A gestão condominial mudou, e mudou rápido. Com moradores mais exigentes, legislações mais claras, auditorias mais frequentes e condomínios cada vez mais complexos, o papel do síndico deixou de ser apenas operacional.
Hoje, ele precisa ser gestor, comunicador, planejador e tomador de decisões com base em fatos.
Mas, mesmo com tantas transformações, muitos condomínios ainda sofrem com práticas antigas que drenam tempo, geram conflitos e deixam o síndico exposto desnecessariamente.
Pequenos hábitos que parecem inofensivos acabam comprometendo toda a operação.
Se você quer começar 2026 com uma gestão mais organizada e profissional, é essencial abandonar algumas dessas práticas agora.
A seguir, você vai ver cinco comportamentos que precisam ficar definitivamente no passado, porque são eles que mais prejudicam a transparência, a previsibilidade e a eficiência do seu condomínio.
E, ao quebrar esses ciclos, você abre caminho para uma gestão muito mais tranquila e inteligente no próximo ano. Continue lendo!
#01: Confiar apenas na memória e não registrar nada por escrito
Na gestão de um condomínio, acreditar que “vou lembrar disso depois” ou contar com “memória coletiva” é um dos maiores riscos que um síndico pode correr.
A documentação é mais do que uma formalidade: ela traz segurança, transparência, controle e previsibilidade. Veja os motivos:
Registro como base da sua gestão
Quando você registra formalmente ocorrências, decisões, manutenções, reclamações, assembleias ou contratos, está criando um “histórico oficial” do condomínio.
Esse histórico permite resgatar facilmente o que foi decidido ou combinado, em que data, por quem, e com quais detalhes. Sem isso, você depende da memória ou de versões verbais que podem divergir com os anos.
Esse tipo de documentação torna-se especialmente importante se a gestão mudar.
Com registros organizados, quem assumir depois terá visibilidade clara do que foi feito, do que está pendente, dos problemas recorrentes. Isso garante continuidade administrativa e evita repetição de erros.
Muitos condomínios têm obrigações legais de manter documentos: atas, contratos, orçamentos, histórico de manutenções, prestação de contas etc.
Se não houver registro, ou se os registros forem incompletos, dispersos ou informais, o condomínio pode ficar vulnerável juridicamente, especialmente em disputas internas ou externas.
Em casos de reclamações, acidentes, demandas judiciais ou mesmo auditorias internas, ter tudo registrado e arquivado formalmente dá respaldo ao síndico e ao condomínio.
Isso transforma a gestão de algo baseado em “achismos” para algo baseado em fatos e histórico.
Esse tipo de controle também economiza tempo: quando alguém pergunta “quando fizemos a última manutenção?”, “quem autorizou aquele reparo?”, “qual foi o orçamento aprovado e o gasto real?”, você terá tudo documentado, sem precisar vasculhar caixas, e-mails ou tentar lembrar de cabeça.
Continuidade mesmo com trocas de gestão
Síndicos, conselheiros e moradores mudam. Se tudo ficou na cabeça de quem saiu, o condomínio perde pedaços importantes da sua memória institucional.
Documentar tudo por escrito garante que o que foi decidido, pago, reparado, cobrado ou combinado não se perca com a saída de alguém.
Isso dá mais segurança aos condôminos e aos futuros gestores, porque todas as decisões, acordos e pendências estarão registradas, sem depender de pessoas específicas.
#02: Comunicar-se apenas por conversas informais
No condomínio, comunicação não é apenas troca de mensagens, é também registro, segurança, proteção jurídica e organização da gestão.
E nada disso existe quando o síndico se apoia apenas em recados no portão, conversas de corredor, mensagens no WhatsApp pessoal ou “avisos rápidos” no elevador.
A comunicação informal pode até parecer prática, mas quase sempre se transforma em conflitos, versões diferentes da mesma história, e questionamentos sobre decisões.
Conversas informais não deixam rastro
Quando tudo é dito verbalmente, sem registro algum:
não é possível saber quando foi pedido;
ninguém lembra exatamente o que foi combinado;
não há base para cobrar moradores ou fornecedores;
e, quando algo dá errado, o síndico leva a culpa.
O condomínio perde controle, histórico e previsibilidade. Tudo por falta de formalização.
Sem comunicação oficial, o síndico fica exposto juridicamente
Conversas informais não servem como prova em casos de disputas, reclamações ou auditorias.
Por exemplo, se você comunicou um morador sobre multa, reparo, autorização ou proibição apenas “de boca”, isso:
não protege o condomínio;
não protege você;
e abre margem para contestações.
Síndicos experientes costumam repetir uma regra simples: “Se não está escrito, não existe.”
Ambiguidade gera conflitos e desgaste
Mensagens informais tendem a ser:
vagas (“a gente vê isso depois”);
incompletas (“pode deixar, eu aviso o porteiro”);
distorcidas (“não foi isso que eu entendi”).
Isso cria expectativas diferentes entre síndico, moradores e funcionários.
A falta de clareza aumenta ruídos, ansiedade e até atritos desnecessários, tudo por uma comunicação que não foi pensada, só improvisada.
Comunicação oficial reforça profissionalismo e confiança
Quando o síndico formaliza os comunicados, cria um ambiente de transparência:
moradores confiam mais, porque tudo está documentado;
decisões ficam claras e padronizadas;
dúvidas diminuem, porque os avisos são completos;
cronogramas, obras, multas, manutenções e regras são compreendidos por todos.
A transição de informalidade para canais oficiais é um dos maiores sinais de profissionalização na gestão.
#03: Enviar mensagens vagas, abertas ou informações incompletas
No condomínio, comunicar não é apenas “mandar um aviso”. Quando o síndico envia mensagens vagas, abertas ou incompletas, ele abre espaço para ruídos que poderiam ser totalmente evitados.
Informação mal explicada não só complica a rotina: ela desgasta relacionamentos, gera conflitos e enfraquece a autoridade da gestão. E isso é tudo o que você NÃO quer levar para 2026.
Mensagens vagas criam interpretações diferentes
Comunicação vaga funciona como um “telefone sem fio”. Cada morador entende uma coisa diferente e todos acreditam estar certos.
Frases como:
“Depois a gente confirma”;
“A manutenção vai passar aí”;
“O problema está sendo analisado”.
…não dizem nada de concreto.
Sem objetividade, surgem perguntas como:
Quando exatamente?
Por quem?
O que será feito?
Quais áreas serão afetadas?
Preciso estar em casa?
Vai ter custo?
Uma única mensagem mal explicada pode render uma sequência interminável de dúvidas e questionamentos.
Informações incompletas geram retrabalho
Quando o comunicado não traz todos os detalhes necessários, o síndico precisa explicar tudo de novo, às vezes, para dezenas de pessoas.
Isso consome:
tempo;
energia;
paciência.
E ainda passa a sensação de desorganização, mesmo quando a gestão é séria e comprometida.
Além disso, mensagens incompletas dificultam o trabalho da equipe interna. Funcionários e prestadores de serviço precisam de orientações claras para executar tarefas.
Se a comunicação é confusa, o risco de erro aumenta.
Ambiguidade abre espaço para conflitos desnecessários
Quando a mensagem é aberta demais, cada pessoa monta sua própria versão dos fatos. E quando as expectativas não se cumprem, surge o conflito.
Exemplos comuns:
Morador que achou que a obra duraria “só um dia”;
Condômino que entendeu que a multa “não seria aplicada dessa vez”;
Funcionário que acreditou que “não precisava avisar ninguém”.
A ambiguidade transforma situações simples em discussões prolongadas e tudo começa por uma comunicação mal construída.
Clareza e completude fortalecem a gestão
Quando a comunicação é clara, específica e completa, o resultado é imediato:
moradores entendem melhor as decisões;
há menos conflitos e menos ruído;
o síndico passa mais confiança;
a equipe trabalha com mais precisão;
a gestão parece (e de fato se torna) mais profissional.
Boa comunicação é economia de tempo e energia, e melhora a convivência do condomínio como um todo.
#04: Esperar os problemas surgirem para só então criar processos
Uma das maiores armadilhas na gestão condominial é atuar apenas quando algo dá errado.É a famosa gestão reativa: o síndico corre atrás do prejuízo, resolve apressado e torce para não acontecer de novo.
Mas esperar o problema aparecer não é apenas cansativo, é caro, arriscado e totalmente inviável para um condomínio que deseja profissionalizar sua administração em 2026.
Quando não existem processos, tudo vira urgência
Sem processos definidos, o condomínio vive em um ciclo constante de improvisos:
obras começam sem planejamento;
compras são feitas sem cotação;
demandas se perdem;
funcionários recebem orientações diferentes;
e o síndico vira o bombeiro oficial do prédio.
O resultado é sempre o mesmo: desgaste, atrasos, retrabalho e a sensação de que o condomínio “está sempre correndo atrás”. A ausência de processos faz até tarefas simples parecerem complicadas.
Problemas repetem-se porque ninguém documentou o que funcionou
Quando algo dá errado pela primeira vez, o natural seria:
registrar o incidente;
identificar a causa;
mapear uma solução;
transformar isso em um procedimento claro.
Mas sem esse passo, o condomínio cai na armadilha do “de novo isso?”.
de novo vazamento na mesma coluna;
de novo briga por barulho fora do horário;
de novo falha no portão;
de novo confusão na reserva do salão.
Sem processos, nada vira aprendizado, vira apenas mais um dia para apagar mais um incêndio.
Falta de processos enfraquece a autoridade do síndico
Quando cada situação é tratada de um jeito diferente:
moradores sentem que não há padrão;
funcionários ficam confusos;
fornecedores não entendem o fluxo;
decisões parecem arbitrárias.
Isso abre brecha para questionamentos como:
“Mas antes você fez diferente!”
“Por que comigo está sendo assim?”
“Quem disse que essa regra existe?”
Processos não servem só para organizar: eles protegem o síndico.
Sem processos, os custos aumentam
A gestão reativa é a mais cara que existe. Quando não há padrão, o condomínio:
paga mais caro em serviços emergenciais;
perde descontos por não planejar compras;
executa obras mal dimensionadas;
substitui equipamentos antes do tempo;
desperdiça tempo da equipe com retrabalho.
Um processo bem-feito economiza dinheiro antes mesmo de economizar tempo.
Criar processos é um dos pilares da gestão profissional
Quando o síndico define procedimentos claros, objetivos e padronizados:
o condomínio deixa de depender de memórias individuais;
tudo passa a ter histórico;
decisões tornam-se mais rápidas;
os moradores percebem organização;
e a operação deixa de ser pessoal para ser institucional.
Processos transformam gestão em gestão, e não em “tentativas”.
#05: Tomar decisões sem dados e histórico
Em 2026, não existe mais espaço para uma gestão condominial baseada apenas em intuição.
Mesmo assim, muitos síndicos ainda tomam decisões importantes sem consultar registros, sem analisar números e sem olhar para o que já aconteceu no condomínio.É comum ouvir frases como:
“Eu lembro que isso já aconteceu, só não sei quando…”
“Acho que vale a pena trocar essa empresa.”
“Se eu não me engano, o gasto aqui sempre foi mais ou menos esse.”
Mas confiança na memória não substitui informação real.
Quando o síndico decide sem dados, ele arrisca o dinheiro do condomínio, prejudica o planejamento e cria decisões que não se sustentam diante dos moradores, do conselho ou de uma auditoria.
Dados são o que dão clareza, transparência e segurança jurídica às decisões. Sem eles, a gestão caminha no escuro.
Sem dados, o condomínio perde previsibilidade e controle
Quando as decisões não se baseiam em informações reais, o condomínio vive na incerteza:
ninguém sabe quanto cada despesa cresce por ano;
não existe histórico de manutenções preventivas;
obras são aprovadas sem comparação de custos;
equipamentos ficam sem ciclo de monitoramento;
mudanças de regras são feitas sem análise de impacto.
A gestão passa a ser guiada por impressões, não por fatos. E impressão não paga conta, não evita problemas e não sustenta decisões.
A recente polêmica em um condomínio de Belo Horizonte oferece um bom ponto de partida para entender a taxa extra de condomínio, seus mecanismos, obrigações legais e possíveis conflitos. Continue lendo para entender!
Entenda o caso de Belo Horizonte
Em um prédio movimentado de BH, os moradores aprovaram em assembleia uma taxa extra para consertar o elevador social, danificado por mau uso.
No entanto, uma condômina de 62 anos, que mora no sexto andar e prefere subir pelas escadas, recusou-se a pagar, argumentando que praticamente não usa o elevador.
O gesto dividiu a comunidade: alguns defendem que cada um paga pelo que usa; outros, que quando se trata das áreas comuns todos são responsáveis.
Mas a legislação brasileira é clara: o artigo 1.336, inciso I, do Código Civil estabelece que todo condômino deve contribuir para as despesas do condomínio na proporção de sua fração ideal, independentemente de usar ou não determinado recurso comum.
Além disso, a Lei dos Condomínios (Lei 4.591/64) prevê que taxas aprovadas em assembleia são obrigatórias para todos, mesmo para quem votou contra.
Esse episódio mostra o quão sensível é esse tema: envolve dever coletivo, solidariedade condominial e a importância da participação nas assembleias. Portanto, faz sentido entendê-lo a fundo e estar sempre preparado quando houver possíveis questionamentos.
Mas antes, o que é a taxa extra de condomínio?
A taxa extra (ou “cota extra”) é uma cobrança realizada além da taxa condominial regular, para cobrir despesas que não estavam previstas no orçamento anual. Ela é usada para:
Reparos emergenciais (ex: conserto urgente de elevador);
Compra de equipamentos de segurança, lazer, telefonia etc.
Nestes casos, a convenção do condomínio deve prever quando essa taxa poderá ser aplicada, e ela geralmente corresponde a gastos que aumentem o valor do condomínio ou que não foram orçados.
Além disso, a taxa extra deve ter justificativa clara e orçamento prévio.
Quem paga a taxa extra de condomínio? Proprietário ou inquilino?
Depende da natureza da despesa que originou a taxa extra:
Despesas extraordinárias (“grandes reformas”, benfeitorias, fundo de reserva, obras estruturais) → Responsabilidade do condômino. Isso está na Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91): o artigo 22 diz que o locador deve arcar com as despesas extraordinárias do condomínio;
Despesas ordinárias (manutenção, limpeza, elevador, conservação) → Geralmente ficam a cargo do inquilino.
Importante: essa veiculação deve estar clara no boleto condominial. Segundo especialistas, o condomínio precisa discriminar — no boleto ou em demonstrativo — o que é taxa ordinária e o que é extra.
Se essa distinção não estiver clara, pode gerar confusão e, em muitos casos, os condôminos acabam pagando sem saber exatamente o que estão pagando.
Taxa extra pode ser cobrada junto com a taxa condominial normal?
Sim! Mas isso depende de como a administração do condomínio organiza seus boletos e o orçamento.
É comum que a taxa extra já venha no boleto mensal, mas deve estar discriminada para que os condôminos saibam exatamente por que estão pagando.
Além disso, a assembleia deve aprovar a taxa extra, com valor, número de parcelas e justificativa.
Um inquilino paga taxa extra de condomínio?
Como mencionado, depende do que motivou essa taxa extra.
De acordo com a Lei do Inquilinato, o inquilino não é obrigado a pagar despesas extraordinárias (benfeitorias, obras, fundo de reserva).
Se a taxa extra for para cobrir despesas que, apesar de “extras”, são de manutenção ou conservação (ordinárias), por exemplo a manutenção de elevadores ou limpeza, esta pode recair sobre o inquilino.
Há casos na prática em que a taxa extra é usada para cobrir justamente despesas ordinárias, e aí a responsabilidade pode ser do locatário.
Na prática, pode haver cláusulas no contrato de locação que digam que o inquilino deve arcar com “qualquer taxa extra”, mas essas cláusulas podem ser contestadas, porque a lei tem prioridade.
O síndico pode cobrar taxa extra sem assembleia?
Geralmente, não.
A assembleia é o momento legal para aprovar taxa extra, especialmente quando não se trata de emergência. A Lei dos Condomínios e a convenção condominial devem prever como e quando convocar assembleia para esse tipo de decisão.
Se houver uma situação emergencial, pode haver previsão para cobrança rápida, mas ainda assim o síndico deve prestar contas e convocar assembleia posteriormente para legitimar a decisão e explicar para os condôminos.
Como funciona o rateio de taxas extras em condomínios?
O rateio normalmente ocorre com base na fração ideal de cada unidade, ou seja, cada condômino paga de acordo com a proporção de sua unidade no condomínio.
Se a convenção do condomínio prever outro critério (por exemplo, rateio igualitário), esse critério pode ser usado, mas, caso a convenção não especifique nada, prevalece a fração ideal.
Além disso, a assembleia que aprova a taxa extra deve definir:
o valor total da despesa;
em quantas parcelas a taxa será paga;
o critério de rateio (fração ideal ou outro).
O que acontece se alguém se recusar a pagar a taxa extra?
Se a taxa extra foi aprovada em assembleia conforme as regras (quórum, convocação, justificativa), o condômino não pode se recusar a pagar legalmente.
De acordo com o Código Civil, é dever do condômino contribuir para as despesas do condomínio proporcionalmente à sua fração ideal.
Caso alguém não pague, o condomínio pode cobrar judicialmente, aplicando multa, juros e outras penalidades previstas na convenção.
Limites e abusos: a taxa extra pode ser “alta demais”?
A lei brasileira não estabelece um teto específico para o valor da taxa extra. No entanto, os princípios de proporcionalidade e razoabilidade devem ser respeitados.
Ou seja, ainda que a taxa possa ser significativa, ela precisa corresponder à real necessidade apresentada para cobrir a despesa aprovada.
Se os condôminos acharem que a cobrança é abusiva (valor acima do necessário, falta de justificativa, falta de transparência), podem contestar:
No condomínio: pedindo explicações, balancetes, demonstrativos, ata da assembleia;
Legalmente: consultando advogado especializado em direito condominial para avaliar eventual ação.
A taxa extra de condomínio é uma ferramenta importante para garantir a saúde financeira de um condomínio diante de imprevistos ou necessidades não previstas no orçamento anual.
No entanto, seu uso exige:
Transparência: os condôminos devem saber por que estão sendo cobrados;
Deliberação em assembleia: sobretudo para despesas não emergenciais;
Rateio justo: geralmente pela fração ideal, salvo previsão diversa na convenção;
Responsabilidade bem definida: distinguir entre despesas ordinárias (inquilino) e extraordinárias (condômino), conforme a lei.
O caso de Belo Horizonte, citado no início deste artigo, mostra que a falta de diálogo, ou a percepção de injustiça, pode gerar tensão. Por isso, é fundamental que os condôminos participem das assembleias, entendam o orçamento e cobrem transparência da administração.
Recentemente, a Projeto de Lei nº 4.309/20 (anexado ao Projeto de Lei nº 237/21) ganhou aprovação em uma das comissões da Câmara dos Deputados, prevendo multas de 5 a 20 salários-mínimos para quem deixar criança menor de 12 anos sozinha em veículos, coberturas ou áreas de uso comum de condomínio, incluindo elevadores, piscinas e outros espaços.
Também, poderá haver multa de 3 a 10 salários-mínimos para o síndico ou administrador que deixar de afixar, em local visível, as informações sobre faixas etárias e condições de uso desses espaços comuns.
Para quem atua como síndico, ou faz a gestão de condomínios, essas alterações trazem um alerta importante. Este artigo tem o objetivo de explicar de forma didática o que está por trás dessa proposta, por que ela importa, quais responsabilidades recaem sobre o síndico e quais boas práticas adotar para se antecipar.
O que prevê a proposta de lei?
A comissão da Câmara aprovou substitutivo que inclui no Estatuto da Criança e do Adolescente (ECA) a previsão de:
Multa de 5 a 20 salários-mínimos para os responsáveis que deixarem crianças menores de 12 anos desacompanhada em espaços de uso comum de condomínio, veículos, coberturas, elevadores, piscinas etc;
Multa de 3 a 10 salários-mínimos para o síndico ou administrador que não afixar em local visível avisos sobre faixas etárias e condições de uso das áreas comuns.
A proposta ainda precisará passar por outras comissões (Finanças & Tributação; Constituição, Justiça e de Cidadania – CCJ) antes de ir ao Plenário.
O objetivo declarado é reforçar a segurança infantil e responsabilizar pais, responsáveis e gestores prediais pelo uso adequado das áreas comuns de condomínios.
Por que isso é importante para o síndico?
Como síndico, você está no centro dessa questão porque:
Responsabilidade compartilhada de gestão e segurança
Já existia entendimento de que pais e responsáveis têm obrigação de supervisionar crianças. Mas o projeto eleva o nível de exigência para as administrações de condomínio, ao vincular também o síndico/condomínio à fixação de normas, sinalização, fiscalização e possíveis consequências.
Por exemplo: um artigo jurídico afirma que o síndico tem o dever legal, conforme o art. 1.348 do Código Civil, de “diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns”.
Potencial de multa ou responsabilização
Se aprovado como está, o texto poderá resultar em multas aplicadas tanto aos pais/responsáveis quanto ao síndico/condomínio, em casos de descumprimento. Isso torna essencial que o síndico esteja atento, alinhado com a convenção/regimento interno e com ações de prevenção.
Prevenção de acidentes e litígios
Crianças em áreas comuns, como piscinas, elevadores, garagens, escadas, representam risco maior de acidentes. O síndico que não adotar medidas de segurança ou não orientar adequadamente os moradores pode enfrentar demandas judiciais ou responsabilidade civil.
Gestão de normas condominiais
Para que a regra seja efetiva, o condomínio precisa ter convenção ou regimento interno que preveja uso das áreas comuns, faixas etárias permitidas, regras de supervisão etc.
Já existe jurisprudência e literatura afirmando que o síndico pode exigir que criança esteja acompanhada ao usar elevador ou piscina, mas isso deve estar definido nas normas do condomínio.
O que o síndico deve fazer para se adequar
A seguir, um checklist prático de ações que o síndico deve considerar para antecipar e se adequar a essa nova exigência:
Verificar e revisar a convenção e regimento interno
Conferir se a convenção ou regimento interno já dispõem sobre o uso de elevadores, piscinas, áreas de lazer por crianças, idade mínima para circulação desacompanhada;
Se estiver omisso ou pouco claro, convocar assembleia para adequar as regras;
Incluir cláusulas com indicação de que crianças até X anos não podem usar determinadas áreas sem acompanhante, se essa for a decisão da assembleia.
Implantar sinalização e comunicação clara
Em conformidade com o projeto, afixar em local visível placas com: faixa etária permitida, condições de uso, necessidade de acompanhamento;
Realizar campanha de orientação para pais/responsáveis e frequentadores do condomínio sobre os riscos e normas.
Fiscalizar e registrar ocorrências
Criar procedimento para que funcionários, porteiro, zelador estejam atentos ao uso das áreas por crianças e possam registrar ocorrências de descumprimento;
Ter formulário ou sistema de registro (cartório, ata de dia a dia, livro de ocorrência) para documentar possíveis incidentes ou advertências.
Treinar equipe de apoio
Instruir porteiros, vigilantes, zeladores sobre a norma: que se observe crianças desacompanhadas em elevador ou áreas comuns, que comuniquem à administração;
Fazer reunião com funcionários para reforçar isso e distribuir orientações.
Realizar manutenção e segurança das áreas comuns
Verificar se elevador, piscina, brinquedoteca, escadas, corrimões, guarda corpos, grades de proteção estão em boas condições. A negligência pode gerar responsabilização;
Providenciar adaptações, se necessário, como controle de acesso, bloqueios para menores desacompanhados, horários específicos.
Elaborar regulamento de convivência e multa interna
Definir no regimento interno penalidades (advertência, multa condominial) para o descumprimento das normas de circulação e uso das áreas comuns por crianças desacompanhadas;
Garantir que essas penalidades estejam aprovadas em assembleia para ter validade.
Benefícios de se antecipar
Redução de acidentes: Com maior vigilância e regras claras, diminui-se o risco de quedas, afogamentos, uso indevido de elevadores, brigas ou danos;
Proteção legal: O condomínio e o síndico se blindam frente ao risco de serem responsabilizados por omissão;
Convivência harmoniosa: Pais ficam mais tranquilos, moradores entendem a regra, o condomínio transmite imagem de gestão responsável;
Valor agregado: Um condomínio seguro é mais valorizado, atrativo para moradores e para o mercado imobiliário.
Desafios e cuidados
Alguns pontos requerem atenção:
Apesar da aprovação em comissão, o projeto ainda depende de tramitação. Portanto, pode haver modificações ou rejeição. Neste caso, é recomendável agir com cautela e acompanhar o andamento;
A regra precisa estar em sintonia com a convenção aberta do condomínio, direitos dos moradores, e não pode violar precedentes ou princípios de boa fé (art. 422 Código Civil);
A aplicação de multa para crianças ou pais requer base normativa clara, avisos prévios e procedimentos corretos para evitar questionamentos judiciais;
O síndico não substitui os pais, portanto a supervisão primária ainda é dos responsáveis da criança. Isto já está firmado.
A segurança infantil em condomínios está ganhando um reforço legislativo relevante.
Para o síndico, isso significa: estar atento, revisar normas, implementar comunicação, fiscalizar, e garantir manutenção e boas práticas. Não se trata apenas de cumprir uma norma, mas de promover um ambiente seguro, prevenir acidentes e proteger todos os envolvidos.
Como gestora ou gestor de um condomínio, adotar essa postura proativa transforma uma questão de risco em diferencial de qualidade. Assim, se o projeto virar lei, o seu condomínio já estará preparado, em vez de correr atrás depois.
Recentemente, o Tribunal de Justiça do Distrito Federal (TJ/DF) manteve a condenação de um síndico que divulgou, sem autorização, a imagem de um morador em um grupo de WhatsApp do condomínio.
A atitude, que parecia uma simples “prestação de contas” aos condôminos, acabou custando R$ 2 mil em danos morais por violação ao direito de imagem e à reputação do morador. Continue lendo para entender.
O que aconteceu
O caso começou quando um morador, em um momento de irritação, danificou um equipamento da área comum.
O síndico, ao acessar as câmeras de segurança, decidiu compartilhar o vídeo no grupo de WhatsApp dos condôminos, acompanhado de uma mensagem reprovando o comportamento.
O resultado? Comentários depreciativos, constrangimento público e um processo judicial.
O TJ/DF foi claro: ainda que o morador tenha errado, o síndico não tinha o direito de expor sua imagem. As sanções precisam seguir o procedimento formal do regimento interno, com notificação e direito de defesa, e não acontecer em grupos de WhatsApp.
O que isso tem a ver com LGPD?
Mais do que parece.
A Lei Geral de Proteção de Dados (LGPD), a Lei nº 13.709/2018, transformou a forma como tratamos qualquer informação que possa identificar uma pessoa. Isso inclui imagens de câmeras de segurança, listas de moradores, dados de visitantes e até mensagens trocadas em grupos de WhatsApp do condomínio.
Quando um síndico compartilha esse tipo de dado fora dos canais oficiais, sem base legal ou consentimento, ele incorre em violação à LGPD.
Mesmo que a intenção seja “educar” os moradores ou “prevenir comportamentos inadequados”, o compartilhamento indevido de imagens é considerado tratamento irregular de dados pessoais.
No caso julgado pelo TJ/DF, o tribunal entendeu que o síndico extrapolou suas funções, transformando uma medida administrativa legítima (advertir um morador) em exposição pública.
E é exatamente isso que a LGPD busca evitar: o uso descuidado de informações pessoais, especialmente quando pode gerar constrangimento, discriminação ou danos à reputação.
LGPD também vale para condomínios e deve ser levada a sério
Muitos ainda acreditam que a LGPD se aplica apenas a empresas e órgãos públicos, mas os condomínios também precisam estar em conformidade com a lei.
Afinal, eles tratam dados pessoais diariamente, como:
nome, CPF e contatos de condôminos;
informações de visitantes e prestadores;
imagens das câmeras de CFTV;
registros de acesso e até conversas de grupos oficiais.
Esses dados devem ser tratados com finalidade legítima, segurança, transparência e respeito à privacidade, que são princípios básicos da LGPD.
A Autoridade Nacional de Proteção de Dados (ANPD), inclusive, reconhece as particularidades dos condomínios, especialmente os de menor porte, e permite formas simplificadas de adequação (Resolução CD/ANPD nº 2/2022).
Mas simplificado não significa liberado: o síndico continua responsável por garantir que nenhuma informação pessoal seja usada indevidamente.
O grupo de WhatsApp não deve ser o tribunal do condomínio
Os grupos de WhatsApp se tornaram parte da rotina dos condomínios. São úteis para avisos rápidos, emergências e até para fortalecer o senso de comunidade.
Mas também se tornaram um terreno fértil para desabafos, mal-entendidos e julgamentos instantâneos.
Mas o síndico precisa lembrar: ele é o gestor da comunidade, não apenas mais um participante.
Uma palavra mal colocada pode gerar ruído, expor pessoas e até se transformar em prova em um processo judicial.
Por isso, antes de clicar em “enviar”, vale se perguntar:
Essa informação é necessária para todos do grupo?
Existe um canal mais adequado para tratar o assunto?
Essa comunicação preserva a imagem e a privacidade das pessoas envolvidas?
Se a resposta a qualquer uma dessas perguntas for “não”, o silêncio (ou uma mensagem neutra e administrativa) é a melhor escolha.
Inteligência emocional: o que separa o bom síndico do síndico problemático
A gestão condominial é cheia de desafios: moradores com personalidades diferentes, conflitos inesperados, demandas financeiras e manutenções urgentes.
Em situações de tensão, até mesmo pequenos problemas podem se transformar em crises, especialmente se o síndico reagir de forma impulsiva.
O caso do síndico compartilhou a imagem do morador no grupo de WhatsApp mostra exatamente isso: o morador errou, mas a reação emocional do gestor amplificou o problema e trouxe consequências legais.
Um síndico emocionalmente inteligente, por outro lado, sabe controlar seus impulsos e lidar com as situações com calma e profissionalismo.
Passos práticos para agir corretamente em situações de conflito
Documente o ocorrido: registre o dano, imagens e informações relevantes de forma restrita.
Aplique o regimento e convenção: envie notificações formais com direito de defesa.
Evite grupos para resolver conflitos: reserve-os apenas para comunicados gerais.
Mantenha postura neutra: comunique fatos, não emoções ou julgamentos.
Proteja os dados pessoais: compartilhe informações apenas quando estritamente necessário e em ambiente seguro.
Lembre-se: o síndico é o guardião do bem-estar da comunidade. Em tempos de grupos de WhatsApp e câmeras em todos os cantos, isso exige maturidade emocional e consciência legal. Boa gestão começa quando liderar significa proteger, não expor.
5 práticas diárias para aumentar a inteligência emocional do síndico
Autoconhecimento: reconheça seus sentimentos e gatilhos emocionais; registre reflexões e padrões;
Empatia: escute ativamente e coloque-se no lugar dos moradores; reconheça suas emoções;
Comunicação eficaz: seja claro, conciso e sensível às necessidades dos outros;
Gerenciamento de estresse: use técnicas como respiração, meditação ou pausas estratégicas;
Flexibilidade: adapte-se a mudanças e imprevistos, considerando diferentes perspectivas.
Adotar essas práticas diariamente ajuda o síndico a liderar com equilíbrio, reduzir conflitos e manter a harmonia do condomínio.
Quando necessário, não hesite em buscar apoio externo, como consultoria ou psicólogo, para aprimorar sua gestão emocional.
Você sabia que agora o tratamento da água da piscina do condomínio precisa, por lei, da supervisão de um profissional da Química?
Essa exigência faz parte da Resolução nº 332/2025, publicada pelo Conselho Federal de Química (CFQ) em 24 de junho de 2025, e ela já está em vigor.
A norma tem o objetivo de garantir mais saúde e segurança nas piscinas de uso coletivo, como as de clubes, academias, hotéis e dos condomínios residenciais.
Mas, na prática, a medida tem gerado debate e dúvidas jurídicas sobre até onde vai a obrigatoriedade e quem deve arcar com os custos. Continue lendo para entender!
O que a nova regra determina?
A resolução estabelece que o tratamento químico e o controle da qualidade da água das piscinas de uso coletivo devem ser realizados sob a Responsabilidade Técnica (RT) de um profissional registrado no Conselho Regional de Química (CRQ).
Isso significa que o condomínio precisará:
Contratar um profissional de Química ou uma empresa habilitada para supervisionar o tratamento da água e acompanhar o uso dos produtos químicos;
Emitir uma Anotação de Responsabilidade Técnica (ART), documento obrigatório que formaliza o vínculo do profissional com o condomínio e atesta que o serviço está sendo executado sob supervisão técnica adequada;
Renovar a ART anualmente, pagando uma taxa ao CRQ;
Arcar com os custos da contratação do profissional e da emissão da ART, o que cria uma nova despesa fixa no orçamento do condomínio.
A resolução ainda determina que o profissional deve manter registros de controle da qualidade da água, o que inclui análises periódicas de parâmetros como pH, alcalinidade, teor de cloro livre e presença de contaminantes.
Esses relatórios devem estar disponíveis para fiscalização a qualquer momento pelos Conselhos Regionais de Química.
Fiscalização e possíveis penalidades
Um ponto importante é que a resolução amplia o poder de fiscalização dos CRQs.
Os conselhos poderão realizar visitas técnicas aos condomínios para verificar se há um responsável técnico nomeado e se a ART foi devidamente emitida.
Caso o síndico negue acesso ou se recuse a fornecer informações, o Conselho Regional poderá acionar a Vigilância Sanitária municipal, transformando uma questão administrativa em um possível problema de saúde pública.
Isso abre margem para autuações e sanções sanitárias, caso sejam constatadas irregularidades ou descumprimento da norma.
O impacto no bolso dos moradores
O ponto mais sensível da nova regra é, sem dúvidas, o impacto financeiro.
Ao equiparar os condomínios a empreendimentos comerciais, como hotéis, clubes e academias, a norma impõe custos fixos adicionais que antes não existiam na gestão de piscinas residenciais, como:
Honorários de um profissional ou empresa de Química;
Taxas anuais de registro e ART;
Possível aumento de gastos administrativos para adequação.
Essas despesas não são pontuais, mas sim recorrentes, e devem ser repassadas à taxa condominial. Para muitos moradores, isso representa um aumento no valor mensal pago, mesmo em condomínios que nunca tiveram problemas com a qualidade da água da piscina.
Além do custo financeiro, há também o tempo e esforço adicionais para a gestão condominial, que precisará acompanhar contratos, fiscalizações e garantir que toda a documentação esteja em dia.
O que dizem as entidades do setor
A publicação da Resolução nº 332/2025 levou o SECOVI Rio (Sindicato da Habitação) a se manifestar oficialmente.
De acordo com o departamento jurídico da entidade, a norma extrapola a competência legal do CFQ, já que:
A Lei nº 6.839/1980 determina que o registro de empresas e a exigência de responsável técnico se aplicam conforme a atividade básica da instituição;
O tratamento e o monitoramento da água da piscina em condomínios residenciais não se configuram como atividade química, e sim como serviço de manutenção e limpeza;
A fiscalização e o controle sanitário das piscinas já são atribuições da Vigilância Sanitária local.
Assim, o SECOVI do RJ entende que a exigência é ilegal e que os condomínios não são obrigados a contratar um profissional da Química, recomendando que o tema seja contestado por via administrativa e judicial, se houver autuações.
E o que o síndico deve fazer agora?
Mesmo com o debate jurídico em andamento, a norma está vigente. Por isso, o síndico deve adotar uma postura de cautela e informação, buscando:
Acompanhar os desdobramentos do tema junto a entidades como o SECOVI e associações de síndicos;
Consultar um advogado condominial ou sua administradora para definir a melhor estratégia;
Garantir a qualidade da água da piscina, com registros de manutenção, limpeza e controle sanitário atualizados;
Manter o diálogo transparente com os moradores, explicando os impactos e possíveis custos.
De um lado, a medida pretende elevar o padrão de segurança e saúde pública nas piscinas. De outro, impõe custos e obrigações que muitos consideram incompatíveis com a natureza residencial dos condomínios.
Independentemente da posição, é essencial que síndicos e condôminos mantenham o diálogo aberto e informado, equilibrando segurança, transparência e responsabilidade financeira.
