Mudança no Código Civil 2024: Veja os impactos da Lei 14.905/2024 na sua gestão condominial

Mudança no Código Civil 2024: Veja os impactos da Lei 14.905/2024 na sua gestão condominial

Uma mudança recente no Código Civil brasileiro promete impactar diretamente a forma como os condomínios lidam com a atualização monetária e a cobrança de juros. 

No dia 1º de julho de 2024, foi publicada no Diário Oficial da União a Lei 14.905, introduzindo novas regras que unificam e modernizam a aplicação de juros e a atualização monetária em relações contratuais e civis. 

Neste post, vamos explorar detalhadamente as implicações dessa nova legislação, elucidando como os síndicos e condôminos podem se adaptar a essas mudanças. Continue lendo! 

Novas regras para atualização monetária e juros 

Foram estabelecidas novas regras para a atualização monetária e a aplicação de juros em casos de inadimplência condominial. 

Essas regras são especialmente relevantes para a gestão de condomínios, onde atrasos em pagamentos de taxas condominiais são uma realidade comum. Veja: 

Como será feita a atualização monetária 

A atualização monetária, quando não especificada em contrato, será baseada no Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), ou por qualquer índice que venha a substituí-lo. 

Este índice reflete de maneira mais precisa a inflação, garantindo que os valores devidos não percam seu poder de compra ao longo do tempo. 

Juros legais e a sua nova aplicação 

Os juros legais, por sua vez, serão calculados com base na taxa SELIC (taxa referencial do Sistema Especial de Liquidação e de Custódia). 

Importante observar que, para o cálculo dos juros, deverá ser deduzido o índice de atualização monetária aplicável. 

Se após essa dedução o resultado for negativo, a taxa de juros considerada será zero para o período de referência. 

A metodologia de cálculo e a forma de aplicação destes juros serão definidas pelo Conselho Monetário Nacional e divulgadas pelo Banco Central do Brasil (BACEN). 

Alterações no artigo 591 do Código Civil 

A nova redação do art. 591 do Código Civil trouxe duas mudanças significativas: 

  • Exclusão das limitações de taxa de juros e capitalização anual: As limitações anteriores para contratos de mútuo para fins econômicos foram removidas; 
  • Aplicação da taxa SELIC: Na ausência de estipulação específica entre as partes, a taxa SELIC será aplicável aos contratos de mútuo para fins econômicos. 

É importante notar que estas mudanças não se aplicam às operações de mútuo celebradas no âmbito do sistema financeiro nacional ou do mercado de capitais, conforme já previsto na legislação anterior e reafirmado pela nova lei. 

Exceções à Lei de Usura 

A Lei nº 14.905/2024 também esclareceu de forma expressa as situações em que as limitações da “Lei de Usura” não são aplicáveis. 

Entre essas situações estão: 

  • Obrigações contratadas entre pessoas jurídicas; 
  • Obrigações representadas por títulos de crédito ou valores mobiliários; 
  • Obrigações contraídas perante: 
  • Instituições financeiras e demais instituições autorizadas pelo BACEN; 
  • Fundos ou clubes de investimento; 
  • Sociedades de arrendamento mercantil e empresas de simples crédito; 
  • Organizações da sociedade civil de interesse público dedicadas à concessão de crédito; 
  • Obrigações realizadas nos mercados financeiros, de capitais e de valores mobiliários. 

Estas exceções são relevantes para contratos e operações financeiras realizadas no contexto condominial, especialmente em acordos com empresas e instituições financeiras. 

Ferramenta de cálculo do BACEN 

Para facilitar a aplicação das novas regras, o BACEN disponibilizou uma calculadora online que permitirá a simulação da taxa de juros legal de acordo com as novas regras. 

Esta iniciativa visa auxiliar síndicos, administradoras e condôminos a compreender e aplicar corretamente as novas disposições legais. 

Vigência 

A nova lei entrou em vigor na data de sua publicação, produzindo efeitos 60 dias após essa data. A única exceção é a nova redação do §2º do art. 406 do Código Civil, que entrou em vigor imediatamente. 

As mudanças na Lei nº 14.905/2024 impactam diretamente a gestão financeira dos condomínios, especialmente no que diz respeito à cobrança de taxas e juros de inadimplentes. 

Por isso, os síndicos devem se atualizar sobre essas novas regras para garantir conformidade e eficiência na gestão condominial. 

Gostou? Aproveite para conferir também o nosso guia completo da inadimplência condominial e como lidar com o caixa negativo. Boa leitura! 

Quem é o locador: Entendendo o papel e as responsabilidades 

Quem é o locador: Entendendo o papel e as responsabilidades 

Quem procura investir o dinheiro acumulado após anos de trabalho, na maioria das vezes, investe em imóveis para locação, o que rende uma boa renda todos os meses. Porém, nessa relação aparentemente simples entre quem aluga o imóvel e o proprietário, nem sempre fica claro quem é o locador e quais as suas responsabilidades.  

Nesse artigo, você vai entender quem são as partes envolvidas na locação de imóveis, qual o papel específico do locador e quais as suas responsabilidades antes, durante e depois de locar um imóvel. Continue a leitura! 

Quem é o locador e quem é o locatário? 

Alugar um imóvel é uma necessidade de muitas famílias e empresas pelo país. Para se ter uma ideia, de acordo com o IBGE, mais de 20% da população vive em moradias alugadas. Dentro desse contexto, é importante entender quem faz parte de um contrato de locação, quais os direitos e deveres de cada parte. 

Em geral, um contrato de locação é composto pelo locador, locatário e fiador, podendo ter também a figura da imobiliária para intermediar o processo de locação. Entenda qual o papel de cada pessoa neste tipo de negociação: 

Locador: o locador é o proprietário do imóvel, que disponibiliza o mesmo para terceiros em troca de um pagamento mensal pela utilização por um tempo determinado. Ele tem direitos e deveres previstos em lei e que devem ser respaldados por meio de um contrato de locação. 

Locatário: o locatário ou inquilino é a pessoa, física ou jurídica, que vai utilizar o imóvel alugado pelo tempo previsto no contrato de locação mediante ao pagamento mensal. Assim como o locador, o locatário também possui direitos e deveres previstos em lei. 

Fiador: o fiador é uma pessoa ou organização que se responsabiliza pelo pagamento dos aluguéis ao locador em caso de atrasos ou falta de pagamento por parte do locatário.  

LEIA TAMBÉM: Saiba o que precisa ter no contrato de locação 

Existe alguma lei que rege o processo de locação de imóveis? 

Tanto o processo de locação de imóveis quanto os direitos e deveres do locador, locatário e fiador estão previstos na Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, conhecida como Lei do Inquilinato.  

A Lei do Inquilinato, de maneira geral, dita as regras de locação de imóveis urbanos, possuindo artigos específicos sobre o papel de cada parte em um contrato de locação. No caso de locador e locatário, os artigos que ditam seus direitos e deveres são, respectivamente, os artigos 22 e 23.

 

Depois de definir quem é o locador, saiba qual a responsabilidade dele 

Depois de definido quem é o locador e qual a diferença para o locatário, é hora de saber os direitos e deveres que permeiam a figura do locador do imóvel. De acordo com o Artigo 22 da Lei do Inquilinato, o locador tem por dever/responsabilidade: 

  • Entregar o imóvel ao locatário em condições de uso para o fim a que se destina: isso significa que o imóvel deve estar habitável, sem vícios ou defeitos que impeçam o seu uso normal; 
  • Garantir ao locatário o uso pacífico do imóvel durante a locação: o locador não pode interferir na posse do locatário, nem o impedir de usar o imóvel da forma acordada no contrato; 
  • Manter a forma e o destino do imóvel durante a locação: o proprietário do imóvel não pode realizar reformas ou alterações no imóvel sem o consentimento do locatário, a não ser que sejam necessárias para a sua conservação ou segurança; 
  • Responder pelos vícios ou defeitos do imóvel existentes antes da locação: o locador é responsável por reparar os problemas que o imóvel já apresentava antes do início da locação, caso esses problemas impeçam ou dificultem o uso normal do imóvel pelo locatário; 
  • Pagar as despesas extraordinárias de condomínio: as despesas extraordinárias de condomínio são aquelas que não são pagas mensalmente pelos condôminos, como obras de reforma ou reparo no prédio. 

Com relação dos direitos do locador, a Lei do Inquilinato define os seguintes: 

  • Receber o aluguel e encargos: o direito principal do locador é receber o aluguel e encargos em dia, conforme acordado no contrato. Em caso de atraso, o locador pode cobrar multa e juros moratórios, além de iniciar ações de cobrança. 
  • Ter o imóvel desocupado ao final do contrato: ao término do contrato, o locador tem o direito de reaver o imóvel, mesmo que o inquilino queira permanecer no local. O prazo para desocupação geralmente é de 30 dias, mas pode variar conforme o contrato. 

Se o inquilino não desocupar o imóvel no prazo, o locador pode entrar com ação de despejo. 

  • Vender o imóvel: o locador pode vender o imóvel mesmo durante a vigência do contrato de aluguel. Nesse caso, o novo proprietário assume os direitos e obrigações do antigo locador em relação ao contrato. 

O inquilino tem o direito de preferência na compra do imóvel, desde que seja notificado da venda com antecedência. 

  • Cobrar benfeitorias: o locador pode cobrar do inquilino o valor de benfeitorias realizadas no imóvel, desde que sejam úteis, necessárias e tenham sido feitas com o consentimento do locador. 

O valor das benfeitorias deve ser calculado por um especialista e descontado do aluguel ou pago pelo inquilino na rescisão do contrato. 

  • Exigir caução: o locador pode exigir do inquilino o pagamento de caução, equivalente a no máximo três meses de aluguel. 

A caução serve como garantia para o caso de o inquilino causar danos ao imóvel ou não pagar o aluguel e encargos, devendo ser devolvida ao inquilino no prazo de 30 dias após a desocupação do imóvel, descontados eventuais valores referentes a danos ou débitos. 

Além das obrigações citadas, o locador também tem por obrigação permitir ao locatário realizar pequenas obras no imóvel, desde que sejam necessárias para o seu uso e desde que sejam comunicadas ao locador com antecedência. 

O proprietário do imóvel deve fornecer ao locatário os recibos dos pagamentos do aluguel e dos encargos e permitir ao locatário vender a sua vaga de garagem, se o imóvel possuir.  

Por fim, o locador também deve renovar o contrato de locação por igual período, se o locatário cumprir todas as suas obrigações e se for o desejo da parte. É importante destacar que o contrato de locação pode prever outras obrigações para o locador, desde que não sejam contrárias à Lei do Inquilinato. 

Quais são os direitos e deveres do locatário? 

A Lei do Inquilinato garante ao inquilino direitos e deveres que podem ser resumidos nos seguintes pontos: 

  • Receber o imóvel em boas condições: o locador é obrigado a entregar o imóvel ao inquilino em boas condições de uso, com todas as instalações funcionando e sem problemas estruturais que comprometam a habitabilidade. 
  • Habitar o imóvel: o locatário tem o direito de usar o imóvel exclusivamente para fins residenciais, conforme acordado no contrato. Ele pode morar no local com sua família e receber visitas, desde que não incomode os vizinhos.  
  • Ter sua privacidade respeitada: o locador não pode entrar no imóvel sem o consentimento do inquilino, exceto em casos de emergência ou para realizar reparos urgentes. O inquilino também tem direito à privacidade em relação aos seus dados pessoais. 
  • Ter um contrato de aluguel escrito: o contrato de aluguel deve ser escrito e conter todas as informações sobre o imóvel, o valor do aluguel, os encargos, o prazo de vigência e as demais condições da locação. O inquilino não deve assinar o contrato sem antes lê-lo com atenção e tirar todas as dúvidas. 
  • Renovar o contrato: ao final do contrato, o inquilino tem o direito de renová-lo por igual período, desde que cumpra as suas obrigações e o locador não tenha interesse em retomar o imóvel para uso próprio ou de seus familiares. O valor do novo aluguel deve ser negociado entre as partes. 
  • Rescindir o contrato: o inquilino pode rescindir o contrato de aluguel a qualquer momento, mediante aviso prévio de 30 dias. Nesse caso, ele deve pagar multa proporcional ao período restante do contrato, conforme previsto em lei. 

O locatário também possui diversos deveres, que podem ser resumidos nos seguintes pontos: 

  • Pagar o aluguel e encargos em dia: o principal dever do locatário é pagar o aluguel e encargos (como condomínio, IPTU e luz) em dia, conforme acordado no contrato. Em caso de atraso, o locatário pode ser multado e ter o contrato rescindido. 
  • Cuidar do imóvel: o locatário deve cuidar do imóvel como se fosse seu próprio, utilizando-o de forma adequada e evitando danos. Ele deve fazer a manutenção em caso de algum dano causado por ele, sem direito a descontar no valor do aluguel 

Com quanto tempo de atraso no aluguel o locador pode pedir o imóvel de volta? 

Quando o contrato de locação é firmado, o locatário tem a posse do imóvel. Assim, para que o locador tenha a reintegração da posse, é necessário entrar com um processo de despejo. 

Isso acontece e é previsto no mercado imobiliário, sendo que, ao comprovar a inadimplência por parte do inquilino, é possível entrar com uma ação de despejo.  

O tempo disso é variável e pode acontecer na primeira, segunda ou terceira parcela, pois existe negociação. 

De qualquer maneira, deve constar no contrato de locação qual o prazo para pagamento de cada parcela do aluguel, se tem carência e com quantas parcelas de atraso o proprietário pode tomar o imóvel de volta. 

Gostou do nosso artigo sobre quem é o locador e quais os direitos e responsabilidades dele? Para dar continuidade ao assunto, em nosso blog tem um artigo completo sobre a Lei do Inquilinato – clique aqui para ler 

 

Como denunciar um síndico de condomínio? Veja como proceder

Como denunciar um síndico de condomínio? Veja como proceder

Em qualquer área profissional, é perfeitamente comum não se adaptar ao trabalho de determinado profissional e ter que solicitar um cancelamento de contrato ou fim da relação trabalhista. Com o síndico não é diferente; os condôminos percebem quando o responsável por administrar o condomínio acaba tomando decisões erradas ou inadequadas? Mas, caso precisar, como denunciar um síndico de condomínio?  

Sim, porque pode ter momentos que apenas uma reclamação ou conversa pontual não vai resolver a situação, e a denúncia se far’a necessária. Por isso, nós listamos as situações em que o síndico pode ser denunciado, como fazer e quais as medidas tomar após a denúncia. Continue a leitura para entender! 

De acordo com o Código Civil, o síndico pode ser denunciado? 

A resposta é sim. O Código Civil estabelece no artigo 1.349 que “a assembleia, especialmente convocada para o fim estabelecido no § 2o do artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio“. 

Para simplificar, a lei afirma que, quando o síndico viola as regras do condomínio, colocando em risco o patrimônio do empreendimento ou até mesmo a vida dos condôminos, ele pode e deve ser responsabilizado, causando a sua destituição. 

Em quais casos o síndico pode ser denunciado? 

O síndico, seja ele profissional ou morador, pode ser denunciado nos seguintes casos: 

  • Desvio de dinheiro do condomínio; 
  • Não convocar assembleias; 
  • Falta de cumprimento das obrigações fiscais (deixar de pagar os impostos, por exemplo); 
  • Negligenciar as manutenções obrigatórias, como extintores de incêndio, tubulação de gás, sistema elétrico, entre outros; 
  • Não informar os condôminos sobre processos judiciais; 
  • Descumprir as normas da convenção e do regimento interno; 
  • Superfaturamento dos orçamentos, ou seja, colocar na nota fiscal um valor acima do que foi realmente cobrado e embolsar a diferença; 
  • Violação dos direitos trabalhistas dos funcionários; 
  • Crimes previstos na lei, como racismo, injúria racial, agressão física, sexual e/ou verbal, ameaça, calúnia, difamação, etc. 

Como denunciar um síndico de condomínio sem correr riscos? 

A maneira correta de denunciar um síndico de condomínio é reunir provas de que ele realmente infringiu gravemente alguma regra. A primeira medida é registrar a reclamação conta o síndico no livro de ocorrências do condomínio. Se isso não causar efeito, o condômino deve comunicar o conselho fiscal do condomínio que, por sua vez, deve convocar uma assembleia, expor a situação e votar pela permanência ou saída do síndico.  

LEIA MAIS: O conselho fiscal do condomínio é composto por moradores, eleitos por meio de assembleias, com o dever de acompanhar e avaliar as feitorias do síndico, bem como as contas do condomínio. 

A destituição do síndico, seja ele profissional ou morador, só pode ocorrer com a realização de uma assembleia convocada pelo conselho do condomínio e até mesmo pelos condôminos, neste caso especificamente. 

É necessário reunir ¼ dos condôminos e fazer um abaixo-assinado para a saída do síndico. Com as assinaturas em mãos, vem a convocação de uma assembleia por meio de edital. É importante ter no documento o motivo explícito da reunião, sendo que a convocação deve chegar ao conhecimento de todos os condôminos.  

Para destituir o síndico, o quórum deve ser maioria absoluta dos presentes na assembleia, ou seja, 50% mais um. Lembre-se: a votação só deve acontecer depois que todos os fatos, acusações e provas forem expostos na reunião; além disso, todos esses eventos devem constar na ata e uma cópia com a decisão deve ser enviada a todos os condôminos e moradores.  

Assim que um síndico for destituído do cargo, o subsíndico é quem deve assumir a gestão, mas, se por alguma razão isso não for possível, o condomínio precisa convocar uma nova assembleia, com a intenção de convocar um novo síndico. 

Precisa convocar uma reunião para eleger um síndico para o seu condomínio? Utilize o nosso Modelo de Convocação de Assembleia!

Veja como denunciar o condomínio e em quais situações realizar a denúncia

Veja como denunciar o condomínio e em quais situações realizar a denúncia

Viver em condomínio é estar em comunidade e compartilhar as mesmas dificuldades, inovações, ideias, espaço e, claro, a convivência.

Por isso não é errado comparar a vida em condomínios como a vida nas cidades, onde um espaço em comum é ocupado por pessoas diversas que tentam encontrar um equilíbrio entre as diferenças para viver em harmonia.

Porém, assim como nas cidades, a vivência nos condomínios pode ser caótica, irregular e com o descumprimento de regras, cabendo às pessoas mais corretas a ação de procurar resolver esses impasses.

Por isso, é fundamental saber como denunciar o condomínio em caso de irregularidades, baseando-se, é claro, nas leis vigentes e com o intuito de zelar pela ordem e pelo bem-estar.

Continue a leitura para entender em quais casos a denúncia do condomínio se faz necessária e como realizá-la da maneira certa. Veja!

Afinal de contas, é possível denunciar o condomínio?

Quando se trata de alguma ocorrência dentro de um condomínio, tal como desvios de verbas, obras irregulares ou problemas com excesso de barulho, quem está incomodado e quer denunciar, às vezes não sabe a quem recorrer e acaba denunciando o condomínio enquanto estabelecimento. Mas será que isso é possível?

Primeiramente, é importante entender a natureza do condomínio.

A natureza jurídica do condomínio é regulamentada pelos artigos de 1.314 a 1.358 do Código Civil, que definem os condomínios como entidades com características próprias.

Uma delas é a ausência de personalidade jurídica, pois não exercem atividade econômica, possuindo ou não fins lucrativos. Porém, são tratados como empresas devido a necessidade do registro no Cadastro Nacional de Pessoa Jurídica (CNPJ).

Com essa questão ficando clara, é possível concluir que o condomínio possui sim responsabilidade nas ações cotidianas, sendo passível de punição em caso de irregularidades.

Cabe ao responsável por analisar a ação se a responsabilidade será do síndico ou do condomínio propriamente dito.

Leia também: O que significa condomínio? Como eles funcionam? Quais são os tipos? Veja a resposta para estas e outras perguntas

Como denunciar o condomínio em caso de conduta ilegal?

Em caso de conduta irregular, como, por exemplo, o ferimento de leis trabalhistas, o trabalhador deve denunciar nos órgãos competentes, recolhendo provas, documentos e testemunhas de que os direitos trabalhistas ou segurança no ambiente de trabalho, ou seja, no condomínio, não foram cumpridos.

Sendo assim, o descumprimento das leis trabalhistas pode trazer problemas para o CNPJ do condomínio e, provavelmente, para o síndico enquanto gestor, principalmente em caso de comprovação de má-fé na gestão dos encargos trabalhistas.

Mas em caso de outras condutas irregulares, como, por exemplo, caso de maus-tratos a crianças e animais, violência doméstica, obras irregulares e desvio de verba, como denunciar o condomínio?

O ideal é que haja um canal neutro de denúncias, onde a investigação possa ocorrer imparcialmente e cuja integridade e anonimato do denunciante sejam respeitados.

Um canal de denúncias pode ser implementado contratando uma empresa terceirizada para tal atividade, que vai recolher a denúncia e levar para um comitê (exceto se esse comitê for o denunciado), para a hierarquia responsável.

Dependendo da gravidade da denúncia, outros tipos de ações podem entrar em campo, como um auxílio jurídico, análise do caso em assembleia e aplicação de sanções previstas no regimento interno do condomínio.

Se o síndico fizer algo errado, deve-se denunciá-lo ou denunciar o condomínio?

Como dito, dependendo da situação, quem responderá pela infração do condomínio é o síndico.

Se ficar comprovado que o erro cometido é de responsabilidade do síndico, então é ele quem sofrerá a denúncia e as punições cabíveis.

Veja no vídeo abaixo as situações nas quais o síndico pode ser processado:

O síndico possui como responsabilidades:

  • Convocar reuniões de assembleia; 
  • Representar o condomínio em juízo ou fora dele; 
  • Ser porta-voz e defender os interesses comuns dos condôminos; 
  • Notificar imediatamente a assembleia sobre a existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio; 
  • Cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia; 
  • Cuidar da conservação e a guarda das áreas comuns do patrimônio; 
  • Prestar serviços de manutenção e, ao identificar problemas na infraestrutura ou equipamentos, mandar repará-los; 
  • Elaborar previsão orçamentária anual; 
  • Realizar a prestação de contas obrigatória – anualmente e quando exigida; 
  • Fiscalizar o pagamento das taxas condominiais, buscando evitar a inadimplência; 
  • Impor e cobrar multas e advertências caso seja necessário; 
  • Garantir a contratação do seguro é de responsabilidade civil do síndico, bem como guardar a apólice de seguro do condomínio. 

Portanto, em caso de descumprimento de uma ou mais responsabilidades acima, o condômino deve registrar uma reclamação no livro de ocorrências do condomínio, informar o conselho fiscal e convocar uma reunião para discutir os passos necessários.

Além das responsabilidades civis e criminais, o síndico pode ser destituído do cargo por conta dessas irregularidades.

Para isso, os condôminos podem convocar uma assembleia para a destituição do síndico.

É necessário reunir ¼ dos condôminos e fazer um abaixo-assinado para a saída do síndico, convocando uma reunião de assembleia.

É importante que conste no documento o motivo exato da reunião e que tal convocação chegue ao conhecimento de todos os moradores.

Para destituir o síndico, o quórum deve ser maioria absoluta dos presentes na assembleia, ou seja, 50% + um.

É importante salientar que a votação só pode acontecer depois de todos os fatos, acusações e provas serem expostos na reunião, e tudo isso deve constar na ata; além disso, uma cópia com a decisão deve ser enviada a todos os condôminos e moradores.

Para ter a certeza de que o síndico vai cumprir todas as obrigações do cargo, a TownSq possui um guia com os deveres do síndico. Baixe aqui gratuitamente e garanta um mandato responsável em seu condomínio!

CIPA no condomínio: qual a importância da Comissão no contexto condominial?

CIPA no condomínio: qual a importância da Comissão no contexto condominial?

Quem está inserido no mercado de trabalho sabe que existem muitas normas e regulamentações que visam promover mais segurança e bem-estar aos trabalhadores, e é dever das empresas que essas determinações sejam cumpridas. Por isso existe a CIPA (Comissão Interna de Prevenção de Acidentes e Assédio), que é um grupo destinado a treinar, orientar e capacitar os trabalhadores a fim de prevenir acidentes de trabalho.

No contexto condominial não é diferente. A CIPA no condomínio tem os mesmos objetivos e precisa cumprir os mesmos requisitos a fim de preservar a integridade e segurança dos trabalhadores do empreendimento. Continue a leitura para entender como ter a CIPA no condomínio, quais os requisitos, quem pode fazer parte e o que a legislação diz a respeito.

O que é CIPA?

Em um contexto geral, a CIPA é a Comissão Interna de Prevenção de Acidentes e Assédio, que tem por objetivo prevenir acidentes e doenças relacionadas ao trabalho, de modo a tornar o trabalho compatível permanentemente com a preservação da vida e promoção da saúde dos trabalhadores.

A sua criação está prevista no Artigo 163 da Consolidação das Leis do Trabalho (CLT) e é detalhada na NR 05 (Norma Regulamentadora). Em setembro de 2022, a Lei 14.457/22, que define a criação do Programa Emprega + Mulheres, foi promulgada e o capítulo VII dispõe sobre as medidas de prevenção e de combate ao assédio sexual e a outras formas de violência no âmbito do trabalho.

Com isso, a CIPA passou também a incluir ações para prevenir casos de assédio, violência sexual e demais humilhações neste âmbito, criando protocolos para averiguação, punição e conscientização sobre esses casos, além dos já citados objetivos relacionados à segurança e bem-estar dos trabalhadores.

De acordo com a legislação, toda a empresa que possui, no mínimo, 51 funcionários, precisa criar a CIPA, que é constituída tanto por empregados quanto por empregadores. A NR 05 determina que a quantidade de membros da CIPA vai depender do número de empregados que a empresa tem em funções de risco. Quanto ao risco da atividade, é preciso consultar a Classificação Nacional de Atividade Econômica (CNAE).

Os colaboradores que fizerem parte da CIPA possuem deveres como acompanhar o processo de identificação de perigos e avaliação de riscos, verificar os ambientes e as condições de trabalho, participar no desenvolvimento e implementação de programas relacionados à segurança e saúde no trabalho, entre outros previstos na NR 05.

Porém, possui também direitos como a estabilidade de até 1 ano após o fim do mandato (válido apenas para os representantes dos empregados, sejam eles suplentes ou titulares), ou seja, não podem ser demitidos sem justa causa neste período, salvo em caso de encerramento das atividades da empresa ou ato grave que valha uma justa causa por parte do empregado.

Como funciona a CIPA no condomínio?

Quando se trata de condomínio, a implementação da CIPA não é diferente e segue as mesmas regras previstas na legislação. A CIPA, falando do contexto condominial, tem por objetivo ajudar o síndico a estabelecer medidas preventivas de segurança, como analisar riscos, vigilância, problemas técnicos e estruturais, etc.

A CIPA é obrigatória em condomínios com mais de 51 funcionários e, em caso de um número menor de colaboradores, o Ministério do Trabalho, determina a escolha de um funcionário para se responsabilizar pelas metas desta norma.

Para iniciar o projeto da CIPA no âmbito condominial, é de suma importância constituir uma comissão e, logo em seguida, os membros dessa comissão devem conferir os dados das administrações anteriores. Para que sejam alcançados os resultados esperados, pode ser elaborado uma lista de checagem com todos os pontos que vão garantir a segurança dos colaboradores.

Assim, é missão da comissão inspecionar e apontar os riscos à saúde e à segurança das pessoas, para preservar a integridade dos moradores e funcionários. Os membros da CIPA devem solicitar, planejar, fazer a implementação e manter iniciativas preventivas a fim de evitar acidentes e demais problemas que possam oferecer riscos. É importante salientar que os integrantes da CIPA não têm autonomia para aprovar quaisquer despesas e/ou execuções de obras que necessitem de quórum específico.

A CIPA só é implementada em condomínio empresarial?

A implementação da CIPA no condomínio deve seguir a legislação, e isso é válido para todos os tipos de condomínios, sejam eles residenciais, comerciais, condomínios-clube ou mistos.

Quem é responsável por implementar a CIPA no condomínio?

A CIPA no condomínio deve ser implementada pelo síndico, que indica o funcionário responsável pela comissão. Neste caso, diferente do que acontece nas empresas, o funcionário não tem estabilidade no seu cargo enquanto for responsável pela CIPA. Além disso, a função não pode ser assumida por pessoas que não trabalhem no local, mesmo que sejam, por exemplo, funcionários da administradora do condomínio.

O funcionário escolhido para ser o cipeiro do condomínio deve liderar uma equipe, juntamente com outros colaboradores, para a implementação de medidas preventivas contra acidentes.

As ações são voltadas para a fiscalização das medidas de segurança do local, sendo importante verificar se o piso é antiderrapante, a adequação da iluminação, presença de corrimão nas escadas, sinalização no chão da garagem contra o fluxo de pessoas no mesmo sentido dos carros, indicação da profundidade na piscina, etc.

O funcionário deve orientar o síndico e ao responsável pela CIPA sobre os procedimentos a serem tomados para prevenir acidentes e doenças relativas ao trabalho.

A CIPA no condomínio é obrigatória? O condomínio pode ser punido se não tiver uma CIPA?

A CIPA no condomínio, além de obrigatória, é de fundamental importância, não só para o mero cumprimento da legislação, mas também pensando na segurança dos trabalhadores e condôminos. A falta de cumprimento da NR5 deixa o síndico sujeito à responsabilidade civil e criminal (no caso de processos trabalhistas), e o condomínio à responsabilidade civil, além de autuações pela fiscalização do Ministério do Trabalho.

Quer mais segurança e proteção para o seu condomínio? A TownSq possui um modelo de normas de segurança que vai te orientar sobre todos os métodos de segurança. Baixe aqui o modelo!

 

Conheça as situações em que o inquilino não pode ser despejado

Conheça as situações em que o inquilino não pode ser despejado

Uma situação delicada e que pesa tanto para os inquilinos quanto para os donos de imóveis é a questão do despejo. Apesar de estar previsto na Lei do Inquilinato, existem situações em que o inquilino não pode ser despejado. Saber dessas condições é importante para evitar conflitos desnecessários e sanções por constrangimento.

Abaixo, segue as situações em que o locatário não pode ser despejado e como o locador pode agir a depender da situação. Continue lendo!

Existe alguma lei que prevê o despejo do inquilino?

Antes de tudo, é preciso saber sobre o que a legislação diz a respeito sobre o despejo. A lei nº 8.245/91, conhecida como Lei do Inquilinato, dispõe sobre os direitos e deveres de locadores e inquilinos, bem como a regulação do aluguel de imóveis residenciais e comerciais.

De acordo com a Lei do Inquilinato, os motivos mais corriqueiros para o despejo são:

  • Infrações contratuais (fazer mudanças na estrutura sem autorização, por exemplo);
  • Inadimplência do aluguel ou taxas condominiais acordadas em contrato;
  • Mudança de destinação da locação do imóvel (aluga para morar, mas na prática, usa para fins comerciais, por exemplo);
  • Desrespeito às normas condominiais;
  • Reparações urgentes feitas por parte do Poder Público e que não podem ser realizadas com os moradores/usuários no imóvel (por
  • exemplo, um reparo de um dano no imóvel causado por uma obra pública);
  • Dentre outras situações.

Para esclarecer todos os pontos sobre a Lei do Inquilinato, a TownSq preparou um vídeo completo para sanar as dúvidas de inquilinos, intermediários e locadores. Veja o conteúdo abaixo ou acesse o nosso canal no YouTube:

Mas em quais situações o inquilino não pode ser despejado?

Os inquilinos possuem deveres previstos em lei e nos contratos, mas também possuem direitos, incluindo o de não ser despejado da propriedade onde paga o aluguel em determinadas situações. É importante que tanto os inquilinos quanto os condôminos se atentem aos seus direitos para que nenhuma situação injusta ou constrangedora aconteça.

A Lei do Inquilinato prevê que o inquilino não pode ser despejado se a ordem de despejo conter alguma ilegalidade que anule a sua validade (conhecido também como vício normativo).

As situações mais comuns onde o locatário não pode ser despejado envolvem a falta de justificativa da necessidade de deixar o imóvel ou a inadimplência resolvida, ou seja, quando o saldo de aluguéis ou demais despesas devidas estiverem quitadas.

Nessas situações, o inquilino pode recorrer à notificação por meio de um advogado especialista em direito imobiliário, comprovando o pagamento dos débitos.

Inquilino desempregado pode ser despejado?

De acordo com a Lei do Inquilinato, sim, mas com algumas condições.

No artigo 59, inciso 9, diz que: “a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo.

Isso significa que, caso o locatário não tenha nenhum seguro ou garantias que impeçam a ação de despejo em caso de desemprego, o locador pode sim tomar o imóvel seguindo as orientações previstas em lei.

Quando o inquilino está doente, pode ser despejado?

Doença, idade, gravidez e filhos menores de idade não são impedimento para a execução da ordem de despejo. Ou seja, caso as despesas previstas em contato estejam em débito, o proprietário do imóvel poderá realizar a ordem de despejo, mesmo nesses casos.

Como funciona o despejo de inquilino por falta de pagamento?

O despejo do inquilino inadimplente deve ocorrer por meio de uma ação judicial e tem por objetivo a cobrança dos débitos em atraso e forçar a desocupação do imóvel. É importante esclarecer que os débitos em atraso não dizem respeito apenas ao aluguel, mas envolve também despesas como IPTU, taxas de condomínio, água, luz e demais pagamentos previstos em contrato.

A ação de despejo por falta de pagamento é a última medida utilizada pelo proprietário do imóvel em caso de inadimplência do inquilino, quando percebe que o locatário não vai colocar os débitos em dia nem mesmo por meio da cobrança amigável ou depois de enviar uma notificação prévia falando da possibilidade de acionamento da Justiça.

Assim que o inquilino receber a ordem, terá um prazo para pagar a dívida e deixar o imóvel. Caso a decisão judicial seja em caráter liminar, o imóvel deve ser desocupado o mais rápido possível, antes mesmo do julgamento do processo – neste caso, 15 dias a partir do recebimento da ordem de despejo. Se o juiz não conceder a liminar, o processo será julgado e, com a sentença definida, o inquilino terá até 30 dias para sair do imóvel.

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