Quando você aluga um quarto, casa ou apartamento, muitas vezes não sabe bem ao certo quais são as regras básicas que deve seguir, assim como aquelas que o proprietário do imóvel deverá cumprir. Essas normas são convencionadas pela Lei 8.245, mais conhecida como Lei do Inquilinato, e devem ser obedecidas mesmo que o aluguel tenha sido feito através de um contratos informal.
Primeiramente, vamos a uma explicação rápida sobre o que é a Lei do Inquilinato (nº 8.245/91):
é a Lei do Inquilinato que regula o mercado de aluguéis residenciais e comerciais. Tanto locador, quanto inquilinos devem conhecê-la antes de fechar negócio.
Assim como outras leis em condomínios, a lei de locação causa muitas dúvidas. Pensando nisso, resolvemos abordar alguns pontos fundamentais para que você entenda bem quais são os seus direitos e deveres como inquilino. Veja a seguir!
O que diz a Lei do Inquilinato? Mudanças de prazos em 2010
Um dos primeiros itens a serem observados é no que diz respeito ao prazo do contrato do aluguel, que pode ser realizado por tempo determinado ou indeterminado.
Quando o contrato tem um tempo determinado, a renovação acontece de maneira automática após a finalização do prazo caso nenhuma das partes se manifeste contrária a continuidade. Quando o contrato não tem data estipulada (chamado de tempo indeterminado), seu término ocorre no caso de ausência de pagamento do aluguel ou de outros encargos.
Tanto inquilino quanto proprietário devem prestar atenção no quesito devolução do imóvel. Em 2010, a Lei do Inquilinato sofreu uma mudança em seu texto original, determinando que a devolução que antes poderia ser protelada por até três anos, teve seu prazo reduzido para 45 dias no máximo.
No caso de despejo, são 30 dias para abandonar o imóvel – na lei anterior, esse prazo era de seis meses. Já em contratos sem garantia, o inquilino que faltar com o pagamento do aluguel pode ser chamado para desocupar o imóvel em até 15 dias. Resumindo:
Contrato com data final definida: renovação é automática quando chega o fim do prazo de locação. Se quiser encerrar contrato, é necessário manifestar o desinteresse.
Contrato sem data de saída: contrato é encerrado quando acontece a ausência de pagamento do aluguel ou de outros encargos como condomínio, IPTU, etc.
Caso de despejo: inquilino tem 30 dias para sair do imóvel.
Agora que você já sabe a principal base da lei do aluguel, vamos aos direitos do inquilino:
Lei do inquilino: direitos e deveres
Agora que você já sabe a principal base da lei do inquilino, vamos aos direitos e deveres do inquilino.
Direitos do inquilino
Entrega de chaves: o proprietário deve entregar o imóvel em condições de uso para o inquilino e fica responsável por corrigir problemas e defeitos que são anteriores à locação. Quando o imóvel alugado é entregue ao locador, normalmente é feita uma vistoria que irá determinar se o ambiente está em condições para a devolução. É importante ter atenção, pois quem determina se o imóvel está pronto para a entrega é o proprietário ou a imobiliária que intermediou a locação, portanto fique atento a descrição do imóvel no contrato.
Taxas administrativas: se a unidade for alugada através de uma imobiliária, é o dono quem paga as taxas de administração e de intermediações. Impostos, taxas e o prêmio do seguro complementar contra incêndio também devem ser pagos pelo proprietário, a não ser que fique acordado no contrato que essas despesas serão do inquilino.
Despesas do condomínio: o proprietário também paga as despesas extraordinárias do condomínio, como obras de reforma ou ampliação da estrutura integral do imóvel; pintura das fachadas, iluminação e esquadrias externas; e instalações de equipamentos de segurança e incêndio. Indenizações trabalhistas e previdenciárias de empregados ocorridas antes do início da locação também são responsabilidades do dono do imóvel alugado.
Deveres do inquilino
Aluguel: pagar o aluguel e os encargos da locação nas datas estipuladas.
Zelar pela propriedade: Cuidar da residência como se fosse sua propriedade. Ao devolvê-lo, o estado do imóvel precisa estar de acordo com o momento da entrega conforme descrito em contrato.
Danos: se o imóvel sofrer qualquer dano ou defeito, o locatário poderá notificar o proprietário imediatamente. Se os danos foram causados pelo locatário, seus dependentes, familiares e visitantes, é de responsabilidade dele fazer os consertos.
Modificações: é proibido modificar a forma interna ou externa do imóvel alugado sem o consentimento prévio e por escrito do locador.
Rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação
Situações nas quais a Lei do Inquilinato pode ser aplicada
A Lei do Inquilinato tem influência direta no dia a dia de quem aluga um imóvel. Por isso, existem diversas dúvidas que podem surgir ao longo do contrato. Selecionamos algumas perguntas que são bastante frequentes e damos as respostas:
Como fazer quebra de contrato de aluguel?
Esclarecemos antes que os prazos dos contratos de aluguel podem ser feitos por tempo determinado ou indeterminado. O mais comum é que os contratos tenham período determinado, como 12, 24 ou 30 meses. O tempo pode variar, pois não existe um tempo mínimo ou máximo estipulado por lei.
No caso de quebra de contrato por parte do inquilino, a legislação determina que será necessário o pagamento proporcional ao período estipulado no documento. Não havendo prazo, pode existir uma porcentagem prevista dentro do contrato de aluguel. Na ausência de qualquer determinação, é possível solicitar que uma seja judicialmente determinada.
É importante esclarecer que na maioria das quebras de contrato por parte do inquilino pode ser cobrada uma multa. Entretanto, existe uma exceção: quando a mudança ocorre devido a contrato de trabalho, em que o morador passa por uma transferência. De qualquer forma, é preciso notificar de maneira formal o proprietário com 30 dias de antecedência para que a cobrança de multa não ocorra.
Quando o proprietário pode pedir imóvel alugado?
Existem alguns casos específicos onde ele poderá solicitar de volta como: demolição do prédio onde está localizada a unidade; obras que vão aumentar a área construída; para uso residencial dele, do cônjuge ou descendentes. Mas esses casos são válidos somente em contratos longos.
O proprietário pode encerrar o contrato antes do prazo?
Na maioria das vezes, não. O dono do imóvel também precisa cumprir o contrato até o término. Existem alguns casos específicos onde ele poderá solicitar de volta como: demolição do prédio onde está localizada a unidade; obras que vão aumentar a área construída; para uso residencial dele, do cônjuge ou descendentes. Mas esses casos são válidos somente em contratos longos.
Qual o prazo para o inquilino desocupar o imóvel?
Em caso de cumprimento de contrato, o inquilino deve desocupar o imóvel ao término do contrato. Em caso de despejo o prazo é de até 15 dias.
De quem é a responsabilidade pelas obras dentro do imóvel?
Manutenções, obras e reparos dentro de um apartamento alugado sempre gera muitas dúvidas. É um assunto bastante complexo, pois cada caso pode se tornar bem específico dependendo dos detalhes.
O que fica claro a partir da interpretação da Lei do Inquilinato, é que reparos relacionados a problemas anteriores à locação do imóvel são responsabilidade do proprietário. Contratos normalmente vem com a descrição de tudo que a unidade possui e as condições em que foi entregue ao locatário. Estar atento a essa descrição tanto no momento da locação, quanto em caso de manutenções é muito importante para ambas as partes.
Manutenções estruturais também ficam por conta do proprietário. Por exemplo, uma infiltração ocorre logo depois da mudança do inquilino para um apartamento, fica então constatado que o mesmo não foi sua responsabilidade. Nesse caso, o dono ocorrido devido a dificuldade.
Porém, o inquilino é responsável pelos consertos feitos para corrigir danos ao imóvel causados por si mesmo, seus dependentes, familiares ou convidados. Além disso, se o inquilino quiser efetuar qualquer tipo de modificação que altera a forma interna ou externa do imóvel, ele deve entrar em contato e pedir autorização por escrito ao proprietário.
O que a lei do inquilinato diz sobre pagamento de aluguel, atrasos e inadimplência?
Apesar de especificado no contrato de locação de imóveis, muitas vezes existem desentendimentos ligados a prazos e pagamentos. Em casos de atraso, o mais comum é a cobrança de 10% no valor do aluguel a partir do primeiro dia de atraso.
Se o inquilino não pagar as taxas condominiais em dia, o proprietário tem o direito de pedir pelo despejo do indivíduo. Segundo a Lei do Inquilinato, o locatário que faltar com o pagamento do aluguel pode ser convocado a desocupar o imóvel até 15 dias. É importante ter em mente que o proprietário tem o direito de iniciar uma ação de despejo com um dia de atraso do aluguel.
Lembre-se de que qualquer pessoa, mesmo devedora, tem direitos que não podem ser violados. O proprietário não pode expor o inquilino inadimplente publicamente e nem invadir ou tomar o imóvel, portanto é preciso respeitar os prazos estipulados pela legislação.
Caso o contrato tenha garantias como seguro-fiança ou mesmo fiador, estes dispositivos serão acionados. Em 2011, foi aprovada uma alteração na Lei do Inquilinato que permite a notificação do fiador se houverem dois alugueis em atraso. Se este não for notificado, o fiador pode pedir que a fiança seja extinta.
Contrato de aluguel feitos com caução, o que diz a lei?
Para aqueles que decidem alugar um imóvel utilizando a caução como garantia, é importante saber que a Lei nº 8245/91 garante que a caução em dinheiro, que não pode exceder o equivalente a três meses de aluguel, será depositada em caderneta de poupança. Ao final do contrato, o dinheiro é devolvido ao locatário com juntamente com os rendimentos do período.
A devolução do valor corrigido só acontece quando o imóvel é entregue dentro do prazo, em perfeitas condições e com o pagamento dos aluguéis em dia. Caso isso não aconteça, o proprietário tem o direito de usar o valor para cobrir essas despesas. Se o prazo for renovado, a quantia só retorna ao locatário quando este deixar o imóvel.
Você ficou com alguma dúvida sobre a Lei do Inquilinato? Deixa a sua pergunta nos comentários!
Bater um papo no elevador, compartilhar áreas de lazer e quem sabe até marcar um chá da tarde. Boa parte da experiência de viver em um condomínio é marcada pela convivência com os vizinhos. Para que tudo funcione em ordem e harmonia, é necessário contar com um regimento interno do condomínio.
Precisa montar um regimento interno e não sabe por começar? Sem problemas! Com este artigo, você vai aprender como elaborar um regimento interno de condomínio edilício e descobrir tudo sobre esse documento tão importante.
O que é regimento interno de condomínio?
Em síntese, o regimento interno do condomínio é o documento que reúne as normas básicas de convivência dentro do empreendimento. Como uma espécie de cartilha, o arquivo orienta os moradores sobre como agir e se relacionar nos espaços compartilhados. Sempre com a intenção de diminuir atritos e desentendimentos no dia a dia e garantir o bem-estar de todos.
O regimento interno faz parte dos três documentos que colaboram no estabelecimento de regras de condomínio, junto com o Código Civil e a convenção do condomínio. O regimento interno é parte integrante da convenção e, muito provavelmente, o recurso mais usado no dia-a-dia dos condôminos.
É muito comum as pessoas confundirem os papéis do regimento interno e da convenção do condomínio. No entanto, esse é o tipo de dúvida que um síndico não pode ter. Fazendo um paralelo, o regimento interno do condomínio propõe regular questões de complexidade diária e de relacionamento, regrando atividades que envolvem o relacionamento entre vizinhos e funcionários no ambiente do condomínio. Já a convenção cuida de questões mais macro e administrativas, como pagamento das contribuições dos condôminos, mudanças na estrutura entre outros aspectos mais essenciais e específicos.
É normal que muitas pessoas chamem o regimento interno ou a convenção do condomínio como “estatuto de condomínio“. Porém, esse termo não é correto e deve ser evitado.
Geralmente os assuntos abordados pelo regimento interno são:
Para que serve o regimento interno de um condomínio?
Como uma espécie de cartilha, o arquivo serve para orientar os moradores sobre como agir e se relacionar nos espaços compartilhados. Sempre com a intenção de diminuir atritos e desentendimentos no dia a dia e garantir o bem-estar de todos.
Qual a diferença entre regimento interno e convenção de condomínio?
A convenção de condomínio é responsável pelas questões como descrição de áreas privativas comuns, rateio de despesas, regras e assembleias, deliberações, formação de quóruns entre outros. Já o regimento interno, é responsável por questões de convivência. Ambos são assuntos importantes e fornecem soluções para questões mais cotidianas.
O que acontece se o condomínio não possui regimento interno?
Devido à importância do regimento interno, qualquer condomínio que não tiver essa regulamentação pode sofrer problemas. Sem falar nas dores de cabeça que isso causaria para o síndico.
Vamos citar aqui alguns exemplos de dificuldades que podem ocorrer sem um regimento interno do condomínio estabelecido:
Moradores podem fazer uso das áreas comuns como bem entenderem, sem regras;
Aumento no número de reclamações por causa de moradores barulhentos;
Síndico não terá base para enviar advertências aos moradores problemáticos;
Uso indevido dos espaços externos podendo afetar fachadas;
São muitos os assuntos que podem vir a gerar discórdia no condomínio. Por isso, é muito importante saber como elaborar um regimento interno de condomínio completo, que abrange os possíveis impasses no convívio entre moradores.
Como elaborar um regimento interno de condomínio?
Como o regimento interno do condomínio orienta as atividades diárias dos moradores, nada mais natural que as regras serem criadas por eles mesmo, não é mesmo? O desenvolvimento das normas é feito em conjunto. Após, é preciso garantir que o documento seja votado na primeira reunião da assembleia geral juntamente com a convenção do condomínio.
Com estabelecer as regras, a assembleia precisa fazer uma votação. Para aprovar um regime interno é necessário conquistar o voto da maioria simples (50% + 1). Para que o documento seja organizado e conciso, é importante dar atenção à formatação. Por ser um documento legal, as normas devem ser divididas em capítulos e artigos. Ao final, é indispensável informar a data e o tipo de assembleia em que as regras foram aprovadas.
Existem alguns modelos de regimento interno de condomínio que você pode usar como base. Assim você evita problemas de edição ou risco de esquecer algum item que é considerado básico. Quando a cartilha estiver pronta e aprovada pelos condôminos, lembre-se de registrar o documento em cartório.
Depois, para realizar alterações no regime interno do condomínio, deve-se convocar uma nova assembleia e adquirir os votos da maioria com quórum de dois terços.
Como alterar o regimento interno do condomínio?
Por ser um documento de grande importância para o condomínio, fazer alterações nesse regimento não é tarefa simples.
Para que alterações aconteçam, se faz necessária uma votação com quórum qualificado em uma assembleia extraordinária que seja convocada com essa finalidade, ou seja, o tema da assembleia tem que ser o de alteração do regimento. Para que a mudança realmente seja efetiva, ela precisa de uma maioria simples, ou seja 50% + 1.
O regimento interno pode ser elaborado juntamente com a convenção, mas isso não é obrigatório. Legalmente, é permitido que o regimento seja um documento avulso e independente. Se o condomínio optar pela dobradinha, é recomendado consultar um advogado para averiguar se não há erros, contradições ou incongruências em relação à legislação brasileira. Se houver uma regra que é contrária a uma determinação do Código Civil, sempre irá prevalecer o documento que tem maior importância. No caso, o de âmbito nacional.
Post atualizado em 14 de agosto de 2019
Criado em 2014 e implementado a partir de 2018, o Sistema de Escrituração Digital das Obrigações Fiscais, Previdenciárias e Trabalhistas (eSocial), está com os dias contados.
A proposta elaborada pelo deputado Jerônimo Goergen (PP-RS), incluiu em seu relatório a previsão de extinção e criação de um novo sistema. A medida faz parte da medida provisória da Liberdade Econômica 881/2019, que, além do fim do eSocial, estabelece garantias para o livre mercado, prevê imunidade burocrática para startups e extingue o Fundo Soberano do Brasil. O projeto de lei de conversão ainda precisa passar pelos Plenários da Câmara e do Senado antes de ir para a sanção do presidente da República.
O eSocial, mecanismo criado para que os empregadores forneçam ao governo dados sobre seus empregados, como contribuições previdenciárias, folha de pagamento, vínculos, comunicações sobre acidentes de trabalho e aviso prévio, deixará de vigorar até o fim de 2019 e deverá ser substituído por um sistema mais simplificado.
Um dos motivos para o fim do sistema é o excesso de burocracia relatado pelos empresários. A avaliação é que o sistema, que tinha a intenção de simplificar a prestação das informações referentes às obrigações fiscais, previdenciárias e trabalhistas, para reduzir a burocracia para as empresas, não teve o resultado esperado.
A equipe que estuda o fim do eSocial e criação do novo sistema, pretende reduzir, já nos próximos meses, o número de dados que empresas e empregadores domésticos são obrigados a informar, passando dos atuais 900 para 450.
Entre as mudanças que deverão acontecer nos próximos meses está a retirada de informações duplicadas ou que não são exigidas por lei, como número do RG, título de eleitor e NIT/PIS, a proposta é que os dados cadastrais sejam concentrados no CPF. Também está suspensa a obrigatoriedade das empresas apresentarem informações de saúde e segurança de trabalho.
Já dados básicos, como informações de folha de pagamento e férias, serão mantidas. Ainda permanece obrigatório a declaração de informações sobre acidentes de trabalho.
O que vai substituir o eSocial?
A ideia do governo é criar um novo sistema que substitua o eSocial, levando em consideração o que já foi investido pelas empresas para não perder valores e tecnologia já investida.
O novo sistema que vai substituir o eSocial deverá exigir menos informações das empresas. Diferente do modelo atual que obriga os empregadores a informar 900 dados.
Resumo sobre o fim do eSocial
O que? Fim do eSocial. Quando? A previsão é um novo sistema esteja em vigor em 2020. Por que? O eSocial é muito complexo e exige muitas informações, a ideia é simplificar esse processo. O que vai substituir o eSocial? Ainda sem nome, o eSocial será substituído por um sistema mais simples. Qual o andamento do processo?A Câmara dos Deputados aprovou, na noite do dia 13 de agosto de 2019, o texto-base da chamada “MP da Liberdade Econômica“, com 345 votos a favor e 76 contra. Qual os próximos passos? A proposta ainda precisará passar pelo Senado. Antes disso, a Câmara dos Deputados votará 17 destaques, que são sugestões de mudanças apresentadas pelas bancadas.
O que você acha sobre o fim do eSocial? Deixe sua opinião nos comentários.
Como está a situação do PPCI do seu condomínio? Você sabia que o prazo final para adequação de estabelecimentos no Rio Grande do Sul vai até o dia 27 de dezembro de 2019?
Se você quer saber mais sobre a nova legislação confira o nosso post e planeje as suas ações para manter seu condomínio seguro e regularizado.
Prazo final para adequação de estabelecimentos
Confira o que diz a nova legislação sobre a adequação de estabelecimentos:
Todas as edificações e áreas de risco de incêndio devem possuir Alvará de Prevenção Contra Incêndio, segundo a nova legislação e regulamentação da Lei KISS, sob o número 14.376, atualizada pela Lei 14.924. A Lei Kiss rege a regularização dos imóveis quanto ao Plano de Prevenção Contra Incêndio (PPCI), e deve ser expedido pelo Corpo de Bombeiros Militar do Rio Grande do Sul (CBMRS) ou o Certificado de Licenciamento do Corpo de Bombeiros (CLB).
Ainda sobre o mesmo artigo, o prazo determinado para a apresentação espontânea do PPCI/PSPCI vai até 27 de dezembro de 2019. O art. 34 indica que o proprietário ou responsável pela edificação ou área de risco de incêndio está isento se, até a data de 27 de dezembro de 2019, apresentar de forma espontânea o PPCI/PSPCI, sem ocorrência de notificação pelo CBMRS.
Por isso, é fundamental que você examine a situação do seu condomínio e verifique a existência e validade do PPCI. Lembre-se que, se o plano ainda estiver válido você deve solicitar a renovação do mesmo em até 60 dias antes do vencimento. E se o seu condomínio não possui PPCI é necessário agir o quanto antes para regularizar a situação transtornos e multas.
As responsabilidades civis estão elencadas no artigo n. 1.348 do Código Civil, onde se tratam das responsabilidades e punições aplicadas em casos de danos materiais ou morais ocasionados por ações ou omissões. Porém, em caso de incêndios, a responsabilidade civil e criminal do síndico se dará não apenas pela falta de manutenção, mas também pela instalação de equipamentos que não se encaixam nas normas.
Papo com especialista: PPCI e sua legislação
Convidamos o 1º Tenente Cmt do CB Três Passos na Brigada Militar do Rio Grande do Sul, Pedro Jair Silva, para tirar algumas dúvidas sobre o PPCI. Confira: Existe algum item da legislação sobre PPCI que seja específico para condomínios?
Conforme Art. 21 da Lei Complementar n.º 14.376/2013, e suas alterações, o PPCI destina-se às edificações ou áreas de risco de incêndio que apresentem todas as seguintes características:
a) classificação com grau de risco baixo ou médio;
b) área total edificada de até 750m² (setecentos e cinquenta metros quadrados);
c) até 3 (três) pavimentos.
Para condomínios comerciais, existe algum diferencial?
A única diferença para condomínios comercias na forma de regularização é o tempo e época de construção. Por exemplo, se o condomínio foi construído antes da vigência da lei 14.376, poderá ser licenciado pela lei da época. Sabemos que existem duas citações, para estabelecimentos que ainda não possuem o alvará e os que precisam de atualização. Quais são os documentos e procedimentos necessários para cada um dos casos?
Via de regra, as únicas edificações que não precisam de licenciamento dos bombeiros são as residências unifamiliares. Quem não possui o Alvará dos Bombeiros precisa se regularizar. A forma de regularização vai estar condicionado, entre outros requisitos, a área quadrada, altura e risco de incêndio da edificação. Edificações com área quadrada até 200 metros podem se regularizar mediante Certificado de Licenciamento do Corpo de Bombeiros (CLCB). Edificações com área quadrada até 750 metros podem se regularizar pelo processo de Plano Simplificado de Prevenção Contra Incêndio (PSPCI). Por fim, as edificações com mais de 750 metros quadrados devem se regularizar através de Plano de Prevenção Contra Incêndio(PPCI). O que diferencia esses procedimentos é a necessidade de responsável técnico (engenheiro ou arquiteto) pra PSPCI (risco médio) e PPCI. E essa data para a regulamentação do alvará é estadual ou federal?
A Lei de Prevenção é somente para o estado do Rio Grande do Sul. Em geral é isso. Peculiaridades ou particularidades das edificações devem ser analisadas individualmente.
Você tem mais alguma dúvida sobre PPCI que gostaria que fosse respondida? Deixe nos comentários e vamos debater juntos.
Cuidar das obrigações fiscais do condomínio é uma das principais responsabilidades da administração condominial. Existe uma série de tributos e encargos que o síndico precisa ficar de olho. No meio de tantos tributos, há o DCTF (Declaração de Débitos e Créditos Tributários Federais). Você sabe como funciona a DCTF para condomínios? Assim como os outros tributos, é importante que o síndico compreenda o papel dessa declaração e saiba o que deve fazer.
Nesta publicação, você vai aprender sobre os seguintes tópicos:
O que é a DCTF?
A Declaração de Débitos e Créditos Tributários Federais (DCTF) é uma obrigação fiscal que algumas pessoas jurídicas precisam obedecer. Conforme o nome explica, o encargo serve para declarar informações sobre vários outros tributos e contribuições.
No dia a dia, uma entidade precisa entregar diversas responsabilidades fiscais à Receita Federal. Com isso, o papel da DCTF é reunir todos esses dados em apenas uma entrega. Ou seja, a DCTF funciona mais ou menos como se fosse um grande pacote com informações sobre demais tributos.
Confira a lista das 12 contribuições e tributos declarados na DCTF:
IOF (Imposto sobre Operações de Crédito, Câmbio e Seguros);
CSLL (Contribuição Social sobre o Lucro Líquido);
PIS/Pasep (Programa de Integração Social e Programa de Formação do Patrimônio do Servidor Público);
COFINS (Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social);
CPMF (Contribuição Provisória sobre a Movimentação Financeira);
Cide-Combustível (Contribuição de Intervenção no Domínio Econômico voltada para a venda de petróleo e derivados);
Cide-Remessa (Contribuição de Intervenção no Domínio Econômico voltada para remessas ao exterior);
CPSS (Contribuição do Plano de Seguridade Social do Servidor Público);
CPRB (Contribuição Previdenciária sobre a Receita Bruta).
A DCTF deve ser entregue durante todo o ano através da plataforma do eSocial. Isso tem de ser realizado até o 15º dia útil do 2º mês seguinte ao mês em questão. Por exemplo, a DCTF de maio deve ser entregue até o 15º dia útil de julho. No caso de atrasos, omissões ou falta na entrega da declaração, a pessoa jurídica fica sujeita a pagar multa.
Antigamente, a entrega do DCTF era realizada através do Programa Gerador da Declaração (PGD), através do programa Receitanet disponibilizado pelo site da Receita Federal. Mas a partir do mês de julho de 2018 é obrigatório para os condomínios estarem cadastrados no eSocial.
DCTF é obrigatória?
Antes de mais nada, vamos responder a dúvida de muita gente: condomínio entrega DCTF?
A entrega de DCTF não é obrigatória para condomínios. Em 11/12/2015, foi publicada a Instrução Normativa RFB nº 1.599, no qual determinou que condomínios estão dispensados da entrega da DCTF.
As principais alterações da IN são: (…)
Dispensa a entrega da DCTF pelas pessoas jurídicas que não tenham débito a declarar exceto da declaração referente ao mês de dezembro do ano-calendário, quando então deverá indicar os meses em que não teve débito a declarar. Essa dispensa visa reduzir o número de declarações a serem recepcionadas pelos sistemas da RFB, bem como adequar a exigência da entrega da DCTF, à efetiva ocorrência do fato gerador no período apurado.
A norma afetou todos os condomínios do país, visto que esse tipo de empreendimento não é considerado pessoa jurídica com débitos a declarar. Desta forma, o condomínio não é obrigado a apresentar a DCTF.
Lei de DCTF
No ano de 2017, ocorreram mudanças na lei de DCTF. Até então, era necessário que as pessoas jurídicas entregassem a declaração todos os meses. Com a Solução de Consulta nº 5008/2017 (DOU de 26/04), o envio mensal deixou de ser obrigatório. A partir desse momento, as entidades só devem apresentar a DCTF em meses em que há débitos a declarar.
Por exemplo, uma empresa não declarou nenhuma contribuição ou tributo nos meses de janeiro ou fevereiro. Logo, nesse período não será necessário realizar a DCTF. Entretanto, vamos supor que as declarações ocorram a partir do mês de maio.
Assim, a pessoa jurídica deverá entregar apenas a DCTF relativa ao mês de maio. Desta forma, essa medida facilitou a entrega de DCTF para microempresas e empresas de pequeno porte.
DCTF para condomínios
Conforme explicamos acima, condomínios não são obrigados a entregar a DCTF. Porém, caso o síndico tenha interesse em realizar essa etapa tributária, confira as informações a seguir:
Dentre os tributos que fazem parte da DCTF, existem cinco que fazem parte dos encargos pagos por condomínios que contam com funcionários contratados. São eles: IRPJ, IRRF, CSLL, PIS e COFINS;
A entrega do DCTF só deve ser feita nos meses em que o condomínio fez a declaração de alguma das contribuições citadas acima;
Desde julho de 2018, a entrega do DCTF vem sendo feita através do eSocial. Para isso, é necessário possuir uma conta para o condomínio;
O prazo final de entrega do DCTF é até o 15º dia útil do 2º mês seguinte ao mês da ocorrência de contribuições.
Como citado anteriormente, entregar o DCTF com erros ou omissões pode resultar em multas. Essa penalidade equivale a 2% do mês-calendário sobre os impostos pagos nas contribuições informadas na DCTF. Além disso, também é cobrado R$ 20 para cada grupo de dez informações erradas ou omitidas.
Isso significa que entregar a DCTF do condomínio com erros pode resultar em prejuízo para a gestão. Logo, não é recomendado realizar essa entrega uma vez que ela não é obrigatória.
Fumar em condomínio pode ser um assunto polêmico entre os moradores de um prédio. Enquanto uns não se importam, outros se incomodam com o cheiro vindo da varanda do vizinho ou das bitucas deixadas nas áreas comuns. Em 2014, entrou em vigor a lei antifumo, que proíbe o fumo em áreas fechadas e parcialmente fechadas. Assim, essa nova lei passou a impactar os condomínios, especialmente nas áreas de uso comum. Popularmente conhecida como “lei do cigarro“, a lei antifumo nº 12.546/2011 diz o seguinte o seu Art 2º:
“É proibido o uso de cigarros, charutos, cachimbos ou qualquer outro produto fumígeno, derivado ou não do tabaco, em recinto coletivo fechado, privado ou público. (…) 3º Considera-se recinto coletivo o local fechado, de acesso público, destinado a permanente utilização simultânea por várias pessoas.”
Você deve estar pensando: mas essas regras não eram válidas apenas em estabelecimentos comerciais? Antigamente, cada condomínio estabelecia as próprias normas para consumo de cigarros (charutos, narguilés, cachimbos e assemelhados) nas áreas comuns, sempre com base nas leis municipais. Porém, com a aprovação da lei federal em 2014, ficou definido que todas as áreas de uso comum estão livres do consumo de tabaco. Isso significa que não é permitido fumar em locais como salão de festas, garagem coberta, hall de entrada, entre outros ambientes condominiais.
Essa mudança provocou uma série de adaptações nos condomínios, que precisaram estabelecer novas regras e criar adendos tanto do regimento interno quanto da convenção. Por isso, vamos esclarecer algumas questões sobre o tema lei antifumo e condomínios.
Pode fumar em condomínio? Veja como a lei antifumo interfere na rotina
Mesmo que o regimento interno e a convenção do condomínio não tenham nenhuma regra estabelecida para o consumo de cigarro em áreas comuns, a lei antifumo se sobrepõe a elas e precisa ser cumprida. As regras valem tanto para moradores quanto para funcionários e o descumprimento delas é passível de punição.
A legislação determina que áreas fechadas e parcialmente fechadas devem ser 100% livres de fumo. No entanto, condomínios podem adicionar suas próprias regras acerca do tema. Por isso, é importante que o assunto seja discutido em assembleia para definir se áreas abertas (como piscina e playground) devem fazer parte ou não da lista dos locais onde fumar é proibido.
Por outro lado, espaços privados como apartamento, sacadas e áreas que sejam de uso exclusivo de um morador não fazem parte da regra antifumo, ou seja, por lei não há proibição de fumar dentro do apartamento ou unidade privada.Esse tópico é delicado, já que muitas das reclamações relacionados ao consumo do cigarro vem de moradores que fumam nas janelas ou na sacada. Outro motivo de tensão pode ser as bitucas de cigarro que são jogadas do apartamento nas áreas comuns dos prédios.
Em ambos os casos é preciso diálogo entre os moradores. Em caso de discordância, o síndico deve ser o mediador da situação. Para resolver o problema das bitucas, aconselha-se criar uma norma dentro do regimento condominial proibindo que seja jogado lixo no chão nas áreas de uso comum.
Como o síndico deve agir?
O papel do síndico é fundamental, já que é ele que irá apresentar o assunto nas reuniões e apontar a necessidade de ajustes na legislação condominial. Além disso, é dele a responsabilidade de informar os moradores da necessidade do cumprimento da lei, espalhando cartazes ou enviando circulares.
Em qualquer forma de comunicação escolhida, é preciso dar destaque aos locais onde é proibido e permitido fumar, além das possíveis punições que podem ocorrer.
É tarefa do síndico também informar aos funcionários sobre a existência da lei antifumo e como eles devem proceder caso um morador insista em fumar nas áreas proibidas. O síndico também precisa orientar os funcionários fumantes quanto as regras e estabelecer com eles quando e onde eles podem fumar.
Exemplo: o prédio possui sinalizações e informações sobre a lei antifumo, mas um morador é flagrado fumando nas áreas comuns do condomínio. Os funcionários devem ser orientados a abordar o morador e sinalizar as regras, orientar a apagar o cigarro. Caso a infração ocorra novamente, informar ao morador que haverá um registro do ocorrido que será encaminhado ao síndico.
O que acontece se a lei antifumo for desrespeitada?
A lei antifumo não prevê punição ao fumante que descumpre a regra, porém o estabelecimento pode ser multado em valores que variam de R$ 2 mil a R$ 1,5 milhão. Portanto, se há uma denúncia de um morador que fumou em locais de uso coletivo, é o condomínio quem será penalizado.
Caso isso ocorra, a multa é dividida entre todos os moradores. É possível responsabilizar o condômino que infringir a lei, porém é necessário que essa medida seja aprovada em assembleia. Por essa razão, é importante estabelecer na convenção, bem como no regimento interno quem deve ser responsabilizado nessas situações.
