por Denys Hupel | jul 24, 2018 | Obras e Manutenções
Muitos síndicos quando assumem o cargo têm dificuldade em saber quais manutenções e obras no condomínio precisam ser feitas. Outras dúvidas frequentes são: com que frequência deve-se fazer essas manutenções e quais são as regras que precisam ser seguidas durante o processo.
Levando isso em consideração, preparamos este artigo com todas as informações que você precisa saber para executar obras em condomínios respeitando o Código Civil, evitando acidentes e, ainda de quebra, poupando dinheiro. Preparado?
Quais manutenções e obras em condomínio preciso ficar de olho?
A manutenção periódica do condomínio é essencial para evitar acidentes e garantir a segurança dos moradores. Sem revisões constantes, o condomínio fica exposto à problemas e ainda é possível que se gaste mais na hora de fazer os reparos – que poderiam ser evitados caso a vistoria tivesse sido feita no prazo correto. Melhor prevenir do que remediar, não é mesmo?
Os principais itens do condomínio que merecem atenção são: elevadores, instalações hidráulicas, sistema elétrico e de gás, para-raios e equipamentos de prevenção contra incêndios. Você pode conferir o planejamento completo de revisões ao final desta publicação.
Para que nada passe batido, recomendamos que o síndico use uma planilha de controle do condomínio, com todas as informações importantes que não podem passar batido como datas de realização de manutenções periódicas, controle da portaria e salão de festas, e organização financeira do condomínio. Além de, é claro, trabalhar sempre em conjunto com o zelador, garantindo que todos os esforços estarão unidos em prol do condomínio.
Quais são as regras para obras em condomínio?
Para obras em condomínios serem realizadas é necessário seguir uma série de diretrizes baseadas no Código Civil. É essencial que o síndico compreenda bem a legislação e faça todo o processo de acordo com as regras para que as obras em condomínio sejam seguras. Além de evitar que o condomínio não passe por problemas judiciais no futuro, garante que você não terá dores de cabeça caso um morador venha tirar satisfação.
Em primeiro lugar, o síndico deve identificar se a obra em condomínio é considerada Necessária, Útil ou Voluptuária. É com base no artigo 1.341 do Código Civil que é determinado a quantidade de quórum necessário reunião de assembleia para que tenha-se a aprovação de obras em condomínio.
Ou seja, o tipo de obra define a quantidade de votos mínimos necessários para que as obra em condomínios sejam aprovadas pelos moradores.
Mas qual a diferença entre estes tipos de obras?
As obras Necessárias são consideradas todas aquelas que conservam ou impedem a deterioração do empreendimento, como:
- obras para melhorar a acessibilidade no condomínio;
- troca e reparo do para-raio;
- reparos na rede elétrica ou hidráulica;
- impermeabilização da laje por motivo de infiltração;
- alteração na rede de interfones;
- pintura de fachada (sem alteração de cor);
- restauração dos jardins;
- instalação de corrimãos nas escadas de emergência;
- modernização do sistema de elevadores;
- troca e reparo dos aparelhos de ginástica e musculação.
Se a obra em condomínio Necessária for urgente e os custos não forem altos, não é necessário que seja votada pela assembleia. Lembrando que o que define se um valor é considerado alto ou não é a Convenção do Condomínio. Entretanto, se a Convenção não tiver especificado essa informação, fica a cargo do bom senso do síndico.
Porém, se a obra em condomínio for urgente e os gastos forem altos, o síndico tem o poder de dar início à obra, mas também tem a obrigação de convocar uma reunião de assembleia para notificar os condôminos e esclarecer quaisquer dúvidas.
Se a obra em condomínio Necessária não for urgente, a votação mínima é definida pela maioria dos presentes na assembleia (50% + 1).
Obras Úteis são aquelas que aumentam, facilitam e/ou melhoram o acesso e a vida no condomínio. Alguns exemplos são:
- instalação de novo grupo gerador;
- instalação de grades ao redor do condomínio;
- aumento do espaço de garagem dos condôminos;
- aquisição de um sistema de segurança como câmeras, alarme ou grade elétrica;
- implantação de medidor de água individual.
Para que uma obra em condomínio Útil seja realizada, é preciso conquistar a maioria dos votos dos condôminos (50% + 1).
Já as obras Voluptuárias não são consideradas urgentes e são voltadas ao lazer dos moradores e embelezamento do condomínio. Elas são luxos, como:
- desenvolvimento de um novo projeto de paisagismo nos jardins;
- decoração do hall de entrada e das áreas comuns;
- decoração de datas especiais, como Natal ou Páscoa;
- reformas no salão de festas ou academia para deixá-los mais bonitos;
- restauração ou pintura da fachada do condomínio com alguma cor diferente;
- trocar a aparelhagem da academia por modelos novos e mais modernos apesar dos equipamentos antigos ainda estarem funcionando.
Para que as obras Voluptuárias sejam aprovadas, 2/3 (dois terços) dos condôminos devem estar de acordo e votar na reunião.
Todavia, existe um tipo de obra em condomínios que não é definida como Necessária, Útil ou Voluptuária. São as obras Emergenciais, como: vazamento de água no telhado ou entupimento da rede de esgoto. Em caso de uma emergência, é resguardado ao síndico o direito de iniciar uma obra sem a necessidade de quórum da assembleia. E também é do direito do morador requisitar uma obra emergencial ao síndico, como no caso de vazamento de gás ou conserto de portões.
Mas e quando é o morador que quer fazer uma intervenção em sua unidade? A norma de reformas 16280, em vigor desde abril de 2014, determina que todos os condôminos devem entregar ao síndico uma série de documentos que garantem a segurança da obra, que inclui um termo de responsabilidade pela obra.
Leia mais:
Manutenção periódica no condomínio: o que e quando fazer?
Para garantir que você, síndico, não esqueça de fazer todas as manutenções devidas no condomínio, preparamos uma lista de reformas e intervenções de acordo com sua periodicidade:
Semanais:
- Piscinas: devem ser filtradas e limpas todos os dias; cloro deve ser aplicado a cada dois dias e o pH precisa ser checado uma vez por semana;
- Jardins: conferir se há pragas, falta ou excesso d’água;
- Playground: checar se todos os parafusos estão encaixados e apertados devidamente, se há problemas que possam machucar alguém, se os brinquedos estão devidamente chumbados;
- Geradores e Elevadores: conferir o nível de óleo.
Quinzenais:
- Gerador: fazer um teste de funcionamento por 30 minutos;
- Limpeza: dar uma atenção aos ralos e calhas para evitar entupimentos;
- Bomba d’água: alternar a chave no painel elétrico para fazer rodízio das bombas;
- Jardins: ações de controle de pragas devem ser feitos de 15 em 15 dias.
Mensais:
- Elevadores: um especialista deve vistoriar e regular os freios;
- Gerador: deve passar por vistoria pela empresa de manutenção;
- Portões automáticos: precisam ser lubrificados;
- Jardins: adubar as plantas;
- Bombas d’água: procurar por vazamentos ou vibrações anormais. O mesmo vale para tubulações de esgoto e bombas de incêndio;
- Iluminação de emergência: fazer um teste simulando uma queda de luz durante 1 hora. Se o equipamento não aguentar por todo o período, está danificado.
Trimestrais:
- Portas corta-fogo: aplicar óleo lubrificante nas dobradiças e maçanetas;
- Tubulações: verificar e limpar os dutos de passagem de esgoto e água da chuva;
- Mangueiras anti-incêndio: desenrolar e conferir se não há furos ou desgaste. Depois, enrolar novamente, tomando cuidado para fazer as dobras em locais diferentes do que as anteriores – para evitar furos na mangueira.
Semestrais:
- Caixa d’água: fazer limpeza e contratar análise de bactérias;
- Sprinklers: testar os aparelhos;
- Tubulações: checar as que não são utilizadas com frequência, como o ladrão da caixa d’água.
Anuais:
- Elevadores: deve ser feito um Relatório de Inspeção Anual (RIA), assinado pelo engenheiro responsável;
- Gás: fazer um check-up das instalações;
- Mangueiras anti-incêndio: agendar o teste hidrostático com empresa especializada;
- Extintores: fazer a recarga anual dos equipamentos;
- Instalações hidráulicas: encomendar vistoria para identificar possíveis vazamentos;
- Para-raios: contratar empresa para verificar o estado do aparelho, do aterramento e a resistência do metal (medição ôhmica).
Quer garantir que não vai esquecer de nenhuma manutenção importante? Confira a nossa planilha de controle do condomínio.
por Denys Hupel | maio 25, 2018 | Gestão Condominial
Todo mundo sabe que não dá para brincar com fogo. Incêndio no condomínio é coisa séria e não podemos descuidar nem por um instante!
Infelizmente, incêndios em condomínios são problemas mais comuns do que imaginamos (e gostaríamos). E é dever do síndico diminuir os riscos de uma tragédia como a que ocorreu no centro de São Paulo, na madrugada do dia 1º de maio de 2018. Segundo o relato dos moradores do local, o fogo teve início no 5º andar de um prédio de 24 andares. As chamas se espalharam rapidamente e, em pouco tempo, o edifício desabou.
Tragédias como essa intensificam o alerta pelas políticas de prevenção e combate de incêndios no condomínio. Mesmo com tantos avisos, milhares de condomínios no país ainda não estão devidamente equipados para evitar esse tipo de acidente. Só na capital paulista, quase metade dos prédios foram construídos antes da criação de políticas rígidas contra incêndios.
Como anda a segurança contra incêndio no seu condomínio?
Existe uma série de regras e regulamentos que um síndico deve seguir com muita atenção e dedicação para garantir a segurança dos moradores. A responsabilidade pela regularização anti-incêndios no condomínio pertence ao proprietário do imóvel ou ao responsável por ele, como é o caso do síndico.
Pensando nisso, preparamos essa publicação para ajudar o síndico a prevenir incêndios no condomínio e gerar mais segurança para todos. Confira:
O que é o AVCB?
O Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB) é o documento que garante que um local fechado está de acordo com as normas de segurança contra incêndios e pânico. Ter o documento em dia significa que o condomínio está com tudo conforme à lei e traz tranquilidade para o síndico e moradores.
Para obter o AVCB, é necessário reunir os seguintes documentos e Anotações de Responsabilidade Técnica (ARTs):
– Atestado de que o condomínio possui extintores, sinalização de emergência, hidrantes, portas corta-fogo devidamente instalados e dentro do prazo de validade;
– ART das instalações de gás: conferência de que não há nenhum vazamento na tubulação. A revisão da central de gás deve ser feita anualmente, enquanto que a dos ramais deve ocorrer a cada três anos;
– ART de para-raios: o ofício atesta que o condomínio está seguro contra descargas elétricas. Deve estar assinado por um engenheiro eletricista e precisa estar anexado de um laudo da empresa contratada atestando que a edificação está de acordo com as normas ABNT. A medição ôhmica deve ser feita de seis em seis meses e comprova a resistência do aterramento do para-raio;
– Atestado de que o gerador do condomínio funciona adequadamente;
– Laudo elétrico comprovando que as instalações não apresentam problema algum;
– Atestado de brigada de incêndio: todo condomínio precisa ter um grupo de moradores capacitado para agir em caso de fogo e controlar os estragos até a chegada do Corpo de Bombeiros.
Para realizar todo o procedimento do AVCB e garantir a segurança contra incêndios no condomínio, é necessário montar um projeto de segurança contra incêndios e encaminhá-lo para o Corpo de Bombeiros da cidade, que dará início ao processo que só encerra após a vistoria do condomínio.
A renovação do documento deve ser feita dentro do prazo estipulado pelo Corpo de Bombeiros, que pode variar de dois a cinco anos. Você pode conferir mais informações sobre o AVCB diretamente no site dos Bombeiros.
Existem empresas especializadas em ajudar condomínios com a regularização do AVCB, então peça orçamento de pelo menos três locais antes de fechar um contrato.
As despesas chegam em torno de R$ 4 mil. Pode parecer muito dinheiro, mas não fazê-lo é ainda pior. Além de ser irresponsável com a segurança dos moradores, é melhor prevenir do que remediar: os gastos com reformas acumuladas podem ultrapassar os R$ 100 mil, além de que a multa por não possuir o certificado dos bombeiros é capaz de chegar a R$ 257 mil. Também é importante lembrar que caso ocorra um acidente e o condomínio não tenha o AVCB em dia, não haverá ressarcimento por parte do seguro.
Leia também:
Como prevenir e combater incêndios?
Além de encaminhar o AVCB, o síndico deve pensar em questões práticos de como prevenir a possibilidade de incêndios no condomínio e que práticas podem ser feitas para salvar o máximo de pessoas no caso de um acidente. Separamos algumas dicas na área:
- Manutenção periódica: as revisões nos equipamentos devem ser constantes para evitar erros, economizar gastos e prolongar a vida útil das estruturas;
- Instalação de alarmes de incêndio, detectores de fumaça e sprinklers: Extremamente importante para garantir a segurança do condomínio. Em caso de incêndio, o alarme vai disparar e notificar os bombeiros. Detectores de fumaça e sprinklers também são importantes para garantir a ajuda antes que o fogo se alastre;
Atenção aos extintores: Devem haver pelo menos dois extintores por andar, que atendam as classes de fogo A, B e C. A recarga dos equipamentos precisa ser feita uma vez por ano e o síndico ou zelador devem conferir regularmente se houve despressurização dos aparelhos. Ao enviar o extintor para recarga, tenha certeza de que a empresa é credenciada pelo Inmetro e, na retirada, confira se os lacres não foram violados;
- Cuidado especial com os hidrantes: As mangueiras devem ser enroladas corretamente e precisam estar secas para não correrem o risco de apodrecer. Anualmente, deve ser feito um teste hidrostático nos equipamentos, evitando vazamentos ou despressurização. O registro do barrilete do hidrante deve ser mantido aberto;
- Portas corta-fogo: Precisam estar sempre fechadas e sem obstruções – jamais trancadas! Caso o condomínio seja antigo e não tenha estrutura para receber portas corta-fogo, o síndico deve entrar em contato com o Corpo de Bombeiros para saber quais são as medidas de segurança a serem tomadas;
- Monte um plano de emergência: Em caso de incêndio no condomínio, os moradores precisam saber o que devem fazer. Para evitar pânico, o condomínio deve criar um plano de emergência em formato de mapa, que mostra todas as saídas e a localização dos equipamentos de combate a incêndios. Após montar o plano contra incêndio no condomínio, divulgue aos moradores. Você pode enviar uma circular e também colar o material em locais estratégicos do condomínio, como as portas corta-fogo ou mural de recados;
- Treinamento contra incêndio no condomínio: O síndico pode organizar um treinamento prático sobre o que fazer em caso de incêndio no condomínio. Para isso, é necessário contar com o auxílio de um bombeiro. Aborde o assunto em uma reunião de assembleia, faça uma enquete online e encontre um momento ideal para realizá-lo;
- Rotas de fuga claras: As escadas são as principais rotas de fuga para casos de incêndios em condomínios verticais. Elas devem estar sinalizadas, desobstruídas e munidas com corrimões – tudo isso devidamente instalado de acordo com as regras do Corpo de Bombeiros. As luzes de emergência também devem ser conferidas regularmente;
- Conscientização dos moradores: por último, mas não menos importante, o síndico também deve incluir os moradores no combate a incêndios do condomínio. Pequenos descuidos podem levar a um problema enorme, portanto lembre os condôminos de evitar hábitos perigosos, como manter velas e incensos acesos perto de materiais inflamáveis; não deixar o fogão ou ferro de passar ligado sem supervisão; cuidar o uso exagerado de Ts ou réguas nas tomadas e manter o fumo apenas nas áreas designadas para fumantes. Aproveite as reuniões de assembleia e circulares para repassar essas informações.
Quer comunicar seus condôminos sobre prevenção e combate de incêndios no condomínio de forma correta e transparente? Baixe o Modelo de Comunicado gratuito do TownSq!
Ficou com alguma dúvida em relação à prevenção e combate de incêndio no condomínio? Deixa seu comentário abaixo.
por Denys Hupel | maio 4, 2018 | Gestão Condominial
Facilite o trabalho do síndico e estimule os moradores a utilizarem as dependências com um formulário de reservas de salão de festas por exemplo
Quando falamos de reserva de salão de festas do condomínio, que situações vêm à sua cabeça:
- Dificuldade em saber quais as datas disponíveis
- Reservas duplas
- Confusão para reservas os espaços comuns
- Todas anteriores
- Nenhuma das anteriores, tudo funciona perfeitamente em meu condomínio =)
Provavelmente você escolheu uma das 4 primeiras alternativas, certo? E vou lhe explicar por que isso acontece, e formas de melhorar o processo de reservas do salão de festas e outros espaços do condomínio.
Normalmente essas complicações acontecem pela falta de um método ou sistema simples de organização de reservas e até mesmo de comunicação entre a gestão do condomínio e os moradores. Além disso, para evitar problemas após a utilização do salão de festas, é fundamental que o morador conheça as regras do salão de festas. Estes problemas acabam por desmotivar os moradores a efetuarem reservas e aproveitar as áreas comuns do condomínio.
Para que você acabe logo com este problema, reunimos algumas dicas práticas para você adotar no seu condomínio e melhor organizar as reservas do salão de festas.
- Defina quem será o responsável por efetuar as reservas do condomínio
- NUNCA tenha mais de uma agenda do mesmo espaço, e NUNCA confirme reservas sem atualizar a agenda (física ou virtual). Esta ação evitará reservas duplicadas e o famoso “mas você disse que estava livre”
- Determine por qual meio que o morador deve fazer as reservas, se é pelo sistema do condomínio, por e-mail, se ele precisa ir até a portaria, ligar para alguém, etc
- Certifique-se de que o morador que está efetuando a reserva está ciente das regras de uso do salão de festas
- Centralize em um único calendário(físico ou virtual) ou livro todas as reservas efetuadas para que você tenha melhor controle e histórico
Para iniciar esta organização, a primeira ação simples e prática é você:
- Montar um calendário de reservas e deixar disponível com o responsável pelas reservas dos espaços do condomínio
- Disponibilizar as regras dos espaços para os moradores, normalmente estão no regimento interno do condomínio, e os termos de uso podem estar presentes no formulário de reservas do salão de festas, descrito abaixo.
- Disponibilizar um formulário de reserva do salão de festas do condomínio para que o morador assine confirmando a sua reserva. Neste formulário devem conter:
Espaço que está sendo reservado
Capacidade de pessoas do local
Descrição do salão de festas
Horários disponíveis para reservas para que o morador assinale o horário desejado
Valores da reserva
Observações gerais
Ao final, devem constar os termos de uso do salão de festas para que o morador assine e confirme a sua reserva. O síndico ou o responsável pelas reservas deve receber este formulário de reservas do salão no momento da reserva, atualizar o calendário de reservas, e arquivá-lo para controle de datas e de quem está usando o salão de festas em determinado dia e horário.
Gostou? Para facilitar seu trabalho, e você já colocar o que aprendeu em prática, faça o download gratuito do modelo de formulário de reservas do salão de festas e comece a usar já no seu condomínio!
Entretanto, esse formulário de reservas do salão de festas pode ser automatizado e online dentro de um sistema para condomínios, como o TownSq. Com reservas de salão de festas online, é possível ver a agenda de todas as áreas comuns do condomínio, selecionar o ambiente que você deseja reservar, conferir as informações é termos de uso é, finalmente, efetuar instantaneamente a reserva no dia é intervalo de tempo que você vai fazer seu evento.
Entretanto, é importante dizer que o formulário de reservas do salão de festas é o primeiro passo para melhorar o processo de reservas do condomínio. Contudo ele também pode não evitar alguns problemas como:
- reservas duplicadas porque alguém esqueceu de anotar no calendário;
- falta de tempo e acessibilidade para verificar as regras de utilização do salão de festas;
- ter que se deslocar para fazer uma reserva
Além disso, o processo manual de reserva através do formulário é uma maneira não prática de realizar e cancelar as reservas que acabam fazendo os moradores desistirem de utilizar as dependências.
Para acabar com toda e qualquer dor de cabeça e falha de comunicação sobre as reservas do salão de festas, você pode utilizar alguma solução e aplicativo para a gestão de condomínios como o TownSq. No caso do TownSq, o sistema possui diversas funcionalidades que facilitam o dia a dia do condomínio, como:
- Configuração de regras de uso de acordo com o regimento interno do condomínio;
- Configuração de data e horários disponíveis para reservas de acordo com regimento interno;
- Bloqueio de inadimplentes de efetuarem reservas;
- Deixar visível os termos de uso no momento em que o morador efetua a reserva;
- Criação de fila de espera quando a dependência já está reservada no dia e horário para outro morador;
- Relatório de reservas, cancelamentos e cobranças
Para conhecer mais sobre o TownSq, solicite uma demonstração para conversar com um de nossos especialistas e simplificar como você faz as reservas no seu condomínio!
por Denys Hupel | abr 27, 2018 | Legislação
Você já ouviu falar sobre “condomínio edilício”? Se você atua como síndico há algum tempo, com certeza já deve ter encontrado essa expressão durante as suas pesquisas. Caso seja novato na profissão, não se assuste! Apesar do nome complicado, entender o significado desse termo é mais fácil do que parece. Então, sente-se, relaxe e prepare-se para descobrir tudo o que você precisa saber sobre condomínio edilício.
Entendendo a definição de “condomínio”
Não adianta nada começarmos a falar sobre legislação ou o que é edilício se não deixarmos claro qual a definição de “condomínio”. Pode parecer algo muito simples, mas você sabe o que realmente significa essa palavra?
Condomínio: s.m – posse ou o direito simultâneo, por duas ou mais pessoas, sobre um mesmo objeto; copropriedade, compropriedade; Resumindo: o termo literalmente significa co-domínio.
Ou seja, o domínio compartilhado de algo, seja um objeto, um móvel ou um imóvel. O Código Civil também enxerga “condomínio” como significado de posse ou direito exercido por duas ou mais pessoas sobre o mesmo item. Os primeiros registros de condomínios surgiram na Grécia Antiga, período em que muitas pessoas se reuniam em grandes construções para vender mercadorias e até mesmo morar em conjunto.
Apesar de ser uma prática antiga, foi só depois da I Guerra Mundial que a noção de condomínio começou a se tornar mais próxima do que conhecemos hoje. Com o fim da guerra em 1918 e a II Revolução Industrial, houve um êxodo rural – milhares e milhares de pessoas saíram do campo para tentar a vida na cidade, em busca de melhores oportunidades e dinheiro.
Isso gerou uma crise habitacional nas áreas urbanas, pois havia gente demais e casas de menos. Pensando nisso, foram criados os condomínios em edifícios de apartamentos. Com apenas um terreno, foi possível criar moradia para dezenas de pessoas e ainda tornar o custo de vida mais barato. Basicamente uma mão na roda para esse problemão todo.
Conforme o tempo foi passando, os condomínios foram crescendo, se espalhando, se tornaram horizontais, comerciais e profissionais. Surgiu a profissão de síndico e uma legislação toda voltada para esse tipo de edificação. E assim surgiu também o termo condomínio edilício.
Afinal, o que é condomínio edilício?
Depois de essa bela introdução e retrospectiva histórica, vamos chegar no ponto que todos estamos aguardando ansiosamente: o que é um condomínio edilício.
Um condomínio edilício é um espaço que une ambientes privados e ambientes de uso conjunto. Ou seja, cada proprietário é dono da sua parte individual, mas também é dono de uma fração das áreas em comum.
Portaria, piscina, jardins e salões de festa são considerados áreas em comum, assim como a rede elétrica, de esgoto, de refrigeração e telhado.
O condomínio edilício também é conhecido por outros nomes como:
- Condomínio em plano horizontal;
- Propriedade horizontal;
- Condomínio sui generes;
- Condomínio por andares ou em edifício de andares.
Qual a diferença entre condomínio edilício e condomínio geral?
É possível que você tenha lido a explicação acima e pensado “mas todos os condomínios são assim, não?” Não! Nem todos os condomínios seguem esse tipo de legislação. Ficou confuso? Calma! Vamos lhe explicar tudo direitinho.
Existem os condomínios edilícios e os condomínios gerais. Em uma situação de condomínio geral – também conhecido como “comum” –, todos os proprietários são donos de tudo, sem diferenciação ou exclusividade. Nesse caso, não existe nenhum tipo de marcação do que pertence à pessoa A ou à pessoa B.
Para simplificar, imagine que o condomínio é um imóvel de dois quartos. Neste local moram dois irmãos: João e Roberto. Se aplicarmos o modelo de condomínio geral na casa, os dois irmãos serão donos dos quartos, banheiros, garagem – tudo. Não há espaço exclusivo neste imóvel e os dois podem fazer o que bem entenderem com qualquer área.
Se imaginarmos essa casa como um Condomínio Edilício, cada um dos irmãos será dono de um quarto e as partes restantes serão de uso compartilhado. Cozinha, banheiro e jardim serão divididos entre os dois, enquanto que os quartos são privativos. João não pode alugar, vender ou modificar qualquer coisa no quarto de Roberto, e vice e versa. Ficou mais fácil de entender?
Em um edifício residencial que seja condomínio edilício, cada condômino é proprietário exclusivo de seu apartamento e também tem direito a acessar a portaria, elevadores, salão de festas, piscina – as áreas em comum. Se uma área residencial utilizasse a legislação de um condomínio geral, todos os apartamentos e todas as partes em comum pertenceriam a todos os condôminos. Imagina o caos que seria!
Outra questão que diferencia os dois modelos é que condomínios edilícios não podem ser vendidos ou extintos. Mesmo que todos os proprietários estejam de acordo ou exista uma ação judicial, esse tipo de condomínio não pode ser encerrado.
Para resumir, separamos as principais diferenças entre condomínios gerais e edilícios. Confira:
Condomínio geral
- Todos os proprietários são donos de tudo, sem exclusividade alguma;
- Todos os condôminos têm o direito de utilizar ou modificar qualquer parte do local;
- Pode ser extinto ou vendido, caso os donos estejam de acordo.
Condomínio edilício
- Cada proprietário é dono de uma parte privativa e mais uma fração das áreas comuns;
- Todos os condôminos podem usufruir das partes coletivas, mas não podem vendê-las, monopolizá-las ou modificá-las;
- Não pode ser vendido ou extinto – a não ser que aconteça algum tipo de tragédia natural, como por exemplo: incêndio ou desmoronamento devido a um terremoto.
Leia também:
O que um condomínio edilício deve ter?
Como síndico, é muito importante saber quais são as obrigações de um condomínio edilício perante a lei. Separamos o que ele deve ter para ser legal perante a legislação. Confira:
- É obrigatório ter documentos de instituição, convenção e regulamento interno;
- A Lei n. 4.591/64 (arts. 1º e 2º) exige que todas as propriedades sejam identificadas de alguma forma, seja com números ou letras;
- O proprietário de cada unidade pode cedê-la ou alugá-la, sem que necessite de autorização dos outros condôminos (art. 4º da Lei n. 4.591-64);
- Conforme o art. 1.335 do Código Civil, os condôminos têm direito de usar as áreas comuns de acordo com a sua função, desde que não exclua a utilização de outros moradores;
- Proprietários também têm direito a participar e votar em reuniões de assembleia, desde que estejam quites com o condomínio.
Pronto! Agora você já sabe o que é um condomínio edilício e quais são as suas obrigações perante a lei. O termo deixou de ser tão assustador para você?
Quer aprender como fazer a implementação de um condomínio edilício? Baixe o nosso guia prático e saiba tudo sobre o tema!
por Denys Hupel | abr 20, 2018 | Síndicos
Aconteceu a reunião de assembleia, rolou a votação e você foi eleito síndico. E agora? Por onde começar? Se você é alguém que nunca teve pretensão nem de ser líder de turma, assumir a responsabilidade na gestão de condomínio pode parecer um grande desafio. Mas não se preocupe! Preparamos um passo a passo para ajudar você a trilhar seus primeiros passos na administração do condomínio.
Ser síndico não é simplesmente mandar e desmandar no condomínio! Essa é uma profissão que requer certas habilidades, que aborda diversas áreas do conhecimento, além de estar em constante evolução no mercado.
Um bom síndico deve ter as seguintes habilidades:
- Afinidade com assuntos como finanças, administração e contabilidade;
- Paciência para lidar com os vários problemas que surgem no dia a dia;
- Capacidade para lidar com pessoas e ter bom relacionamento com moradores e funcionários;
- Controle emocional para não tomar decisões com a cabeça quente;
- Ser bom em gerenciamento de crises e apaziguar conflitos;
- Buscar sempre o bem-estar dos moradores, visando sempre o que é melhor para o coletivo;
- Força de vontade para estar sempre buscando conhecimento.
Você tem a maioria das habilidades citadas? Se sim, ótimo! Você já pode começar a se preocupar em como organizar sua rotina como síndico. Porém, se você sente que não possui todas as habilidades citadas, a primeira coisa a fazer é se capacitar. Ler artigos (como este!) e buscar cursos na área são bons pontos de partida. E nada de ficar nervoso! Afinal, se você foi eleito é porque os moradores confiam em você para fazer a administração do condomínio, não é mesmo? O potencial você já tem, só precisa lapidá-lo.
Leia também:
Como posso me organizar para ser um bom síndico?
Planejamento é a palavra-chave para fazer uma boa gestão de condomínio! Para que os desafios da gestão de condomínio não se tornem uma bola de neve, é necessário organização e disciplina. Primeiro, você deve:
- Ordenar seu dia e seus deveres como síndico;
- Priorizar as demandas pendentes da antiga gestão;
- Agir de acordo com a demanda do condomínio, sem deixar serviços acumularem.
Uma administração bagunçada não vai para frente e só atrasa uma boa gestão de condomínio. Use e abuse de planilhas e pastas para organizar coisas importantes do condomínio como documentos, notas fiscais, escala de trabalho dos funcionários, registro de gastos, contato dos moradores, contas de água e luz, lista de fornecedores, entre outras coisas. Lembre-se de manter uma agenda atualizada com todos os compromissos e uma lista de coisas que devem ser feitas ao longo do dia.
Existem algumas atividades do condomínio que acontecem de modo periódico. Há manutenções e revisões que devem ser feitas diariamente, outras anual, quinzenal e mensalmente. Para isso, é de extrema importância que você tenha uma agenda atualizada com todas as atividades para não esquecer de nenhum ponto e comprometer a vida e a gestão do condomínio.
Mas o que devo fazer e quando devo fazer?
Separamos alguns exemplos de atividades para lhe ajudar. Diariamente, o síndico deve, por exemplo:
- Conversar com o porteiro e zelador do condomínio
- Verificar o jardim
- Estar atento a possíveis objetos deixados na garagem
- Verificar os equipamentos de segurança
Semanalmente, é preciso ter a rotina de:
- Acompanhar os lançamentos e pagamentos feitos pela administradora do condomínio
- Controlar o pH da piscina
- Conferir a manutenção dos brinquedos do playground
Já a cada quinze dias, estão entre as tarefas importantes:
- Limpar os ralos e calhas
- Alternar a chave no painel elétrico
- Fazer a manutenção do jardim
- Testar o funcionamento do gerador
Dividir as tarefas pela periodicidade que elas devem acontecer é uma excelente maneira de organizá-las para que nada passe desapercebido ou fique fora do prazo e, consequentemente, você terá uma melhor gestão do condomínio.
Outro aspecto importante e que irá lhe auxiliar nessa empreitada como síndico é montar uma boa equipe. Cerque-se de pessoas confiáveis que podem te ajudar a tornar o trabalho mais eficaz e prazeroso. Gestão de condomínio é comunicação e é muito mais produtivo trabalhar em conjunto do que tentar fazer tudo sozinho – e acabar super estressado e sem foco. Afinal, nem todo dia precisa ser um 7 a 1 diferente.
Pensando nisso, reunimos algumas dicas de como você pode usar a comunicação para melhorar a sua gestão de condomínio:
- Marque uma reunião com o antigo síndico do condomínio: aproveite esse momento de transição para tirar dúvidas, pegar ideias e dicas sobre como você pode dar continuidade ao trabalho dele e fazer algo ainda melhor para os moradores.
- Faça do zelador seu aliado: Ninguém conhece mais da rotina de um condomínio e das demandas dos moradores do que o zelador. É ele quem, além do síndico, está diariamente em contato com os condôminos, os funcionários, então tenha ele como seu número 2!
- Construa uma relação de confiança com os moradores: Jamais esqueça de dar atenção para aqueles que te elegeram, os condôminos. Seja presente e lembre-os que você está à disposição para responder toda e qualquer dúvida em relação ao condomínio. Claro que isso não quer dizer que você deve estar disponível 24 horas por dia, mas o morador precisa saber que vai conseguir te encontrar caso precise falar com o síndico.
- Capriche nos meios de comunicação: Para melhorar a gestão do condomínio, facilite a comunicação! Você pode contratar um sistema para condomínio, criar um grupo no WhatsApp, enviar e-mails periódicos com notícias sobre o condomínio, montar um mural de recados… São diversas as possibilidades! Cada condomínio tem um perfil, então aproveite as reuniões de assembleia para descobrir como você pode melhorar a comunicação entre todos.
- Peça ajuda de profissionais: Se números e legislação não são o seu forte e você não se sente confiante em tomar conta disso sozinho, contrate profissionais especializados para cuidar da parte de contabilidade e jurídica, evitando a dor de cabeça na hora de cuidar da parte burocrática. Esses profissionais podem ajudar na hora de recolher encargos sociais como INSS, FGTS, PIS, contribuição sindical e facilitar a sua vida na hora de prestar contas para a Receita Federal, Ministério do Trabalho e os próprios condôminos.
- Aposte na tecnologia e inovação: Quer dar um passo a mais como síndico? Traga inovação para a sua gestão de condomínio! É cada vez mais frequente síndicos utilizarem novidades tecnológicas como programas e aplicativos para condomínio que facilitam o trabalho do síndico. Além de facilitar a gestão do condomínio, deixam a comunicação com os moradores ainda mais transparente.
Ficou curioso para saber como você pode melhorar a gestão de condomínio? Peça hoje mesmo uma demonstração do app da TownSq!
Tem mais alguma ideia de como facilitar a gestão de condomínio? Conte para a gente nos comentários!
