por Denys Hupel | out 4, 2018 | Legislação
Administrar um condomínio é uma tarefa complicada. Além de cuidar das demandas dos moradores, quem trabalha nessa área ainda precisa lembrar de todas as manutenções importantes. É tanta coisa que um síndico despreparado fica de cabelo em pé! Por isso, alguns condomínios estão apostando na contratação de um gerente predial. Você sabe o que faz esse profissional?
Apesar de ser um cargo relativamente novo, o gerente predial já se tornou um dos personagens na melhoria da vida em comunidade. Aprenda sobre essa nova atuação com este artigo:
Funções do gerente predial
Em resumo, o cargo une questões operacionais e administrativas. O profissional trabalha como o braço direito do síndico, dando suporte nas atividades burocráticas do dia a dia.
Dessa forma, o gerente predial atua como uma espécie de mega-zelador. É responsabilidade dele coordenar itens que vão desde a manutenção predial até o planejamento financeiro do condomínio.
Desta forma, algumas das atribuições do gerente predial são:
- Gerenciar serviços de manutenção;
- Fiscalizar a portaria do condomínio;
- Administrar contratos da gestão;
- Supervisionar a segurança;
- Elaborar relatórios;
- Efetuar cotações e orçamentos;
- Ajudar na elaboração do plano de ação para o condomínio;
- Realizar compra de materiais para o condomínio;
- Administrar as contas a pagar;
- Elaborar circulares e comunicados;
- Gerenciar e instruir funcionários;
- Instruir sobre prevenção e combate de incêndios;
- Supervisionar os prestadores de serviços dentro do condomínio.
Apesar de acrescentar à rotina do condomínio, a contratação de um gerente predial não é obrigatória. Contar com esse novo integrante na equipe é mais vantajoso no caso de condomínios com muitas unidades ou condomínios residenciais de alto padrão que lidam com uma maior quantia de dinheiro. Também é importante checar a convenção do condomínio para conferir se há restrições sobre a contratação de um profissional do ramo.
Salário do gerente predial
De acordo com pesquisas feitas por empresas de desenvolvimento de carreiras, um gerente predial inicia a atuação ganhando um salário de cerca de R$ 2.900. Entretanto, a média salarial para o cargo no Brasil é de R$ 3.900.
Naturalmente, o comum é o salário variar de acordo com o nível de escolaridade que o profissional possui. No geral, ter um curso superior não é um requisito para atuar no setor. Mas é recomendável que o profissional tenha conhecimentos em Administração, Engenharia ou em alguma área técnica ligada a condomínios.
Quem pode ser gerente predial?
Por ser uma profissão que engloba uma série de atividades, o funcionário precisa apresentar algumas características específicas. Afinal, cuidar de demandas administrativas, operacionais e burocráticas exige preparação.
Confira alguns dos atributos importantes para um bom gerente predial:
- Boa comunicação;
- Perfil de liderança;
- Capacidade de gerenciar uma equipe de funcionários;
- Organização e disciplina para estar em dia com as obrigações;
- Jogo de cintura para lidar com funcionários, moradores e síndico;
- Entender sobre assuntos técnicos, como rede hidráulica e elétrica;
- Experiência com funções administrativas;
- Conhecimento básico em obrigações trabalhistas e possíveis problemas judiciais;
- Experiência com manutenção de portaria e segurança;
- Compreender normas técnicas;
- Contribuir com informações sobre tecnologias que podem melhorar a vida e trabalho no condomínio, como a utilização de softwares de administração condominial;
- Entender sobre manutenções preventivas e corretivas.
Assim como zelador, o cargo não tem como um dos requisitos ter o superior completo ou experiência prévia. Porém, é recomendável que o profissional possua algum tipo de formação em Administração, Engenharia ou área técnica relacionada a condomínios. Ter uma certificação de de curso de gerente predial também é um diferencial no currículo.
Como é a relação entre o gerente predial e o síndico?
Em suma, a relação entre o gerente predial e o síndico é resumida como uma parceria. Enquanto o gerente predial fica encarregado de cuidar da administração e manutenção do condomínio, o síndico pode voltar toda a sua atenção para focar no atendimento a moradores.
Desta forma, o síndico recebe um auxílio no trabalho do dia a dia e não precisa lidar sozinho com uma série de dores de cabeça. Ao mesmo tempo, os condôminos recebem mais um profissional preparado para melhorar ainda mais a vida em comunidade. Consequentemente, todos saem ganhando!
Quer melhorar a sua gestão de condomínios? Confira o nosso Guia Definitivo do Síndico de Sucesso!
por Denys Hupel | set 24, 2018 | Financeiro
A gestão de um condomínio pode ser comparada a gestão empresarial já que, assim como em uma empresa, no condomínio existem funcionários que trabalham para garantir o conforto, a segurança e o bem estar dos moradores.
Mas é claro que tudo isso tem um custo que precisa ser controlado para evitar problemas, e esse é o papel do administrador.
O administrador do condomínio recebe os valores pagos pelos moradores através da taxa de condomínio, e tem o dever de fazer o uso adequado desses recursos, para atender as necessidades dos condôminos.
O uso indevido dos valores ou a falha na prestação de contas pode gerar dúvidas, afetar a credibilidade e trazer problemas para a gestão do condomínio.
Sendo assim, o controle financeiro do condomínio deve ser realizado com bastante cuidado e atenção para que seja impecável. Siga as seguintes dicas para não cometer erros no controle financeiro do condomínio.
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Planejamento é essencial
O planejamento é chave para a eficiência de qualquer controle financeiro, já que com ele é possível identificar a posição atual, o objetivo a ser alcançado e o que é preciso fazer para conseguir isso.
É preciso fazer um levantamento da situação atual do condomínio, projetar os recebimentos e despesas dos meses seguintes e criar um fluxo de capital. Somente assim o gestor poderá identificar oportunidades de realizar reformas ou melhorias, sem comprometer as finanças.
Essa análise também permite que sejam identificados problemas no orçamento e verificados os motivos, para então encontrar uma forma de recuperar o prejuízo e criar o fundo de reserva.
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Registre todas as despesas e receitas
É importante que tudo seja devidamente registrado para que não ocorram problemas de perda de informações relevantes. Até um tempo atrás esse controle era feito em planilhas, mas hoje a tecnologia já oferece recursos que facilitam a tarefa.
Utilizar um ERP ajuda a simplificar o registro e acesso às informações, além de garantir a segurança das mesmas.
Investir em um sistema, com armazenamento em nuvem garante a estabilidade do sistema, a segurança das informações e o acesso de pessoas autorizadas de qualquer lugar e em qualquer horário, através da internet.
O módulo financeiro permite a visualização do fluxo de caixa e a criação de projeções financeiras, que ajudam a embasar tomadas de decisões importantes para o condomínio.
Além disso, o módulo de relatórios torna bem simples a prestação de contas, evitando dúvidas ou desconfianças.
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Mantenha um fundo de reserva
Imprevistos sempre acontecem e justamente por isso é muito importante que o condomínio tenha um fundo de reserva para emergências.
O ideal é que haja uma consulta prévia aos moradores antes que o fundo seja utilizado e a prestação de contas sobre uso do dinheiro é igualmente importante.
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Controle a inadimplência
Quando a crise financeira chega ao país sobra para todo mundo, e nos condomínios isso pode ser visto através do aumento da inadimplência entre os moradores.
Os condôminos que pagam em dia seus valores devidos não podem arcar com as despesas que quem está passando por dificuldades, caso contrário o problema acaba se tornando ainda maior.
É importante se mostrar acessível e oferecer oportunidades de negociação da dívida assim que o problema aparece, para evitar que se torne grande demais e medidas judiciais precisem ser tomadas.
Uma boa reserva financeira pode ajudar a manter os serviços nesses períodos.
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Foque na redução de desperdícios
Se muitas vezes não é possível eliminar despesas, sempre é possível evitar desperdícios que acabam onerando o orçamento. Água, luz, limpeza e conservação são algumas das despesas que podem ser reduzidas se você conscientizar os condôminos, envolvendo-os em campanhas.
É possível também investir em melhorias de eficiência energética e uso de recursos sustentáveis, como sistemas de captação da água da chuva ou captação de energia solar para manter as luzes dos corredores e das áreas de uso comum. Inicialmente o investimento é maior, mas, no longo prazo, os benefícios são mais que visíveis.
O controle financeiro eficiente permite que as despesas e receitas sejam equilibradas e garante o bem estar e o atendimento das necessidades dos moradores.
Seguindo essas dicas, certamente a gestão do seu condomínio será organizada e você será reconhecido pelo bom trabalho realizado.
Post em parceria com o site superatualizado.com.br.
por Denys Hupel | set 18, 2018 | Vida em Condomínio
Comprar terrenos em condomínio fechado é uma opção cada vez mais popular, principalmente entre as famílias e pessoas que querem ter um modo de vida mais tranquilo.
Isso porque os lotes em condomínio fechado permitem não apenas que você construa a casa dos seus sonhos, mas que você conte com todas as vantagens de viver neste tipo de empreendimento, como:
- Viver uma vida tranquila como a das pessoas que vivem o interior, mas com todas as opções de comércio, serviços e entretenimento de uma cidade grande;
- Ter contato com os vizinhos, criando laços e amizades;
- Ter toda a liberdade de viver em uma casa espaçosa, mas com tanta segurança e praticidade quanto em um edifício de apartamentos;
- Contar com uma infraestrutura impressionante, que muitas vezes inclui playground, quadra, churrasqueira, salão de festas, academia, piscina e muito mais, pagando apenas a parte que te corresponde do rateio das despesas.
Nesse post, você encontra dicas para procurar terrenos em condomínio fechado à venda, de modo a fazer a melhor escolha possível em termos de investimento e qualidade de vida. Confira!
Antes de comprar terrenos em condomínio, é bom ter uma ideia do que vai construir
Antes de começar a procurar lotes em condomínio fechado à venda, é importante começar a colocar as ideias da construção no papel.
Nessa hora, seja realista: com certeza todos adorariam ter uma jacuzzi com vista para uma bela paisagem, mas será que isso cabe no seu orçamento?
Ter essa projeção é importante por questões estruturais: cada terreno tem sua particularidade. Dependendo do estilo de construção que você pretende erguer, o lote pode ter que passar por adaptações – o que encarece bastante o projeto.
Além disso, antes de começar a busca você precisa ter um orçamento em mente. Tenha como base o valor de um metro quadrado médio, que é definido pelo padrão da construção (regular, médio ou alto) e o local onde você vive.Por exemplo: a região mais barata para construir no Brasil é o Nordeste, onde o metro quadrado sai por R$ 949, em média. Já a região Sudeste é a mais cara, com um custo médio de R$ 1.077 por metro quadrado. A qualidade dos materiais podem fazer esses números flutuarem bastante!
Com orçamento e projeto em mente, é hora de gastar as solas dos sapatos e começar a busca.
Alguns lotes em condomínio fechado têm restrições para os projetos
Viver em condomínio significa abrir mão de algumas coisas em prol do bem estar coletivo. Todas as regras a serem cumpridas pelos condôminos ficam registradas no regimento interno do condomínio.
Geralmente, há regras a respeito de barulho, trajes usados na áreas comuns, por exemplo. Mas quem vai buscar lotes em condomínio fechado precisa se informar a respeito de um fator em particular: eventuais especificações das construções dentro do empreendimento. Não é raro que essas delimitações existam com o objetivo de garantir uma boa estética e o bem estar de todos os moradores.
As regras podem afetar diversos aspectos, como:
- Demarcação dos lotes: se as unidades podem contar com muros ou grades próprias ou não;
- Cores das casas: alguns empreendimentos têm uma paleta de cores pré-definida;
- Quantidade de pavimentos das casas: não é raro que alguns empreendimentos forcem os proprietários dos terrenos a ter uma casa com, pelo menos, dois pavimentos.
Fique tranquilo: essas especificações raramente inviabilizam a construção da casa dos seus sonhos. Na pior das hipóteses, você vai precisar ajustar um pouco o projeto para que ele se encaixe nas normas.Nem pense em tentar passar por cima das regras. Toda e qualquer construção deve ser aprovada pelo condomínio antes de começar.
Conferir o zoneamento da região é essencial
Você com certeza já notou que, em algumas regiões da sua cidade, os prédios altos predominam, enquanto outros bairros são majoritariamente horizontais. Isso acontece por causa da Lei de Zoneamento e Uso do Solo local. De modo a tornar a cidade organizada, a Prefeitura determina o que pode e o que não pode ser construído em cada bairro.
Fique atento: às vezes, um único bairro pode ter mais de um zoneamento. É por isso que os estabelecimentos comerciais, muitas vezes, se limitam a poucas vias de mais movimento.
Por que isso é importante na hora de procurar terrenos em condomínio fechado à venda? Simples: o seu projeto deve estar de acordo com o que diz a lei, do contrário, você não conseguirá o alvará para a construção. Por exemplo: enquanto em um bairro o limite para a área construída é o dobro da área total do terreno, em outro, pode ser o triplo. Também pode ser que haja limitações quanto à quantidade de pavimentos que sua casa pode ter.
O uso do solo também merece atenção. Ele estabelece a área de vegetação que deverá ser mantida no terreno, de modo a absorver a água da chuva e evitar inundações. Novamente, o descumprimento pode barrar o seu alvará, gerar uma multa e a obrigatoriedade de correção.
Confira a valorização da região
Comprar um imóvel não é meramente escolher onde você vai morar, mas sim fazer um investimento. Afinal, se você vai financiar a longo prazo, é bom que você tenha retorno caso opte por vender o imóvel alguns anos depois.
Portanto, confira a tendência de valorização da região na qual você pretende comprar seu terreno em condomínio fechado. Você pode fazer consultar sites especializados, conversar com quem mora na região há mais tempo ou, consultar o valor de imóveis com padrão similar ao que você pretende construir.
Atualmente, a atenção das incorporadoras está voltada a bairros um pouco mais afastados do centro da cidade, e, consequentemente, com um valor por metro quadrado mais baixo. Mas não se preocupe: com a saturação das zonas cêntricas e seus altos preços, a tendência é que a procura por outras regiões aumente – o que significa valorização.
Texto em parceria com o Portal Chaves na Mão.
por Denys Hupel | set 17, 2018 | Obras e Manutenções
Em época de crise e de racionamento de água, síndicos precisam buscar soluções para melhorar a gestão financeira do condomínio. Segundo pesquisas, o consumo de água representa cerca de 15% dos gastos condominiais. Logo, nada mais natural do que buscar diminuir custos e buscar a individualização de água em condomínio.
Com a instalação do sistema de medição individual de água, cada morador paga a sua própria conta e passar a conhecer seu próprio ritmo de consumo. A tecnologia é ideal para condomínios que querem buscar desperdícios de água e ainda economizar dinheiro.
Com essa publicação, você vai aprender:
Como é feita a individualização de água em condomínios?
A individualização de água em condomínio é feita através da instalação de hidrômetros. Esse equipamento é capaz de medir o consumo de água de cada unidade, individualmente. Desta forma, o morador paga apenas pelo o que consumiu.
Sem o sistema, o condomínio recebe uma conta de água única e rateia o custo entre os moradores. Isso pode acabar gerando prejuízos: a divisão fica injusta, já que alguns condôminos gastam mais água do que outros. Imagine uma pessoa que mora sozinha pagar o mesmo que uma família de quatro pessoas?
Além disso, a individualização de água permite que o condomínio não arque com o pagamento da água dos condôminos inadimplentes e também facilita na identificação de infiltrações.
A prática vem se popularizando cada vez mais pelo país. De acordo com a Companhia de Saneamento de Minas Gerais (Copasa), o número de condomínios na região metropolitana de Belo Horizonte (MG) que encomendaram a instalação de hidrômetros aumentou em 57% durante os sete primeiros meses de 2015. A popularidade se deve à redução de custos: empresas de abastecimento garantem que a economia pode chegar a 35%.
Quanto custa individualização de água em condomínios?
O custo para adicionar um sistema de medição individualizada de consumo de água pode variar de acordo com a cidade, o número de unidades e a infraestrutura do condomínio. Em média, o valor do aparelho e a instalação de cada hidrômetro varia de R$ 350 a R$ 700, por unidade.
Entretanto, condomínios em prédios antigos precisam gastar mais caso queiram individualizar a cobrança de água. O valor do projeto hidráulico pode chegar a R$ 4 mil por unidade.
Além da instalação e reformas na propriedade, o condomínio também precisará arcar com o pagamento da taxa pela gestão do equipamento. Nesses casos, o valor é de R$ 3 a R$ 8 mensais por unidade.
Por outro lado, algumas companhias de saneamento básico oferecem a opção de gestão do sistema de individualização de água. Assim, a conta de água mensal é enviada diretamente pelo órgão e não por uma empresa contratada. Deste modo, evita-se a cobrança de uma taxa mensal extra. Confira se a concessionária da sua região oferece essa oportunidade.
Apesar dos custos com a reforma e acompanhamento, o sistema de hidrômetros permite que a economia seja feita a longo prazo. Devido a gestão do próprio consumo de água, o morador tem controle sobre a própria economia. Com isso, as contas podem se tornar 35% a 60% mais baratas.
O pagamento da conta de água pode ser realizado de duas formas:
- Com boleto individual enviado diretamente pela concessionária d’água;
- Juntamente com o valor da taxa condominial, enviada pelo condomínio ou pela administradora.
Benefícios da individualização de água em condomínios
A individualização de água pode trazer diversos benefícios para o condomínio e os moradores. Alguns exemplos são:
- Moradores passam a consumir água de forma consciente e sustentável, contribuindo para a preservação do meio ambiente;
- Fica mais fácil detectar infiltrações e vazamentos nas unidades do condomínio;
- Diminuição no preço da conta mensal de água;
- Evita a ocorrência de fraudes no sistema de abastecimento de água, como o popular “gato”;
- Possibilidade de criar um sistema para a cobrança individualizada de água e gás, diminuindo a taxa condominial;
- Pode contribuir no combate à inadimplência, já que há a possibilidade de todas as contas virem no mesmo boleto.
Tipos de sistemas de individualização de hidrômetros
Há diferentes tipos de de sistema de individualização de hidrômetros. Os mais comuns são:
Sistema por radiofrequência: a medição do consumo de água nas unidades é feita sem fio e transmitidas à central por meio de radiofrequência. Não há necessidade de instalações de cabos ou obras, mesmo se o condomínio for antigo. Não requer muita manutenção e, em geral, possui uma longa garantia da fábrica.
Sistema digital: nesse caso, os hidrômetros são instalados na entrada de cada unidade. A leitura é feita via computador e pode ser realizada remotamente, sem a visita do técnico ao local. O condomínio precisa passar por adaptação para receber as instalações, portanto é necessário fazer reformas. Quanto mais unidades no condomínio, mais barato sai o valor final para cada morador. O valor fica mais caro para edifícios com tubulação de cobre.
Sistema de leitura pulsada: o controle é feito através de um hidrômetro com saída pulsada. A cada litro de água consumido, o sistema envia um impulso elétrico para o painel. Na instalação, é necessário quebrar cerca de 15 cm por 25 cm da parede para localizar a tubulação de água. Pode-se optar por instalar um bloqueador de água para punir inadimplentes.
Através de um software de computador ou celular, a empresa responsável pela gestão dos dados envia ao síndico ou à administradora condominial a conta de cada unidade. Nesse arquivo, é especificado o consumo total medido no hidrômetro coletivo juntamente com o individual. Também é especificado o valor do rateio do gasto com água nas áreas comuns, como piscina, salões de festa e limpeza do condomínio.
Legislação de individualização de água em condomínios
Alguns municípios brasileiros contam com leis que tornam a individualização de água obrigatória em condomínios. Em Pernambuco, a norma está em vigor desde 2004, e obriga que novos empreendimentos sejam vendidos já com hidrômetros instalados. Outras cidades que também já aderiram ao movimento são: São Paulo (SP), Rio de Janeiro (RJ), Campinas (SP), Belo Horizonte (MG), Recife (PE), Aracaju (SE) e Distrito Federal.
Em breve, a sistemas individuais de água serão uma realidade para novos condomínios de todo o país. Aprovada em julho de 2016, a Lei Federal 13.312 determina que o uso de medidores individuais de água seja obrigatório em todos os imóveis entregues a partir de 2021.
A nova norma modificou a Lei 11.445, de 2007, que estabelece diretrizes nacionais para o saneamento básico. Confira o que diz a nova legislação:
Art. 1º Esta Lei torna obrigatória a medição individualizada do consumo hídrico nas novas edificações condominiais.
Art. 2º O art. 29 da Lei nº 11.445, de 5 de janeiro de 2007, passa a vigorar acrescido do seguinte § 3º:
- 3º As novas edificações condominiais adotarão padrões de sustentabilidade ambiental que incluam, entre outros procedimentos, a medição individualizada do consumo hídrico por unidade imobiliária.” (NR)
Art. 3º Esta Lei entra em vigor após decorridos cinco anos de sua publicação oficial.
Votação para aprovar hidrômetros individuais
Por ser uma obra que afeta a vida de todos no condomínio, é necessária a aprovação da assembleia. Convoque uma reunião de assembleia com pauta específica para o tema.
Uma dúvida recorrente é: qual o quórum para aprovar a instalação de hidrômetros individuais? Especialistas dividem-se em duas opiniões:
- Os que acreditam que é uma Obra Necessária, portanto necessita de aprovação por maioria simples dos presentes na assembleia.
- Os que acreditam que é uma Obra Útil, então é preciso conquistar o voto da maioria de todos os condôminos.
Deve-se consultar a convenção do condomínio para conferir se há alguma indicação sobre a categoria em que a reforma se enquadra. Do mesmo modo, é necessário incentivar os condôminos de participarem da reunião, pois essa é uma mudança que pode impactar financeiramente a vida de todos.
É primordial conferir se o município onde o imóvel está localizado possui alguma regra ou lei sobre individualização de água em condomínios. Se a resposta for positiva, a reforma se torna uma Obra Necessária e deve ser concluída dentro dos prazos estipulados pela legislação.
Individualização de água em condomínios antigos
Condomínios antigos podem contar com dificuldades técnicas na hora de se adaptar à individualização de água. Infraestrutura limitada para instalações tecnológicas geram altos custos, que podem variar entre R$ 1 mil a R$ 4 mil por unidade.
Para averiguar a situação, deve-se contatar uma empresa especializada. A prestadora de serviço faz uma vistoria no empreendimento e identificar se há possibilidade de instalar aparelhagem de medição individualizada de água ou não. Se o resultado for positivo, deve-se conferir o orçamento para a obra e a Anotação de Responsabilidade Técnica (ART). O síndico também precisa conferir se a prestadora de serviço oferece um responsável técnico capacitado.
Quando o custo da individualização de água é mais caro do que o rateio da conta de água, é recomendável não realizar a obra por ora. Para compensar, o síndico pode realizar ações de conscientização para incentivar a economia de água no condomínio.
É importante destacar que a Lei Federal 13.312 impõe a individualização de água apenas em condomínios novos, recém entregues pelas empreiteiras. No caso de condomínios antigos, a adaptação ao serviço é opcional e deve ser analisada com cautela.
Economizar dinheiro é importante, mas é preciso lembrar do fator mais relevante de todos: o consumo consciente da água. Portanto, busque evitar desperdícios desse bem tão precioso!
Descubra novas formas de aplicar a sustentabilidade no condomínio que você administra!
por Denys Hupel | set 12, 2018 | Financeiro
Discussões e brigas por causa de dinheiro são um mal recorrente na vida em comunidade. Muitas vezes essas divergências resultam em depósito em juízo em condomínios. Além de causarem uma enorme dor de cabeça, essas ações judiciais podem trazer prejuízo ao empreendimento que precisa esperar até receber o pagamento.
Com esse artigo, você vai aprender:
O que é depósito em juízo em condomínio?
O depósito em juízo em condomínio é uma ação judicial, também conhecida como Ação de Consignação em Pagamento e que está prevista nos artigos 539 e 549 do Código de Processo Civil de 2015, que revogou o estabelecido em 1973. Normalmente ocorre por causa de discordâncias entre morador e administração do condomínio a respeito de uma cobrança de valores e só é válida quando baseada em argumentos e provas concretas.
Se um morador suspeita do preço cobrado por uma determinada despesa do condomínio ou duvida da legalidade de uma cobrança, ele tem o direito de entrar com uma ação na justiça. Com o auxílio de um advogado, o condômino realiza o pagamento da quantia que acha justa, mas o valor fica pendente. Esse dinheiro não é depositado na conta do condomínio até que ocorra uma averiguação de um juiz.
Entretanto, não é sempre que se pode entrar com um depósito judicial. O depósito em juízo em condomínio não pode ser utilizado como forma de atrasar um pagamento. Em casos de interpretação de que o morador agiu de má fé, a ação judicial pode resultar numa multa de 20% do valor em destaque e o perdedor poderá ter que pagar todos os custos do processo ao final da ação.
Também é importante levar em consideração que o processo pode levar de um a oito anos. Desta forma, é aconselhável tentar resolver o problema de forma administrativa e amigável antes de recorrer ao Poder Judicial.
Como funciona o depósito em juízo de condomínio?
No caso de depósito em juízo condominial, existe um procedimento que deve ser seguido. O primeiro passo é contatar um advogado de confiança. O profissional irá verificar se a situação é válida e instruir o morador sobre as questões legais.
Caso seja evidente a cobrança indevida, o advogado indicará o local para onde o morador insatisfeito deve encaminhar a reclamação. Dependendo do caso ou região, é necessário comparecer ao fórum ou em um juizado especial.
No local determinado, o condômino deve explicar seus argumentos. Para isso, é importante estar munido com ideias claras e até mesmo provas. Se a alegação for aceita, é concedida a autorização para realizar o pagamento. Assim, dá-se início à ação judicial.
Nesses casos, o condomínio recebe uma notificação sobre o depósito efetuado. Toda a correspondência entre as duas partes deve ser registrada e protocolada. Outra opção é enviar a comunicação através de um Cartório de Registro de Títulos e Documentos.
Se o síndico aceitar o depósito, o processo é encerrado. Porém, caso haja discordância entre os valores, deve apresentar seus argumentos para negar a proposta. Apenas então o caso será encaminhado ao juiz, que decidirá quem tem razão. Se a ação for recusada, o credor recebe o valor total da cobrança.
É essencial que o morador notifique previamente a intenção de pagamento ao condomínio, através de uma carta ou outro documento. Assim, evita-se o argumento de que não houve iniciativa de pagamento.
Em quais casos é aplicado o depósito em juízo em condomínio?
A maioria dos casos de depósitos em juízo em condomínio se encaixam nas seguintes situações:
- Para contestar um valor cobrado: quando há dúvidas em relação a um valor estipulado pelo condomínio. Pode ser porque uma das partes não concorda com os cálculos ou o preço não é o mesmo da combinação inicial.
Casos comuns a esse cenário:
- Aumento da taxa condominial sem aviso ou votação da assembleia;
- Obras ou manutenções no condomínio que ultrapassam o custo estipulado para rateio;
- Quando um condomínio rejeita o pagamento de uma dívida pelo condômino;
- Pagamentos de dívidas que incluem juros e correção monetária.
- Contestar possíveis irregularidades na aprovação de valores: ocorre quando já existe uma ação judicial questionando uma atitude do condomínio. Geralmente, o contexto envolve o pagamento da taxa condominial. Para evitar atrasos e cobranças de juros, o condômino pode pedir permissão para fazer uma ação de consignação em pagamento. O juiz autoriza ou não o depósito da quantia, que será válida até o final do processo.
Depósito em juízo de taxa de condomínio
É recorrente que seja usado o depósito em juízo de taxa de condomínio como uma forma de evitar a inadimplência. Nesses casos, é preciso ter em mente de que o condômino só sairá da lista de devedores quando o condomínio receber a notificação da ação judicial. Até lá, ainda serão cobrados os juros. Após isso, o condomínio precisa atualizar a lista de inadimplentes e adicionar uma observação sobre o valor estar retido judicialmente.
Em situações como essa, é importante levar em consideração que nem sempre o depósito judicial é a melhor forma de lidar com uma dívida. Por ser um processo que só pode ser feito com uma assistência jurídica adequada de um advogado, o custo do depósito judicial pode vir a ser mais alto do que o da inadimplência, sem citar ainda o longo tempo médio que geralmente se espera por uma resolução legal do caso. O devedor precisa considerar se não é mais interessante resolver o problema com o condomínio de forma amigável.
Como evitar depósito em juízo de condomínio?
Para evitar depósitos em juízo em condomínio, é preciso dar atenção às reuniões de assembleia. A decisão de uma votação de assembleia é incontestável e comprova que a cobrança foi aprovada pela maioria dos moradores. Por isso, sempre siga os ritos legais de uma assembleia e registre devidamente todas as decisões através de uma ata, assim sempre haverão provas do que foi decidido pela maioria dos condôminos.
Mesmo que não exista necessidade legal, é importante que todas as questões relacionadas a dinheiro passem pelo crivo da assembleia. Essa é uma medida preventiva que o síndico pode tomar para proteger a saúde financeira do condomínio, evitando que parte da arrecadação fique indisponível para a utilização. Lembre-se também que a conversa amigável e uma possível solução em comum acordo são sempre mais fáceis e baratas para qualquer gestão condominial.
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