O Censo Demográfico de 2022, realizado pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), já tem data para acontecer: 1º de agosto de 2022.
A previsão é que sejam selecionados 183 mil recenseadores, que irão de porta em porta para realizar a coleta de dados, e 23 mil agentes censitários, que terão a função de supervisionar as pesquisas.
De acordo com as informações divulgadas pelo IBGE, o objetivo é que, até o mês de outubro, os recenseadores já tenham visitado mais de 70 milhões de domicílios em todos os municípios brasileiros, incluindo os condomínios.
Para contribuir com esta pesquisa e agilizar a coleta das informações, o síndico, funcionários e moradores do condomínio precisam estar preparados para este momento. Veja a seguir.
Como deve funcionar a identificação e liberação dos recenseadores dentro do condomínio
A pesquisa funcionará em duas etapas: contato do supervisor do IBGE no condomínio e coleta presencial dos questionários.
Identificação e contato do supervisor do IBGE
Após a identificação dos condomínios, o supervisor do IBGE se apresentará na portaria para o procedimento de identificação do colaborador que realizará as pesquisas.
O condomínio e a portaria do local devem facilitar o contato do colaborador (o recenseador) com a pessoa responsável pelo condomínio para realizar a operação.
Esta pessoa pode ser o síndico, subsíndico, zelador ou um funcionário designado para esta finalidade.
O que acontece se o primeiro contato for realizado com sucesso? O supervisor apresentará a metodologia e período de coleta do Censo e, se for necessário, fornecerá materiais de divulgação da campanha, solicitará meios de contatos, número de unidades do condomínio, entre outras informações;
O que acontece se o primeiro contato não for realizado? O supervisor deixará o seu telefone ou e-mail para que a pessoa responsável pelo condomínio entre em contato, em até 48 horas, para informar o melhor momento para coleta das informações censitárias.
Coleta presencial dos questionários no condomínio
A coleta das informações poderá acontecer de duas formas: coleta pré-agendada ou coleta regular.
Coleta pré-agendada: neste modelo, o recenseador irá até o condomínio no dia e hora combinada, para contato com a pessoa responsável que o apoiará na coleta de informações, conforme acordado anteriormente;
Coleta regular: neste segundo modelo, o recenseador se apresentará na portaria e tentará contato com o síndico a fim de avisá-lo sobre o início da coleta e os procedimentos adotados. Caso não seja possível falar com o síndico, o recenseador solicitará o contato com cada morador, unidade por unidade, para realizar a pesquisa.
Em ambos os casos, cabe ao condomínio, após identificar corretamente o colaborador do IBGE, dar apoio à operação e facilitar a coleta das informações.
Por quanto tempo a pesquisa acontecerá em cada condomínio?
Depende do setor (região onde acontecerá a pesquisa), do número de domicílios, número de moradores e outros fatores. Em alguns casos, a pesquisa poderá durar vários dias, inclusive à noite e aos finais de semana.
Os recenseadores poderão voltar ao condomínio, quantas vezes forem necessárias, para que todos os domicílios sejam recenseados.
O que acontece em caso de morador ausente? O recenseador retornará ao condomínio em outro momento para tentar realizar uma nova coleta e deixará um comunicado para o morador;
O que acontece se um morador se recusar a responder a pesquisa? É uma obrigatoriedade legal prestar informações ao IBGE. No entanto, caso o morador ainda se recuse a responder, ele (o morador) deverá informar a recusa ao recenseador, responsável pela coleta.
Procedimento de identificação do pesquisador do IBGE no condomínio
Para a segurança dos moradores e dos funcionários, o condomínio deve cumprir um procedimento padrão de identificação do pesquisador do IBGE. Veja as recomendações do próprio instituto:
O pesquisador (recenseador) deverá se apresentar nos condomínios portando o uniforme do IBGE, documento de identidade e crachá (com foto, nome completo, matrícula e número de identidade);
A portaria deverá solicitar o número de CPF do Recenseador e verificar no site “Respondendo IBGE” se a pessoa é, de fato, uma colaboradora do IBGE;
É importante verificar se o crachá do colaborador possui um QR Code, pois ele redireciona automaticamente para o site;
No site, será exibida uma foto do colaborador e os seus dados cadastrais;
A portaria também poderá solicitar que o colaborador do IBGE retire, por alguns instantes, a máscara de proteção facial para conferência;
Em todas as visitas, a portaria deve realizar o mesmo procedimento de identificação e validação do colaborador do IBGE.
Por fim, caso seja possível, o síndico pode adotar uma modalidade de plantão pré-agendado do recenseador no condomínio e disponibilizar um local adequado para que as entrevistas sejam realizadas.
Desta forma, o entrevistador e os moradores terão privacidade, conforto e segurança para realizar a pesquisa.
Em caso de dúvidas, o IBGE indica que você entre em contato com a Central de Atendimento, por meio do telefone: 0800 721 8181.
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Um grupo de WhatsApp em condomínio pode ser uma excelente ferramenta de comunicação, se utilizada de maneira adequada, porém à medida que a quantidade de moradores ou condomínios aumenta, o aplicativo pode se tornar um vilão. Quer entender melhor as vantagens e desvantagens? Continue lendo!
Que atire a primeira pedra quem nunca entendeu errado o sentido de uma mensagem enviada no WhatsApp, por causa de uma vírgula fora do lugar, do corretor ou de uma palavra com duplo sentido.
É por essas e outras razões, que muitos condomínios, apesar de ainda adotarem os grupos como opção, também procuraram por outras tecnologias para dar suporte no envio de comunicados, informativos e agendamento de áreas comuns.
Pensando em ajudar você a decidir se criar um grupo de WhatsApp em condomínio é realmente a melhor opção ou não, nós escrevemos este artigo respondendo as suas principais dúvidas. Veja!
Mas antes, qual a importância da comunicação em um condomínio?
Não é à toa que mais da metade dos problemas que acontecem, são resultados da falha na comunicação entre síndico e morador.
Por isso, o síndico deve adotar a comunicação como uma ferramenta para garantir:
a transparência de todas as informações;
inspiração de confiança nos moradores;
a otimização do tempo;
prevenção de conflitos por desinformação;
divulgação de ações de melhoria para a infraestrutura e a vida coletiva;
e redução da quantidade de chamadas diretas ao síndico para esclarecer dúvidas que poderiam já terem sido resolvidas com um um processo claro de comunicação condominial.
Garantir que todos esses pontos sejam aplicados corretamente não é uma tarefa que acontece da noite para o dia.
Por isso, o síndico deve tirar um tempo para planejar a estratégia de comunicação do condomínio, tomando o cuidado para:
definir quais serão os canais de comunicação, inclusive podendo escolher mais de um;
quais serão os formatos dos conteúdos;
definir os melhores horários e a rotina de envio de comunicação;
refletir como os informativos, mensagens ou convocações serão enviadas;
e quais serão as regras de utilização dos canais de comunicação.
Por fim, é importante deixar claro, desde o início do contrato do condomínio, como essa comunicação acontecerá. Por isso é importante entender como fazer isso da melhor forma possível.
Como o grupo de WhatsApp facilita a comunicação no condomínio?
O WhatsApp é o aplicativo de mensagem mais utilizado no Brasil e, por isso, é fácil entender porque essa ferramenta é amplamente utilizada como canal de comunicação nos condomínios.
Afinal, quase todo mundo tem um smartphone com o aplicativo instalado nele. Por isso, é uma maneira muito fácil de fazer com que uma mensagem chegue ao destinatário mais rápido.
O WhatsApp possibilita:
enviar mensagens em tempo real e obter respostas imediatas;
criar um grupo com todos os moradores do condomínio e enviar avisos e informativos em massa;
resolver pendências sem precisar ir até um computador para fazer isso;
criar um perfil empresarial no WhatsApp Business;
programar mensagens automáticas;
e outras vantagens interessantes.
Como moderar o grupo de WhatsApp do condomínio?
Apesar de todas as vantagens, um grupo de WhatsApp não deixa de ser um monte de pessoas se comunicando ao mesmo tempo.
Por isso, é fácil gerar um acúmulo de mensagens, as pessoas terem dificuldade para acompanhar os assuntos, solicitações e pedidos serem perdidos constantemente e assuntos paralelos acontecerem durante uma discussão importante.
Para facilitar a comunicação no condomínio utilizando o grupo de WhatsApp como ferramenta principal, é preciso existirem normas claras, regras e gerenciamento.
Do contrário, no final das contas será apenas uma enxurrada de mensagens e ninguém entenderá para que serve aquele grupo. Veja algumas dicas úteis e confira como criar um grupo no WhatsApp sério para condomínio:
#01: Aprove a ideia do grupo em uma reunião de assembleia
Não crie o grupo sem ter a aprovação dos moradores. Lembre-se que o número de telefone é um dado pessoal e sensível, por isso, é responsabilidade do síndico zelar pelo sigilo dessa informação.
Por isso, antes de tudo, convoque uma reunião de assembleia, explique todos os motivos para criar esse grupo no WhatsApp e tenha certeza de que a maioria está de acordo. Se for necessário, faça uma votação formal.
#02: Elabore as normas de utilização do grupo
Você não quer que o grupo seja informal demais e as pessoas o transformem em uma tempestade de mensagens irrelevantes.
Por isso, assim que o grupo for criado, você deve publicar quais são os principais objetivos do canal, que podem ser:
compartilhamento de comunicados;
alerta de ocorrências;
avisos sobre problemas;
informativos sobre assembleias;
entre outras informações úteis para todos.
Em seguida, também publique as regras do grupo, bem como proibições e penalidades em caso de desrespeito, preconceito, ofensas ou outras quebras às diretrizes.
Para oficializar essas normas, você pode apresentá-las aos moradores em uma reunião de assembleia condominial, garantindo que as regras serão aprovadas por todos e cumpridas.
#03: Fique atento às mensagens enviadas no grupo
A primeira e melhor opção é criar um grupo onde apenas o síndico pode publicar mensagens. Desta forma, nenhuma informação importante se perde e todos os moradores poderão ler.
Neste caso, você deve deixar claro por onde os moradores podem fazer solicitações, seja por mensagem privada no WhatsApp, e-mail ou através de outras ferramentas.
Porém, se você prefere criar um grupo de WhatsApp aberto, onde todos os moradores podem publicar mensagens livremente, lembre-se de, após expor todas as diretrizes para utilização do grupo, estar sempre atento a qualquer mensagem que for enviada e agir rápido em casos de descumprimento.
Atente-se também em qual nível a comunicação entre moradores se encontra e impeça que ocorram discussões acaloradas ou brigas em torno de assuntos sensíveis, como fofocas, religião e política, por exemplo.
Percebemos até aqui que o WhatsApp possui muitas vantagens, mas será que ele é suficiente para garantir a boa comunicação e convivência entre os moradores e o síndico?
Apesar de ser uma ideia revolucionária, os síndicos sabem que, a longo prazo, o uso de grupos de WhatsApp em condomínios traz muitas dores de cabeça. Por isso, é sempre importante entender o outro lado da moeda.
O outro lado da moeda: quais são os principais riscos ao criar um grupo de WhatsApp em condomínio?
#01: Imediatismo, interrupções e falta de foco
O principal objetivo de criar um grupo de WhatsApp em condomínio é estabelecer uma comunicação entre o síndico e os moradores, e vice-versa.
No entanto, chats e grupos geram uma pressão para responder o quanto antes, desconsiderando que cada pessoa possui uma rotina diferente e também tempos diferentes de foco.
Além disso, por ser um aplicativo que está instalado no smartphone da maioria das pessoas e não existir um controle de envio, não é raro acontecer de notificações importantes se perderem em meio à vários tópicos irrelevantes para o grupo.
Imagine você, um síndico profissional, tentando trabalhar enquanto o grupo do condomínio notifica milhares de mensagens a cada minuto, mas com nenhuma mensagem importante. Não é legal, né?
#02: Conversas desnecessárias e a sensação de que está perdendo algo
Imagine a seguinte situação:
Você está tentando focar no seu trabalho.
O WhatsApp notifica uma mensagem.
Você tenta ignorar.
As notificações continuam.
Você tem vontade de dar só uma espiada para ver do que se trata.
As notificações continuam ali, brilhando pra você.
Você, então, decide abrir o grupo do WhatsApp, mas percebe que era apenas um papo aleatório.
Se identificou? Pois é. É esse imediatismo na comunicação e essa sensação de que está perdendo algo importante que causa ansiedade e o sentimento de que você precisa ficar grudado no grupo do WhatsApp olhando todas as mensagens.
Acontece que, na maioria das vezes, ninguém falou nada importante e você só perdeu o foco e não conseguiu concluir aquela atividade no tempo estipulado.
#03: Assuntos pessoais e profissionais misturados na conversa
Não existe uma organização no grupo de WhatsApp em condomínio, o que faz com que mensagens realmente importantes fiquem perdidas em meio a assuntos desnecessários, memes, figurinhas, correntes e GIFs enviados pelos moradores.
Apesar de parecer inocente, muitos desses conteúdos tornam o clima do grupo bastante informal, dificultando a comunicação de assuntos relevantes.
Por isso, a cada novo assunto, o tópico anterior já fica para trás e todas as mensagens estão misturadas ali.
#04: Respostas e mensagens superficiais
Dentro de um grupo de WhatsApp, geralmente, as conversas são bastante informais, o que facilita o envio de respostas superficiais.
Como estas informações em chats são de curto prazo e imediatistas, as pessoas não se preocupam em escrever longas respostas e acabam por serem sucintos demais, prejudicando a qualidade e profundidade da comunicação.
Nem precisamos dizer que isso é um prato cheio para problemas e falhas na comunicação, certo?
#05: É impossível resgatar conversas antigas
Como já foi dito anteriormente, os grupos de WhatsApp não possuem um sistema de organização em tópicos que facilite o acesso às mensagens que foram enviadas na semana ou mês passado, por exemplo.
Isso significa que está tudo desorganizado em um mesmo lugar e sem histórico algum. Logo, se você precisar resgatar um aviso que foi dado há algumas semanas, é muito provável que a busca seja cansativa, cause dor de cabeça e que você perca alguns bons minutos nesse trabalho.
Além do mais, muitos moradores preferem enviar áudios. Mas como encontrar um áudio que foi enviado no ano passado, por exemplo?
#06: Instabilidade da plataforma
Em outubro de 2021, o Facebook, Instagram e WhatsApp ficaram fora do ar durante 6 horas.
Imagine então que essa situação venha a acontecer novamente, mas você precisará avisar que faltará água aos moradores, enviar uma mensagem no grupo do conselho fiscal, iniciar uma reunião de assembleia virtual ou, quem sabe, decidir algo com urgência. O que você faz?
Imprime um monte de folhas e sai colando nas paredes de todos os condomínios que você gerencia ou decide procurar uma alternativa menos imprevisível e mais organizada?
Dentro da vida no condomínio, existe uma série de nomes que são utilizados. Condômino, ocupante, visitante, entre outros… Mas, afinal, morador e condômino são a mesma coisa? Quais são os direitos de quem aluga uma unidade no condomínio? São muitas as dúvidas que cercam o assunto.
Para resolver essas questões de uma vez por todas, preparamos um guia com tudo o que o síndico precisa saber sobre condôminos! Nesse artigo você vai aprender:
O que é condômino?
São considerados condôminos aqueles que são proprietários de apartamento ou unidade dentro de um condomínio, independente de utilizarem o imóvel ou não.
O Código Civil também considera condômino os promitentes compradores. Esse termo é utilizado quando uma venda não foi concluída e ainda não houve a transferência da escritura do imóvel, mas o comprador promete cumprir o contrato. No caso, o promitente comprador é o indivíduo que está adquirindo a unidade.
2o São equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo, salvo disposição em contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas.
Condôminos e ocupantes são coisas diferentes. Ocupante do condomínio é aquele que, literalmente, ocupa um imóvel dentro do terreno. São os moradores, inquilinos e parentes, pessoas que utilizam o local, mas não são donos do imóvel.
Importante lembrar que condôminos podem também ser considerados ocupantes, desde que utilizem ou morem na unidade.
Nesse mar de personalidades e termos condominiais existem também os visitantes. Esses são todas as pessoas que transitam dentro do condomínio, mas que não tem relação alguma com o ambiente em si. Esses não são ocupantes e nem condôminos.
Além das visitas, também são considerados visitantes os entregadores e prestadores de serviço.
Inquilino/Locatário
Inquilino ou locatário é aquela pessoa que aluga um espaço e paga mensalmente um valor ao proprietário pela utilização da unidade.
A legislação que resguarda os direitos e deveres do inquilino/locatário é a Lei do Inquilinato. Esse documento determina as regras que devem ser seguidas durante o aluguel de um imóvel.
Inquilinos podem participar ou votar em assembleias de condomínio?
Conforme o Art. 24 da Lei 4.591/64 define que o inquilino pode participar da reunião de assembleia desde que:
O proprietário ou procurador da unidade não esteja presente
Tenha como comprovar a locação
O inquilino pode votar em pautas relacionadas a questões ordinárias do condomínio, como: escolha de síndico e previsão orçamentária referentes a despesas ordinárias, aprovação do valor da cota condominial, etc.
A procuração em condomínio assinada pelo proprietário da unidade só se faz necessária quando a convenção do condomínio exige. Você pode conferir mais informações sobre a procuração lendo este artigo.
Contudo, esse ainda é um tema bastante controverso para alguns juristas. Portanto recomendamos que se converse com o síndico do condomínio em caso de dúvidas.
Direitos dos condôminos
De acordo com o Art. 1.335 do novo Código Civil, são direitos de todos os condôminos:
I – Usar, fruir e livremente dispor das suas unidades; II – Usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores; III – Votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite.
Neste último, é essencial ressaltar que condôminos inadimplentes, que não estão com o pagamento da taxa condominial em dia, não podem participar e votar nas reuniões de assembleia.
Acerca do tema de inadimplência, é preciso destacar que há duas formas de calcular o valor da taxa:
Nesta primeira opção, unidades maiores pagam um valor mensal mais caro. Essa questão é definida logo na criação do condomínio edilício, geralmente durante a assembleia de implantação. Portanto, deve-se conferir aconvenção condominial.
Condôminos também têm o direito de convocar assembleia desde que coletem assinaturas de um quarto de todos os donos de unidades no condomínio, através de um abaixo-assinado que deverá ser entregue ao síndico.
Deveres dos condôminos
Por outro lado, o Código Civil, Art. 1.336 define como deveres dos condôminos:
I – Contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004) II – Não realizar obras que comprometam a segurança da edificação; III – Não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas; IV – Dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes. 1o O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito. 2o O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembléia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.
A legislação também determina questões como cobrança de multas caso o condômino não cumprir com os deveres estipulados pela lei ou tiver comportamento antissocial. Além de estipular regras quanto ao aluguel de vagas de estacionamento, direito de propriedade e divisão de partes do terreno.
Leia, a seguir, a lei na íntegra:
Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.
Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia.
Art. 1.338. Resolvendo o condômino alugar área no abrigo para veículos, preferir-se-á, em condições iguais, qualquer dos condôminos a estranhos, e, entre todos, os possuidores.
Art. 1.339. Os direitos de cada condômino às partes comuns são inseparáveis de sua propriedade exclusiva; são também inseparáveis das frações ideais correspondentes as unidades imobiliárias, com as suas partes acessórias.
1o Nos casos deste artigo é proibido alienar ou gravar os bens em separado.
2o É permitido ao condômino alienar parte acessória de sua unidade imobiliária a outro condômino, só podendo fazê-lo a terceiro se essa faculdade constar do ato constitutivo do condomínio, e se a ela não se opuser a respectiva assembléia geral.
Agora que você sabe as diferenças entre as denominações dos frequentadores do condomínio, além de compreender o que estipula a legislação, já pode atuar como síndico tranquilamente e sem dúvidas.
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Apesar das recomendações de isolamento social, nem todo mundo está saindo apenas quando necessário. Os dados das portarias dos condomínios que utilizam o TownSq na gestão mostram que o número de visitas nas casas e apartamentos subiu significativamente nas últimas semanas. Entre o período de 20 de abril a 11 de maio, o número de visitantes teve um aumento de 64% em São Paulo, em comparação às primeiras semanas de quarentena (do final de março até 19 de abril). Além de familiares e amigos, os condôminos também têm recebido prestadores de serviço, o que indica que mais profissionais estão circulando para trabalhar.
Entretanto, nem todos os moradores estão de acordo com esse comportamento, principalmente nos condomínios em que as interações sociais não são apenas visitas, mas também festas. Mesmo com as áreas de lazer fechadas, alguns vizinhos têm feito confraternizações dentro de casa, causando desconforto nas famílias que estão em isolamento.
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No Rio de Janeiro, as visitas aumentaram 52%, um índice também expressivo. Não é possível proibir as visitas autorizadas pelos moradores do condomínio, mas cabe ao síndico instruí-los a reduzir esse fluxo. Afinal, os conflitos gerados pelas festas e visitas dos condôminos precisarão ser mediados pela gestão do condomínio. Por outro lado, os dados dos condomínios indicam também que tanto os moradores, quanto os síndicos têm utilizado os recursos do TownSq para não sair do isolamento. A publicação de circulares para dar avisos e orientar os moradores aumentou 218%, além de outras features como abertura de chamados para contatar a gestão, fóruns para debater iniciativas entre os condôminos, entre outros recursos.
Nas últimas semanas, os governos estaduais e municipais pelo Brasil publicaram e editaram decretos limitando as atividades econômicas em nome da proteção contra o Covid-19. Por vezes, as definições desses decretos municipais e estaduais entraram em conflito, deixando alguns síndicos confusos.
Usando Porto Alegre como exemplo, está em vigor um decreto do Governo Estadual de 1º de abril e outro da Prefeitura, de 31 de março. Esse último permite o funcionamento de salões de beleza e barbearias, respeitando determinados cuidados. Já o decreto estadual fala na paralisação de atividades de estabelecimentos comerciais e de prestação de serviços até 15/04, com algumas exceções, das quais salões de beleza e barbearias não fazem parte.
Qual decreto prevalece nesse caso? Segundo o advogado especialista em direito condominial Eduardo Rashid, prevalece a determinação estadual. Ou seja, salão de beleza de condomínio no RS deve permanecer fechado até dia 15 de abril. A mesma regra serve para outros conflitos entre determinações municipais e estaduais na sua região.
Dúvida do síndico: quadra de esportes pode funcionar?
Ainda usando o exemplo anterior, o decreto estadual do Rio Grande do Sul não fala em fechamento de áreas de esporte ou menciona o condomínio em suas determinações, diferente do decreto de Porto Alegre, que menciona condomínios ao tratar da proibição de “salões de festas, salões de jogos, salas de cinema, espaços de recreação e academias em condomínios residenciais, ou quaisquer outras áreas de convivência similares”. Para Rachid, isso significa que as quadras esportivas presentes em condomínios de Porto Alegre devem permanecer fechadas durante a vigência do decreto (30/04/2020).
O síndico que não está cumprindo com decretos pode ser punido?
O advogado Eduardo Rachid também recebeu esse questionamento de vários síndicos. Em teoria, o descumprimento das medidas estaduais, por exemplo, poderia configurar infração de medida sanitária preventiva. Mas, segundo ele, esse seria um caso extremo. Antes, é preciso avaliar se o condomínio está tomando os cuidados de higiene e limpeza. Rashid também chama atenção para as medidas presentes na PL 1.179/2020, aprovada no Senado na sexta-feira (03/04) e que aguarda decisão da Câmara. O projeto trata dos condomínios em um de seus capítulos, prevendo a permissão de, entre outros, a realização de assembleias virtuais em caráter emergencial e a possibilidade do síndico proibir o uso de áreas comuns, acabando assim com a discussão sobre o seu poder nessa situação.
Importante: consulte a legislação da sua região
Trouxemos aqui o exemplo de Porto Alegre, mas decretos limitando determinadas atividades e orientando a população estão em vigor por todo o país. A imprensa e os executivos municipal e estadual tem feito um esforço para alertar a população sobre as novas regras. Para ajudar você, trouxemos aqui as determinações que estão valendo em algumas regiões:
É importante também cuidado com as fake news neste momento. Ao receber a notícia de uma determinação de lei relacionada a situação de pandemia, procure conferir se o órgão responsável por aquela decisão – governo estadual, federal, etc – possui a mesma informação em seus espaços de comunicação. Preste atenção também no que os veículos tradicionais de imprensa tem divulgado, pois eles estão sempre atentos à notícias falsas que circulam por aí.
A lista de tarefas em um condomínio pode parecer infinita: convocar para reuniões, presidir assembleias, apresentar balancetes, lidar com as solicitações dos condôminos, gerir funcionários, prestação de contas, fazer cobranças, pagar fornecedores e gestão tributária. É possível que, em algum momento, tanto o síndico quanto os condôminos avaliem que é preciso uma ajuda extra. Nesse momento é que as administradoras de condomínios entram na jogada. Mas, quem escolhe a administradora do condomínio? Um condomínio pode ser tão complexo de administrar quanto uma empresa de médio porte, existem diversas obrigações legais assumidas pelo síndico no momento em que ele toma posse. As administradoras de condomínio surgiram com o objetivo de lidar com a parte mais burocrática para quem gerencia o condomínio, se transformando no braço direito do síndico. Nosso objetivo aqui é contar o que fazem as administradoras, seus deveres e esclarecer algumas dúvidas sobre a relação do síndico com essa empresa. Vamos lá?
O que é uma administradora de condomínio?
A administradora de condomínio é o braço direito do síndico quando o assunto são as tarefas burocráticas. É uma empresa terceirizada que faz o serviço administrativo do seu condomínio. Ela vai ter uma equipe de profissionais que vai, entre suas tarefas:
É ela que irá gerir toda a parte burocrática para que o síndico consiga gerenciar de maneira mais eficiente o relacionamento cotidiano dos moradores. A empresa a ser contratada é definida em reunião da assembleia e o síndico é o responsável por avaliar se o serviço prestado está de acordo com o contratado pelo condomínio.
Quais as funções de uma administradora de condomínio?
Em geral, a administradora de condomínios irá gerir a parte administrativa, recursos humanos e jurídica de um condomínio. Importante ressaltar que todas as decisões finais são feitas pelo síndico e que os serviços prestados vão depender do contrato estabelecido entre o condomínio e administradora. Veja a lista com algumas das principais atribuições de uma administradora de condomínio:
Gestão Tributária;
Contas a pagar;
Cobranças/contas a receber;
Gerenciar todos os arquivos, documentos, atas, registros em cartório relacionados ao condomínio;
Prestar atendimento de dúvidas e solicitações dos condôminos;
Pesquisar orçamentos para obras bem como atender os fornecedores;
Redigir cartas, circulares, editais de convocação e atas;
Elaborar previsões orçamentárias;
Realizar toda a prestação de contas que será apresentada anualmente e disponibilizar as atualizações mensais (balancetes) para os moradores;
Gerir o seguro incêndio e a manutenção de todos os equipamentos de segurança segundo as normas estabelecidas pela ABNT;
Gerenciar todos os contratos de serviços terceirizados;
Recrutar, selecionar e treinar os funcionários contratados;
Ser responsável por todo o gerenciamento dos recursos humanos do condomínio;
Prestar assessoria jurídica na elaboração de documentos como convenção e regimento interno;
Oferecer assessoria jurídica em questões tributárias, fiscais e trabalhistas.
Lembrando que estas são algumas das principais atividades das administradoras de condomínio. Ou seja, ela não é extensiva. É preciso salientar que todos os serviços prestados pela administradora devem constar no contrato estabelecido entre o condomínio e a empresa. Portanto, os deveres dela podem variar.
Qual o papel do síndico quando se tem uma administradora de condomínio?
O síndico continua sendo essencial dentro do condomínio, já que, mesmo com uma administradora, ele permanece sendo o responsável legal do condomínio. Juntamente com os condôminos é realizada a escolha da administradora de condomínios e o síndico será uma espécie de gerente, aquele que dá as ordens à empresa para que os serviços sejam executados de acordo com as decisões dos moradores nas reuniões da assembleia. Claro, a relação entre síndico e administradora de condomínio deve ser de confiança, já que a empresa irá realizar todo o papel administrativo e burocrático do condomínio. Apesar da credibilidade da administradora, é preciso, por parte do síndico, compreender que a empresa é uma prestadora de serviços e como tal precisa cumprir o que está firmado no contrato.
Quem escolhe a administradora do condomínio?
O Código Civil de 2002, no artigo 1.348, dá ao síndico a autonomia de transferir totalmente ou parcialmente a outro os poderes de representação e, as funções administrativas que são de sua responsabilidade, a partir de sua eleição por assembléia geral ordinária.
Assim sendo, a administradora do condomínio, integra moderadamente o poder de decisão do síndico, escolhido a dedo para gerir a vida do condomínio e defender os interesses de todos os moradores, uma vez que dependerá de aprovação posterior em assembleia.
Ou seja, a escolha da administradora de condomínio não pode representar apenas a pura e simples vontade de terceirizar suas responsabilidades.
Como escolher uma administradora para o seu condomínio?
Essa é uma dúvida muito comum dos novos síndicos. É sempre um desafio escolher uma empresa que firmará uma parceria de confiança e cuidará de todas as contas do condomínio. Como a administradora irá gerenciar toda a parte financeira e se responsabilizará pela gestão de serviços terceirizados é necessário ter certeza da sua idoneidade. É recomendada uma pesquisa de mercado para avaliar:
Quais serviços são oferecidos;
Valores cobrados;
Quantos anos essa administradora de condomínio está no mercado;
Quantos clientes possui;
Peça uma lista de clientes ativos e visite os condomínios para fazer uma avaliação mais precisa;
Ela trocou de CNPJ muitas vezes?;
Pesquise se não existe nenhum processo ligado ao CNPJ da administradora;
Como é feita a contratação de uma administradora de condomínio?
O contrato de administração de condomínios nada mais é do que um contrato comum de prestação de serviços. Inserido na lógica negocial privada, esse documento servirá de garantia para toda a relação condomínio-administradora. Dessa forma, deve ser assinado pelo síndico, que juridicamente é o representante legal do condomínio (pessoa jurídica), afinal, é ele quem atua em nome do condomínio nos atos da vida civil. Assim, por ser o responsável pela contratação, é esperado que ele analise atentamente o contrato, especialmente a forma de pagamento (se é fixa ou por % sobre a receita final), as cláusulas de multa, gastos extraordinários, responsabilização por erros, procedimento de prestação de contas e prazos para eventual rescisão.
Quanto uma administradora de condomínios cobra?
O valor cobrado pelas administradoras vai depender diretamente do tamanho do condomínio, número de funcionários, etc. O mais comum é que essas empresas fechem contratos de serviço com pagamento mensal. Os valores podem variar dependendo da cidade e estado. Mas o custo de uma administradora é calculado pelo número de unidades e complexidade do condomínio. Os valores estipulados pela administradora vão depender do que consta no contrato. É importante conferi-lo antes de assinar para não ser pego de surpresa com taxas extras ou mesmo a cobrança de um 13º por parte da administradora de condomínios.
É obrigatório a contratação de uma administradora para condomínio?
Você pode estar se questionando a necessidade do condomínio contratar uma administradora para condomínio. A verdade é que optar ou não por contratar o serviço você deve analisar o condomínio e sua estratégia de administração. Claro, contratar alguém que gerencie tudo relacionado ao condomínio não é algo obrigatório. Por isso é importante entender melhor que tipo de síndico você e o estilo de administração com o qual deseja gerenciar o condomínio, além de como são os condôminos. Existem síndicos que preferem estar a par de todas as atividades, documentações, contas, etc. Enquanto outros optam por deixar a parte burocrática com um especialista. Outro fator importante a analisar são as contas do condomínio. Será que ele está preparado para pagar a taxa cobrada pela administradora de condomínio? Normalmente os valores cobrados pelas administradoras de condomínio está relacionada ao número de unidades residenciais. É preciso analisar seu orçamento e entender se esta é uma despesa importante.
Como tirar uma administradora de condomínio?
A iniciativa de tirar a administradora de condomínio pode surgir pelo próprio síndico, por não se sentir bem representado ou ouvido nas atuações do dia a dia da administradora, ou por suspeitas e insatisfações de moradores que relataram em assembleia. Fato é que, quem formaliza a rescisão, é o síndico, por ser o representante do condomínio e dos moradores. Porém, diferente do que ocorre na contratação, a decisão de rescisão não exige aprovação em assembléia. Vale lembrar que toda decisão do síndico deve ser transparente, pois elas impactam diretamente no dia a dia do condomínio. A decisão de tirar uma administradora de condomínio pode gerar grande repercussão econômica no condomínio e, todos os moradores devem arcar com as consequências. Por se tratar de relação contratual, o combinado entre a administradora de condomínio e o condomínio é o que valerá para a rescisão, tendo como prazo de aviso prévio, usualmente de 30 a 60 dias, no período mínimo de contrato e multas. Agora que você já sabe quem escolhe a administradora do condomínio, fica mais fácil a tomada de decisão. Siga as nossas dicas e evite conflitos futuros! Aguardamos você nessa comunidade! 😉
