Mudanças na legislação dos condomínios aguardam sanção do Presidente

Em votação na última terça-feira (19/05), o Senado rejeitou as alterações na PL 1179 aprovadas na Câmara na semana anterior. Os trechos em questão diziam respeito à comissões cobradas de motoristas pelos aplicativos de transporte (Uber, 99, etc.). Já o texto da lei que lida diretamente com os condomínios permaneceu intacta. Agora, o projeto segue para sanção presidencial.

Convidamos o advogado especialista em Direito Condominial Eduardo Rachid para compartilhar sua opinião sobre os trechos da lei que vão impactar diretamente no trabalho do síndico e incluem desde a permissão para reuniões virtuais de assembleia até a extensão do mandato do seu mandato durante o período da pandemia (o prazo da validade das regras foi estabelecido até 30 de outubro). Confira o artigo abaixo:


Em 13 de abril de 2020, foi protocolado pelo Senador Antônio Anastasia (PSD-MG) o Projeto de Lei nº 1.179/2020, projeto este que disciplina as normas de caráter transitório e emergencial para a regulação de relações jurídicas de direito privado em virtude da pandemia da Covid-19, e altera a Lei nº 13.709, de 14 de agosto de 2018.

O projeto foi aprovado pelo Senado e posteriormente encaminhado para a Câmara dos Deputados, que no último dia 15 de maio aprovou o mesmo, no entanto com algumas alterações, sendo encaminhado novamente para o Senado Federal para uma nova apreciação e votação, sendo na data de 19 de maio de 2020 aprovado sem o aceite das modificações propostas pelas Câmara dos Deputados, mas as sugestões não deferidas, não altera o conteúdo pertinente aos Condomínios Edilícios.  

Dentre os assuntos tratados pelo projeto estão disciplinas como assembleia de empresas, revisão de contratos, pensão alimentícia, condomínio, inventários dentre outros assuntos, que são regrados pelo Código Civil.

Entretanto, no presente artigo trataremos de maneira específica a matéria que trata de Condomínio Edilícios, que está tratado no Capítulo VIII, nos artigos 11 a 13 do projeto.

O artigo 11, inciso I do projeto confere ao síndico poderes para restringir o uso de áreas comuns, já o inciso permite ao representante do condomínio proibir a realização de reuniões, festas e o uso do estacionamento por terceiros, com exceção atendimento médico, obras de natureza estrutural e de benfeitorias necessárias, assim dispõem:

 

Art. 11 – Em caráter emergencial, até 30 de outubro de 2020, além dos poderes conferidos ao síndico pelo artigo 1.348 do Código Civil, compete-lhe:

I – Restringir a utilização das áreas comuns para evitar a contaminação pelo coronavírus (Covid-19), respeitado o acesso à propriedade exclusiva dos condôminos;

II – Restringir ou proibir a realização de reuniões, festividades, uso dos abrigos de veículos por terceiros, inclusive nas áreas de propriedade exclusiva dos condôminos, como medida provisoriamente necessária para evitar a propagação do Coronavírus (Covid-19), vedada qualquer restrição ao uso exclusivo pelos condôminos e pelo possuidor direto de cada unidade.

Parágrafo Único: Não se aplicam as restrições e proibições contidas neste artigo para casos de atendimento médico, obras de natureza estrutural ou a realização de benfeitorias necessárias

 

O artigo 12 do projeto dispõem que as assembleias poderão ocorrer de maneira virtual, ou caso não seja possível a realização do modo sugerido fica automaticamente prorrogado os mandatos dos síndicos até o dia 30 de outubro de 2020, assim dispõem:

 

Art. 12 – A assembleia condominial, inclusive para os fins dos arts.1.349 e 1.350 do Código Civil, e a respectiva votação poderão ocorrer, em caráter emergencial, até 30 de outubro de 2020, por meios virtuais, caso em que a manifestação de vontade de cada condômino por esse meio será equiparada, para todos os efeitos jurídicos, à sua assinatura presencial.

Parágrafo Único: Não sendo possível a realização de assembleia condominial na forma prevista no caput, os mandatos de síndico vencidos a partir de 20 de março de 2020 ficam prorrogados até 30 de outubro de 2020.

 

Por fim no art. 13 do projeto, reafirma a obrigatoriedade do síndico de prestar contas dos atos administrativos, de sua gestão, pois a omissão poderá acarretar na destituição do síndico de seu cargo.

 

Art. 13 – É obrigatória, sob pena de destituição do síndico, a prestação de contas regular de seus atos de administração.

 

Pois bem, após exposto os assuntos que trata os dispositivos legais invocados, passamos a tecer algumas considerações a respeito do projeto de lei.

O artigo 11 do projeto conforme frisamos confere ao síndico poderes para restringir o uso de áreas comuns, permitindo ao representante do condomínio proibir a realização de reuniões, festas e o uso do estacionamento por terceiros, com exceção atendimento médico, obras de natureza estrutural e de benfeitorias necessárias.

O legislador ao conferir para o síndico poderes de restringir ou proibir o uso das áreas comuns do condomínio teve a intenção de combater a proliferação do vírus, e adotar medidas sanitárias que minimizam os riscos, dentre eles a restrição e o limite do tráfego de pessoas nas dependências dos Edifícios. 

Entretanto o projeto vem sofrendo algumas críticas, dentre as críticas seria de a norma infringir os direitos e garantias constitucionais, previstas no art. 5º, inciso XV e XXII da Constituição Federal, como o direito de ir e vir, e o direito de uso, gozo e disposição.

Os direitos e garantias fundamentais previstas pelo Constituição Federal com toda certeza deve ser preservada, entretanto a Carta Magna, nos seus art. 5º, 6º e 196 também de forma bem enfática protege a vida e a saúde.

Ao colocarmos na balança o direito à vida, saúde, a propriedade e o direito de ir e vir temos que observar a regra da proporcionalidade, e dentro desse regramento observar alguns requisitos com a (I) adequação; (II) necessidade; (III) proporcionalidade.

Observando a proporcionalidade a Constituição Federal coloca a preservação da vida e da saúde em primeiro plano.

Apesar do direito da vida e da saúde estar no primeiro plano, adotando o critério da proporcionalidade, adequação e necessidade nada impede que o síndico com tecnicismo, consubstanciado na ciência, nas orientações das autoridades sanitárias adotem medidas progressivas de reintegração e uso dos espaços comuns.

Dentro dessa reintegração do uso dos espaços comuns, o parágrafo único do artigo 11, excetua que tal restrição não se aplica a atendimento médico, obras de natureza estrutural ou a realização de benfeitorias necessárias, urgentes.

Apesar de autorizar as atividades médicas e construtivas, nada impede que o síndico obrigue os condôminos, visitantes, prestadores de serviços a utilizar máscaras, ou outros equipamentos de proteção individual, que em muitos casos são disciplinados por decretos estaduais ou municipais. Por isso é importante o síndico(a) estar informado e atualizado sobre as determinações legais promulgadas pelos representantes do Poder Executivo ou Legislativo de seu Município e Estado.

Também importante se atentar ao Decreto nº 10.282 /2020, onde em seu art. 3º, inciso LIV, prescreve que a construção civil é considerada atividade essencial e indispensável ao atendimento das necessidades inadiáveis da comunidade, o que reforça a tese de restringir ao invés de proibir tais ocorrências.

Passado as considerações sobre o artigo 11 do projeto de lei, passamos a tecer algumas considerações sobre o artigo 12, dispositivo que permite a realização das assembleias pela modalidade virtual, ou então permite aos síndicos que tiveram seus mandatos vencidos a partir de 20 de março de 2020 a prorrogação até 30 de outubro de 2020, data em que foi reconhecido pelo Senhor Presidente da República o Estado de Calamidade Pública (Decreto Federal 6/2020).

Apesar do dispositivo legal autorizar a realizar as assembleias na modalidade virtual, enquanto perdurar o Estado de Calamidade Pública, esse tema independentemente do problema de saúde pública, já vem sendo aclamado a muito tempo pelos profissionais que trabalham no segmento condominial, pois a utilização da tecnologia é inevitável e tem muito a agregar na otimização dos atos, na agilidade e transparência das assembleias.

Entretanto a crítica a ser feita é que o dispositivo legal não vem a regulamentar como deverá o condomínio proceder a assembleias, quais requisitos precisam preencher, qual plataforma tecnológica deveria adotar, tais indagações são feitas para que os Cartórios de Registro de Títulos e Documentos não venham negar o registro das respectivas atas, e os atos sejam legalmente validados.

Passando para o parágrafo único, do artigo 12, do projeto de lei, é de suma importância que nos casos de impossibilidade de realização das assembleias virtuais, os mandatos com vencimento a partir de 20 de março de 2020 sejam prorrogados para até 30 de outubro de 2020. Tal medida é salutar e pertinente, pois assim não prejudicaria a administração dos condomínios perante as instituições bancárias e outros órgãos, podendo assim tomar todas as medidas necessárias e acima de tudo preservar e zelar pela segurança, salubridade e sossego do condomínio.

Ultrapassada as razões despendidas no artigo 12 do projeto de lei, passamos agora para o último artigo do projeto que trata de Condomínio, artigo este que não trouxe qualquer novidade, aliás o artigo 13 do projeto de lei, só corrobora com o já disposto no art. 1.348, inciso VIII, do Código Civil, que obriga o representante legal do condomínio de prestar constas de sua gestão, sob pena de assim não fazer ser destituído do cargo.

Diante do exposto, estas são as primeiras linhas que nos cabe a apontar, para que assim possamos juntamente com os síndicos e empresas administradoras de condomínios estar antenados, informados e orientados, e em conformidade legal estar aplicando as melhores técnicas de gestão.


Sobre o autor: Eduardo Zaponi Rachid, advogado inscrito na OAB/SP nº 228.576, militante na área do Direito Condominial, Membro da Comissão de Direito Condominial da OAB Subseção de São José dos Campos – SP.   


Imagem de destaque: Eduardo Aigner

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