por Denys Hupel | nov 19, 2018 | Financeiro
A cota condominial é uma das partes mais importantes na administração do condomínio. Sem ela, não há como gerenciar um condomínio de forma correta e tranquila. Em virtude disso, montamos este artigo para esclarecer as principais dúvidas dos síndicos sobre cota e taxa condominial. Confira:
Qual é a diferença entre taxa e cota condominial?
Apesar de possuírem nomes distintos, cota condominial é a mesma coisa que taxa condominial. Ambos os termos têm como definição o rateio das despesas do condomínio.
Sendo assim, o condomínio cobra a cota condominial de cada unidade com o intuito de cobrir as despesas mensais da edificação, como:
Desse modo, a cota condominial é essencial para a gestão e o bom funcionamento do condomínio. Na sua ausência, não há como manter um empreendimento funcionando adequadamente.
Por sua vez, a obrigação do pagamento de cotas condominiais é garantida pelo Art. 1.336 do Código Civil. O inciso I define que é dever do condômino contribuir para as despesas da administração.
A divisão da cota condominial é feita a partir da fração ideal das unidades ou através de divisão igualitária dos valores. No entanto, esse rateio da cota condominial pode ser feito de forma diferenciada caso a convenção do condomínio estipular.
Quais são as cotas condominiais?
Em suma, existem dois tipos de cotas condominiais. A seguir, entenda quais são as suas particularidades:
Taxa condominial: Taxa ordinária
Compõem as cotas condominiais ordinárias todos os custos referentes às necessidades básicas da administração do condomínio. Como por exemplo:
- Consumo de água, gás, luz e esgoto nas áreas comuns;
- Salários, encargos e contribuições previdenciárias dos funcionários do condomínio;
- Manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos e mecânicos de uso comum;
- Equipamentos de prevenção contra incêndios;
- Manutenção das áreas comuns de lazer, como piscina ou academia;
- Pequenos reparos nas instalações elétricas e hidráulicas de uso coletivo;
- Rateio de saldo devedor durante o período da locação do imóvel;
- Reposição do fundo de reserva do condomínio utilizando durante o período da locação.
Segundo a Lei 8.245/91, mais conhecida como Lei do Inquilinato, as cotas condominiais ordinárias devem ser pagas pelo locatário.
Taxa condominial: Taxa extraordinária
Já a taxa condominial extraordinária compreende todas os gastos não rotineiros de manutenção da edificação. São elas:
- Obras de reforma que alteram a estrutura integral do imóvel;
- Pinturas das fachadas;
- Instalação de iluminação na área do condomínio;
- Indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados do condomínio, desde que ocorram antes do início da locação;
- Instalação de equipamento de segurança, contra incêndio, telefone ou de lazer;
- Despesas com decoração e paisagismo;
- Constituição do fundo de reserva.
Consequentemente, as taxas condominiais extraordinárias devem ser pagas pelo proprietário do imóvel. Essa questão também é determinada pela Lei do Inquilinato.
Cota condominial: despesas exclusivas
As despesas exclusivas são todos os valores relacionados a gastos e manutenções feitas em ambientes de propriedade privada. Por exemplo: reformas realizadas dentro de uma unidade do condomínio ou custos devidos à vazamentos entre apartamentos causada por problemas na rede horizontal de água.
Assim sendo, despesas exclusivas não fazem parte das cotas condominiais e, portanto, não devem ser pagas pelo condomínio e nem pelos demais condôminos. As cotas condominiais cobrem apenas as despesas coletivas, como as citadas anteriormente.
Cota condominial: orçamento e prestação de contas
O valor da cota condominial é definido com a aprovação em assembleia geral. Da mesma forma, toda e qualquer alteração nos preços deve passar por votação pelos condôminos. Se os condôminos acreditam que a taxa condominial é abusiva, é preciso convocar uma assembleia para debater o tema. Para isso, deve-se fazer um abaixo-assinado com a assinatura de ¼ dos condôminos.
No geral, as mudanças no orçamento são feitas junto com a prestação de contas. Ela é obrigatória e conforme determina o Art. 1348 do Código Civil, deve ser realizada ao menos uma vez por ano e é um dos deveres do síndico.
Cota condominial: inadimplentes
O condômino que não pagar ou fazer o pagamento da taxa condominial em atraso deverá arcar com multas e juros determinados pelo novo Código Civil. Por outro lado, a legislação permite que cada condomínio desenvolva suas próprias penalidades. Por causa disso, é fundamental conferir o que determina a convenção condominial.
Em casos de inadimplência, o Código Civil sugere que seja cobrado uma multa de 2% + juros de 1% ao mês e mais a correção pela inflação do período atrasado. Tudo isso além do valor das cotas condominiais não pagas, é claro.
O inquilino que não arcar com as despesas condominiais poderá ser despejado da unidade. Da mesma forma, o condomínio pode entrar com uma ação de cobrança judicial de condomínio contra o condômino inadimplente. Conforme o novo Código Civil, a cota condominial é considerada de natureza de título executivo extrajudicial. Isso significa que um juíz pode determinar que o débito seja pago em até três dias.
Em uma situação de venda de imóvel inadimplente, o condomínio pode mover uma ação judicial contra o promissário vendedor ou comprador, dependendo do contrato de compra e venda.
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por Denys Hupel | nov 9, 2018 | Financeiro
É dever do síndico acompanhar a movimentação financeira da conta bancária do condomínio. Um demonstrativo de receitas e despesas de condomínio feito corretamente permite que o síndico mantenha as finanças condominiais organizadas.
E, ainda, possibilita que a planilha de prestação de contas do condomínio seja feita com muito mais tranquilidade.
Aprenda como fazer um bom demonstrativo de receitas e despesas de condomínio com esta publicação.
O que é um demonstrativo de receitas e despesas?
É através do demonstrativo de receitas e despesas que é possível apurar todas as operações financeiras realizadas pelo condomínio em um determinado período. É importante que as informações sejam destacadas de forma resumida e objetiva para evitar confusões.
Desta forma, é possível compreender qual a real situação do empreendimento e, assim, aprimorar a gestão. Agora que você já sabe a definição, vamos ao que interessa: o demonstrativo de receitas e despesas de condomínio.
Demonstrativo de receitas e despesas de condomínio
Como comentamos, o demonstrativo de receitas e despesas de condomínio é fundamental para que a gestão condominial seja feita corretamente. A partir dele é possível montar a prestação de contas do condomínio residencial ou comercial, obrigatória conforme o Art. 1348, VIII, do Código Civil. Um bom demonstrativo financeiro também facilita a elaboração da previsão orçamentária.
No geral, o demonstrativo de receitas e despesas de condomínio é feito ao longo do mês e entregue mensalmente aos condôminos. Isso pode ser organizado pela administradora, por um escritório de contabilidade contratado ou pelo próprio síndico.
Independentemente de quem for o escalado para fazer o demonstrativo de receitas e despesas de condomínio, todos os documentos devem passar pelo aval do síndico e pela conferência do Conselho Fiscal do condomínio.
Em síntese, o demonstrativo de receitas e despesas de condomínio é importante pois:
- Garante a transparência do trabalho do síndico e tranquilidade aos condôminos;
- Ajuda no controle à inadimplência;
- Contribui na atualização da taxa condominial;
- Permite que o síndico tome decisões a partir da análise financeira do condomínio. Assim, é possível decidir se é necessário focar em economizar ou se há dinheiro de sobra para investir;
- Facilita o trabalho do síndico na hora de saber detalhes sobre os gastos feitos ao longo do ano.
Como fazer o demonstrativo de receitas e despesas de condomínio?
Para montar o demonstrativo de receitas e despesas de condomínio, é necessário reunir uma série de documentos. Entenda a função de cada um deles:
Relatório de receitas
A primeira parte do demonstrativo de receitas e despesas de condomínio, é o relatório de receitas. Ele contabiliza todas as receitas do condomínio. Ou seja, todos os valores que foram recebidos pelo condomínio ao longo do mês anterior. Em outras palavras, essa parte reúne as quantias recebidas com o pagamento da taxa condominial, multas, taxa de mudança e demais fontes de renda do condomínio.
Relatório de despesas
Representa todos os gastos do condomínio, sejam eles fixos, variáveis ou extras. Fixos são valores que são sempre os mesmos, como folha de pagamento, contratos, seguro condominial; Variáveis são os que sofrem algum tipo de variação no valor, como contas de água e energia ou manutenções programadas; já os extras são as obras e consertos extraordinários.
Outras contas
Esse tópico do demonstrativo de receitas e despesas de condomínio é focado nos saldos atuais das demais contas do condomínio. Por exemplo: fundo de reserva, aplicações ou poupança.
Balancete
O balancete mensal de condomínio é parte importante do demonstrativo de receitas e despesas de condomínio. Ele resume todas as despesas e receitas, apresentando o saldo do mês e o saldo atual da conta bancária.
Inadimplência
Nesta última parte do demonstrativo de receitas e despesas de condomínio devem estar as informações sobre a inadimplência no condomínio. Importante destacar que não se pode expor os condôminos inadimplentes.
Todas essas informações devem ser resumidas em um documento de no máximo duas folhas. Somente assim o demonstrativo de receitas e despesas de condomínio poderá ser enviados a cada um dos condôminos.
Planilha de prestação de contas condomínio
Para finalizar, vamos falar sobre planilha de demonstrativo de receitas e despesas de condomínio. Nesse momento, devemos contar com a principal aliada do síndico: a tecnologia.
É fundamental que o síndico seja atualizado e utilize métodos para organizar a contabilidade do condomínio que gerencia. Montar uma planilha do condomínio no Excel ou no Word são boas opções na hora de fazer o demonstrativo de receitas e despesas de condomínio. Se necessário, o balancete do condomínio pode ser feito em uma planilha do Excel a parte.
Por outro lado, uma opção interessante é usar um software de gestão de condomínio para armazenar os comprovantes de despesas e a planilha com o demonstrativo de receitas e despesas de condomínio. Assim moradores e condôminos podem acessar às informações quando e onde julgarem necessário.
Elaborar o demonstrativo de receitas e despesas de condomínio pode ser um tanto quanto complicado, mas não deixe que isso atrapalhe o seu trabalho. Com organização e planejamento é possível montar um ótimo demonstrativo de receitas e despesas de condomínio!
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por Denys Hupel | out 18, 2018 | Financeiro
Você já ouviu falar sobre taxa de mudança em condomínio? A medida é adotada por diversos condomínios e causa divergência entre síndicos, proprietários e inquilinos.
Apesar da polêmica, é importante compreender o que é a taxa de mudança e como ela funciona. Como síndico, você também deve saber qual a jurisprudência quando o assunto é taxa de mudança em condomínio. Preparado para saber tudo sobre o assunto?
Vamos lá:
O que é taxa de mudança?
A taxa de mudança é um valor cobrado pelo condomínio quando um morador está entrando ou saindo de uma unidade. A intenção desta taxa é compensar gastos extraordinários causados ao condomínio durante o momento da mudança.
Geralmente são os condomínios de apartamentos que usam esse tipo de cobrança visto que mudanças nesse tipo de edificação podem causar maiores dores de cabeça. Tanto para o síndico, quanto para qualquer morador. Por exemplo: o entra e sai prejudica a limpeza do condomínio ou então o transporte de móveis pode danificar a propriedade.
Quase sempre a cobrança da taxa de mudança é feita junto da taxa condominial. O valor é adicionado ao custo da cota condominial do mês seguinte. Isso significa que o morador precisa estar preparado para arcar com essa nova taxa se quiser evitar a inadimplência.
O valor da taxa de mudança de saída ou de entrada é determinado por cada do condomínio. Porém, o preço não pode ser abusivo visto que os condôminos já pagam as taxas de condomínio todos os meses. Essa nova tarifa não pode ser uma fonte de enriquecimento sem causa por parte do condomínio. A quantia deve ser adequada para cobrir apenas os gastos do condomínio por causa da mudança.
Para que serve a taxa de mudança?
Apesar de representar uma etapa importante na vida dos novos moradores, mudanças podem causar uma série de problemas dentro do condomínio. Alguns contratempos causados por mudanças de entrada e saída são:
- Alteração na rotina do condomínio;
- Funcionários do condomínio precisam ser deslocados para dar assistência;
- Ao menos um dos elevadores precisa ser reservado para o transporte dos móveis;
- É necessário designar uma vaga de garagem para o caminhão de mudanças;
- Deve-se realizar a recepção e cadastramento da equipe de prestadores de serviço;
- É preciso realizar uma limpeza no condomínio para retirar a sujeira causada pela mudança;
- Caso ocorra algum dano ao patrimônio, o condomínio precisará realizar o conserto ou reforma.
A finalidade da taxa de mudança é compensar esses gastos extraordinários que o condomínio tem durante o momento da mudança. Em outras palavras, a taxa de mudança para sair e entrar serve como compensação do estresse ao condomínio.
É legal cobrar taxa de mudança em condomínio?
Essa questão é motivo de polêmica dentro de condomínios Brasil à fora. Em termos legais, a taxa de mudança em condomínio fica em um limbo. Ou seja, a cobrança dela não é considerada legal e nem ilegal perante a lei. A medida também não é citada na Lei do Inquilinato.
Alguns juristas defendem que o condomínio tem o direito de cobrar o encargo desde que o valor não seja exagerado. Portanto, o custo precisa ser proporcional aos gastos extras causados ao condomínio.
Por outro lado, existem casos em que a Justiça determinou a norma é de ilegalidade patente. Em outras palavras, foi determinado que condôminos não são obrigados a pagar taxa para se mudarem. Em 2004, a 4ª Turma de Recursos de Criciúma (SC) julgou a cobrança ilegal. Nesse caso, o condomínio teve de restituir os R$ 600 cobrados por um morador que realizou uma mudança.
Mais recentemente, a cidade de Curitiba (PR) esteve perto de proibir a taxa de mudança em condomínios. Um projeto de lei foi criado pela vereadora Maria Manfron (PP) em agosto de 2017. Essa proposta definia que condomínios residenciais e comerciais seriam proibidos de cobrar o encargo de inquilinos ou proprietários.
Para a redatora, a taxa de mudança fere o art. 5º, inciso XV, da Constituição Federal, pois limita ilegalmente o direito de ir e vir. Como a legislação interna do condomínio não pode contar medidas que conflitem com a lei, a cobrança seria ilegal. De acordo com o projeto de lei, o condomínio pode estabelecer regras de dia e horário de mudança, mas não pode cobrar pela função. Apesar da movimentação, o projeto de lei foi arquivado no mesmo ano.
Independentemente de a discussão sobre a cobrança ser válida ou não, existe uma coisa que é certa. A taxa de mudança só pode ser exigida quando conste na convenção e regimento interno do condomínio.
O síndico só pode realizar a cobrança quando a taxa de mudança consta na legislação interna do condomínio. A convenção também deve propor questões como: quem paga a taxa de mudança, qual o valor e o prazo de pagamento.
Se o condomínio tem interesse de aderir à taxa de cobrança para entrada ou saída, deve-se seguir alguns passos. Para isso, é necessário que o tema seja aprovado em assembleia. O quórum de aprovação é de dois terços dos condôminos presentes.
Se o condômino considera a taxa de mudança do condomínio excessiva, existem medidas que podem ser tomadas. Nessas situações, é possível ingressar com um processo de ação judicial visando anular a cobrança. Para isso, é essencial entrar em contato com um advogado com experiência na área.
Taxa de mudança para sair e entrar: entenda a diferença
Muitas pessoas perguntam se há diferença entre a taxa de mudança para sair e entrar do condomínio. Não há motivo para existir alguma diferença entre os valores das taxas de mudança. Afinal, o condomínio sofre tanto desgaste durante uma mudança de entrada quanto em uma de saída. Entretanto, o que determina se há ou não alguma distinção nas taxas é a convenção do condomínio. Se o documento determina, é necessário respeitá-lo.
Por sua vez, a situação é outra quando a mudança não conta com transporte de móveis. Nesses casos, não é prudente o condomínio cobrar taxa de mudança para sair ou entrar. Como não haverá transporte de materiais pelo condomínio, não existe razão para cobrar qualquer taxa de compensação.
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por Denys Hupel | out 16, 2018 | Financeiro
Muitos síndicos penam na hora de lidar com a gestão financeira do condomínio. Contas a pagar, fundo de reserva, inadimplência… São diversas as responsabilidades. Por causa disso, é comum condomínios contratarem o serviço de uma administradora. Nessas ocasiões, o síndico precisa lidar com uma questão. Qual tipo de conta bancária o condomínio deve adotar: conta pool ou vinculada?
Sabemos que há um grande número de síndicos com dúvidas sobre o tema. Por isso, resolvemos criar esse artigo com as informações mais importantes a respeito de conta pool para condomínios. Entenda tudo sobre o assunto:
O que é conta pool?
A conta pool é uma espécie de conta bancária coletiva na qual uma administradora reúne os recursos de diversos condomínios. Em outras palavras, o dinheiro de um condomínio é misturado com o de outros empreendimentos, em uma conta única.
Nesses casos, a administradora condominial é responsável por gerenciar as receitas e pagamentos de cada um dos condomínios clientes, de forma individual. Desta forma, o síndico não consegue controlar a movimentação financeira na conta do condomínio através de extratos bancários. Só é possível realizar a conferência a partir de relatórios disponibilizados pela própria administradora.
Em contrapartida, existe a conta vinculada. Essa também pode ser chamada de conta individual. Por sua vez, ela permite que o síndico tenha total controle sobre os recursos e possa acessar os dados sempre que quiser.
Também existe a possibilidade de o condomínio utilizar uma conta mista. Assim é possível dividir o gerenciamento das arrecadações com a administradora. A conta pool pode ser utilizada para lidar com as despesas ordinárias diárias, enquanto que a individual é focada na aplicação do fundo de reserva.
Vantagens e desvantagens da conta pool
Se você é um síndico buscando firmar contrato com uma administradora de condomínios, precisa compreender as vantagens e desvantagens da conta pool.
A principal vantagem da conta pool é a comodidade para o síndico. Desse jeito, toda a gestão financeira do condomínio fica a cargo da administradora. Assim, a empresa se torna encarregada pelo recolhimento de impostos, pagamento de funcionários, cobrança das taxas condominiais, etc. Portanto, a prática pode ser interessante para os condomínios cujo síndico não possui grandes conhecimentos na área de finanças.
Agora, a grande desvantagem de utilizar conta pool para condomínios é a insegurança que ela pode trazer. Por não haver formas de controlar o extrato bancário, o condomínio fica à mercê da boa-fé da administradora. Se a empresa não for de confiança, o condomínio corre o risco de sofrer com dívidas, desvios de dinheiro ou fraudes. Geralmente leva-se meses para descobrir que há algo errado acontecendo nas contas do condomínio. E aí o prejuízo já é enorme.
Para resumir, preparamos um compilado das vantagens e desvantagens de utilizar conta pool para condomínios:
Vantagens:
- Grande redução nos valores de taxas bancárias, uma vez que bancos tendem a oferecer tarifas mais atrativas para administradoras condominiais;
- O síndico não precisa lidar com a gestão financeira, podendo focar em outras questões do gerenciamento do condomínio;
- Administradora pode ajudar no controle da inadimplência do condomínio ao gerenciar os recursos e realizar cobranças.
Desvantagens:
- O condomínio tem menos controle dos recursos disponíveis;
- O dinheiro depositado nos fundos de investimento não rende remuneração para o condomínio;
- Administradora pode fazer mau uso do dinheiro do condomínio sem que o síndico saiba;
- Como não é possível ter acesso aos extratos bancários, o condomínio corre o risco de ser vítima de fraudes;
- Caso a administradora venha à falência, o condomínio pode perder toda a quantia depositada na conta pool;
- Se a administradora tiver as contas bloqueadas devido a um processo judicial, o condomínio também ficará sem acesso ao dinheiro;
- A auditoria das contas do condomínio pode ser prejudicada visto que não há como acessar os extratos bancários, apenas relatórios.
Conta pool é legal?
A resposta é sim. Não existe nenhuma ilegalidade na utilização de contas pool. Entretanto, existe uma situação em que a prática não é permitida. Não é possível contratar conta pool caso a convenção do condomínio não autorize. O documento pode citar que as arrecadações precisam ser realizadas através de uma conta bancária própria.
Por causa disso é essencial que o síndico confira as normas internas cada vez que for fechar um contrato. Caso o condomínio perca dinheiro por causa da conta pool, o síndico pode ser responsabilizado por descumprir a convenção.
É importante ressaltar que o condomínio tem o direito de escolher o tipo de conta bancária que achar melhor. Se a administradora oferece apenas a opção de conta pool, o conselho fiscal e o síndico precisam analisar se vale a pena ou não fechar negócio com a empresa.
Portanto é fundamental que seja feita uma análise minuciosa do contrato. Deve-se conferir qual o modelo de conta e também quais são as obrigações da administradora. Além disso, é importante pesquisar se a empresa em questão é de confiança. Para evitar aborrecimentos, lembre-se de checar:
- Informações comerciais, judiciais e fiscais da empresa;
- Se a administradora possui boas referências;
- Faça uma pesquisa com outros condomínios que são atendidos pela prestadora de serviço.
Com o serviço de uma administradora de confiança, são poucos os riscos de o condomínio sofrer um desfalque financeiro!
O que fazer caso o condomínio seja lesado pela administradora?
Se o condomínio tiver algum tipo de problema com a administradora, o síndico precisa saber como agir. A primeira coisa a fazer é interromper o depósito de novos valores na conta pool. Em seguida, deve-se contatar a assistência de um advogado.
Dependendo da situação, é possível entrar com uma ação na Justiça contra a administradora do condomínio. Ainda, é importante destacar que o condomínio é resguardado pelo Código de Defesa do Consumidor. O art. 6, item III, defende que uma prestação de serviços e de contas correta é de obrigação da administradora para com o condomínio.
Agora que você já sabe como funciona uma conta pool, fique atento aos lançamentos financeiros do condomínio que você administra. Afinal, gestão financeira condominial é coisa séria!
Mantenha as finanças do condomínio sob controle utilizando a nossa Planilha Gratuita de Prestação de Contas!
por Denys Hupel | set 24, 2018 | Financeiro
A gestão de um condomínio pode ser comparada a gestão empresarial já que, assim como em uma empresa, no condomínio existem funcionários que trabalham para garantir o conforto, a segurança e o bem estar dos moradores.
Mas é claro que tudo isso tem um custo que precisa ser controlado para evitar problemas, e esse é o papel do administrador.
O administrador do condomínio recebe os valores pagos pelos moradores através da taxa de condomínio, e tem o dever de fazer o uso adequado desses recursos, para atender as necessidades dos condôminos.
O uso indevido dos valores ou a falha na prestação de contas pode gerar dúvidas, afetar a credibilidade e trazer problemas para a gestão do condomínio.
Sendo assim, o controle financeiro do condomínio deve ser realizado com bastante cuidado e atenção para que seja impecável. Siga as seguintes dicas para não cometer erros no controle financeiro do condomínio.
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Planejamento é essencial
O planejamento é chave para a eficiência de qualquer controle financeiro, já que com ele é possível identificar a posição atual, o objetivo a ser alcançado e o que é preciso fazer para conseguir isso.
É preciso fazer um levantamento da situação atual do condomínio, projetar os recebimentos e despesas dos meses seguintes e criar um fluxo de capital. Somente assim o gestor poderá identificar oportunidades de realizar reformas ou melhorias, sem comprometer as finanças.
Essa análise também permite que sejam identificados problemas no orçamento e verificados os motivos, para então encontrar uma forma de recuperar o prejuízo e criar o fundo de reserva.
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Registre todas as despesas e receitas
É importante que tudo seja devidamente registrado para que não ocorram problemas de perda de informações relevantes. Até um tempo atrás esse controle era feito em planilhas, mas hoje a tecnologia já oferece recursos que facilitam a tarefa.
Utilizar um ERP ajuda a simplificar o registro e acesso às informações, além de garantir a segurança das mesmas.
Investir em um sistema, com armazenamento em nuvem garante a estabilidade do sistema, a segurança das informações e o acesso de pessoas autorizadas de qualquer lugar e em qualquer horário, através da internet.
O módulo financeiro permite a visualização do fluxo de caixa e a criação de projeções financeiras, que ajudam a embasar tomadas de decisões importantes para o condomínio.
Além disso, o módulo de relatórios torna bem simples a prestação de contas, evitando dúvidas ou desconfianças.
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Mantenha um fundo de reserva
Imprevistos sempre acontecem e justamente por isso é muito importante que o condomínio tenha um fundo de reserva para emergências.
O ideal é que haja uma consulta prévia aos moradores antes que o fundo seja utilizado e a prestação de contas sobre uso do dinheiro é igualmente importante.
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Controle a inadimplência
Quando a crise financeira chega ao país sobra para todo mundo, e nos condomínios isso pode ser visto através do aumento da inadimplência entre os moradores.
Os condôminos que pagam em dia seus valores devidos não podem arcar com as despesas que quem está passando por dificuldades, caso contrário o problema acaba se tornando ainda maior.
É importante se mostrar acessível e oferecer oportunidades de negociação da dívida assim que o problema aparece, para evitar que se torne grande demais e medidas judiciais precisem ser tomadas.
Uma boa reserva financeira pode ajudar a manter os serviços nesses períodos.
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Foque na redução de desperdícios
Se muitas vezes não é possível eliminar despesas, sempre é possível evitar desperdícios que acabam onerando o orçamento. Água, luz, limpeza e conservação são algumas das despesas que podem ser reduzidas se você conscientizar os condôminos, envolvendo-os em campanhas.
É possível também investir em melhorias de eficiência energética e uso de recursos sustentáveis, como sistemas de captação da água da chuva ou captação de energia solar para manter as luzes dos corredores e das áreas de uso comum. Inicialmente o investimento é maior, mas, no longo prazo, os benefícios são mais que visíveis.
O controle financeiro eficiente permite que as despesas e receitas sejam equilibradas e garante o bem estar e o atendimento das necessidades dos moradores.
Seguindo essas dicas, certamente a gestão do seu condomínio será organizada e você será reconhecido pelo bom trabalho realizado.
Post em parceria com o site superatualizado.com.br.
por Denys Hupel | set 12, 2018 | Financeiro
Discussões e brigas por causa de dinheiro são um mal recorrente na vida em comunidade. Muitas vezes essas divergências resultam em depósito em juízo em condomínios. Além de causarem uma enorme dor de cabeça, essas ações judiciais podem trazer prejuízo ao empreendimento que precisa esperar até receber o pagamento.
Com esse artigo, você vai aprender:
O que é depósito em juízo em condomínio?
O depósito em juízo em condomínio é uma ação judicial, também conhecida como Ação de Consignação em Pagamento e que está prevista nos artigos 539 e 549 do Código de Processo Civil de 2015, que revogou o estabelecido em 1973. Normalmente ocorre por causa de discordâncias entre morador e administração do condomínio a respeito de uma cobrança de valores e só é válida quando baseada em argumentos e provas concretas.
Se um morador suspeita do preço cobrado por uma determinada despesa do condomínio ou duvida da legalidade de uma cobrança, ele tem o direito de entrar com uma ação na justiça. Com o auxílio de um advogado, o condômino realiza o pagamento da quantia que acha justa, mas o valor fica pendente. Esse dinheiro não é depositado na conta do condomínio até que ocorra uma averiguação de um juiz.
Entretanto, não é sempre que se pode entrar com um depósito judicial. O depósito em juízo em condomínio não pode ser utilizado como forma de atrasar um pagamento. Em casos de interpretação de que o morador agiu de má fé, a ação judicial pode resultar numa multa de 20% do valor em destaque e o perdedor poderá ter que pagar todos os custos do processo ao final da ação.
Também é importante levar em consideração que o processo pode levar de um a oito anos. Desta forma, é aconselhável tentar resolver o problema de forma administrativa e amigável antes de recorrer ao Poder Judicial.
Como funciona o depósito em juízo de condomínio?
No caso de depósito em juízo condominial, existe um procedimento que deve ser seguido. O primeiro passo é contatar um advogado de confiança. O profissional irá verificar se a situação é válida e instruir o morador sobre as questões legais.
Caso seja evidente a cobrança indevida, o advogado indicará o local para onde o morador insatisfeito deve encaminhar a reclamação. Dependendo do caso ou região, é necessário comparecer ao fórum ou em um juizado especial.
No local determinado, o condômino deve explicar seus argumentos. Para isso, é importante estar munido com ideias claras e até mesmo provas. Se a alegação for aceita, é concedida a autorização para realizar o pagamento. Assim, dá-se início à ação judicial.
Nesses casos, o condomínio recebe uma notificação sobre o depósito efetuado. Toda a correspondência entre as duas partes deve ser registrada e protocolada. Outra opção é enviar a comunicação através de um Cartório de Registro de Títulos e Documentos.
Se o síndico aceitar o depósito, o processo é encerrado. Porém, caso haja discordância entre os valores, deve apresentar seus argumentos para negar a proposta. Apenas então o caso será encaminhado ao juiz, que decidirá quem tem razão. Se a ação for recusada, o credor recebe o valor total da cobrança.
É essencial que o morador notifique previamente a intenção de pagamento ao condomínio, através de uma carta ou outro documento. Assim, evita-se o argumento de que não houve iniciativa de pagamento.
Em quais casos é aplicado o depósito em juízo em condomínio?
A maioria dos casos de depósitos em juízo em condomínio se encaixam nas seguintes situações:
- Para contestar um valor cobrado: quando há dúvidas em relação a um valor estipulado pelo condomínio. Pode ser porque uma das partes não concorda com os cálculos ou o preço não é o mesmo da combinação inicial.
Casos comuns a esse cenário:
- Aumento da taxa condominial sem aviso ou votação da assembleia;
- Obras ou manutenções no condomínio que ultrapassam o custo estipulado para rateio;
- Quando um condomínio rejeita o pagamento de uma dívida pelo condômino;
- Pagamentos de dívidas que incluem juros e correção monetária.
- Contestar possíveis irregularidades na aprovação de valores: ocorre quando já existe uma ação judicial questionando uma atitude do condomínio. Geralmente, o contexto envolve o pagamento da taxa condominial. Para evitar atrasos e cobranças de juros, o condômino pode pedir permissão para fazer uma ação de consignação em pagamento. O juiz autoriza ou não o depósito da quantia, que será válida até o final do processo.
Depósito em juízo de taxa de condomínio
É recorrente que seja usado o depósito em juízo de taxa de condomínio como uma forma de evitar a inadimplência. Nesses casos, é preciso ter em mente de que o condômino só sairá da lista de devedores quando o condomínio receber a notificação da ação judicial. Até lá, ainda serão cobrados os juros. Após isso, o condomínio precisa atualizar a lista de inadimplentes e adicionar uma observação sobre o valor estar retido judicialmente.
Em situações como essa, é importante levar em consideração que nem sempre o depósito judicial é a melhor forma de lidar com uma dívida. Por ser um processo que só pode ser feito com uma assistência jurídica adequada de um advogado, o custo do depósito judicial pode vir a ser mais alto do que o da inadimplência, sem citar ainda o longo tempo médio que geralmente se espera por uma resolução legal do caso. O devedor precisa considerar se não é mais interessante resolver o problema com o condomínio de forma amigável.
Como evitar depósito em juízo de condomínio?
Para evitar depósitos em juízo em condomínio, é preciso dar atenção às reuniões de assembleia. A decisão de uma votação de assembleia é incontestável e comprova que a cobrança foi aprovada pela maioria dos moradores. Por isso, sempre siga os ritos legais de uma assembleia e registre devidamente todas as decisões através de uma ata, assim sempre haverão provas do que foi decidido pela maioria dos condôminos.
Mesmo que não exista necessidade legal, é importante que todas as questões relacionadas a dinheiro passem pelo crivo da assembleia. Essa é uma medida preventiva que o síndico pode tomar para proteger a saúde financeira do condomínio, evitando que parte da arrecadação fique indisponível para a utilização. Lembre-se também que a conversa amigável e uma possível solução em comum acordo são sempre mais fáceis e baratas para qualquer gestão condominial.
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