse planejamento. Isso é extremamente importante para que todas as demandas sejam priorizadas de maneira correta e o andamento dos projetos seja acompanhado de perto.

Quanto custa contratar um síndico profissional?

Agora que você já conhece algumas das vantagens de contratar um síndico profissional para o seu condomínio deve estar se perguntando como faz para contratar e quanto custa um síndico profissional, certo?
A contratação de um síndico profissional segue a mesma ordem de um síndico morador: a escolha é feita através de votação em uma assembleia de moradores. Nessa reunião é definido o período da prestação de serviços, o horário de trabalho, definição das atribuições e remuneração.

A forma de pagamento pelos serviços é feita através de Notas Fiscais e o regime tributário dos profissionais, geralmente, é o Microempreendedor Individual (MEI).
O custo de um síndico profissional pode variar de condomínio para condomínio. Como não há uma tabela com piso salarial, a remuneração é estipulada levando em consideração alguns pontos:

• Número de unidades do condomínio
• Número de visitas por semana ao condomínio
• Quantidade de áreas comuns e de lazer
• Tamanho da equipe de funcionários
• Valor da taxa condominial do condomínio

Dessa forma, o valor mensal fica entre R$1.500 mil a R$ 4 mil mensais, sendo possível chegar a R$ 10 mil por mês em alguns casos.

O que achou dos benefícios em contar com um síndico profissional? Quando se trata de contratar um síndico profissional, é essencial encontrar alguém com a qualificação adequada e experiência comprovada. Uma maneira confiável de garantir isso é optar por síndicos profissionais certificados pela maior empresa de gestão condominial do mundo: a TownSq. Se você deseja conhecer a nossa lista de síndicos profissionais certificados, basta clicar neste link.

Marca Pessoal: construa a sua imagem

por Denys Hupel | jul 31, 2019 | Síndicos

Você já parou para pensar porque uma marca é mais lembrada do que a outra? Pense em uma marca de refrigerante. Em um aplicativo de transporte. E agora, em uma marca de cerveja. Foi fácil? Bem, isso porque essas marcas já estão fixadas na sua memória porque possuem uma boa presença e identidade. Mas é possível que uma pessoa também possa ser uma marca, a ponto se tornarem a primeira na cabeça das outras pessoas quando mencionada? A questão é: como trabalhar a sua marca pessoal de forma que ela favoreça as suas relações profissionais.

O que é marca pessoal

Ela está ligada ao seus diferenciais em relação aos outros, em mostrar o que você é e como faz as coisas. Para entender o que é marca pessoal precisamos conhecer o conceito de branding. De acordo com David A. Aaker, professor estadunidense emérito de marketing e autor de diversos livros na área, branding é definido como:

“Conjunto de ativos e obrigações ligados à marca, seu nome e logotipo: aquilo que acrescenta ou subtrai valor a um produto ou serviço para a empresa e seus clientes.”

Podemos dizer que branding é o trabalho de gestão de uma marca que envolve ações relacionadas aos seus valores e o seu posicionamento, gerando uma conexão com o público e influenciando decisões de compra. O conceito de branding pode ser aplicado a marca pessoal ajudando a consolidar na mente dos demais seus diferenciais e valores.

Por que devo criar uma marca pessoal?

A marca pessoal serve principalmente para transmitir mensagens com mais clareza e de forma correta, para que não exista interferência na comunicação, mas também é realizada com o objetivo de tornar a marca mais conhecida, mais desejada, lembrada e influenciar na decisão de compra, ou conseguir oportunidades de trabalho e ser reconhecido profissionalmente.

Como criar sua marca pessoal

Defina seu público: saber para quem você comunica é um passo muito importante para qualquer comunicação, e para a marca pessoal também serve para ajudar a definir quais os assuntos que interessam seu público, entender quais seus costumes e o que ele precisa de você.
Defina sua Visão, Missão e Valores: é muito importante ser genuíno na hora de definir esses pontos, pois são eles que irão dar norte para a maneira como você vai se comunicar com seu público, quais os princípios que você quer transmitir. A Visão representa onde você quer chegar com o seu trabalho, qual o seu sonho, a Missão o que você fará, qual o propósito do seu trabalho e os Valores é como você vai chegar lá.
Mantenha uma coerência na forma de se comunicar: muitas pessoas não são coerentes na forma como se comunicam com os demais, seja pessoalmente ou através de plataformas da internet. No entanto para ter uma marca pessoal consolidada e lembrada é importante manter uma coerência na forma de se comunicar, sempre tratando todos da mesma forma e com educação, não alterando a forma como se comunica de um espaço para outro. Tome cuidado com as redes sociais, para não parecer descolado demais quando você quer transmitir uma imagem de profissionalismo.
Crie uma rede de Networking: é muito importante criar contatos são eles que irão carregar seu nome para outras pessoas. Se você se tornar uma autoridade entre eles suas palavras vão se popularizar entre pessoas que você conhece aumentando suas chances de conquistar bons parceiros profissionais.

Dicas para criar a sua marca pessoal

É bom saber diferenciar marca pessoal de marketing pessoal. O marketing pessoal ajuda a construir a marca pessoal, são estratégias criadas para tal que influem no comportamento pessoal e profissional. Listamos algumas:
Busque referências: você pode buscar no Linkedin perfis profissionais que lhe agradam e tenham uma autoridade, comunicação e imagem que te agradam para tomar como referência.
Agregue algum tipo de conteúdo em toda a conversa em que estiver: é sempre muito impactante mostrar valor em suas conversas e mostrar conhecimento quando for adequado.
Interaja em publicações de outras pessoas: comentar artigos, matérias e novidades referente aos seu negócio mostra que você é conhecedor do assunto e tem uma opinião a dividir, mas sempre muito cuidado para não divulgar informações falsas.
Conte a sua história: as pessoas sempre gostam de ouvir sua trajetória, isso humaniza a marca pessoal e traz experiência de conexão para com o cliente.
Tenha um estilo próprio e apropriado para sua profissão: isso te ajuda a criar uma imagem mental na cabeça das pessoas.
Invista na sua qualificação profissional: se manter atualizado na profissão não é só muito importante para a sua marca pessoal no sentido que te dá mais autoridade, mas também em seu crescimento profissional.
Fique atento a sua postura: parece bobagem, mas a linguagem corporal fala muito, e manter o contato visual e evitar olhar para as mãos ou pés também diz muito sobre sua autoconfiança no que faz e fala.
Agora que você já sabe o que é e como criar sua marca pessoal mostre todo o seu potencial profissional através dela e se torne referência. A criação de uma marca pessoal traz resultados abrangentes a sua carreira, como melhores parcerias.