por Marcell | jun 12, 2020 | Síndicos
Foi publicada no Diário Oficial da União de hoje (12 de junho de 2020) a aprovação (com restrições) da Projeto de Lei 1.179 (agora Lei 14.010), cujo conteúdo impacta diretamente na regulamentação do condomínio. Dos três artigos que tratavam diretamente de questões relacionadas às comunidades, um – artigo 11 – foi vetado pelo Presidente Jair Bolsonaro.
Os dois artigos aprovados na lei 14010 – 12 e 13 – dizem respeito à realização de reuniões virtuais de assembleia, à possibilidade da extensão do mandato do síndico e à obrigação dele em prestar contas de sua administração.
Veto: Restrições em áreas comuns e unidades
O artigo vetado pelo Presidente permitia ao síndico “restringir a utilização das áreas comuns” e “restringir ou proibir a realização de reuniões, festividades, […] inclusive nas áreas de propriedade exclusiva dos condôminos”, como medidas para evitar a propagação do coronavírus, em caráter emergencial até 30 de outubro deste ano.
Em mensagem no Twitter divulgada ontem (11 de junho), Bolsonaro argumentou que “qualquer decisão de restrição nos condomínios devem ser tomados seguindo o desejo dos moradores nas assembleias internas”. Já a justificativa enviada ao Senado fala na retirada da autonomia e da “necessidade das deliberações por assembleia, em conformidade com seus estatutos, limitando a vontade coletiva dos condôminos”.
Mas esse pode não ser o fim da questão. Existe a possibilidade do Congresso e do Senado rejeitarem os vetos em até trinta dias. Se não forem alcançados 41 votos dos senadores e 257 votos dos deputados, a Lei segue aprovada com os vetos.
Reunião virtual de assembleia e prestação de contas do síndico
Os outros dois artigos do projeto que lidam com questões relacionadas ao condomínio – artigos 12 e 13 – não foram vetados e já passam a valer junto com o restante da Lei 14.010, a partir da sua data de publicação, 10 de junho de 2020. O artigo 12 permite a realização de reuniões virtuais de assembleia e a extensão do mandato de síndicos vencidos a partir de 20 de março deste ano até 30 de outubro de 2020. O artigo 13 reforça a obrigatoriedade do síndico em prestar contas regularmente de seus atos na gestão do condomínio.
Confira abaixo o conteúdo do texto:
Art. 12 – A assembleia condominial, inclusive para os fins dos arts. 1.349 e 1.350 do Código Civil, e a respectiva votação poderão ocorrer, em caráter emergencial, até 30 de outubro de 2020, por meios virtuais, caso em que a manifestação de vontade de cada condômino será equiparada, para todos os efeitos jurídicos, à sua assinatura presencial.
Parágrafo único. Não sendo possível a realização de assembleia condominial na forma prevista no caput, os mandatos de síndico vencidos a partir de 20 de março de 2020 ficam prorrogados até 30 de outubro de 2020.
Art. 13 É obrigatória, sob pena de destituição do síndico, a prestação de contas regular de seus atos de administração.
Ainda em abril, nós adiantamos aqui quais seriam os passos para realizar uma reunião virtual de assembleia caso o PL 1.179 fosse aprovado. O especialista e professor de Direito Condominial na ESA/OAB Thiago Badaró fala em quatro etapas para tornar a reunião virtual uma realidade no seu condomínio – confira!
Artigos comentados da lei 14.010
Em maio, o advogado especialista em Direito Condominial Eduardo Rachid compartilhou aqui no blog comentários a respeito do conteúdo do projeto, que então aguardava sanção presidencial. Abaixo, você encontra o comentário dele a respeito dos artigos aprovados: 12 e 13.
Artigo 12 da Lei 14.010 comentado
Passado as considerações sobre o artigo 11 do projeto de lei, passamos a tecer algumas considerações sobre o artigo 12, dispositivo que permite a realização das assembleias pela modalidade virtual, ou então permite aos síndicos que tiveram seus mandatos vencidos a partir de 20 de março de 2020 a prorrogação até 30 de outubro de 2020, data em que foi reconhecido pelo Senhor Presidente da República o Estado de Calamidade Pública (Decreto Federal 6/2020).
Apesar do dispositivo legal autorizar a realizar as assembleias na modalidade virtual, enquanto perdurar o Estado de Calamidade Pública, esse tema, independentemente do problema de saúde pública, já vem sendo aclamado a muito tempo pelos profissionais que trabalham no segmento condominial, pois a utilização da tecnologia é inevitável e tem muito a agregar na otimização dos atos, na agilidade e transparência das assembleias.
Entretanto a crítica a ser feita é que o dispositivo legal não vem a regulamentar como deverá o condomínio proceder a assembleias, quais requisitos precisam preencher, qual plataforma tecnológica deveria adotar, tais indagações são feitas para que os Cartórios de Registro de Títulos e Documentos não venham negar o registro das respectivas atas, e os atos sejam legalmente validados.
Passando para o parágrafo único, do artigo 12, do projeto de lei, é de suma importância que nos casos de impossibilidade de realização das assembleias virtuais, os mandatos com vencimento a partir de 20 de março de 2020 sejam prorrogados para até 30 de outubro de 2020. Tal medida é salutar e pertinente, pois assim não prejudicaria a administração dos condomínios perante as instituições bancárias e outros órgãos, podendo assim tomar todas as medidas necessárias e acima de tudo preservar e zelar pela segurança, salubridade e sossego do condomínio.
Artigo 13 da Lei 14.010 comentado
Ultrapassada as razões despendidas no artigo 12 do projeto de lei, passamos agora para o último artigo do projeto que trata de Condomínio, artigo este que não trouxe qualquer novidade, aliás o artigo 13 do projeto de lei, só corrobora com o já disposto no art. 1.348, inciso VIII, do Código Civil, que obriga o representante legal do condomínio de prestar contas de sua gestão, sob pena de assim não fazer ser destituído do cargo.
Diante do exposto, estas são as primeiras linhas que nos cabe a apontar, para que assim possamos juntamente com os síndicos e empresas administradoras de condomínios estar antenados, informados e orientados, e em conformidade legal estar aplicando as melhores técnicas de gestão.
Sobre o autor: Eduardo Zaponi Rachid, advogado inscrito na OAB/SP nº 228.576, militante na área do Direito Condominial, Membro da Comissão de Direito Condominial da OAB Subseção de São José dos Campos – SP.
por Marcell | maio 5, 2020 | Síndicos
Mais gente em casa praticando o distanciamento necessário nesse momento pode impactar nos gastos do condomínio. Isso sem falar nos condôminos inadimplentes. Deparado com essa situação, a lógica seria o síndico procurar aumentar o valor da taxa condominial, uma vez que a configuração do rateio estabelecido não está sendo suficiente para manter o caixa da comunidade. Nesse momento, surge a dúvida: o síndico pode aumentar taxa de condomínio? Quais são os caminhos disponíveis?
Para responder essas perguntas, vamos falar sobre:
Síndico pode aumentar taxa de condomínio? Veja a seguir
Somente com aprovação da assembleia
O advogado especialista em Direito Condominal, Eduardo Rachid lembra que para aprovação do aumento ou diminuição do valor cobrado de taxa condomínio só pode ocorrer mediante a realização de uma Assembleia, pois somente ela tem a prerrogativa de aprovar qualquer alteração dos valores das taxas condominiais, tendo em vista este crédito não pertence ao síndico, mas sim a terceiros, no caso os condôminos.
Em outras palavras, precisa haver um comprometimento dos moradores no pagamento das taxas condominiais, para que assim o Condomínio tenha a sua saúde financeira preservada.
Além disso, a realização da Assembleia é importante para que se possa fazer a cobrança de inadimplentes judicialmente. Para promover as competentes Ações de Execução de Título Extrajudicial (art. 784, inciso X, do Código de Processo Civil), é necessário estar expresso na ata o valor da taxa condominial, para que se possa dar a devida liquidez a ação executiva, lembra Rachid.
E quando não é possível realizar reunião de assembleia?
Se a alteração da taxa condominial só acontece via assembleia, e reuniões não podem ser realizadas nesse momento, que saída o síndico deve procurar? O Fundo de Reserva, lembra Rachid. Segundo ele, o síndico pode utilizá-lo para cobrir despesas ordinárias, aquelas relacionadas a gastos fundamentais do condomínio como água, luz, folha de pagamento, entre outros.
Mas, mesmo assim, a assembleia continua figurando como etapa, pois ela precisa ratificar posteriormente o uso dos recursos do Fundo, ou seja, somente depois que ele acontecer. Nesse momento os condôminos irão decidir também pela reposição ou não dos valores utilizados.
O que a lei diz sobre o Fundo de Reserva?
A Lei 4.591 estabelece que a Convenção deverá definir como a contribuição para o Fundo de Reserva deve acontecer (Art. 9º, §3º, j). Ou seja, o síndico deve checar no documento antes de levar para a assembleia a decisão sobre a restituição.
Uma outra lei, dessa vez a do Inquilinato (8.249/91) estabelece que o locatário deve contribuir com a reposição do Fundo de Reserva após o seu uso para fins de despesas ordinárias, entre outros casos.
Caminho alternativo: a reunião virtual
E se o síndico não quiser utilizar o Fundo de Reserva para cobrir as despesas ordinárias quando a receita da taxa não foi suficiente para pagar? Como falamos acima, a alteração do valor da taxa condominial acontece somente pela sua aprovação em reunião de assembleia. Com espaços do condomínio interditados e aglomerações proibidas, a única forma de promover um encontro da assembleia é pela internet.
A reunião de assembleia virtual é um assunto que vem sendo bastante discutido nesse momento. Conversamos com um advogado que tem orientado seus clientes a seguirem em frente com essa modalidade. Porém, existe uma segunda corrente que vê com cautela a prática, pois algumas questões relacionadas a ela não estão muito bem definidas juridicamente.
É por esse motivo que circula, na Câmara dos Deputados, o Projeto de Lei 1179 que pretende regulamentar a prática em caráter emergencial durante o período de pandemia.
E no seu condomínio, o valor da taxa foi alterado? Reuniões virtuais de assembleia já aconteceram ou estão prestes a acontecer? Compartilhe conosco como tem sido esse período de isolamento social na comunidade e os impactos econômicos sentidos. Deixe também aqui dúvidas e sugestões.
por Marcell | abr 28, 2020 | TownSq
O mês de abril foi de muito trabalho, como sempre, no time de desenvolvimento do TownSq, empresa de tecnologia fundada em 2013 por João David (CEO), Denys Hupel (CMO) e Marcos Eich. Além de atualizações nas quais já estávamos trabalhando, a pandemia do coronavírus e indicações dos nossos síndicos parceiros nos motivaram a priorizar a elaboração de novas funcionalidades e atualizações pensadas para síndicos e moradores. Vem conhecer elas.
Bloqueio de reservas
Diferentes estados e municípios no Brasil e no mundo adotaram medidas de distanciamento social por conta da pandemia, e nos condomínios não foi diferente. Atentos a essa situação e procurando facilitar o trabalho de síndicos e administradores, colocamos no ar a função bloqueio de reservas, que permite ao administrador – síndico – impedir a realização de reservas nos espaços cadastrados no aplicativo, determinando o período de bloqueio a partir de uma data inicial e outra final. Acesse em: Reservas > Dependências > Editar.
Controle de entregas
A proteção contra o coronavírus exige também o cuidado no contato com superfícies compartilhadas. A boa notícia é que os moradores agora também podem comprovar o recebimento de entregas com uma fotografia deles com o “recebido”.
Esse foi um pedidos de nossos clientes e é mais um exemplo da tecnologia facilitando tarefas nesse momento, que você consegue acessar em:
Entregas > Seleciona um pacote > Confirmação de recebimento > Tirar foto.
Documentos
No momento em que o compartilhamento de informações nunca foi tão importante, apresentamos três novas possibilidades na funcionalidade documentos, que já estão disponíveis:
- Síndicos e moradores agora possuem um espaço privado somente com seus documentos
- Acesso a filtros avançados para a navegação, que organizam os arquivos por categoria (circulares, etc), tipo (pdf, doc, etc) e período (data inicial e final)
- Agora é possível realizar o download de múltiplos documentos de uma única vez
Responsáveis
Selecione o chamado, clique em “responsável” e altere o nome.
Síndicos e administradores contam com uma equipe para cuidar da comunidade, que inclui porteiro, zeladores, profissionais de segurança e outros. As tarefas vão surgindo e é preciso entregá-las aos colaboradores capacitados para aquele serviço.
Assim surge a funcionalidade Responsáveis, disponível aos síndicos parceiros nas versões Web e iOS do aplicativo. Com ela, síndicos e administradores conseguem atribuir os chamados e tarefas que chegam até eles ou que eles mesmo criam.
Isso agiliza os processos dentro do condômino, garantindo a satisfação da comunidade.
As novidades do bloqueio de reservas, controle de entregas e documentos encontram-se disponíveis nas versões iOS, Android e Web do TownSq. Que tal acessá-los agora?
Se você ainda não tem o TownSq no seu condomínio, olha só: liberamos o acesso dele durante esse período de pandemia. Se inscreva no site para ter ele implantado na sua comunidade.
E tem outros aperfeiçoamentos sendo desenvolvidos enquanto você lê isso. Estamos sempre atentos a sugestões, então deixe seu comentário abaixo e colabore com a nossa iniciativa em conectar comunidades.
Juntos vivemos melhor!
por Marcell | abr 6, 2020 | Vida em Condomínio
Nas últimas semanas, os governos estaduais e municipais pelo Brasil publicaram e editaram decretos limitando as atividades econômicas em nome da proteção contra o Covid-19. Por vezes, as definições desses decretos municipais e estaduais entraram em conflito, deixando alguns síndicos confusos.
Usando Porto Alegre como exemplo, está em vigor um decreto do Governo Estadual de 1º de abril e outro da Prefeitura, de 31 de março. Esse último permite o funcionamento de salões de beleza e barbearias, respeitando determinados cuidados. Já o decreto estadual fala na paralisação de atividades de estabelecimentos comerciais e de prestação de serviços até 15/04, com algumas exceções, das quais salões de beleza e barbearias não fazem parte.
Qual decreto prevalece nesse caso? Segundo o advogado especialista em direito condominial Eduardo Rashid, prevalece a determinação estadual. Ou seja, salão de beleza de condomínio no RS deve permanecer fechado até dia 15 de abril. A mesma regra serve para outros conflitos entre determinações municipais e estaduais na sua região.
Dúvida do síndico: quadra de esportes pode funcionar?
Ainda usando o exemplo anterior, o decreto estadual do Rio Grande do Sul não fala em fechamento de áreas de esporte ou menciona o condomínio em suas determinações, diferente do decreto de Porto Alegre, que menciona condomínios ao tratar da proibição de “salões de festas, salões de jogos, salas de cinema, espaços de recreação e academias em condomínios residenciais, ou quaisquer outras áreas de convivência similares”. Para Rachid, isso significa que as quadras esportivas presentes em condomínios de Porto Alegre devem permanecer fechadas durante a vigência do decreto (30/04/2020).
O síndico que não está cumprindo com decretos pode ser punido?
O advogado Eduardo Rachid também recebeu esse questionamento de vários síndicos. Em teoria, o descumprimento das medidas estaduais, por exemplo, poderia configurar infração de medida sanitária preventiva. Mas, segundo ele, esse seria um caso extremo. Antes, é preciso avaliar se o condomínio está tomando os cuidados de higiene e limpeza. Rashid também chama atenção para as medidas presentes na PL 1.179/2020, aprovada no Senado na sexta-feira (03/04) e que aguarda decisão da Câmara. O projeto trata dos condomínios em um de seus capítulos, prevendo a permissão de, entre outros, a realização de assembleias virtuais em caráter emergencial e a possibilidade do síndico proibir o uso de áreas comuns, acabando assim com a discussão sobre o seu poder nessa situação.
Importante: consulte a legislação da sua região
Trouxemos aqui o exemplo de Porto Alegre, mas decretos limitando determinadas atividades e orientando a população estão em vigor por todo o país. A imprensa e os executivos municipal e estadual tem feito um esforço para alertar a população sobre as novas regras. Para ajudar você, trouxemos aqui as determinações que estão valendo em algumas regiões:
É importante também cuidado com as fake news neste momento. Ao receber a notícia de uma determinação de lei relacionada a situação de pandemia, procure conferir se o órgão responsável por aquela decisão – governo estadual, federal, etc – possui a mesma informação em seus espaços de comunicação. Preste atenção também no que os veículos tradicionais de imprensa tem divulgado, pois eles estão sempre atentos à notícias falsas que circulam por aí.
E você, está com alguma dúvida na sua região? Ficou confuso se pode liberar determinada área do condomínio ou permitir obras, por exemplo? Manda a sua dúvida pra cá e responderemos em breve. Não deixe também de conferir como as comunidades enfrentando quarentena estão usando o TownSq para facilitar a comunicação nesse momento.
por Marcell | mar 24, 2020 | Vida em Condomínio
Na última semana, a realidade dos brasileiros foi alterada. O avanço dos casos de covid-19 no país levou o poder público a restringir a circulação de pessoas e o funcionamento do comércio. Fomos orientados a permanecer em casa, saindo somente quando necessário para comprar alimentos e visitar a farmácia.
Por consequência, os condomínios também precisaram se adaptar a realidade, restringindo o acesso a espaços de lazer e redobrando o cuidado com na portaria.
Conversamos com três Síndicos Profissionais certificados pela TownSq para entender como suas comunidades estão lidando com a ameaça do vírus.
Um plano de contingência no maior condomínio de Porto Alegre
No condomínio Terra Nova Nature, o maior de Porto Alegre, com cerca de quatro mil e trezentos habitantes, o Síndico Profissional Gilson Leite criou, junto de outros membros da administração do condomínio e colaboradores, um plano de contingência com cinco níveis e vários cenários. Na quinta-feira (19/03), eram as medidas do nível três que estavam em vigor.
Medidas que começaram a ser tomadas no dia 13 de março:
- fechamento de bebedouros
- disponibilização de álcool gel nas áreas comuns e espaços de colaboradores
- orientação para permanência daqueles que apresentarem sintomas em casa.
No dia 18, seguindo decreto da Prefeitura de Porto Alegre, foi a vez de fechar a academia que funciona no condomínio. Os cerca de 900 alunos ativos, segundo Gilson, serão orientados remotamente pelos profissionais que atendiam lá. Na mesma data (18/03) foram suspendidas também as áreas de lazer compartilhadas, e a AGO (Assembleia Geral Ordinária) marcada para abril foi cancelada, junto com suas pautas.
AGO cancelada
Quem também cancelou a AGO e suspendeu suas pautas foi o Síndico Profissional Adelir de Oliveira. O condomínio onde ele mora e administra, em Canoas-RS, adotou outras medidas para garantir a saúde dos moradores.
Atitudes envolvem:
- limpeza das superfícies de contato, como corrimões
- orientação de hábitos higiênicos à equipe
- fechamento dos espaços de lazer
- horário de trabalho da auxiliar de limpeza flexibilizado
O síndico se preocupou também em garantir que o condomínio não fosse vítima de golpe de tentativa de invasão, por exemplo, orientando a equipe de segurança. Os entregadores agora devem deixar a entrega pela janela da guarita e os moradores são convidados a retirar na portaria.
Liderança e solidariedade
Adelir conta que passou a semana em busca de informações, procurando tranquilizar moradores e funcionários e prevenir possíveis problemas com o fornecimento de água e energia. Quem também se preocupou em liderar com rapidez foi o Síndico Profissional César Bittencourt. No seu condomínio de 112 unidades, academia, piscina, salão infantil, e brinquedoteca foram fechados no dia 16 de março.
César compartilhou com os moradores um aviso com orientações de hábitos que evitam a proliferação do vírus. O condomínio também reforçou a limpeza com produtos de esterilização e o zelador está a disposição para retirar o lixo de moradores idosos. A solidariedade também é vista no Terra Nova Nature, onde moradores se disponibilizaram a ajudar seus vizinhos que fazem parte de grupos de risco.
Incentivo da TownSq
A TownSq também promoveu na última semana uma série de incentivos às comunidades. César, por exemplo, seguiu uma sugestão e criou um tópico na funcionalidade “fórum”, permitindo aos moradores a troca de informações sobre o combate ao coronavírus.
Resultado disso é que, nos últimos dias, notamos um aumento significativo no número de circulares criadas, bem como colaboração nos fóruns. Além disso a quantidade de autorizações de portaria diminuiu. Ou seja, isso significa que as comunidades TownSq dão sinais de que estão cuidando mais de si. É o que todo mundo espera nesse momento.
E no seu condomínio, quais ações foram adotadas para proteger a comunidade do novo coronavírus? Deixe seu depoimento abaixo.
