Auditoria em condomínio: entenda como fazer e evite fraudes

Auditoria em condomínio: entenda como fazer e evite fraudes

Todo mundo sabe que condomínios movimentam muito dinheiro. No meio de tantos recursos, muitos se tornam vítimas de fraudes, desvios e outros problemas que podem ocorrer devido à má-fé ou descuidos cometidos por administradoras e até mesmo síndicos. Uma forma de se prevenir contra esse tipo de complicação é através da auditoria em condomínio, ferramenta essencial para evitar fraudes e infortúnios financeiros.

Nesta publicação, vamos explicar tudo sobre como fazer uma auditoria condominial. Vamos lá?

Como pedir auditoria em condomínio?

Está desconfiado sobre como as contas do seu condomínio estão sendo gerenciadas? Nessas situações, a primeira coisa a fazer é focar na comunicação. Busque conversar com o síndico, com o conselho fiscal e, se houver, com a administradora do condomínio para esclarecer as suas dúvidas.

Caso a desconfiança persista, é recomendável buscar a assessoria de uma empresa ou contador autônomo especializado na área de auditoria de condomínios. Esse profissional deve ser qualificado e possuir conhecimento prático sobre auditoria em condomínio, Código Civil, bem como questões fiscais e trabalhistas. Ao fazer a pesquisa, confira se a prestadora de serviços está devidamente registrada junto ao Conselho Regional de Contabilidade (CRC) da sua região.

Não é indicado que a auditoria condominial seja feita pela própria administradora. O parecer de auditoria em condomínio deve ser realizado por uma entidade independente, sem vínculo com o empreendimento.
Geralmente, a auditoria condominial é pedida pelo próprio síndico ou conselho fiscal. No entanto, os condôminos podem se mobilizar e pedir pela análise das contas. Nesses casos, é possível convocar uma reunião de assembleia geral através de um abaixo-assinado para discutir o tema.

Caso os moradores optem por pedir uma auditoria sem o aval do corpo diretivo, é essencial contar com auxílio jurídico para que o processo ocorra corretamente.

Síndico pode contratar auditoria?

Não apenas pode, como deve. Por ser o principal responsável pelo condomínio, é dever do síndico garantir que a administração condominial seja transparente. Sendo assim, o síndico deve fazer da auditoria em condomínio a sua melhor amiga, visto que ela é uma ferramenta primordial para a saúde contábil do empreendimento.

Dependendo da situação, podem ser realizados diferentes processos de auditoria em condomínio. São eles:

Auditoria investigativa

Ideal para quem está com a pulga atrás da orelha e desconfia da existência de ilegalidades no gerenciamento das contas condominiais. A intenção é obter provas de fraudes, superfaturamentos ou desvios de verbas, visando destituir ou penalizar os culpados.

Auditoria preventiva

Este é o modelo perfeito para os síndicos que querem um auxílio na contabilidade. Ela tem o papel de identificar possíveis erros contábeis na administração, buscando evitar problemas futuros. É a opção certa para os condomínios que querem revisar as contas, diminuir gastos e aperfeiçoar os processos administrativos.

Objetivos da auditoria em condomínio

Em síntese, podemos resumir os objetivos da auditoria em condomínio em três pilares: acompanhar as contas, avaliar a gestão e evitar fraudes. Entenda melhor cada um desses tópicos:

Acompanhar as contas do condomínio

Como citamos anteriormente, condomínios lidam com grandes quantidades de dinheiro. Exatamente por isso, o síndico às vezes precisa de uma ajudinha extra para deixar tudo em ordem. Consequentemente, a auditoria condominial é uma forma de auxílio no acompanhamento das contas, em que um profissional qualificado revisa cada despesa e arrecadamento. Dessa forma, o síndico conta com o amparo de um assessor/analista, que oferece recomendações sobre como fazer o dinheiro do condomínio render mais e evitar dores de cabeça.

Avaliar gestão do condomínio

Nem sempre o síndico eleito é a pessoa mais indicada para o cargo. Nesses casos, a auditoria de condomínio pode funcionar como um termômetro da qualidade da gestão condominial.

Dessa forma, o parecer de auditoria em condomínio pode ser uma exigência cobrada pelo conselho fiscal e até mesmo pelos próprios condôminos. Sendo assim um meio de evitar a má administração do condomínio, seja por parte do síndico ou pela empresa administradora.

Ao longo da análise do auditor, são conferidas as pastas de contas e recibos, folha de pagamento dos funcionários, contratos com prestadoras de serviços, relatório de inadimplência, recolhimento de obrigações fiscais e contábeis, entre outros.

Evitar fraudes no condomínio

Por fim, vamos falar sobre o objetivo mais comum das auditorias para condomínios. Infelizmente, condomínios de todo o país são vítimas de práticas ilegais e a análise minuciosa das contas é uma forma de buscar justiça pelos crimes cometidos.

Ao constatar a presença de fraude dentro do condomínio, o relatório da auditoria condominial torna-se prova que poderá ser utilizada na Justiça.

Como fazer auditoria em condomínio?

Para finalizar, vamos falar sobre algumas questões práticas acerca das auditorias em condomínio.

Valor de auditoria em condomínio

O custo de uma auditoria de condomínio varia conforme o tamanho do empreendimento. É comum que o valor seja estipulado com base no número de unidades do condomínio. Por exemplo, no caso de uma auditoria preventiva, o preço costuma ficar em torno de R$ 3 a R$ 6 mensais por unidade.

Por outro lado, as auditorias investigativas geralmente são mais caras. A urgência desse tipo de análise requer uma maior dedicação do auditor em um menor período de tempo. Para isso, o valor desse tipo de auditoria é calculado a partir do orçamento de horas mais o número de unidades do condomínio.

Relatório de auditoria de condomínio

Ao final da análise das contas do condomínio, a empresa auditora entrega um relatório da auditoria do condomínio. Esse documento também é comumente chamado de parecer de auditoria em condomínio.
Com o auxílio de recursos tecnológicos, o profissional compila todas as informações adquiridas ao longo da investigação. No caso de auditorias preventivas, esse processo é constante e geralmente é entregue um relatório mensal, trimestral, semestral ou anual.

A auditoria condominial é uma grande aliada ao trabalho do síndico, trazendo transparência e profissionalismo à gestão condominial.

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Veja o que é a taxa ou cota condominial e entenda como é calculada

Veja o que é a taxa ou cota condominial e entenda como é calculada

A cota condominial é uma das partes mais importantes na administração do condomínio. Sem ela, não há como gerenciar um condomínio de forma correta e tranquila. Em virtude disso, montamos este artigo para esclarecer as principais dúvidas dos síndicos sobre cota e taxa condominial. Confira:

Qual é a diferença entre taxa e cota condominial?

Apesar de possuírem nomes distintos, cota condominial é a mesma coisa que taxa condominial. Ambos os termos têm como definição o rateio das despesas do condomínio.
Sendo assim, o condomínio cobra a cota condominial de cada unidade com o intuito de cobrir as despesas mensais da edificação, como:

Desse modo, a cota condominial é essencial para a gestão e o bom funcionamento do condomínio. Na sua ausência, não há como manter um empreendimento funcionando adequadamente.
Por sua vez, a obrigação do pagamento de cotas condominiais é garantida pelo Art. 1.336 do Código Civil. O inciso I define que é dever do condômino contribuir para as despesas da administração.
A divisão da cota condominial é feita a partir da fração ideal das unidades ou através de divisão igualitária dos valores. No entanto, esse rateio da cota condominial pode ser feito de forma diferenciada caso a convenção do condomínio estipular.

Quais são as cotas condominiais?

Em suma, existem dois tipos de cotas condominiais. A seguir, entenda quais são as suas particularidades:
Taxa condominial: Taxa ordinária
Compõem as cotas condominiais ordinárias todos os custos referentes às necessidades básicas da administração do condomínio. Como por exemplo:

  • Consumo de água, gás, luz e esgoto nas áreas comuns;
  • Salários, encargos e contribuições previdenciárias dos funcionários do condomínio;
  • Manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos e mecânicos de uso comum;
  • Equipamentos de prevenção contra incêndios;
  • Manutenção das áreas comuns de lazer, como piscina ou academia;
  • Pequenos reparos nas instalações elétricas e hidráulicas de uso coletivo;
  • Rateio de saldo devedor durante o período da locação do imóvel;
  • Reposição do fundo de reserva do condomínio utilizando durante o período da locação.

Segundo a Lei 8.245/91, mais conhecida como Lei do Inquilinato, as cotas condominiais ordinárias devem ser pagas pelo locatário.
Taxa condominial: Taxa extraordinária
Já a taxa condominial extraordinária compreende todas os gastos não rotineiros de manutenção da edificação. São elas:

  • Obras de reforma que alteram a estrutura integral do imóvel;
  • Pinturas das fachadas;
  • Instalação de iluminação na área do condomínio;
  • Indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados do condomínio, desde que ocorram antes do início da locação;
  • Instalação de equipamento de segurança, contra incêndio, telefone ou de lazer;
  • Despesas com decoração e paisagismo;
  • Constituição do fundo de reserva.

Consequentemente, as taxas condominiais extraordinárias devem ser pagas pelo proprietário do imóvel. Essa questão também é determinada pela Lei do Inquilinato.

Cota condominial: despesas exclusivas

As despesas exclusivas são todos os valores relacionados a gastos e manutenções feitas em ambientes de propriedade privada. Por exemplo: reformas realizadas dentro de uma unidade do condomínio ou custos devidos à vazamentos entre apartamentos causada por problemas na rede horizontal de água.
Assim sendo, despesas exclusivas não fazem parte das cotas condominiais e, portanto, não devem ser pagas pelo condomínio e nem pelos demais condôminos. As cotas condominiais cobrem apenas as despesas coletivas, como as citadas anteriormente.
Cota condominial: orçamento e prestação de contas
O valor da cota condominial é definido com a aprovação em assembleia geral. Da mesma forma, toda e qualquer alteração nos preços deve passar por votação pelos condôminos. Se os condôminos acreditam que a taxa condominial é abusiva, é preciso convocar uma assembleia para debater o tema. Para isso, deve-se fazer um abaixo-assinado com a assinatura de ¼ dos condôminos.
No geral, as mudanças no orçamento são feitas junto com a prestação de contas. Ela é obrigatória e conforme determina o Art. 1348 do Código Civil, deve ser realizada ao menos uma vez por ano e é um dos deveres do síndico.
Cota condominial: inadimplentes
O condômino que não pagar ou fazer o pagamento da taxa condominial em atraso deverá arcar com multas e juros determinados pelo novo Código Civil. Por outro lado, a legislação permite que cada condomínio desenvolva suas próprias penalidades. Por causa disso, é fundamental conferir o que determina a convenção condominial.
Em casos de inadimplência, o Código Civil sugere que seja cobrado uma multa de 2% + juros de 1% ao mês e mais a correção pela inflação do período atrasado. Tudo isso além do valor das cotas condominiais não pagas, é claro.
O inquilino que não arcar com as despesas condominiais poderá ser despejado da unidade. Da mesma forma, o condomínio pode entrar com uma ação de cobrança judicial de condomínio contra o condômino inadimplente. Conforme o novo Código Civil, a cota condominial é considerada de natureza de título executivo extrajudicial. Isso significa que um juíz pode determinar que o débito seja pago em até três dias.
Em uma situação de venda de imóvel inadimplente, o condomínio pode mover uma ação judicial contra o promissário vendedor ou comprador, dependendo do contrato de compra e venda.
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Demonstrativo de receitas e despesas de condomínio: o que é e como fazer

Demonstrativo de receitas e despesas de condomínio: o que é e como fazer

É dever do síndico acompanhar a movimentação financeira da conta bancária do condomínio. Um demonstrativo de receitas e despesas de condomínio feito corretamente permite que o síndico mantenha as finanças condominiais organizadas.

E, ainda, possibilita que a planilha de prestação de contas do condomínio seja feita com muito mais tranquilidade.
Aprenda como fazer um bom demonstrativo de receitas e despesas de condomínio com esta publicação.

O que é um demonstrativo de receitas e despesas?

É através do demonstrativo de receitas e despesas que é possível apurar todas as operações financeiras realizadas pelo condomínio em um determinado período. É importante que as informações sejam destacadas de forma resumida e objetiva para evitar confusões.

Desta forma, é possível compreender qual a real situação do empreendimento e, assim, aprimorar a gestão. Agora que você já sabe a definição, vamos ao que interessa: o demonstrativo de receitas e despesas de condomínio.

Demonstrativo de receitas e despesas de condomínio

Como comentamos, o demonstrativo de receitas e despesas de condomínio é fundamental para que a gestão condominial seja feita corretamente. A partir dele é possível montar a prestação de contas do condomínio residencial ou comercial, obrigatória conforme o Art. 1348, VIII, do Código Civil. Um bom demonstrativo financeiro também facilita a elaboração da previsão orçamentária.

No geral, o demonstrativo de receitas e despesas de condomínio é feito ao longo do mês e entregue mensalmente aos condôminos. Isso pode ser organizado pela administradora, por um escritório de contabilidade contratado ou pelo próprio síndico.

Independentemente de quem for o escalado para fazer o demonstrativo de receitas e despesas de condomínio, todos os documentos devem passar pelo aval do síndico e pela conferência do Conselho Fiscal do condomínio.
Em síntese, o demonstrativo de receitas e despesas de condomínio é importante pois:

  • Garante a transparência do trabalho do síndico e tranquilidade aos condôminos;
  • Ajuda no controle à inadimplência;
  • Contribui na atualização da taxa condominial;
  • Permite que o síndico tome decisões a partir da análise financeira do condomínio. Assim, é possível decidir se é necessário focar em economizar ou se há dinheiro de sobra para investir;
  • Facilita o trabalho do síndico na hora de saber detalhes sobre os gastos feitos ao longo do ano.

Como fazer o demonstrativo de receitas e despesas de condomínio?

Para montar o demonstrativo de receitas e despesas de condomínio, é necessário reunir uma série de documentos. Entenda a função de cada um deles:

Relatório de receitas

A primeira parte do demonstrativo de receitas e despesas de condomínio, é o relatório de receitas. Ele contabiliza todas as receitas do condomínio. Ou seja, todos os valores que foram recebidos pelo condomínio ao longo do mês anterior. Em outras palavras, essa parte reúne as quantias recebidas com o pagamento da taxa condominial, multas, taxa de mudança e demais fontes de renda do condomínio.

Relatório de despesas

Representa todos os gastos do condomínio, sejam eles fixos, variáveis ou extras. Fixos são valores que são sempre os mesmos, como folha de pagamento, contratos, seguro condominial; Variáveis são os que sofrem algum tipo de variação no valor, como contas de água e energia ou manutenções programadas; já os extras são as obras e consertos extraordinários.

Outras contas

Esse tópico do demonstrativo de receitas e despesas de condomínio é focado nos saldos atuais das demais contas do condomínio. Por exemplo: fundo de reserva, aplicações ou poupança.

Balancete

O balancete mensal de condomínio é parte importante do demonstrativo de receitas e despesas de condomínio. Ele resume todas as despesas e receitas, apresentando o saldo do mês e o saldo atual da conta bancária.

Inadimplência

Nesta última parte do demonstrativo de receitas e despesas de condomínio devem estar as informações sobre a inadimplência no condomínio. Importante destacar que não se pode expor os condôminos inadimplentes.

Todas essas informações devem ser resumidas em um documento de no máximo duas folhas. Somente assim o demonstrativo de receitas e despesas de condomínio poderá ser enviados a cada um dos condôminos.

Planilha de prestação de contas condomínio

Para finalizar, vamos falar sobre planilha de demonstrativo de receitas e despesas de condomínio. Nesse momento, devemos contar com a principal aliada do síndico: a tecnologia.

É fundamental que o síndico seja atualizado e utilize métodos para organizar a contabilidade do condomínio que gerencia. Montar uma planilha do condomínio no Excel ou no Word são boas opções na hora de fazer o demonstrativo de receitas e despesas de condomínio. Se necessário, o balancete do condomínio pode ser feito em uma planilha do Excel a parte.

Por outro lado, uma opção interessante é usar um software de gestão de condomínio para armazenar os comprovantes de despesas e a planilha com o demonstrativo de receitas e despesas de condomínio. Assim moradores e condôminos podem acessar às informações quando e onde julgarem necessário.

Elaborar o demonstrativo de receitas e despesas de condomínio pode ser um tanto quanto complicado, mas não deixe que isso atrapalhe o seu trabalho. Com organização e planejamento é possível montar um ótimo demonstrativo de receitas e despesas de condomínio!

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Taxa de mudança em condomínio: é certo cobrar?

Taxa de mudança em condomínio: é certo cobrar?

Você já ouviu falar sobre taxa de mudança em condomínio? A medida é adotada por diversos condomínios e causa divergência entre síndicos, proprietários e inquilinos.

Apesar da polêmica, é importante compreender o que é a taxa de mudança e como ela funciona. Como síndico, você também deve saber qual a jurisprudência quando o assunto é taxa de mudança em condomínio. Preparado para saber tudo sobre o assunto?

Vamos lá:

O que é taxa de mudança?

A taxa de mudança é um valor cobrado pelo condomínio quando um morador está entrando ou saindo de uma unidade. A intenção desta taxa é compensar gastos extraordinários causados ao condomínio durante o momento da mudança.

Geralmente são os condomínios de apartamentos que usam esse tipo de cobrança visto que mudanças nesse tipo de edificação podem causar maiores dores de cabeça. Tanto para o síndico, quanto para qualquer morador. Por exemplo: o entra e sai prejudica a limpeza do condomínio ou então o transporte de móveis pode danificar a propriedade.

Quase sempre a cobrança da taxa de mudança é feita junto da taxa condominial. O valor é adicionado ao custo da cota condominial do mês seguinte. Isso significa que o morador precisa estar preparado para arcar com essa nova taxa se quiser evitar a inadimplência.

O valor da taxa de mudança de saída ou de entrada é determinado por cada do condomínio. Porém, o preço não pode ser abusivo visto que os condôminos já pagam as taxas de condomínio todos os meses. Essa nova tarifa não pode ser uma fonte de enriquecimento sem causa por parte do condomínio. A quantia deve ser adequada para cobrir apenas os gastos do condomínio por causa da mudança.

Para que serve a taxa de mudança?

Apesar de representar uma etapa importante na vida dos novos moradores, mudanças podem causar uma série de problemas dentro do condomínio. Alguns contratempos causados por mudanças de entrada e saída são:

  • Alteração na rotina do condomínio;
  • Funcionários do condomínio precisam ser deslocados para dar assistência;
  • Ao menos um dos elevadores precisa ser reservado para o transporte dos móveis;
  • É necessário designar uma vaga de garagem para o caminhão de mudanças;
  • Deve-se realizar a recepção e cadastramento da equipe de prestadores de serviço;
  • É preciso realizar uma limpeza no condomínio para retirar a sujeira causada pela mudança;
  • Caso ocorra algum dano ao patrimônio, o condomínio precisará realizar o conserto ou reforma.

A finalidade da taxa de mudança é compensar esses gastos extraordinários que o condomínio tem durante o momento da mudança. Em outras palavras, a taxa de mudança para sair e entrar serve como compensação do estresse ao condomínio.

É legal cobrar taxa de mudança em condomínio?

Essa questão é motivo de polêmica dentro de condomínios Brasil à fora. Em termos legais, a taxa de mudança em condomínio fica em um limbo. Ou seja, a cobrança dela não é considerada legal e nem ilegal perante a lei. A medida também não é citada na Lei do Inquilinato.

Alguns juristas defendem que o condomínio tem o direito de cobrar o encargo desde que o valor não seja exagerado. Portanto, o custo precisa ser proporcional aos gastos extras causados ao condomínio.

Por outro lado, existem casos em que a Justiça determinou a norma é de ilegalidade patente. Em outras palavras, foi determinado que condôminos não são obrigados a pagar taxa para se mudarem. Em 2004, a 4ª Turma de Recursos de Criciúma (SC) julgou a cobrança ilegal. Nesse caso, o condomínio teve de restituir os R$ 600 cobrados por um morador que realizou uma mudança.
Mais recentemente, a cidade de Curitiba (PR) esteve perto de proibir a taxa de mudança em condomínios. Um projeto de lei foi criado pela vereadora Maria Manfron (PP) em agosto de 2017. Essa proposta definia que condomínios residenciais e comerciais seriam proibidos de cobrar o encargo de inquilinos ou proprietários.

Para a redatora, a taxa de mudança fere o art. 5º, inciso XV, da Constituição Federal, pois limita ilegalmente o direito de ir e vir. Como a legislação interna do condomínio não pode contar medidas que conflitem com a lei, a cobrança seria ilegal. De acordo com o projeto de lei, o condomínio pode estabelecer regras de dia e horário de mudança, mas não pode cobrar pela função. Apesar da movimentação, o projeto de lei foi arquivado no mesmo ano.

Independentemente de a discussão sobre a cobrança ser válida ou não, existe uma coisa que é certa. A taxa de mudança só pode ser exigida quando conste na convenção e regimento interno do condomínio.

O síndico só pode realizar a cobrança quando a taxa de mudança consta na legislação interna do condomínio. A convenção também deve propor questões como: quem paga a taxa de mudança, qual o valor e o prazo de pagamento.

Se o condomínio tem interesse de aderir à taxa de cobrança para entrada ou saída, deve-se seguir alguns passos. Para isso, é necessário que o tema seja aprovado em assembleia. O quórum de aprovação é de dois terços dos condôminos presentes.

Se o condômino considera a taxa de mudança do condomínio excessiva, existem medidas que podem ser tomadas. Nessas situações, é possível ingressar com um processo de ação judicial visando anular a cobrança. Para isso, é essencial entrar em contato com um advogado com experiência na área.

Taxa de mudança para sair e entrar: entenda a diferença

Muitas pessoas perguntam se há diferença entre a taxa de mudança para sair e entrar do condomínio. Não há motivo para existir alguma diferença entre os valores das taxas de mudança. Afinal, o condomínio sofre tanto desgaste durante uma mudança de entrada quanto em uma de saída. Entretanto, o que determina se há ou não alguma distinção nas taxas é a convenção do condomínio. Se o documento determina, é necessário respeitá-lo.

Por sua vez, a situação é outra quando a mudança não conta com transporte de móveis. Nesses casos, não é prudente o condomínio cobrar taxa de mudança para sair ou entrar. Como não haverá transporte de materiais pelo condomínio, não existe razão para cobrar qualquer taxa de compensação.

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Conta pool: o que é e quais são as vantagens?

Conta pool: o que é e quais são as vantagens?

Muitos síndicos penam na hora de lidar com a gestão financeira do condomínio. Contas a pagar, fundo de reserva, inadimplência… São diversas as responsabilidades. Por causa disso, é comum condomínios contratarem o serviço de uma administradora. Nessas ocasiões, o síndico precisa lidar com uma questão. Qual tipo de conta bancária o condomínio deve adotar: conta pool ou vinculada?
Sabemos que há um grande número de síndicos com dúvidas sobre o tema. Por isso, resolvemos criar esse artigo com as informações mais importantes a respeito de conta pool para condomínios. Entenda tudo sobre o assunto:

O que é conta pool?

A conta pool é uma espécie de conta bancária coletiva na qual uma administradora reúne os recursos de diversos condomínios. Em outras palavras, o dinheiro de um condomínio é misturado com o de outros empreendimentos, em uma conta única.
Nesses casos, a administradora condominial é responsável por gerenciar as receitas e pagamentos de cada um dos condomínios clientes, de forma individual. Desta forma, o síndico não consegue controlar a movimentação financeira na conta do condomínio através de extratos bancários. Só é possível realizar a conferência a partir de relatórios disponibilizados pela própria administradora.
Em contrapartida, existe a conta vinculada. Essa também pode ser chamada de conta individual. Por sua vez, ela permite que o síndico tenha total controle sobre os recursos e possa acessar os dados sempre que quiser.
Também existe a possibilidade de o condomínio utilizar uma conta mista. Assim é possível dividir o gerenciamento das arrecadações com a administradora. A conta pool pode ser utilizada para lidar com as despesas ordinárias diárias, enquanto que a individual é focada na aplicação do fundo de reserva.

Vantagens e desvantagens da conta pool

Se você é um síndico buscando firmar contrato com uma administradora de condomínios, precisa compreender as vantagens e desvantagens da conta pool.
A principal vantagem da conta pool é a comodidade para o síndico. Desse jeito, toda a gestão financeira do condomínio fica a cargo da administradora. Assim, a empresa se torna encarregada pelo recolhimento de impostos, pagamento de funcionários, cobrança das taxas condominiais, etc. Portanto, a prática pode ser interessante para os condomínios cujo síndico não possui grandes conhecimentos na área de finanças.
Agora, a grande desvantagem de utilizar conta pool para condomínios é a insegurança que ela pode trazer. Por não haver formas de controlar o extrato bancário, o condomínio fica à mercê da boa-fé da administradora. Se a empresa não for de confiança, o condomínio corre o risco de sofrer com dívidas, desvios de dinheiro ou fraudes. Geralmente leva-se meses para descobrir que há algo errado acontecendo nas contas do condomínio. E aí o prejuízo já é enorme.
Para resumir, preparamos um compilado das vantagens e desvantagens de utilizar conta pool para condomínios:
Vantagens:

  • Grande redução nos valores de taxas bancárias, uma vez que bancos tendem a oferecer tarifas mais atrativas para administradoras condominiais;
  • O síndico não precisa lidar com a gestão financeira, podendo focar em outras questões do gerenciamento do condomínio;
  • Administradora pode ajudar no controle da inadimplência do condomínio ao gerenciar os recursos e realizar cobranças.

Desvantagens:

  • O condomínio tem menos controle dos recursos disponíveis;
  • O dinheiro depositado nos fundos de investimento não rende remuneração para o condomínio;
  • Administradora pode fazer mau uso do dinheiro do condomínio sem que o síndico saiba;
  • Como não é possível ter acesso aos extratos bancários, o condomínio corre o risco de ser vítima de fraudes;
  • Caso a administradora venha à falência, o condomínio pode perder toda a quantia depositada na conta pool;
  • Se a administradora tiver as contas bloqueadas devido a um processo judicial, o condomínio também ficará sem acesso ao dinheiro;
  • A auditoria das contas do condomínio pode ser prejudicada visto que não há como acessar os extratos bancários, apenas relatórios.

Conta pool é legal?

A resposta é sim. Não existe nenhuma ilegalidade na utilização de contas pool. Entretanto, existe uma situação em que a prática não é permitida. Não é possível contratar conta pool caso a convenção do condomínio não autorize. O documento pode citar que as arrecadações precisam ser realizadas através de uma conta bancária própria.
Por causa disso é essencial que o síndico confira as normas internas cada vez que for fechar um contrato. Caso o condomínio perca dinheiro por causa da conta pool, o síndico pode ser responsabilizado por descumprir a convenção.
É importante ressaltar que o condomínio tem o direito de escolher o tipo de conta bancária que achar melhor. Se a administradora oferece apenas a opção de conta pool, o conselho fiscal e o síndico precisam analisar se vale a pena ou não fechar negócio com a empresa.
Portanto é fundamental que seja feita uma análise minuciosa do contrato. Deve-se conferir qual o modelo de conta e também quais são as obrigações da administradora. Além disso, é importante pesquisar se a empresa em questão é de confiança. Para evitar aborrecimentos, lembre-se de checar:

  • Informações comerciais, judiciais e fiscais da empresa;
  • Se a administradora possui boas referências;
  • Faça uma pesquisa com outros condomínios que são atendidos pela prestadora de serviço.

Com o serviço de uma administradora de confiança, são poucos os riscos de o condomínio sofrer um desfalque financeiro!
O que fazer caso o condomínio seja lesado pela administradora?
Se o condomínio tiver algum tipo de problema com a administradora, o síndico precisa saber como agir. A primeira coisa a fazer é interromper o depósito de novos valores na conta pool. Em seguida, deve-se contatar a assistência de um advogado.
Dependendo da situação, é possível entrar com uma ação na Justiça contra a administradora do condomínio. Ainda, é importante destacar que o condomínio é resguardado pelo Código de Defesa do Consumidor. O art. 6, item III, defende que uma prestação de serviços e de contas correta é de obrigação da administradora para com o condomínio.
Agora que você já sabe como funciona uma conta pool, fique atento aos lançamentos financeiros do condomínio que você administra. Afinal, gestão financeira condominial é coisa séria!

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Fração Ideal: o que é e como calcular de maneira simples

Fração Ideal: o que é e como calcular de maneira simples

Todos os meses é cobrada uma taxa de condomínio. Em suma, essa taxa serve para bancar manutenções e melhorias na edificação e pagar os salários dos funcionários que trabalham no local. Em muitos condomínios, também é incluso o valor da água e da energia no custo total da taxa condominial. Existem diferentes formas de calcular tudo isso. Entretanto, o modelo mais tradicional é através da fração ideal do condomínio. Mas você sabe o que é fração ideal?

Imagine que todos os gastos mensais do condomínio somem R$10.000. Pelo cálculo da fração ideal, o proprietário de uma unidade que ocupa 2,5% do empreendimento deve pagar uma taxa condominial correspondente ao espaço ocupado. Deste modo, a cada mês lhe é cobrado R$250,00.
Nesta publicação você compreenderá o que é fração ideal de imóvel e como calculá-la de maneira correta, rápida e prática. Confira:

Conceito de fração ideal

A legislação reconhece que dentro das edificações existem partes que são de propriedade exclusiva e outras que são de propriedade comum dos condôminos. Apartamentos, casas e salas comerciais são consideradas áreas privativas e de uso exclusivo de seus proprietários. Estas também são consideradas unidades autônomas, ou seja, são partes da edificação vinculadas a frações ideais e assinaladas por designação numérica ou alfabética. Por outro lado, áreas comuns como piscina, salão de festas e academia, são tidas como propriedade comum dividida entre os condôminos.

A fração ideal é o quanto de um terreno pertence a cada condômino. Ou seja, é feito um cálculo que soma as áreas de propriedade exclusiva com as de propriedade comum. O resultado define qual a porção do terreno do condomínio que pertence a cada proprietário. Ao realizar a compra de uma unidade dentro de um condomínio, o proprietário recebe a escritura de fração ideal.

Sem a determinação da fração ideal, o incorporador não pode registrar o condomínio no cartório de imóveis. O artigo 32 da Lei 4.591 determina que o profissional, responsável pela construção e comercialização da edificação, poderá negociar unidades autônomas apenas após fazer o Registro de Incorporação no Registro de Imóveis, apresentando, entre outros documentos, a discriminação das frações ideais de cada unidade.

Toda a matemática é determinada pelo novo Código Civil, art. 1.331, que explica:

  • 3º A fração ideal no solo e nas outras partes comuns é proporcional ao valor da unidade imobiliária, o qual se calcula em relação ao conjunto da edificação.
  • 3º A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)

Agora que já analisamos qual o significado de fração de ideal, vamos analisar como a fração ideal de condomínio é utilizada no dia a dia.

O que é fração ideal de condomínio?

Fração ideal de condomínio é o quanto um imóvel (a unidade exclusiva do proprietário) corresponde dentro do empreendimento. Ou seja, fração ideal é quanto(s) por cento do espaço do condomínio aquela unidade representa.

Condomínios contam com imóveis de diferentes dimensões. Uns têm três ou mais quartos, outros têm coberturas. Por terem tamanhos diferentes, a fração ideal de cada imóvel será diferente.

Em boa parte dos condomínios, o cálculo da taxa condominial é feito de acordo com o tamanho da unidade. Nesses casos, é a fração ideal que determinará o valor que o proprietário pagará ao condomínio todos os meses. Assim, a divisão dos gastos mensais do condomínio é calculada pela proporção do quanto a fração ideal da unidade corresponde no total dos gastos do condomínio. Em outras palavras, unidades que têm o metro quadrado maior pagam uma taxa de condomínio maior.

De acordo com especialistas, mais de 90% dos condomínios brasileiros fazem uso da cobrança por fração ideal. Essa medida é garantida pelo Artigo 1.336 do Código Civil, que diz:

Art. 1.336. São deveres do condômino:
I – Contribuir para as despesas do condomínio, na proporção de suas frações ideais;
I – contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004) (…)

Em resumo, a lei determina que os condôminos paguem a taxa de acordo com a fração ideal de suas unidades. Entretanto, a norma também destaca que a cobrança poderá ser feita de forma diferente desde que estipulado pela convenção do condomínioInclusive, tal documento deve especificar qual é a fração ideal de cada unidade, apresentando a área útil, área comum e área total do imóvel.

Assim sendo, os condomínios não são obrigados a calcular a cota condominial de acordo com fração ideal. Alguns optam por realizar a divisão com base em outro método de cobrança. Muitas optam pelo cálculo baseado no número de unidades, em que o rateio das despesas é feito de forma igualitária. Porém, se a convenção do seu condomínio não apresenta nenhuma informação sobre o assunto, a cobrança deverá seguir o que está estipulado no Código Civil. Desta forma, o cálculo deverá ser feito a partir da fração ideal dos imóveis.

No entanto, a legislação também sugere o funcionamento do condomínio de acordo com a fração ideal paga por cada morador. Caso seja decidido basear-se nas sugestões do Código Civil, calcular a fração ideal de cada unidade torna-se essencial para os momentos de tomada de decisões.
Na primeira convocação para votações em assembleias que não exigirem quorum especial, o artigo 1.352 da Lei 10.406 determina que as deliberações sejam tomadas pela maioria de votos dos moradores presentes, que devem representar, no mínimo, metade das frações ideais. Os votos também serão proporcionais ao espaço ocupado pelos moradores, a não ser que a convenção do condomínio estabeleça um processo diferente.

Caso os moradores tenham interesse em modificar essa medida do condomínio, é necessário realizar uma votação em assembleia. Para isso, é preciso conquistar o quórum de dois terços dos condôminos. Se a assembleia não resultar em consenso, a discussão pode ser levada à Justiça conforme explicam especialistas no setor.

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Como calcular fração ideal?

Para realizar o cálculo de fração ideal, é necessário utilizar as recomendações da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas). O órgão conta com a Norma de nº 12.721 (NBR 12721), instaurada em 2005. Essa regra explica quais são os critérios para a avaliação de custos de incorporação imobiliária e outras questões para condomínios edilícios.

Para calcular a fração ideal é necessário entender os seguintes itens:

  • Fração Ideal da unidade (FI);
  • A área total do terreno (Ater);
  • A área da unidade residencial em questão (Aund);
  • A área total construída das unidades (At und).

Levando isso em consideração, a fórmula para calcular fração ideal é:

FI = (Ater x Aund) / At und

Após obter o valor da fração ideal (FI), também é importante descobrir qual a porcentagem correta de cada unidade. Para isso, deve-se:

  • Pegar o resultado do FI da equação;
  • Dividir o valor pela área total do terreno (Ater);
  • Multiplicar por 100.

Para simplificar, vamos explicar o cálculo utilizando valores hipotéticos. Vamos calcular a fração ideal de um apartamento de 100 m². A área total do terreno do condomínio tem 1.000 m², enquanto que o edifício tem 4.000 m² de área total. Logo:

  • Ater = 1.000
  • Aund = 100
  • At und = 4.000

Assim, a fórmula fica:

FI = (1.000 x 100) / 4.000

Desta forma, o resultado final é FI = 25. Ao calcular a porcentagem que a fração ideal desse apartamento representa no condomínio, obtém-se 2,5%. Portanto, esse imóvel tem fração ideal de 2,5% do condomínio. Consequentemente, o proprietário deverá pagar uma parcela equivalente a 2,5% do rateio dos gastos mensais do condomínio.

Sabemos que matemática pode ser motivo de apreensão para muitos síndicos. Porém, utilizando a fórmula correta e seguindo as normas da convenção do condomínio, não há muito com o que se preocupar.

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