por Aline Oelrich | ago 31, 2018 | Gestão Condominial
A reunião do condomínio é um dos momentos mais importantes do trabalho de síndico. É a ocasião em que todos os moradores, proprietários e seus representantes se reúnem para discutir e tomar decisões sobre assuntos que afetam a vida em comunidade.
Entretanto, não são todos os condomínios que conseguem o privilégio de contar com reuniões tranquilas e pacíficas. Pensando nisso, separamos algumas informações e dicas para reuniões de condomínio.
Assim, o síndico já vai estar pronto para quando chegar a hora de aprovar aquela obra, alteração no regimento interno ou ajuste no valor da taxa de condomínio. Confira:
Como marcar uma reunião de condomínio?
A preparação da reunião de condomínio é tão importante quanto a execução. Existem uma série de detalhes que o síndico precisa ficar de olho para que tudo saia de acordo com a legislação. Caso contrário, a assembleia pode sofrer impugnação – e tudo o que for decidido na reunião será anulado.
Por causa disso, é necessário prestar muita atenção para que sejam obedecidas todas as regras do Código Civil brasileiro durante a convocação de assembleia. De acordo com o Art. 1.354, a assembleia não poderá ser realizada se todos os condôminos não forem convocados. Ou seja, se um condômino não receber uma notificação prévia sobre o encontro, a assembleia de condomínio não é válida legalmente.
A carta de convocação pode ser enviada por correspondência ou circular através de um sistema de gestão de condomínio, como o TownSq. Além disso, é aconselhável expor uma cópia desse documento em uma área de grande circulação no condomínio, como elevadores, hall de entrada ou portaria.
Os moradores também têm o direito de marcar uma reunião de condomínio por conta própria. O Art. 1.355 determina que assembleias extraordinárias podem ser convocadas por um quarto dos condôminos. Logo, os moradores podem se organizar, montar um abaixo-assinado e exigir que seja realizada uma assembleia do condomínio mesmo sem o aval do síndico.
Carta de convocação para reunião de condomínio
Para marcar uma reunião de condomínio, o síndico precisa montar uma notificação com as seguintes informações:
- Data do encontro
- Local
- Pauta da reunião
É fundamental destacar que apenas poderão ser votados os assuntos que estiverem presentes nesse documento. Caso apareçam novas demandas durante a reunião de condomínio, o síndico deve anotar as recomendações e convocar um futuro encontro para discutir essas novas pautas.
Para facilitar o trabalho do síndico, oferecemos um Modelo de Convocação de Assembleia.
Mantendo a ordem durante a reunião de condomínio
O síndico é o responsável por fazer a reunião de assembleia ocorrer tranquilamente e apaziguar os ânimos dos moradores mais fervorosos. O primeiro passo é escolher quem será o presidente da mesa. Essa pessoa irá conduzir os moradores ao longo das pautas e coordenar o secretário da mesa.
Em vista disso, o ideal é que o presidente seja alguém firme e neutro, que não represente nenhum grupo dentro do condomínio. Com uma mesa composta por pessoas bem orientadas para conduzir a reunião de condomínio, o risco de atritos diminui consideravelmente.
O foco também é um quesito indispensável. No início dos trabalhos, combine com a assembleia o tempo estipulado para debater cada uma das pautas. Por exemplo: a previsão orçamentária será discutida por 10 minutos, a aprovação de obras terá 25 minutos e assim por diante.
É essencial que o síndico se mantenha presente ao final da reunião para esclarecer dúvidas dos moradores e informar sobre os próximos passos que deverão ser seguidos após as decisões. Desta forma, o papel do síndico torna-se mais prestativo e a comunicação em condomínio fica mais transparente.
Assembleia de condomínio – Quórum
As votações nas reuniões de condomínio precisam seguir regras de acordo com o tema:
- Aprovação de prestação de contas, aumento da taxa condominial e eleição de síndico: deve-se fazer a primeira convocação, na qual é preciso quórum de metade do todo. Se esse quórum não for atingido, é feita a segunda convocação – que tem quórum livre. Após isso, a votação é decidida pela maioria dos presentes;
- Obras necessárias: necessitam do voto da maioria dos presentes para serem aprovadas. Lembrando que estas obras são as manutenções de pintura, conservação de máquinas e demais reparos para manter o condomínio, como limpeza da fachada e afins;
- Obras úteis: são as reformas que melhoram ou facilitam a rotina do condomínio, como modificação de um espaço de depósito de lixo, melhorias funcionais para segurança na garagem, etc. Esse tipo de votação exige maioria dos votos entre o todo os condôminos para ser aprovada;
- Obras voluptuárias: precisam da maioria dentro de ⅔ do total do número de condôminos. São reparos para melhor o entretenimento e o lazer dos moradores, como aumento da piscina, melhorias no salão de festas, etc;
- Alterações na convenção de condomínio ou regimento interno: exigem maioria na votação de um quórum de 2/3 de todos os proprietários;
- Destituição do síndico: em caso de insatisfação com a gestão do síndico atual, ¼ (um quarto) dos moradores podem convocar uma reunião de condomínio para que seja discutida a permanência do síndico. A validade da votação é de maioria absoluta, ou seja 50% dos condôminos + 1.
Para outros assuntos, se aplica a regra votação mínima de todos os presentes.
Ata de reunião de condomínio
A ata de condomínio é aquele documento que reúne todas as decisões de uma reunião de condomínio. Esse documento serve como comprovação do que foi deliberado pela assembleia. Também funciona como base para o trabalho do síndico.
O responsável pela redação é o secretário de mesa, eleito ao início da assembleia geral.
A ata de condomínio deve ser feitas a partir das seguintes informações:
- Nome do condomínio;
- O tipo de assembleia (extraordinária ou ordinária);
- Data, hora, local;
- Nomes do presidente e do secretário de mesa;
- Lista de todos os presentes na reunião;
- Lista de pautas a serem tratadas;
- Resumo das decisões tomadas em assembleia;
- Informar se há quórum presente;
- Folha com assinatura de todos os condôminos presentes no momento;
- Assinatura do presidente e do secretário da mesa.
Assim como a convocação, a ata pode ser disponibilizada para conferência dos moradores nas áreas comuns, enviada por correspondência ou via internet. Se o imóvel conta com uma administradora de condomínio, a empresa pode ficar responsável pelo envio.
É a convenção de condomínio que determina o prazo para envio da ata aos moradores e se há necessidade ou não de registro em cartório.
Assembleias podem ser um tanto quanto assustadoras. Mas com estas dicas, você será capaz de manter a reunião de condomínio trtranquila, pacífica e sem estresse.
Facilite o trabalho durante a reunião de condomínio utilizando o nosso Modelo de Ata de Condomínio, totalmente gratuito!
por Denys Hupel | ago 22, 2018 | Gestão Condominial
As assembleias de condomínio são um dos momentos mais relevantes da vida em comunidade. A presença de todos os condôminos é de extrema importância uma vez que quem não comparecer terá de lidar com as decisões tomadas pela maioria. Esse também é o momento que o síndico tem para prestar contas e mostrar aos moradores o trabalho que vem fazendo.
Descubra tudo sobre assembleias de condomínio com esse artigo que preparamos:
A assembleia de condomínio é o momento em que os condôminos se reúnem para discutir e tomar decisões sobre questões administrativas e que afetam a rotina do condomínio. É um momento para tirar dúvidas, debater e se inteirar sobre como vai a administração condominial e o trabalho do síndico.
Existem quatro tipos de assembleias de condomínios:
- Assembleia Geral Ordinária (AGO): ocorre obrigatoriamente uma vez por ano e é focada na prestação de contas, aprovação das despesas dos últimos 12 meses e a previsão orçamentária para o próximo ano. Muitos condomínios aproveitam a AGO para fazer a eleição de síndico, subsíndico e conselho fiscal e para fazer alterações na convenção de condomínio.
- Assembleia Geral Extraordinária (AGE): visam discutir e aprovar despesas emergenciais e assuntos gerais que não foram contemplados pela AGO.
- Assembleia Geral de Instalação (AGI): é feita para estrear um condomínio novo em folha, que acabou de ser entregue pela incorporadora. É feita a inscrição de CNPJ junto à Receita Federal, contratação de seguro obrigatório e eleição do primeiro síndico e equipe condominial.
Veja também cinco dicas para realizar uma assembleia eficiente.
Assembleia de condomínio – Código Civil
A lei que regulamenta assembleias de condomínio é a de nº 10406 sancionada em janeiro de 2002, no capítulo Do Condomínio Edilício. São seis os artigos:
Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembléia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno.
- 1o Se o síndico não convocar a assembléia, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo.
- 2o Se a assembléia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer condômino.
Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)
Art. 1.352. Salvo quando exigido quorum especial, as deliberações da assembléia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais.
Parágrafo único. Os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da convenção de constituição do condomínio.
Art. 1.353. Em segunda convocação, a assembléia poderá deliberar por maioria dos votos dos presentes, salvo quando exigido quorum especial.
Art. 1.354. A assembléia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião.
Art. 1.355. Assembléias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos.
Conheça todos os artigos de lei sobre condomínios!
Como fazer uma convocação para assembleia de condomínio?
Assembleias de condomínio podem ser convocadas tanto pelo síndico quanto pelos moradores. Nesse caso, é preciso de um quarto dos condôminos. O síndico deve fazer a convocação com muita atenção, pois qualquer erro nesta etapa pode resultar na impugnação da assembleia.
O Art. 1.354 do Código Civil determina que todos os condôminos devem ser convocados para a reunião e, caso isso não ocorra, a assembleia poderá não ser deliberada. Mande uma correspondência ou crie uma circular aos moradores com informações básicas como data, local, a lista de pautas que serão discutidas. Apenas poderão ser debatidos ou votados os assuntos que forem citados no documento.
Para garantir provas de que todos os condôminos foram notificados, faça questão de pedir assinaturas no momento da entrega do convite. Também é importante expor uma cópia da convocação em um ambiente de grande circulação no condomínio, como elevadores e hall de entrada. Ou então, pode-se criar uma circular através de um sistema de gestão de condomínios como o TownSq e aproveitar para economizar papel.
O prazo para enviar as convocações é estipulado pela convenção do condomínio. Caso o documento não aborde o assunto, recomenda-se enviar o convite com pelo menos dez dias de antecedência.
Baixe aqui nosso Modelo de Convocação de Assembleia
Como conduzir uma assembleia de condomínio?
Primeiramente, todos os participantes devem assinar a lista de presença, indicando nome e unidade do condomínio. O síndico deve aproveitar esse momento para conferir procurações e lista de inadimplentes.
Antes de começarem os trabalhos, geralmente são feitas duas chamadas. Se no momento da primeira não estiverem presentes metade das frações ideais do condomínio, é necessário aguardar a segunda chamada para dar início à assembleia. Após isso, é preciso eleger quem será o presidente da mesa. Essa pessoa ficará responsável por orientar os moradores ao longo da lista de pautas e nomear um secretário para redigir a ata.
A ordem dos assuntos tratados deve seguir a relação disponibilizada pelo edital de convocação, o mesmo que foi distribuído aos condôminos e exposto nas áreas comuns do condomínio. Um limite de tempo para cada tópico pode ser estipulado em conjunto antes de começar o debate.
Quem pode presidir a assembleia de condomínio? Todos os moradores podem se candidatar desde que estejam quites com o condomínio. O presidente da mesa deve ser alguém que seja firme e neutro, por isso não é recomendável que o síndico exerça esse papel. Consulte a convenção do condomínio para conferir se há alguma norma específica.
Quem pode votar na reunião de assembleia? Inquilinos podem participar e votar desde que apresentem procurações em nome do condômino, assim como filhos e parentes de proprietários. Contudo, inadimplentes não podem participar das deliberações e votações segundo o Art. 1.335.
Baixe aqui:
Assembleia de condomínio – Quóruns
Votações em reuniões de condomínios seguem regras estipuladas pela legislação, que contam com quóruns mínimos a partir de temas específicos. Confira:
- Alterações na convenção do condomínio ou regimento interno: exige maioria na votação de um quórum de 2/3 de todos os proprietários.
- Destituição de síndico: a demissão só é válida com a maioria absoluta (50% + 1) de todos os condôminos.
- Aprovação de contas, aumento da taxa condominial e eleição de síndico: deve-se fazer a primeira convocação, na qual é preciso quórum de metade do todo. Se não for alcançado essa quantidade mínima de pessoas, é feita a segunda convocação, que tem quórum livre. A votação é decidida pela maioria dos presentes.
- Aprovação de obras necessárias: todas aquelas que buscam conservar e impedir a deterioração do condomínio, como pinturas de fachada, reparos ou manutenções contra infiltrações. A aprovação é feita pela maioria dos votos presentes na assembleia (50% + 1).
- Aprovação de obras úteis:obras que melhoram o acesso e a vida no condomínio, como instalação de grades ou compra de sistema de segurança. Precisam da maioria dos votos (50% + 1) de todo os condôminos para serem aprovadas.
- Aprovação de obras voluptuárias: são aquelas não urgentes e que focam na beleza do condomínio ou lazer dos moradores (jardins, decorações ou reformas estéticas nas áreas comuns). Precisam ser aprovadas por 2/3 dos votos de todo o condomínio.
Para demais assuntos referentes às mudanças e decisões para o condomínio, se aplica a regra votação mínima de todos os presentes.
Entenda melhor sobre obras necessárias, úteis e voluptuárias.
Agora que você sabe tudo sobre assembleia de condomínios, aproveite para montar uma Planilha de Controle do Condomínio e não deixar nada passar batido.
