por Equipe TownSq | set 24, 2018 | Obras e Manutenções
Uma das principais preocupações de um síndico é cuidar da manutenção do condomínio. É assim que acidentes são evitados, garantindo a segurança dos moradores e da edificação. Esse tipo de tipo de trabalho é de responsabilidade do síndico e não é algo simples: são muitos os detalhes e cuidados que não podem ser deixados de lado para garantir o bem estar e segurança do condomínio.
Para ajudar nessa luta diária de todo síndico, separamos uma checklist de cuidados com manutenção de condomínio residencial que você não pode esquecer. Confira:
- Para-raios:
Ao menos uma vez ao ano, deve ser realizada a inspeção do para-raios e cabe ao síndico providenciá-la. É necessário procurar uma empresa habilitada e solicitar que se faça uma inspeção para a emissão de um laudo, além da ART (Anotação de Responsabilidade Técnica).
- Gás:
Você certamente já ouviu falar em acidentes graves devido a vazamento de gás dentro de apartamentos. Para evitar esses problemas, todas as instalações de gás precisam ser inspecionadas. A central precisa ser verificada na manutenção do condomínio pelo menos uma vez ao ano e os ramais individuais a cada três anos. Não se esqueça de solicitar a emissão de laudo e recolher a ART. Lembre-se que caso você note uma mudança brusca na conta e no gasto de gás, é sinal de que há vazamento. Nesse caso, adiante a inspeção e peça para os condôminos ficarem atentos.
- Elevadores:
Assim como o para-raios, o elevador também precisa ser fiscalizado e conservado por uma empresa especializada que emitirá o RIA (Relatório de Inspeção Anual) e recolher uma ART. Verifique se a empresa é cadastrada no Contru (Departamento de Controle do Uso de Imóveis) antes de realizar a manutenção do condomínio.
- Bombeiro:
Para a prevenção de incêndio estar em dia, a renovação deve ser feita a cada dois a cinco anos (de acordo com a região e o tamanho do imóvel), o Corpo de Bombeiros precisa inspecionar e emitir o AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros). Nessa vistoria são verificados os extintores, mangueiras, placas de sinalização nas áreas comuns, alarmes, entre outros equipamentos. Lembre-se que os extintores têm validade e é o síndico é o responsável por mantê-los em dia.
- Sistema elétrico:
Outro item de extrema importância na manutenção predial em condomínios é conferir as instalações elétricas. É preciso ficar atento e fazer uma inspeção semestral para verificar o fio terra, o sistema de aterramento e mau contato. Isso deve ser feito por empresa habilitada e o comprovante deve ser guardado e arquivado.
- Caixa d´água:
A limpeza anual da caixa d’água é obrigatória, então é necessário incluir esse procedimento na manutenção do condomínio. O ideal é chamar um profissional qualificado para tal procedimento, visto que, caso a sujeira caia na tubulação por erro de uma pessoa que não faz esse tipo de serviço, pode ocorrer um entupimento que leva sujeira para as torneiras dos apartamentos.
- Portões, alarmes, interfones:
É bom ter um contrato com uma empresa que garanta o atendimento rápido e a manutenção desses sistemas. Afinal, quando esses aparelhos não funcionam, a segurança do condomínio fica comprometida.
Não esqueça de fazer nenhuma manutenção preventiva utilizando uma Planilha de Controle do Condomínio, totalmente gratuita!
por Denys Hupel | set 17, 2018 | Obras e Manutenções
Em época de crise e de racionamento de água, síndicos precisam buscar soluções para melhorar a gestão financeira do condomínio. Segundo pesquisas, o consumo de água representa cerca de 15% dos gastos condominiais. Logo, nada mais natural do que buscar diminuir custos e buscar a individualização de água em condomínio.
Com a instalação do sistema de medição individual de água, cada morador paga a sua própria conta e passar a conhecer seu próprio ritmo de consumo. A tecnologia é ideal para condomínios que querem buscar desperdícios de água e ainda economizar dinheiro.
Com essa publicação, você vai aprender:
Como é feita a individualização de água em condomínios?
A individualização de água em condomínio é feita através da instalação de hidrômetros. Esse equipamento é capaz de medir o consumo de água de cada unidade, individualmente. Desta forma, o morador paga apenas pelo o que consumiu.
Sem o sistema, o condomínio recebe uma conta de água única e rateia o custo entre os moradores. Isso pode acabar gerando prejuízos: a divisão fica injusta, já que alguns condôminos gastam mais água do que outros. Imagine uma pessoa que mora sozinha pagar o mesmo que uma família de quatro pessoas?
Além disso, a individualização de água permite que o condomínio não arque com o pagamento da água dos condôminos inadimplentes e também facilita na identificação de infiltrações.
A prática vem se popularizando cada vez mais pelo país. De acordo com a Companhia de Saneamento de Minas Gerais (Copasa), o número de condomínios na região metropolitana de Belo Horizonte (MG) que encomendaram a instalação de hidrômetros aumentou em 57% durante os sete primeiros meses de 2015. A popularidade se deve à redução de custos: empresas de abastecimento garantem que a economia pode chegar a 35%.
Quanto custa individualização de água em condomínios?
O custo para adicionar um sistema de medição individualizada de consumo de água pode variar de acordo com a cidade, o número de unidades e a infraestrutura do condomínio. Em média, o valor do aparelho e a instalação de cada hidrômetro varia de R$ 350 a R$ 700, por unidade.
Entretanto, condomínios em prédios antigos precisam gastar mais caso queiram individualizar a cobrança de água. O valor do projeto hidráulico pode chegar a R$ 4 mil por unidade.
Além da instalação e reformas na propriedade, o condomínio também precisará arcar com o pagamento da taxa pela gestão do equipamento. Nesses casos, o valor é de R$ 3 a R$ 8 mensais por unidade.
Por outro lado, algumas companhias de saneamento básico oferecem a opção de gestão do sistema de individualização de água. Assim, a conta de água mensal é enviada diretamente pelo órgão e não por uma empresa contratada. Deste modo, evita-se a cobrança de uma taxa mensal extra. Confira se a concessionária da sua região oferece essa oportunidade.
Apesar dos custos com a reforma e acompanhamento, o sistema de hidrômetros permite que a economia seja feita a longo prazo. Devido a gestão do próprio consumo de água, o morador tem controle sobre a própria economia. Com isso, as contas podem se tornar 35% a 60% mais baratas.
O pagamento da conta de água pode ser realizado de duas formas:
- Com boleto individual enviado diretamente pela concessionária d’água;
- Juntamente com o valor da taxa condominial, enviada pelo condomínio ou pela administradora.
Benefícios da individualização de água em condomínios
A individualização de água pode trazer diversos benefícios para o condomínio e os moradores. Alguns exemplos são:
- Moradores passam a consumir água de forma consciente e sustentável, contribuindo para a preservação do meio ambiente;
- Fica mais fácil detectar infiltrações e vazamentos nas unidades do condomínio;
- Diminuição no preço da conta mensal de água;
- Evita a ocorrência de fraudes no sistema de abastecimento de água, como o popular “gato”;
- Possibilidade de criar um sistema para a cobrança individualizada de água e gás, diminuindo a taxa condominial;
- Pode contribuir no combate à inadimplência, já que há a possibilidade de todas as contas virem no mesmo boleto.
Tipos de sistemas de individualização de hidrômetros
Há diferentes tipos de de sistema de individualização de hidrômetros. Os mais comuns são:
Sistema por radiofrequência: a medição do consumo de água nas unidades é feita sem fio e transmitidas à central por meio de radiofrequência. Não há necessidade de instalações de cabos ou obras, mesmo se o condomínio for antigo. Não requer muita manutenção e, em geral, possui uma longa garantia da fábrica.
Sistema digital: nesse caso, os hidrômetros são instalados na entrada de cada unidade. A leitura é feita via computador e pode ser realizada remotamente, sem a visita do técnico ao local. O condomínio precisa passar por adaptação para receber as instalações, portanto é necessário fazer reformas. Quanto mais unidades no condomínio, mais barato sai o valor final para cada morador. O valor fica mais caro para edifícios com tubulação de cobre.
Sistema de leitura pulsada: o controle é feito através de um hidrômetro com saída pulsada. A cada litro de água consumido, o sistema envia um impulso elétrico para o painel. Na instalação, é necessário quebrar cerca de 15 cm por 25 cm da parede para localizar a tubulação de água. Pode-se optar por instalar um bloqueador de água para punir inadimplentes.
Através de um software de computador ou celular, a empresa responsável pela gestão dos dados envia ao síndico ou à administradora condominial a conta de cada unidade. Nesse arquivo, é especificado o consumo total medido no hidrômetro coletivo juntamente com o individual. Também é especificado o valor do rateio do gasto com água nas áreas comuns, como piscina, salões de festa e limpeza do condomínio.
Legislação de individualização de água em condomínios
Alguns municípios brasileiros contam com leis que tornam a individualização de água obrigatória em condomínios. Em Pernambuco, a norma está em vigor desde 2004, e obriga que novos empreendimentos sejam vendidos já com hidrômetros instalados. Outras cidades que também já aderiram ao movimento são: São Paulo (SP), Rio de Janeiro (RJ), Campinas (SP), Belo Horizonte (MG), Recife (PE), Aracaju (SE) e Distrito Federal.
Em breve, a sistemas individuais de água serão uma realidade para novos condomínios de todo o país. Aprovada em julho de 2016, a Lei Federal 13.312 determina que o uso de medidores individuais de água seja obrigatório em todos os imóveis entregues a partir de 2021.
A nova norma modificou a Lei 11.445, de 2007, que estabelece diretrizes nacionais para o saneamento básico. Confira o que diz a nova legislação:
Art. 1º Esta Lei torna obrigatória a medição individualizada do consumo hídrico nas novas edificações condominiais.
Art. 2º O art. 29 da Lei nº 11.445, de 5 de janeiro de 2007, passa a vigorar acrescido do seguinte § 3º:
- 3º As novas edificações condominiais adotarão padrões de sustentabilidade ambiental que incluam, entre outros procedimentos, a medição individualizada do consumo hídrico por unidade imobiliária.” (NR)
Art. 3º Esta Lei entra em vigor após decorridos cinco anos de sua publicação oficial.
Votação para aprovar hidrômetros individuais
Por ser uma obra que afeta a vida de todos no condomínio, é necessária a aprovação da assembleia. Convoque uma reunião de assembleia com pauta específica para o tema.
Uma dúvida recorrente é: qual o quórum para aprovar a instalação de hidrômetros individuais? Especialistas dividem-se em duas opiniões:
- Os que acreditam que é uma Obra Necessária, portanto necessita de aprovação por maioria simples dos presentes na assembleia.
- Os que acreditam que é uma Obra Útil, então é preciso conquistar o voto da maioria de todos os condôminos.
Deve-se consultar a convenção do condomínio para conferir se há alguma indicação sobre a categoria em que a reforma se enquadra. Do mesmo modo, é necessário incentivar os condôminos de participarem da reunião, pois essa é uma mudança que pode impactar financeiramente a vida de todos.
É primordial conferir se o município onde o imóvel está localizado possui alguma regra ou lei sobre individualização de água em condomínios. Se a resposta for positiva, a reforma se torna uma Obra Necessária e deve ser concluída dentro dos prazos estipulados pela legislação.
Individualização de água em condomínios antigos
Condomínios antigos podem contar com dificuldades técnicas na hora de se adaptar à individualização de água. Infraestrutura limitada para instalações tecnológicas geram altos custos, que podem variar entre R$ 1 mil a R$ 4 mil por unidade.
Para averiguar a situação, deve-se contatar uma empresa especializada. A prestadora de serviço faz uma vistoria no empreendimento e identificar se há possibilidade de instalar aparelhagem de medição individualizada de água ou não. Se o resultado for positivo, deve-se conferir o orçamento para a obra e a Anotação de Responsabilidade Técnica (ART). O síndico também precisa conferir se a prestadora de serviço oferece um responsável técnico capacitado.
Quando o custo da individualização de água é mais caro do que o rateio da conta de água, é recomendável não realizar a obra por ora. Para compensar, o síndico pode realizar ações de conscientização para incentivar a economia de água no condomínio.
É importante destacar que a Lei Federal 13.312 impõe a individualização de água apenas em condomínios novos, recém entregues pelas empreiteiras. No caso de condomínios antigos, a adaptação ao serviço é opcional e deve ser analisada com cautela.
Economizar dinheiro é importante, mas é preciso lembrar do fator mais relevante de todos: o consumo consciente da água. Portanto, busque evitar desperdícios desse bem tão precioso!
Descubra novas formas de aplicar a sustentabilidade no condomínio que você administra!
por Denys Hupel | ago 24, 2018 | Obras e Manutenções
Obras no condomínio são sempre motivo de dor de cabeça. Começando pela papelada, pesquisa, orçamento e votação antes de iniciar os trabalhos. E depois, ainda tem que lidar com barulho, sujeira e toda a bagunça que uma reforma causa.
Para realizar uma reforma no condomínio, regras precisam ser seguidas e o síndico tem que ficar atento para não deixar nada passar em branco.
Pensando nisso, separamos algumas dicas para ajudar na hora de organizar uma obra em condomínio. Confira:
Legislação para obras em condomínio
Antes de começar o plano de reforma, é preciso compreender uma coisa muito importante para obras em condomínio: a legislação. São os artigos 1.341, 1.342 e 1.343 do Código Civil, Capítulo VII – Do Condomínio Edilício que abordam o tema, dividindo as obras em três tipos de obras: Necessárias, Úteis e Voluptuárias em condomínio.
Obras Necessárias no condomínio são todas que buscam conservar ou impedir a deterioração do condomínio. Alguns exemplos são:
- Reparos nas redes elétrica ou hidráulica
- Impermeabilização da laje por causa de infiltração
- Instalação de corrimãos em escadas de emergência
- Troca e reparo do para-raios
- Alteração no sistema de interfones
- Retoque da pintura de fachada
- Modernização dos elevadores
- Reparos para melhorar a acessibilidade
- Restauração dos jardins
Já Obras Úteis são as que melhoram e facilitam a vida em comunidade e o acesso ao condomínio, como:
- Instalação de novos geradores
- Aumento do espaço para vagas de estacionamento
- Implantação de medidor de água individual
- Contratação de sistemas de segurança (câmeras, alarme, grade elétrica)
- Instalação de grades ao redor do terreno
Agora, as Obras Voluptuárias são as focadas no lazer dos moradores e estética do condomínio. Por exemplo:
- Compra de decoração para datas especiais e feriados
- Pintura da fachada com uma cor diferente
- Contratação de serviço de paisagismo
- Reformas no salão de festa para deixá-lo mais bonito
- Trocar a aparelhagem da academia por mais modernos apesar dos antigos ainda funcionarem
A legislação também determina quais são os tipos de reparos que precisam ser votados pela assembleia antes da execução da obra e quais os quóruns de votação. Confira o texto do Código Civil na íntegra:
Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende:
I – se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos;
II – se úteis, de voto da maioria dos condôminos.
- 1º As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino.
- 2º Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembléia, que deverá ser convocada imediatamente.
- 3º Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembléia, especialmente convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos condôminos.
- 4º O condômino que realizar obras ou reparos necessários será reembolsado das despesas que efetuar, não tendo direito à restituição das que fizer com obras ou reparos de outra natureza, embora de interesse comum.
Art. 1.342. A realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, não sendo permitidas construções, nas partes comuns, suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer dos condôminos, das partes próprias, ou comuns.
Art. 1.343. A construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifício, destinado a conter novas unidades imobiliárias, depende da aprovação da unanimidade dos condôminos.
Regras para obras em condomínio
Além das determinações do Código Civil, existem algumas regras que o síndico e os moradores precisam respeitar, especialmente no caso de obras no apartamento.
Uma das regras que são específicas para obras em apartamento, é a Norma ABNT 16.280, também conhecida como NBR 16.280. Ela determina que toda e qualquer alteração feita no território de um condomínio vertical precisa ser notificada ao síndico. Ou seja, se um morador quiser fazer uma reforma dentro da unidade, ele precisará entregar uma série de documentos.
Essa documentação precisa ser assinada pelo engenheiro ou arquiteto que irá acompanhar a obra, como a ART (Anotação de Responsabilidade Técnica). Se você precisa fazer uma requisição de obra ao síndico do seu condomínio, utilize o nosso Termo de Responsabilidade Sobre Obras.
A NBR 16.280 entrou em vigor em abril de 2014 e busca informar que qualquer mudança dentro do edifício, mesmo que em áreas privadas, pode causar graves danos à estrutura do prédio. Isso pode comprometer a segurança e a integridade de todos que habitam e frequentam o local. Por isso, é importante que o síndico e os moradores tenham consciência da seriedade de contratar mão de obra qualificada para realizar uma obra em condomínio, ao invés de apostar em profissionais baratos e mal habilitado.
Além disso, também é preciso cuidar os horários e dias em que se é permitido fazer barulho – afinal, ninguém merece ficar ouvindo barulho de marteladas e furadeiras enquanto tenta dormir ou trabalhar. Geralmente é a convenção e o regimento interno que determinam o horário para obras e barulho tanto nos apartamentos quanto no condomínio. Morar em condomínio é um exercício de comunidade e o síndico pode de incentivar a paciência e compreensão entre os vizinhos.
Dicas para obras em condomínio
Agora que você já compreende os pormenores das regras para fazer uma obra no condomínio, confira algumas dicas que vão te ajudar na hora de planejar obras e reformas no condomínio:
1. Conheça as normas para reformar o condomínio
Estude com atenção cada uma das regras citadas acima: entender bem as normas sobre obras em condomínio permite que o síndico tenha mais segurança e conhecimento técnico para fiscalizar prestadoras de serviço, funcionários e os próprios moradores.
Após receber a documentação do pedido de obra por um morador, analise os detalhes e utilize um Modelo de Autorização do Síndico para Obras para dar o retorno ao condômino.
Além de seguir as diretrizes do Código Civil, o síndico também precisa consultar a convenção e o regimento interno para conferir indicações relacionadas ao assunto, como dias e horários em que se pode fazer barulho de obras em apartamento.
2. Aprovação das obras em assembleia
Após identificar e determinar os tipos de obras, confira se é preciso passar por aprovação em convocação de assembleia. De acordo com as especificações da obra, são necessários quóruns diferentes.
Obras Necessárias no condomínio: nem todos os reparos necessários precisam passar pela assembleia. Necessitam de votação apenas as obras com valores excessivos, nesse caso devem ser aprovados pela maioria dos votos presentes na assembleia (50% + 1).
Obras úteis: precisam da maioria dos votos (50% + 1) de todo os condôminos para serem aprovadas.
Obras voluptuárias no condomínio: devem ser aprovadas por 2/3 (dois terços) dos votos de todo o condomínio.
Entretanto, no caso de obras emergenciais em condomínio, que se não forem corrigidas podem prejudicar gravemente a infraestrutura e a vida da comunidade (como vazamento de água ou entupimento da rede de esgoto), não há necessidade de o síndico convocar assembleia.
Nessas situações, o síndico deve analisar orçamento de três empresas diferentes, escolher o que for mais em conta e estiver de acordo com as necessidades do condomínio e então notificar o conselho fiscal sobre a contratação.
3. Como fazer rateio de despesas para obras?
Um item importante quando o assunto é obras no condomínio é quem paga e como deve ser o rateio dos custos. O primeiro documento a ser consultado para responder essa pergunta é a convenção. Porém, se não houver nenhuma indicação, o rateio deve ser feito de acordo com a fração ideal de cada unidade.
É preciso lembrar que a Lei do Inquilinato, no Art. 22, determina que despesas extraordinárias por obras de melhoria no condomínio, que afetam apenas a estrutura do imóvel (pintura de fachada, fundo de reserva, decoração, etc) devem ser pagas pelo proprietário.
4. Evite sustos durante a obra
Para que piorar uma situação que já é naturalmente estressante? A palavra-chave para evitar sustos durante uma reforma é preparo. Cada unidade deve ser comunicada sobre as datas e horários em que as obras estarão acontecendo no condomínio e, para isso, você pode utilizar um Modelo de Comunicado.
Para evitar riscos de um possível desabamento devido a obras de grande porte, é importante consultar um profissional independente para avaliar as potenciais mudanças na edificação e averiguar se é realmente possível realizar o projeto daquela forma que está sendo planejado.
5. Chuvas x infiltrações
Infiltrações são problemas graves e muito chatos de resolver. Danificam a edificação e aumentam os custos com água – e a chegada do período de chuvas só potencializa os riscos à vida (e o bolso) de todos. Contrate uma empresa especializada para fazer uma perícia assim que surgirem os primeiros sinais de infiltração.
Se a infiltração ocorre em apenas uma unidade, é o proprietário quem deve arcar com os gastos da obra. Ao identificar de onde vem a água, o síndico deve enviar uma Carta de Notificação de Vazamentos para o condômino responsável, informando-o sobre o problema.
O condomínio só arca com a responsabilidade quando o estrago tem origem em áreas comuns e canos de rede. Dê atenção à manutenção preventiva e não espere a chuva chegar para lidar com o problema de infiltração no condomínio.
6. Fique de olho nos contratos
Para que não haja transtornos, o síndico precisa ler cuidadosamente qualquer contrato antes de assiná-lo. Além disso, é preciso pesquisar bem a empresa, conferindo a situação financeira, referências de outros condomínios, se os profissionais são qualificados, se contam com todos os registros necessários.
No contrato, preste atenção se a prestadora de serviço oferece seguro de vida e para acidentes aos funcionários que estarão efetuando o trabalho no condomínio. Também busque saber se estão sendo utilizados todos os equipamentos de segurança, se há garantia e se é oferecido acompanhamento pós obra.
7. Acompanhe o pós obra
Obra é sinônimo de poeira. Dependendo da magnitude da reforma, é possível que o condomínio tenha que arcar com a contratação de uma empresa especializada em limpeza pós obra. Consulte três fornecedores e apresente o orçamento à assembleia para votação. Esse tipo de serviço precisa ser realizado por uma equipe de limpeza apta e com produtos específicos.
Em relação à manutenção, exija que a empresa que realizou a reforma realmente faça vistorias pós obra para averiguar se não há nenhum problema ou reincidências. Esse acompanhamento posterior é muito importante especialmente com situações que podem ser recorrentes, como infiltrações.
Fique de olho em todas as obras do condomínio e não deixe nenhuma manutenção passar batido com uma Planilha de Controle do Condomínio.
por Denys Hupel | ago 21, 2018 | Obras e Manutenções
Infiltração e impermeabilização são dois assuntos que sempre causam transtorno para os síndicos. O primeiro é um dos problemas mais comuns no condomínio, que provoca desconforto em todos os envolvidos. O segundo, é um assunto técnico que muitos síndicos ainda não dominam muito bem.
Queremos descomplicar a sua vida, por isso a TownSq vai explicar noções básicas sobre infiltrações e impermeabilização no condomínio, incluindo dicas para que você não seja passado para trás por prestadores de serviço.
O que é infiltração?
Infiltrações são penetrações de água nas paredes, teto, piso e demais ambientes. Estão no topo da lista dos problemas mais chatos de resolver, pois danifica a estrutura da edificação, aumenta os custos da conta de água, e, se não for resolvido prontamente, pode trazer muitos prejuízos no bolso e na saúde do condomínio e dos condôminos envolvidos.
Como detectar uma infiltração?
Infiltrações no condomínio podem trazer uma série de problemas ao condomínio e, por isso, é muito importante que o síndico esteja atento aos primeiros indícios. Existem alguns sinais que apontam a possibilidade de infiltração:
- Umidade na parede
- Manchas escuras no teto e paredes
- Pintura descascando ou com bolhas
- Rachaduras no teto
- Azulejos soltos
- Presença de mofo
- Rodapés soltos e/ou manchados
Para sanar qualquer dúvida, peça para que o zelador dê uma conferida no local para confirmar (ou não) a suspeita de infiltração no condomínio. Se realmente for um vazamento, é necessário entrar em contato imediatamente com um prestador de serviços para resolver o problema. Também é importante notificar as unidades vizinhas sobre o vazamento.
Como resolver infiltrações no condomínio?
Infiltração no teto
Para resolver uma infiltração no teto, a primeira coisa a fazer é identificar por onde a água está entrando. Não perca tempo querendo corrigir o reboco, forro ou pintura antes de encontrar o foco da infiltração.
No caso de coberturas, a infiltração pode estar no telhado. É comum que as telhas passem por um processo de desgaste natural, ressequem e quebrem, criando brechas na barreira que protege a laje da água da chuva.
Nessas situações, a solução é corrigir o telhado com reparos pontuais, aplicar telhas com vedação ou, se o quadro for mais grave, refazer todo o telhado ao invés de apostar em obras paliativas que não solucionam o problema.
Infiltração na laje
O método mais tradicional de impermeabilização de laje é com a manta asfáltica. Indicada para lajes que não terão tráfego de pessoas (apenas para manutenção), a manta asfáltica é composta por uma mistura de asfalto com outros minerais e pode ser aplicada por qualquer empresa com mão-de-obra especializada. Por ser uma prática bastante comum no país, é necessário que o síndico tome cuidado na hora de contratar o serviço.
Algumas outras tecnologias que podem resolver infiltrações na laje são: aplicação de mantas aluminizadas, mantas ardosiadas, sistemas feitos com poliéster flexível e em silicone.
Infiltração na parede
Novamente, antes de sair corrigindo as marcas visíveis de infiltração nas paredes, é importante descobrir a origem real do vazamento. Infiltração na parede quase sempre é um sintoma de um vazamento em outro local, então busque a origem do problema. Às vezes o real responsável pela umidade na parede é uma laje que foi mal impermeabilizada ou um vazamento nas tubulações de água ou esgoto.
Fissuras e rachaduras nas paredes externas e internas do condomínio podem causar infiltrações devido às chuvas, o que resulta em bolhas na pintura, bolor e manchas nas paredes da unidade. Nesse caso, o problema só será resolvido quando as rachaduras forem corrigidas.
Infiltração na caixa d’água
A limpeza da caixa d’água deve ser feita pelo menos a cada seis meses e o síndico deve utilizar esse momento para conferir se não há indícios de vazamentos, como manchas esbranquiçadas e cristais de sair no lado de fora da aparelhagem. Se algum desses fatores surgirem na caixa d’água do condomínio que você gerencia, entre em contato com uma empresa especializada.
Recomendamos utilizar uma Planilha de Controle do Condomínio para nunca esquecer dessas manutenções periódicas de extrema importância.
Infiltração na fachada do prédio
Muitas vezes as infiltrações ocorrem na fachada do prédio, especialmente se for um edifício mais antigo. Habitualmente, esses problemas acontecem devido a microfissuras nas paredes devido a ação do tempo, da chuva, sol, frio e calor que acaba dilatando os materiais.
Tudo isso faz com que o reboco da fachada se desprenda, permitindo que a água entre. Antes de começar a obra, confira se não há nenhuma calha entupida ou cano mal vedado. Se não, indica-se retirar o reboco e refazê-lo utilizando um impermeabilizante. Revestir a parede com cerâmica também pode ser útil.
E quando a infiltração ocorre em um imóvel alugado?
A Lei do Inquilinato determina que o proprietário deve arcar com as despesas quando a infiltração ocorre apenas na unidade e é resultado do desgaste natural da estrutura. Agora, se a infiltração surgiu por causa de uma reforma ou mudança feita pelo inquilino, aí é ele quem deve pagar pelo conserto.
O condomínio só deve assumir a responsabilidade com o reparo dos danos de infiltração se o estrago ocorrer ou tiver origem em alguma área comum, como piscina, caixa d’água, paredes externas, laje, salão de festas, garagem, entre outros.
Resumindo, a melhor forma de resolver problemas de infiltração no condomínio é a manutenção e conferência periódica das calhas, canos, drenos, condutores de águas pluviais, laje e caixa d’água de seis em seis meses e investir em um bom sistema de impermeabilização do condomínio.
O que é impermeabilização?
Impermeabilização é a técnica de proteger uma área de um imóvel contra a ação da água. O processo é feito com a aplicação de produtos específicos e impede a ocorrência de infiltrações e vazamentos, aumentando a vida útil do patrimônio e garantindo a qualidade de vida no local.
Como funciona a impermeabilização em condomínios?
A primeira coisa a fazer é entrar em contato com empresas especializadas. Nenhuma impermeabilização pode ser orçada sem uma vistoria técnica, então aproveite para conferir se as empresas contatadas oferecem inspeções gratuitas.
Durante essa inspeção serão avaliadas as áreas com pontos de vazamentos e também é entregue o orçamento informando o tipo de material que será utilizado. Existem diversas técnicas de impermeabilização para condomínios, portanto o valor e o tempo de obra podem variar de acordo com método escolhido.
Além disso, também é interessante contratar um engenheiro independente para fazer uma vistoria no condomínio antes de fechar negócio com qualquer empresa. Muitas vezes, as prestadoras de serviço oferecem soluções que resolvem apenas os sintomas da infiltração – e não a causa real.
Chamar um especialista para dar seu parecer pode trazer mais economia para o condomínio e diminuir os riscos de segurança para os moradores.
Quando devem ser feitas as impermeabilizações no condomínio?
Levando em consideração que tudo possui um período de vida útil, é importante destacar que toda e qualquer impermeabilização deverá passar por manutenções periódicas. Em geral, é importante que o condomínio esteja prevenido financeiramente para substituir os sistemas de impermeabilização a partir do 10º ano após a instalação – mas o tempo varia de acordo com a técnica utilizada e as recomendações do fabricante e da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC).
Apesar de ser uma prática bastante comum, não é recomendável esperar passar o período de chuvas para dar início a um processo de impermeabilização. Muitos síndicos preferem esperar as chuvas para que as infiltrações se tornem mais evidentes, mas isso pode danificar ainda mais a edificação. Quando houver uma suspeita de infiltração, deve-se agir logo.
Como escolher uma empresa para cuidar da infiltração e impermeabilização?
Antes de fechar negócio, o síndico ou o responsável pelo condomínio deve conferir os seguintes aspectos:
- Se a empresa tem profissionais habilitados pelo Conselho Regional de Engenharia e Agronomia (CREA) ou Conselho de Arquitetura e Urbanismo (CAU) da região;
- Se a empresa segue as normas técnicas da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas);
- Se a empresa oferece garantias, já que infiltrações são problemas que podem retornar caso o trabalho não seja bem feito.
O Instituto Brasileiro de Impermeabilização (IBI) disponibiliza uma relação de empresas aplicadoras associadas e com profissionais treinados e capacitados para aplicar impermeabilização em condomínios.
O condomínio em que você atua está com problema de infiltração? Avise os condôminos utilizando o nosso modelo de Carta de Notificação de Vazamentos, totalmente gratuita.
por Denys Hupel | jul 24, 2018 | Obras e Manutenções
Muitos síndicos quando assumem o cargo têm dificuldade em saber quais manutenções e obras no condomínio precisam ser feitas. Outras dúvidas frequentes são: com que frequência deve-se fazer essas manutenções e quais são as regras que precisam ser seguidas durante o processo.
Levando isso em consideração, preparamos este artigo com todas as informações que você precisa saber para executar obras em condomínios respeitando o Código Civil, evitando acidentes e, ainda de quebra, poupando dinheiro. Preparado?
Quais manutenções e obras em condomínio preciso ficar de olho?
A manutenção periódica do condomínio é essencial para evitar acidentes e garantir a segurança dos moradores. Sem revisões constantes, o condomínio fica exposto à problemas e ainda é possível que se gaste mais na hora de fazer os reparos – que poderiam ser evitados caso a vistoria tivesse sido feita no prazo correto. Melhor prevenir do que remediar, não é mesmo?
Os principais itens do condomínio que merecem atenção são: elevadores, instalações hidráulicas, sistema elétrico e de gás, para-raios e equipamentos de prevenção contra incêndios. Você pode conferir o planejamento completo de revisões ao final desta publicação.
Para que nada passe batido, recomendamos que o síndico use uma planilha de controle do condomínio, com todas as informações importantes que não podem passar batido como datas de realização de manutenções periódicas, controle da portaria e salão de festas, e organização financeira do condomínio. Além de, é claro, trabalhar sempre em conjunto com o zelador, garantindo que todos os esforços estarão unidos em prol do condomínio.
Quais são as regras para obras em condomínio?
Para obras em condomínios serem realizadas é necessário seguir uma série de diretrizes baseadas no Código Civil. É essencial que o síndico compreenda bem a legislação e faça todo o processo de acordo com as regras para que as obras em condomínio sejam seguras. Além de evitar que o condomínio não passe por problemas judiciais no futuro, garante que você não terá dores de cabeça caso um morador venha tirar satisfação.
Em primeiro lugar, o síndico deve identificar se a obra em condomínio é considerada Necessária, Útil ou Voluptuária. É com base no artigo 1.341 do Código Civil que é determinado a quantidade de quórum necessário reunião de assembleia para que tenha-se a aprovação de obras em condomínio.
Ou seja, o tipo de obra define a quantidade de votos mínimos necessários para que as obra em condomínios sejam aprovadas pelos moradores.
Mas qual a diferença entre estes tipos de obras?
As obras Necessárias são consideradas todas aquelas que conservam ou impedem a deterioração do empreendimento, como:
- obras para melhorar a acessibilidade no condomínio;
- troca e reparo do para-raio;
- reparos na rede elétrica ou hidráulica;
- impermeabilização da laje por motivo de infiltração;
- alteração na rede de interfones;
- pintura de fachada (sem alteração de cor);
- restauração dos jardins;
- instalação de corrimãos nas escadas de emergência;
- modernização do sistema de elevadores;
- troca e reparo dos aparelhos de ginástica e musculação.
Se a obra em condomínio Necessária for urgente e os custos não forem altos, não é necessário que seja votada pela assembleia. Lembrando que o que define se um valor é considerado alto ou não é a Convenção do Condomínio. Entretanto, se a Convenção não tiver especificado essa informação, fica a cargo do bom senso do síndico.
Porém, se a obra em condomínio for urgente e os gastos forem altos, o síndico tem o poder de dar início à obra, mas também tem a obrigação de convocar uma reunião de assembleia para notificar os condôminos e esclarecer quaisquer dúvidas.
Se a obra em condomínio Necessária não for urgente, a votação mínima é definida pela maioria dos presentes na assembleia (50% + 1).
Obras Úteis são aquelas que aumentam, facilitam e/ou melhoram o acesso e a vida no condomínio. Alguns exemplos são:
- instalação de novo grupo gerador;
- instalação de grades ao redor do condomínio;
- aumento do espaço de garagem dos condôminos;
- aquisição de um sistema de segurança como câmeras, alarme ou grade elétrica;
- implantação de medidor de água individual.
Para que uma obra em condomínio Útil seja realizada, é preciso conquistar a maioria dos votos dos condôminos (50% + 1).
Já as obras Voluptuárias não são consideradas urgentes e são voltadas ao lazer dos moradores e embelezamento do condomínio. Elas são luxos, como:
- desenvolvimento de um novo projeto de paisagismo nos jardins;
- decoração do hall de entrada e das áreas comuns;
- decoração de datas especiais, como Natal ou Páscoa;
- reformas no salão de festas ou academia para deixá-los mais bonitos;
- restauração ou pintura da fachada do condomínio com alguma cor diferente;
- trocar a aparelhagem da academia por modelos novos e mais modernos apesar dos equipamentos antigos ainda estarem funcionando.
Para que as obras Voluptuárias sejam aprovadas, 2/3 (dois terços) dos condôminos devem estar de acordo e votar na reunião.
Todavia, existe um tipo de obra em condomínios que não é definida como Necessária, Útil ou Voluptuária. São as obras Emergenciais, como: vazamento de água no telhado ou entupimento da rede de esgoto. Em caso de uma emergência, é resguardado ao síndico o direito de iniciar uma obra sem a necessidade de quórum da assembleia. E também é do direito do morador requisitar uma obra emergencial ao síndico, como no caso de vazamento de gás ou conserto de portões.
Mas e quando é o morador que quer fazer uma intervenção em sua unidade? A norma de reformas 16280, em vigor desde abril de 2014, determina que todos os condôminos devem entregar ao síndico uma série de documentos que garantem a segurança da obra, que inclui um termo de responsabilidade pela obra.
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Manutenção periódica no condomínio: o que e quando fazer?
Para garantir que você, síndico, não esqueça de fazer todas as manutenções devidas no condomínio, preparamos uma lista de reformas e intervenções de acordo com sua periodicidade:
Semanais:
- Piscinas: devem ser filtradas e limpas todos os dias; cloro deve ser aplicado a cada dois dias e o pH precisa ser checado uma vez por semana;
- Jardins: conferir se há pragas, falta ou excesso d’água;
- Playground: checar se todos os parafusos estão encaixados e apertados devidamente, se há problemas que possam machucar alguém, se os brinquedos estão devidamente chumbados;
- Geradores e Elevadores: conferir o nível de óleo.
Quinzenais:
- Gerador: fazer um teste de funcionamento por 30 minutos;
- Limpeza: dar uma atenção aos ralos e calhas para evitar entupimentos;
- Bomba d’água: alternar a chave no painel elétrico para fazer rodízio das bombas;
- Jardins: ações de controle de pragas devem ser feitos de 15 em 15 dias.
Mensais:
- Elevadores: um especialista deve vistoriar e regular os freios;
- Gerador: deve passar por vistoria pela empresa de manutenção;
- Portões automáticos: precisam ser lubrificados;
- Jardins: adubar as plantas;
- Bombas d’água: procurar por vazamentos ou vibrações anormais. O mesmo vale para tubulações de esgoto e bombas de incêndio;
- Iluminação de emergência: fazer um teste simulando uma queda de luz durante 1 hora. Se o equipamento não aguentar por todo o período, está danificado.
Trimestrais:
- Portas corta-fogo: aplicar óleo lubrificante nas dobradiças e maçanetas;
- Tubulações: verificar e limpar os dutos de passagem de esgoto e água da chuva;
- Mangueiras anti-incêndio: desenrolar e conferir se não há furos ou desgaste. Depois, enrolar novamente, tomando cuidado para fazer as dobras em locais diferentes do que as anteriores – para evitar furos na mangueira.
Semestrais:
- Caixa d’água: fazer limpeza e contratar análise de bactérias;
- Sprinklers: testar os aparelhos;
- Tubulações: checar as que não são utilizadas com frequência, como o ladrão da caixa d’água.
Anuais:
- Elevadores: deve ser feito um Relatório de Inspeção Anual (RIA), assinado pelo engenheiro responsável;
- Gás: fazer um check-up das instalações;
- Mangueiras anti-incêndio: agendar o teste hidrostático com empresa especializada;
- Extintores: fazer a recarga anual dos equipamentos;
- Instalações hidráulicas: encomendar vistoria para identificar possíveis vazamentos;
- Para-raios: contratar empresa para verificar o estado do aparelho, do aterramento e a resistência do metal (medição ôhmica).
Quer garantir que não vai esquecer de nenhuma manutenção importante? Confira a nossa planilha de controle do condomínio.
por Denys Hupel | set 12, 2016 | Obras e Manutenções
Quem é claustrofóbico e até mesmo quem não sofre com lugares totalmente fechados, têm uma coisa em comum: agonia de ficar preso no elevador. Que ninguém quer passar pela experiência é fato, mas também é uma verdade que pode acontecer com qualquer um e, se acontecer, o que fazer?!
A primeira regra é não se apavorar. A maioria das pessoas acredita que o elevador é totalmente vedado, mas a realidade é que ele tem espaços por onde o ar entra, por isso, se acontecer de você ficar preso no elevador, controle a sua respiração e fale pouco.
Se você estiver preso no elevador com outras pessoas, acalme-as e oriente-as a fazer a mesma coisa.
Quanto menos oxigênio for usado, mais ar de qualidade vocês terão para respirar. Em seguida, aperte o botão que vai alarmar a portaria, assim eles vão chamar o corpo de bombeiros, que está habilitado para abrir o elevador e tirar todos lá de dentro.
Uma péssima ideia seria tentar abrir a porta do elevador, isso sim poderia causar acidentes.
Após ter avisado a administração do condomínio, espere e aproveite o tempo “livre” para avisar os amigos e a família que você talvez demore um pouco para chegar, porque está preso no elevador.
Essa atitude é importante por dois motivos: ajuda a passar o tempo e dá uma satisfação para que as pessoas que estiverem te esperando não fiquem preocupadas.
Quando o zelador e o síndico chegarem, é importante que eles tenham as informações completas de todo o cenário: quantas pessoas estão presas no elevador, qual a situação de cada uma delas e o que cada pessoa está fazendo.
Assim que os bombeiros chegarem, o síndico deve passar todos os detalhes para os profissionais, para que eles possam abrir o elevador com segurança e todos saírem de lá mais tranquilos.
Para evitar que mais ninguém fique preso no elevador, é importante observar que o síndico e o zelador devem fazer o procedimento de segurança correto:
- travar os elevadores de todos os andares;
- colocar aviso de que o elevador está com problemas, que já está sendo consertado;
- agradecer a compreensão de todos;
Os técnicos responsáveis pela manutenção do elevador devem verificar e arrumar o problema o mais rápido possível, para que os condôminos não tenham o dia a dia afetado por muito tempo.
No mais, resta seguir a vida e estar preparado caso algum elevador pare e você esteja dentro. 😉
