Construção irregular do vizinho: veja como agir da maneira correta

por Denys Hupel | out 8, 2018 | Vida em Condomínio

Construção irregular do vizinho pode resultar em muitos problemas. Abalos na estrutura, surgimento de infiltrações, transtornos em terrenos vizinhos e desabamentos são apenas algumas das complicações que uma obra inadequada pode trazer para o condomínio. Isso sem falar da briga entre condôminos e toda a dor de cabeça para o síndico.

Levando isso em consideração, preparamos este manual sobre como proceder quando ocorre uma construção irregular do vizinho. Ele também ajudará a guiá-lo na hora de realizar uma denúncia de obra irregular no condomínio. Confira:

Como proceder em caso de obras irregulares?

Antes de sair fazendo denúncias, é importante identificar se a obra apresenta algum indicativo de irregularidade. Em primeiro lugar, é necessário checar se a construção conta com uma placa de identificação. Obras de grande escala devem contar com a comunicação clara dos dados a seguir:

• Nome e número de registro do profissional responsável pela obra;
• Número da Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) ou Registro de Responsabilidade Técnica (RRT);
• Número de alvará emitido pela prefeitura para a realização da obra;
• Informações para contato do profissional ou empresa responsável.

Vá ao local da construção e confira se há uma placa de identificação à vista. Se não encontrá-la, entre  em contato com o proprietário. Você tem o direito de pedir pelas informações citadas acima, bem como o projeto executivo da obra sendo executada.

Para evitar problemas, é importante que todas as medidas tomadas pelo síndico sejam registradas por escrito. Portanto, ao entrar em contato para pedir as informações sobre a obra é recomendável utilizar uma carta.

Caso o proprietário se recuse a fornecer essas informações, é possível efetuar uma denúncia perante os órgãos responsáveis. Qualquer pessoa pode fazer essa denúncia, desde síndico a morador.

Por outro lado, existe uma forma de evitar essas medidas subsequentes. É essencial que os moradores entreguem ao síndico um Termo de Responsabilidade Sobre Obras antes de dar início a qualquer reforma na unidade. Isso vai de acordo com a exigência da Norma ABNT 16.280 (NBR 16280). A medida busca fazer o morador comprovar que a obra não é um perigo para a edificação.

Todas as obras que ocorrem dentro da área do condomínio precisam passar pela aprovação do síndico. Desta forma, não há abertura para que ocorram obras irregulares em apartamentos. Assim, o síndico pode ficar tranquilo sabendo que vai ficar tudo bem no condomínio.

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Como denunciar obra irregular do vizinho?

Se você suspeita que está ocorrendo uma construção irregular por parte do vizinho ou de um de seus condôminos, existem algumas ações que podem ser tomadas. A primeira coisa a fazer é tentar resolver a questão de forma amigável. Porém, se o diálogo não é o suficiente, o condomínio deve optar por duas medidas. Pode-se partir para uma ação judicial ou realizar uma denúncia.

No caso de envolver a Justiça, o condomínio precisa agir rapidamente enquanto a obra irregular do vizinho ainda está sendo feita. É possível entrar com uma ação de nunciação de obra nova. Essa medida tem a intenção de paralisar a continuidade da obra e evitar que o condomínio seja prejudicado. Para isso, é fundamental contar com o auxílio de um advogado especializado na área imobiliária.

Tendo em vista que processos são demorados e podem custar caro para o condomínio, não são todos os síndicos e moradores que optam por essa saída. Então, existe outra opção para aqueles que preferem não acionar a Justiça por causa de obra irregular do vizinho. É possível fazer uma denúncia perante a prefeitura do município.

Geralmente o órgão responsável por esse assunto é a Secretaria Municipal de Urbanismo, que fica encarregada por vistorias de fiscalização. Visto que esse é um problema recorrente, muitas prefeituras contam com sistema de denúncia por telefone ou online. Às vezes também é oferecida a opção de realizar uma denúncia anônima. No caso de dúvidas, entre em contato com a Secretaria Municipal de Urbanismo da sua região para saber mais informações.

Além da prefeitura, existem outras entidades que podem oferecer auxílio para combater construções irregulares do vizinho. O Conselho Regional de Engenharia e Agronomia (CREA) e o Conselho de Arquitetura e Urbanismo (CAU) também podem ser acionados nessas situações. Esses órgãos devem ser contatados especialmente no caso de a denúncia ser contra o arquiteto ou engenheiro responsável pela obra.

Multa para obra irregular

O que acontece caso a vistoria realizada pela prefeitura identifique irregularidades na obra do vizinho? Nessas situações, a prefeitura emite uma notificação e pede pela correção dos problemas.

Após a vistoria, é concedido um auto de infração por construção irregular. O autuado geralmente tem o prazo de 30 dias para apresentar defesa. Caso a defesa não seja apresentada ou seja julgada improcedente, é imposta uma multa.

Essa multa tem valor que varia entre R$ 657,48 a R$ 10.519,79. Em outras palavras, isso quer dizer que o proprietário da unidade irregular deverá arcar com dois gastos: o curso para regularizar a situação + a multa estipulada pelo órgão público.

A notificação da multa é entregue através dos Correios ou por e-mail. A quantia deve ser paga no período de 30 dias. Todavia, é possível entrar com recurso contra a multa desde que se siga o prazo de também 30 dias. Se a multa não for paga, o valor é inscrito em dívida ativa. Por essa razão, o processo é encaminhado para execução fiscal.

Entretanto, informações como valores e prazos podem variar de acordo com a cidade onde se encontra a construção irregular do vizinho.

É importante destacar que o síndico tem a obrigação de agir caso perceba algum tipo de irregularidade em obras realizadas no condomínio. Conforme define o artigo 1.348 do Código Civil, o síndico é o principal responsável pelo condomínio. Logo, o gestor pode responder civil e criminalmente caso ocorra algum acidente no condomínio.

Não deixe que nenhuma obra seja feita no condomínio sem autorização do síndico! Utilize o nosso Termo de Responsabilidade Sobre Obras gratuito!

Dicas para escolher terreno em condomínio fechado

por Denys Hupel | set 18, 2018 | Vida em Condomínio

Comprar terrenos em condomínio fechado é uma opção cada vez mais popular, principalmente entre as famílias e pessoas que querem ter um modo de vida mais tranquilo.
Isso porque os lotes em condomínio fechado permitem não apenas que você construa a casa dos seus sonhos, mas que você conte com todas as vantagens de viver neste tipo de empreendimento, como:

• Viver uma vida tranquila como a das pessoas que vivem o interior, mas com todas as opções de comércio, serviços e entretenimento de uma cidade grande;
• Ter contato com os vizinhos, criando laços e amizades;
• Ter toda a liberdade de viver em uma casa espaçosa, mas com tanta segurança e praticidade quanto em um edifício de apartamentos;
• Contar com uma infraestrutura impressionante, que muitas vezes inclui playground, quadra, churrasqueira, salão de festas, academia, piscina e muito mais, pagando apenas a parte que te corresponde do rateio das despesas.

Nesse post, você encontra dicas para procurar terrenos em condomínio fechado à venda, de modo a fazer a melhor escolha possível em termos de investimento e qualidade de vida. Confira!

Antes de comprar terrenos em condomínio, é bom ter uma ideia do que vai construir

Antes de começar a procurar lotes em condomínio fechado à venda, é importante começar a colocar as ideias da construção no papel.
Nessa hora, seja realista: com certeza todos adorariam ter uma jacuzzi com vista para uma bela paisagem, mas será que isso cabe no seu orçamento?
Ter essa projeção é importante por questões estruturais: cada terreno tem sua particularidade. Dependendo do estilo de construção que você pretende erguer, o lote pode ter que passar por adaptações – o que encarece bastante o projeto.
Além disso, antes de começar a busca você precisa ter um orçamento em mente. Tenha como base o valor de um metro quadrado médio, que é definido pelo padrão da construção (regular, médio ou alto) e o local onde você vive.Por exemplo: a região mais barata para construir no Brasil é o Nordeste, onde o metro quadrado sai por R$ 949, em média. Já a região Sudeste é a mais cara, com um custo médio de R$ 1.077 por metro quadrado. A qualidade dos materiais podem fazer esses números flutuarem bastante!
Com orçamento e projeto em mente, é hora de gastar as solas dos sapatos e começar a busca.

Alguns lotes em condomínio fechado têm restrições para os projetos

Viver em condomínio significa abrir mão de algumas coisas em prol do bem estar coletivo. Todas as regras a serem cumpridas pelos condôminos ficam registradas no regimento interno do condomínio.
Geralmente, há regras a respeito de barulho, trajes usados na áreas comuns, por exemplo. Mas quem vai buscar lotes em condomínio fechado precisa se informar a respeito de um fator em particular: eventuais especificações das construções dentro do empreendimento. Não é raro que essas delimitações existam com o objetivo de garantir uma boa estética e o bem estar de todos os moradores.
As regras podem afetar diversos aspectos, como:

• Demarcação dos lotes: se as unidades podem contar com muros ou grades próprias ou não;
• Cores das casas: alguns empreendimentos têm uma paleta de cores pré-definida;
• Quantidade de pavimentos das casas: não é raro que alguns empreendimentos forcem os proprietários dos terrenos a ter uma casa com, pelo menos, dois pavimentos.

Fique tranquilo: essas especificações raramente inviabilizam a construção da casa dos seus sonhos. Na pior das hipóteses, você vai precisar ajustar um pouco o projeto para que ele se encaixe nas normas.Nem pense em tentar passar por cima das regras. Toda e qualquer construção deve ser aprovada pelo condomínio antes de começar.

Conferir o zoneamento da região é essencial

Você com certeza já notou que, em algumas regiões da sua cidade, os prédios altos predominam, enquanto outros bairros são majoritariamente horizontais. Isso acontece por causa da Lei de Zoneamento e Uso do Solo local. De modo a tornar a cidade organizada, a Prefeitura determina o que pode e o que não pode ser construído em cada bairro.
Fique atento: às vezes, um único bairro pode ter mais de um zoneamento. É por isso que os estabelecimentos comerciais, muitas vezes, se limitam a poucas vias de mais movimento.
Por que isso é importante na hora de procurar terrenos em condomínio fechado à venda? Simples: o seu projeto deve estar de acordo com o que diz a lei, do contrário, você não conseguirá o alvará para a construção. Por exemplo: enquanto em um bairro o limite para a área construída é o dobro da área total do terreno, em outro, pode ser o triplo. Também pode ser que haja limitações quanto à quantidade de pavimentos que sua casa pode ter.
O uso do solo também merece atenção. Ele estabelece a área de vegetação que deverá ser mantida no terreno, de modo a absorver a água da chuva e evitar inundações. Novamente, o descumprimento pode barrar o seu alvará, gerar uma multa e a obrigatoriedade de correção.

Confira a valorização da região

Comprar um imóvel não é meramente escolher onde você vai morar, mas sim  fazer um investimento. Afinal, se você vai financiar a longo prazo, é bom que você tenha retorno caso opte por vender o imóvel alguns anos depois.
Portanto, confira a tendência de valorização da região na qual você pretende comprar seu terreno em condomínio fechado. Você pode fazer consultar  sites especializados, conversar com quem mora na região há mais tempo ou, consultar o valor de imóveis com padrão similar ao que você pretende construir.
Atualmente, a atenção das incorporadoras está voltada a bairros um pouco mais afastados do centro da cidade, e, consequentemente, com um valor por metro quadrado mais baixo. Mas não se preocupe: com a saturação das zonas cêntricas e seus altos preços, a tendência é que a procura por outras regiões aumente – o que significa valorização.
Texto em parceria com o Portal Chaves na Mão.